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Minitrump
@Tassimat:
Kaufpreis: 500.000 €
Nebenkosten: 50.000 € (inklusive kleinerer Renovierungen, Mietannoncenkosten etc.)
Eigenkapital: 50.000 €
---> Kreditaufnahme: 500.000 € (Vollfinanzierung)
zu 2% fest auf 10 Jahre mit 1% anf. Tilgung (ja nicht zu viel tilgen!;hören zwar die Banken nicht gerne, ist aber besser für einen).
D.h. die Kreditrate sind 15.000 € im Jahr
Kaltmiete: 1.600 €/Monat bzw. 19.200 €/Jahr
Betriebskosten ca. 3.800 € im Jahr
(Reparaturen, nichtumlagefähige Nebenkosten, Mietausfall(sind natürlich streng genommen keine Kosten, sondern erniedrigen die Kaltmiete; aber man kann es auch hier abziehen), Rechtsanwalt für Mietnomadenklagen/Rechtsschutzversicherung, Steuern etc.)
D.h. es verbleiben 15.400 €, 15.000 € gehen an die Bank, verbleiben sogar noch 400 € Puffer, die du dir auf den Kopf hauen kannst oder eben in die Rücklage stellst. Vom Cash-Flow her ist es also in etwa ein Nullsummenspiel. Die Liquidität bleibt gleich.
ABER: Es entsteht schon ein buchhalterischer Gewinn durch die 1%-ige Tilgung, also da werden dann etwas mehr als 5.000 € getilgt im 1. Jahr. Das war aber noch nicht alles in Hinblick auf die Rendite: Denn man muss noch die Immobilienpreisentwicklung berücksichtigen: Angenommen der Immobilienpreis steigt 4% im Jahr, dann wäre also die Immobilie nach 1 Jahr 520.000 € wert. Der buchhalterische Gesamtgewinn sind also zusammen 25.000 €.
Setzt man diese jetzt in Relation zu dem eingesetzten Eigenkapital, so ergäbe sich in einem ersten Ansatz eine Eigenkapital-Rendite von 50% für das erste Jahr. (= 25.000/50.000). Das ist so natürlich nicht richtig, denn man hatte ja noch die Kaufnebenkosten von 50.000 € zu schultern. Also wäre die Gesamtrendite noch negativ. Jetzt kann man das jedes Jahr so weiter fortbetrachten. Wenn die Immobilienpreissteigerung konstant 4% pro Jahr beträgt, dann wäre man nach ca. 2 Jahren bei + - 0, hätte also die Kaufnebenkosten bereits wieder erwirtschaftet. Nach 4 Jahren hätte man bereits MIT Berücksichtigung der Kaufnebenkosten mehr als 50.000 € erwirtschaftet (es kommt da ja auch der Zinseszinseffekt zum Tragen). Setzt man das jetzt in Relation zu dem eingesetzten Eigenkapital von 50.000 €, ergibt sich bereits eine annualisierte Eigenkapital-Rendite von knapp 19%. also es wurden 100% erwirtschaftet in 4 Jahren. Da muss man dann das GEOMETRISCHE Mittel nehmen (nicht das arithmetische !), also die 4. Wurzel aus 2. (die 100% Gewinn entsprechen 2; also 100% ist die Ausgangsbasis, dann kommen 100% dazu, also 100%+100% = 200% =2) --> und davon dann die 4. Wurzel sind ungefähr 1,19, also 19% annualisierte Rendite.
Diese Durchschnitts-Rendite steigt dann auch noch in den Folgejahren auf über 20% (natürlich immer vorausgesetzt, die Immobilienpreissteigerung bleibt bei 4%). Aber da der JäHRLICHE Performancebeitrag von Jahr zu Jahr abnimmt
(denn durch die Tilgung wird ja die Eigenkapital-Basis erhöht, d.h. das Verhältnis von neu hinzugewonnenem Eigenkapital und aktuellem Eigenkapital(unter Berücksichtigung der Tilgung) sinkt immer mehr von Jahr zu Jahr, weil der Nenner immer stark größer wird und der Zähler nur marginal)
konvergiert dann die Eigenkapital-Rendite mit zunehmender Laufzeit gegen die Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Wenn der Kredit komplett getilgt ist, man also 100% Eigenkapital-Anteil hat, wird eben nurmehr die einfache Mietrendite+ Immobilienpreissteigerungsrate erwirtschaftet. D.h. also, es gibt irgendwo ein Maximum, wo dann im Zeitverlauf die Durchschnittsrendite maximal ist. Vorher, also im ersten Jahr ist sie negativ wegen den Nebenkosten und am Ende, wenn der Kredit schon lange getilgt ist, nähert sich die Durchschnittsrendite wieder der Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Also man sollte halt im Idealfall zum Verkauf dieses Maximum treffen. In der Regel tritt das so nach etwa 10 Jahren auf. Aber falsch wäre es natürlich, den Kredit komplett abzubezahlen oder gar eine zu vermietende Immobilie komplett mit Eigenkapital zu kaufen, was merkwürdiger Weise 80-90% der Leute machen und sich dann wundern, dass sie realwirtschaftlich meist nur den Wert in etwa erhalten haben. Die kaufen dann oft auch irgendwo in der Prärie, wo die Preissteigerungen eher gering sind. Die wenigsten erzielen daher Realrenditen von über 1% mit ihren Eigenkapital-finanzierten Immobilien!
Natürlich ist das jetzt eine Frage, wieviel Eigenkapital muss man einbringen ? Meist wird ja von den Banken 20% gefordert. Dann ist die Eigenkapital-Rendite natürlich deutlich schlechter. Aber es kann auch sein, dass die Mietrendite höher oder die Immobilienpreise mehr steigen als 4%. Das kann dann natürlich im Einzelfall auch zu Eigenkapital-Renditen von 40% und mehr führen.
Was ich in meinem Thread z.B. auch rauszufinden probiere, ist, inwiefern man Lebensversicherungen verpfänden kann (als Eigenkapital-Ersatz bzw. eben in meinem Fall auch als Ersatz für laufendes Einkommen), denn die rühre ich eh nicht an, bringen dann (hoffentlich) eine höhere Besicherung und damit einen niedrigeren Zinssatz.
Also vom Grundprinzip kann man sich merken: Je weniger Eigenkapital-Einbringung, desto höher die Eigenkapital-Rendite. Je niedriger die Tilgung, desto höher die Eigenkapital-Rendite. Und nicht vergessen, die Immobilie rechtzeitig verkaufen und nicht bis zur endgültigen Tilgung halten.
Ich hoffe zumindest, das Grundprinzip klargemacht zu haben.
Zur Lage und Größe:
Ich finde alle üblichen Verdächtigen wie Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf etc. interessant; kann auch die 2. Reihe wie Köln, Karlsruhe, Mainz sein etc.
Für die knapp 300.000 € hatte ich so eine Wohnung im Zentrum mit 30-40 m2 im Sinn. Keine Häuser, auch wenn man da die alleinige Entscheidungsgewalt hat. Möglichst eine Immobilie suchen mit kleinem Anteil am Gesamtgebäude. Denn wenn die da mal zB. die Facade renovieren wollen für 200.000 € macht es halt schon einen Unterschied, ob man jetzt 1,5% Anteil hat oder eben 10% oder gar noch mehr. Also die %-ualen Bewirtschaftungskosten sinken, je kleiner der Anteil am Gesamtgebäude ist.
Natürlich denkt nahezu jeder Investor so, daher sind ja auch diese kleinen Wohnungen überproportional teuer; muss man dann eben im Einzelfall sehen, was Sinn macht.
Kaufpreis: 500.000 €
Nebenkosten: 50.000 € (inklusive kleinerer Renovierungen, Mietannoncenkosten etc.)
Eigenkapital: 50.000 €
---> Kreditaufnahme: 500.000 € (Vollfinanzierung)
zu 2% fest auf 10 Jahre mit 1% anf. Tilgung (ja nicht zu viel tilgen!;hören zwar die Banken nicht gerne, ist aber besser für einen).
D.h. die Kreditrate sind 15.000 € im Jahr
Kaltmiete: 1.600 €/Monat bzw. 19.200 €/Jahr
Betriebskosten ca. 3.800 € im Jahr
(Reparaturen, nichtumlagefähige Nebenkosten, Mietausfall(sind natürlich streng genommen keine Kosten, sondern erniedrigen die Kaltmiete; aber man kann es auch hier abziehen), Rechtsanwalt für Mietnomadenklagen/Rechtsschutzversicherung, Steuern etc.)
D.h. es verbleiben 15.400 €, 15.000 € gehen an die Bank, verbleiben sogar noch 400 € Puffer, die du dir auf den Kopf hauen kannst oder eben in die Rücklage stellst. Vom Cash-Flow her ist es also in etwa ein Nullsummenspiel. Die Liquidität bleibt gleich.
ABER: Es entsteht schon ein buchhalterischer Gewinn durch die 1%-ige Tilgung, also da werden dann etwas mehr als 5.000 € getilgt im 1. Jahr. Das war aber noch nicht alles in Hinblick auf die Rendite: Denn man muss noch die Immobilienpreisentwicklung berücksichtigen: Angenommen der Immobilienpreis steigt 4% im Jahr, dann wäre also die Immobilie nach 1 Jahr 520.000 € wert. Der buchhalterische Gesamtgewinn sind also zusammen 25.000 €.
Setzt man diese jetzt in Relation zu dem eingesetzten Eigenkapital, so ergäbe sich in einem ersten Ansatz eine Eigenkapital-Rendite von 50% für das erste Jahr. (= 25.000/50.000). Das ist so natürlich nicht richtig, denn man hatte ja noch die Kaufnebenkosten von 50.000 € zu schultern. Also wäre die Gesamtrendite noch negativ. Jetzt kann man das jedes Jahr so weiter fortbetrachten. Wenn die Immobilienpreissteigerung konstant 4% pro Jahr beträgt, dann wäre man nach ca. 2 Jahren bei + - 0, hätte also die Kaufnebenkosten bereits wieder erwirtschaftet. Nach 4 Jahren hätte man bereits MIT Berücksichtigung der Kaufnebenkosten mehr als 50.000 € erwirtschaftet (es kommt da ja auch der Zinseszinseffekt zum Tragen). Setzt man das jetzt in Relation zu dem eingesetzten Eigenkapital von 50.000 €, ergibt sich bereits eine annualisierte Eigenkapital-Rendite von knapp 19%. also es wurden 100% erwirtschaftet in 4 Jahren. Da muss man dann das GEOMETRISCHE Mittel nehmen (nicht das arithmetische !), also die 4. Wurzel aus 2. (die 100% Gewinn entsprechen 2; also 100% ist die Ausgangsbasis, dann kommen 100% dazu, also 100%+100% = 200% =2) --> und davon dann die 4. Wurzel sind ungefähr 1,19, also 19% annualisierte Rendite.
Diese Durchschnitts-Rendite steigt dann auch noch in den Folgejahren auf über 20% (natürlich immer vorausgesetzt, die Immobilienpreissteigerung bleibt bei 4%). Aber da der JäHRLICHE Performancebeitrag von Jahr zu Jahr abnimmt
(denn durch die Tilgung wird ja die Eigenkapital-Basis erhöht, d.h. das Verhältnis von neu hinzugewonnenem Eigenkapital und aktuellem Eigenkapital(unter Berücksichtigung der Tilgung) sinkt immer mehr von Jahr zu Jahr, weil der Nenner immer stark größer wird und der Zähler nur marginal)
konvergiert dann die Eigenkapital-Rendite mit zunehmender Laufzeit gegen die Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Wenn der Kredit komplett getilgt ist, man also 100% Eigenkapital-Anteil hat, wird eben nurmehr die einfache Mietrendite+ Immobilienpreissteigerungsrate erwirtschaftet. D.h. also, es gibt irgendwo ein Maximum, wo dann im Zeitverlauf die Durchschnittsrendite maximal ist. Vorher, also im ersten Jahr ist sie negativ wegen den Nebenkosten und am Ende, wenn der Kredit schon lange getilgt ist, nähert sich die Durchschnittsrendite wieder der Mietrendite + Immobilienpreissteigerungsrate. Also man sollte halt im Idealfall zum Verkauf dieses Maximum treffen. In der Regel tritt das so nach etwa 10 Jahren auf. Aber falsch wäre es natürlich, den Kredit komplett abzubezahlen oder gar eine zu vermietende Immobilie komplett mit Eigenkapital zu kaufen, was merkwürdiger Weise 80-90% der Leute machen und sich dann wundern, dass sie realwirtschaftlich meist nur den Wert in etwa erhalten haben. Die kaufen dann oft auch irgendwo in der Prärie, wo die Preissteigerungen eher gering sind. Die wenigsten erzielen daher Realrenditen von über 1% mit ihren Eigenkapital-finanzierten Immobilien!
Natürlich ist das jetzt eine Frage, wieviel Eigenkapital muss man einbringen ? Meist wird ja von den Banken 20% gefordert. Dann ist die Eigenkapital-Rendite natürlich deutlich schlechter. Aber es kann auch sein, dass die Mietrendite höher oder die Immobilienpreise mehr steigen als 4%. Das kann dann natürlich im Einzelfall auch zu Eigenkapital-Renditen von 40% und mehr führen.
Was ich in meinem Thread z.B. auch rauszufinden probiere, ist, inwiefern man Lebensversicherungen verpfänden kann (als Eigenkapital-Ersatz bzw. eben in meinem Fall auch als Ersatz für laufendes Einkommen), denn die rühre ich eh nicht an, bringen dann (hoffentlich) eine höhere Besicherung und damit einen niedrigeren Zinssatz.
Also vom Grundprinzip kann man sich merken: Je weniger Eigenkapital-Einbringung, desto höher die Eigenkapital-Rendite. Je niedriger die Tilgung, desto höher die Eigenkapital-Rendite. Und nicht vergessen, die Immobilie rechtzeitig verkaufen und nicht bis zur endgültigen Tilgung halten.
Ich hoffe zumindest, das Grundprinzip klargemacht zu haben.
Zur Lage und Größe:
Ich finde alle üblichen Verdächtigen wie Berlin, Frankfurt, München, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf etc. interessant; kann auch die 2. Reihe wie Köln, Karlsruhe, Mainz sein etc.
Für die knapp 300.000 € hatte ich so eine Wohnung im Zentrum mit 30-40 m2 im Sinn. Keine Häuser, auch wenn man da die alleinige Entscheidungsgewalt hat. Möglichst eine Immobilie suchen mit kleinem Anteil am Gesamtgebäude. Denn wenn die da mal zB. die Facade renovieren wollen für 200.000 € macht es halt schon einen Unterschied, ob man jetzt 1,5% Anteil hat oder eben 10% oder gar noch mehr. Also die %-ualen Bewirtschaftungskosten sinken, je kleiner der Anteil am Gesamtgebäude ist.
Natürlich denkt nahezu jeder Investor so, daher sind ja auch diese kleinen Wohnungen überproportional teuer; muss man dann eben im Einzelfall sehen, was Sinn macht.
