Darlehenshöhe - Was ist realisierbar?

[MichaeI]

Gut, hier wird immer auf die Höhe der Schulden im Verhältnis zum Einkommen verwiesen.

Aber man müsste ja immer das Verhältnis Schulden zu Wert sehen...

Immo1 Schulden knapp 120k, Wert ca. 120 k
Immo2 Schulden rund 65k, Wert 160k
Grundstück Schulden 40k, Wert ca. 120k
mögliches Haus Schulden 400k, Wert mit Grund > 500k

Insofern sehe ich nicht so recht was nicht gesund ist...

Auch darf man ja wenn man die Schuldenhöhe beurteilt, nicht nur das Arbeitseinkommen anrechnen, sondern eben dann auch den Gesamten Cashflow.

Hier sieht das meiner Meinung nach so aus:
Gesamtschulden 625k zu 5.100 monatlichem Einkommen
Hiervon gehen dann 145 + 300 + für Haus und Grundstück vermutlich 1500 Euro weg.
Bleiben 3.155 monatlich zum leben.

Unberücksichtigt hierbei wäre dann, dass wir beide ein 13. Gehalt bekommen, dass wir aufgrund einer bewusst eher ungünstigen Steuerklassenkombination bei der Steuer was herausbekommen bzw. aufgrund der Mieterträgen nicht mehr so viel nachzahlen müssen, beide noch im unteren Gehaltsbereich sind aufgrund der Stufen im Tarifvertrag, und zu guter Letzt ein reifer Bausparer mit 100k, wo 50k Eigenmittel drin liegen (abgesehen noch vom Notgroschen/Aktien).

Jedes Ding ist mehr Wert als Schulden darauf sind.
Klar könnte es sein, dass die Immobilien-Preise in den Keller gehen, aber es könnte auch eine starke Inflation eintreten, dann ist euer Geld auf dem Sparbuch nichts mehr wert.
Und die Preise müssten schon ganz massiv fallen, damit ich hier rote Zahlen beim Verkauf schreibe.

Warum ist das also nicht gesund, was ich mache?

Nicht falsch verstehen, das soll kein Angriff sein.
Aber ich hab die Tage intensiv nachgedacht, und mir ist kein Fall eingefallen, in dem ich wirklich ruiniert wäre?

Vielleicht übersehe ich ja was. Danke!

 

[MichaeI]

Alternativ könnte ich ja beide Wohnungen verkaufen, die Kredite ablösen.
Das würde mir ein Eigenkapital von 95k verschaffen + 50k Bausparer. Das heißt ich hätte 145k gesamt.

Dann müsste ich für das Haus inkl. Grundstück 440k - 145k = 295k aufnehmen.
Bei 1,8% Zinsen und 4% Tilgung wären das rund 1.400 Euro monatlich. Das heißt ich hätte zum kleben 2.400 und nach 20 Jahren "nur" ein abbezahltes Haus.

Wäre das besser?

 

[ghost]

Also vorweg, ich bin und war bei dem Konstrukt mit den Wohnungen skeptisch, einfach weil ich es hier schwer finde die genauen Zahlen nachvollzuziehen. Nichtsdestotrotz sind durch deine Antworten einige Sachen klarer und jetzt auch verständlich. Bsp: Thema Grundschuld der Eltern: Absolut verständlich jetzt.
Unten werde ich dann auch in einer Rechnung darlegen warum ich skeptisch bin, warum ich aber auch denke, dass es gehen könnte.

Den einfacherer Fall zu Beginn:
Wie du am Schluss vorgeschlagen hast, könntest du die Wohnungen verkaufen.
295k Darlehen, bei 5% Annuität ist die Rate noch etwas niedriger, gute Eigenkapital Quote, gutes Verhältnis vom Netto
In 20 Jahren oder schneller, wegen der wachsenden Einkommen, seid ihr fertig.
Haken dran.

Das ist die risk-free "Familienvariante".

Jetzt die Sache mit den Wohnungen.
Hier meine skeptische Rechnung:
Soweit ich es richtig gelesen habe ist der CF der bisher eigengenutzten Wohnung (Immo2) nach wirklich allem (Steuern, Insthandhaltung, etc, wirklich allem) 400€. Bei Wohnung 1 nehme ich mal 100€ an.

Macht mit 3800 + 500 = 4300
Bei 440k Darlehen sind 5% Annuität die 1800
Nehmen wir mal an 140m2, 1,5€ pro m2 Nebenkosten + 1€ pro m2 Instandhaltung
= 2150 oder anders gesagt 50% des frei verfügbaren Nettoeinkommens für Wohnen.
Das finde ich schon recht hoch.
Problematisch finde ich zudem, dass kaum ein Puffer existiert.
Kommt es doch zu Kosten in fünfstelliger Höhe wg. außerplanmäßigen Instandhaltungen dann wird die Luft hier schnell eng.

Die Frage ist: Wird überhaupt ein Darlehen von 440k benötigt?
Mein Grundproblem: Ich blicke nicht so 100% durch.
Ist der angedachte Hauspreis 520k? Bestehend aus 120k Grundstück + 400k Haus?
Gehe ich davon aus und rechne 80k (Eigenkapital-Anteil Grundstück) + 80 anderes Eigenkapital hinzu, dann sehe ich hier nur ein Darlehen von 360k. 5% Annuität wären dann 1500.
Geht man mit 1400 bis 1450 als Rate sieht die Sache schon viel besser aus als in meiner skeptischen Rechnung. Dann geht es!

Könntet ihr vll. noch eine Art Eigenkapital-ersetztendes Familiendarlehen in Höhe 50k bekommen?
Dann sieht es natürlich noch besser aus.

Deshalb hier die Bitte min. 5x mit spitzen Bleistift das ganze noch ein paar mal nachrechnen.
Die Risiken deiner beiden Immobilien hast du selbst gut eingeschätzt.

Das folgende mag aufgrund meines bisherigen Beitrages zwar erst mal merkwürdig klingen, aber wenn es geht würde ich definitiv die Variante mit den Wohnungen verfolgen.

Du hast 2 Immobilien, die beide einen positiven CF erzeugen, und dazu bereits ein Grundstück. Top! Top!
Im Prinzip zwei Asse. Diesen Vorteil würde ich nicht leichtfertig aus der Hand geben.
Deshalb zur Not 10x rechnen, wie und ob sich das realisieren lässt.
Allerdings bitte seriös rechnen.

 

[Tassimat]

Michael, hast du schon einen Termin bei deiner finanzierenden Bank? Vielleicht kannst du mal berichten, wie die die Situation einschätzen. Fände ich sehr interessant.

 

[MichaeI]

Hallo zusammen,

jetzt melde ich mich noch mal, da ich inzwischen zu einem Beratungsgespräch bei einer örtlichen Bank war.
Dort hab ich die Aussage bekommen, das unsere Finanzsituation aus deren Sicht seht gut aussieht, und dass einer Finanzierung des Bauvorhabens (in der Größenordnung 400 bis 450 k für das Haus ohne Grundstück) nichts im Wege steht.

Also positiv wurde folgende Punkte gesehen:
*Grundstück ist bereits abgezahlt und stellt eine nicht geringe Sicherheit dar
*beide Wohnungen werfen monatlich Geld ab, Rate sehr gering, Restschuld überschaubar, Vermietbarkeit absolut kein Problem
*die Wohnungen sind mit einer geringen Grundschuld belastet, so dass auch hier noch eine Sicherheit da ist

Ich habe jetzt aber noch eine Idee, warum sich der Verkauf der Wohnungen doch lohnen könnte.
Und zwar würden wir ja für unser Haus kein Baukindergeld (2 Kinder vorhanden) und auch kein bayerisches
Baukindergeld bekommen, da es nicht unser erstes Eigenheim wäre.

Meine Frage ist jetzt, wie es sich verhalten würde, wenn wir die Wohnungen verkaufen und damit kein Eigenheim mehr hätten? Würden wir, wenn wir danach erst den Bauantrag stellen, die Förderung erhalten?

Da das dann noch mal 30 k on top wären, würde es vielleicht schon Sinn machen.

Danke schon mal für das Feedback.

 

[Tassimat]

Danke für deine Rückmeldung nach so lange Zeit.

Zu deiner Frage:
Der erste Satz des KfW-Merkblattes zum Baukindergeld besagt: "Zuschuss für den Ersterwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern aus Mitteln des Bundes."

Du wohnst aktuell sogar in deiner eigenen Immobilie. Nein, es funktioniert nicht.