Darlehenshöhe - Was ist realisierbar?

[ghost]

Puh, also um das korrekt zu bewerten, müsstest du selbst Stift und Papier zur Hand nehmen und a) eine Vermögensbilanz und b) eine Einnahme- und Ausgabenrechnung erstellen .

a) Damit klar ist wie hoch das Eigenkapital wirklich ist.
Also auf die linke Seite die Werte der Immobilien + Aktien + Barmittel
Auf der rechten Seite die Verbindlichkeiten.
Ich blicke da noch nicht so ganz durch.
Restschuld 2028 bringt nichts, es zählt der Stand heute.

b) Um das frei verfügbare Einkommen zu ermitteln.

Zum Immo1: Ob sich das rentiert kannst nur du anhand der genauen Zahlen sehen.
1% Zins und 2 % Tilgung bedeutet halt 40 Jahre Laufzeit.
Dann wärst du ~65 bis 68.
Aber wie gesagt das kannst du besser beurteilen.

Bei mir gehen bei folgender Aussage die Alarmglocken an:
"Immo2 ist mit einer Grundschuld des Elternhauses belastet"
Deutet für mich daraufhin das es schon bei der Aufnahme dieses Kredites Probleme gab.

Jetzt noch ein weiterer Kredit?
Ich bin da skeptisch.

 

[Mottenhausen]

Habt ihr einen Finanz/Vermögensberater? Das Modell sieht mir stark danach aus. Er quetscht alles aus euch raus um für sich selbst das Maximum rauszuholen. Haus der Eltern belastet? Da will es aber jemand wissen.

Die Restschuld bei Ende Zinsbindung ist weniger wichtig, sondern die aktuelle Ist-Situation zählt: ich sehe hier (überschlagsmäßig) aktuell 300000€ Gesamtschulden. Wenn jetzt noch 350000€ - 400000€ dazukommen würden, hättet ihr 7000000€ Schulden, was (mit Verlaub) mit eurem aktuellem Einkommen nicht zu bewältigen ist bis Renteneintritt. Das wird euch die Bank auch sagen.

Schon die Erste Wohnung ist eine Katastrophe: Mathematik 5. Klasse 120000€ Schulden, 20000€ Rückzahlung in 10 Jahren = 60 Jahre bis alles zurückgezahlt wäre. Dazu die Zinsen, die auch irgendwann steigen könnten... da bist du 100 Jahre oder älter, bevor du das abgezahlt hast, WTF!

Also rein von der Liquidität her sehe ich eigentlich kein Problem, aber eure Bonität wird für einen geplanten Hausbau zum Problem.

 

[chand1986]

Schon die Erste Wohnung ist eine Katastrophe: Mathematik 5. Klasse 120000€ Schulden, 20000€ Rückzahlung in 10 Jahren = 60 Jahre bis alles zurückgezahlt wäre. Dazu die Zinsen, die auch irgendwann steigen könnten... da bist du 100 Jahre oder älter, bevor du das abgezahlt hast, WTF!

Es ist bei Vermietobjekten aber üblich, möglichst wenig zu tilgen und stattdessen, falls möglich, positiven Cashflow zu bekommen. Ob man den jetzt in Sondertilgungen steckt, ist eine andere Frage.

Am Ende kenne ich aber keine Leute, die, während sie selbst als kleine Vermieter angefangen haben, sich auch noch Wohneigentum angehangen haben. Das kann man ab einer gewissen Größe, also mit einem gewissen Einkommen sicher parallel betreiben. Hier wäre mein Rat, sich auf eines zu konzentrieren. Die nötige Größe ist schlicht nicht da.

 

[MichaeI]

also das mit dem Elternhaus kommt einfach daher, dass ich meine Wohnung zu Studentenzeiten gekauft hab. Ich hatte dadurch die selbe Rate, wie wenn ich Miete gezahlt hätte, aber mit dem Unterschied, dass ich meine Wohnung (wenn auch nicht viel) abgezahlt hab und dazu kommt noch die nicht unerhebliche Wertsteigerung seit 2012... Also ich denke, dass war für mich ein super Geschäft!
Die Grundschuld auf das Elternhaus ist gering uns stellt somit damals wie heute keine Bedrohung dar. Die Wohnung hat in unrenovierten Zustand (das meiste davon hab ich in Eigenleistung gemacht + noch das Dachgeschoss ausgebaut) 85.000 (kein Makler) gekostet. Die Wertsteigerung kommt einfach durch die Renovierung, den Ausbau des Dachgeschosses, was die Wohnfläche verdoppelt hat und die positive Wertentwicklung der letzten 6 Jahre.

Rücklagen fürs Haus sind da. Die Heizung wurde vor 6 Jahren komplett erneuert (inkl. Leitungen) und Rücklagen für eine Dachsanierung die die kommenden Jahre ansteht sind da. Insofern kann da nicht so ultra viel kommen. Auch ist Leerstand im Einzugsgebiet von München derzeit absolut kein Problem. Deshalb denke ich immer noch, dass es gut war diese Wohnung zu Studentenzeiten zu kaufen.

Die zweite Wohnung, die derzeit vermietet ist, ist im selben Haus. Ich hab diese zu einem fairen Preis und ohne Makler bekommen. Die hab ich mir gekauft und die Grundschuld eben auf die beiden Wohnungen aufgeteilt. Die war quasi eben als Selbstläufer wie in Post # 14 dargestellt geplant.
Dann läuft halt ein Kredit bis ich 65 bin... Solange der durch die Miete gedeckt ist, ich lediglich alle paar Jahre mal einen Laminat kaufen muss und das Bad ab und zu renovieren, ists doch gut?

Abgesehen davon, kann ich ja nach der ersten Zinsbindung (bis dahein ändert sich ja die Rate nicht) immer noch verkaufen, sollten die Zinsen bis dahein so hoch sein, dass die Miete eine Weiterfinanzierung nicht deckt.

Meine derzeit bewohnte Wohnung hab ich so günstig bekommen, dass da meiner Meinung nach nicht viel Risiko dabei ist.

Das waren eben meine Beweggründe und Gedanken so zu handeln.
Ich werde mir das aber zu Herzen nehmen, mich noch mal hinsetzen und mir Gedanken machen, ob ein Verkauf evtl. sinnvoller ist, was ja der einheitliche Tenor hier ist.

 

[MichaeI]

Die Restschuld bei Ende Zinsbindung ist weniger wichtig, sondern die aktuelle Ist-Situation zählt: ich sehe hier (überschlagsmäßig) aktuell 300000€ Gesamtschulden.

das ist schon sehr großzügig gerechnet...
Nach meinen 5.-Klasse-Mathe-Kenntnissen sind 120 tsd + 65 tsd + 40 tsd nämlich 225 tsd

 

[MichaeI]

Schon die Erste Wohnung ist eine Katastrophe: Mathematik 5. Klasse 120000€ Schulden, 20000€ Rückzahlung in 10 Jahren = 60 Jahre bis alles zurückgezahlt wäre. Dazu die Zinsen, die auch irgendwann steigen könnten... da bist du 100 Jahre oder älter, bevor du das abgezahlt hast, WTF!

Klar hab ich nicht viel abbezahlt nach 10 Jahren, das stimmt. Aber Immerhin 25.000 sind weg und ich hab in der Zeit 30.000 Euro (brutto) mehr Miete bekommen, als ich an die Bank Raten geleistet hab.

Das heißt also, wenn die Immo-preise 10 Jahre konstant bleiben, werd ich sie Wohnung wieder für 110.000 los, kann also meinen Kredit ablösen und hab noch 15.000 übrig und ein Zusatzeinkommen für 10 Jahre.

Netto wirft die Wohnung rund 400 Euro monatlich ab (ohne jetzt auf die genauen steuerlichen Aspekte, Abschreibungen usw. einzugehen). Das heißt ich verdiene an der Wohnung 100 Euro x 12 Monate x 10 Jahre = 12.000 Euro minus evtl. mal kleinerer Reparaturen.

Das heißt, solange ich die Wohnung nicht unter 95.000 Restschuld - 12.000 Nettomiete = 83.000 Euro verkaufen muss (was einen Wertverlust von ca. 25 % entspräche) bin ich immer noch zu 0 raus. Das wäre der Worst Case.
Vielleicht steigen die Preise aber auch in 10 Jahren oder bleiben kontant? Man weiß es nicht... Ich persönlich halte einen Sturz um 25 % aber für eher nicht so wahrscheinlich.