Eigenkapital „geerbt“ was anstellen, Erfahrungen?

[Proeter]

Auch wenn das konkrete Projekt hier nicht für viele interessant ist, habe ich dort pikante Dinge erfahren, die für andere Neubauprojekte von Bauträgern stehen könnten:

@Hauskauf8688
Google mal nach Ratingen Spiegelglasfabrik. Ist ein Neubaugebiet in der Ratinger City. Meiner Meinung nach zu teuer. Die werden die Häuser jetzt auch schon längere Zeit nicht komplett los. Kann mir vorstellen, dass das Verhandlungsspielraum ist.

Hab mir das auch angesehen, obwohl eigentlich zu weit weg für uns. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum. Zuerst wunderte mich das, später kam die Erkenntnis aber nach Gesprächen mit bereits eingezogenen Bewohnern und Bauarbeitern:

1. Die bisher angepriesenen Rabatte sind gar keine. Nachbarn erzählten mir, dass sie das auch beobachten - aber mit den Preissenkungen wurden allerlei Inklusivleistungen entfernt.

2. Der Grund, warum nicht verhandelt wird, war auf der Baustelle zu erfahren: Die meisten angefangenen Häuser (ca. 30% des Quartiers) sind bereits bezogen oder kurz vor der Fertigstellung - die Masse oder alles davon ist verkauft. Neue Häuser werden erst begonnen zu bauen, wenn sie verkauft sind. Verkauft wird ggw. nicht mit "freier Platzwahl", sondern immer nur so, dass an bereits verkaufte Häuser "angebaut" wird. Es ist fraglich, ob das Quartier überhaupt fertiggebaut wird.

Gerade letztere Information ist sehr interessant. Zuvor war mir (auch hier im Forum) nicht zu Ohren gekommen, dass Einfamilienhaus-Bauträger nach Grundstückserwerb einfach nicht bauen (obwohl sie noch solvent sind).

 

[moHouse]

Ah...danke für das Update.
Sehr interessant. Zufälligerweise bin ich morgen früh in Ratingen. Wenn ich paar Minuten Zeit habe schaue ich mir das mal an.
Dann scheinen die "wenigen noch verfügbaren" Häuser auf der Website immer genau die zu sein, die als nächstes im Reihenhaus zum Bau anstehen. Dort sind nämlich die Grundstücksnummern angegeben.

Mich wundert dann nur, warum die bei einigen Häusern per se die Auswahl an Ausstattungsoptionen eingeschränkt haben. Da dachte ich, dass die halt schon nen weiten Baufortschritt haben...

Gerade letztere Information ist sehr interessant. Zuvor war mir (auch hier im Forum) nicht zu Ohren gekommen, dass Einfamilienhaus-Bauträger nach Grundstückserwerb einfach nicht bauen (obwohl sie noch solvent sind).

Das ist wahrscheinlich seit dem Zinsanstieg nicht selten. Für den Bauträger (so solvent er auch sein mag) läuft der Bau mit Sicherheit auch über Kredite.
Das Risiko möchte sich Interhomes sicher nicht ans Bein binden.

Ein wenig Pech hatten sie halt. Gepaart mit etwas zu viel Mut auf steigende Preise.
Die Vermarktungsphase begann in einer Phase, in der der Zins noch niedrig war und die Häuser den Anbietern aus den Händen gerissen wurden. Dass das dort nicht der Fall war, ist bezeichnend.

Wahrscheinlich wird Interhomes jetzt nen langen Atem beweisen. Die Nachfrage wird zurück kommen. Wenn die Preise stabil bleiben, ist es ja Inflationsbedingt schon ein Rabatt.

 

[Proeter]

Cool, dass du den alten Thread so schnell gefunden und geantwortet hast!

Ich weiß natürlich, dass nur wenige im Forum, dieses konkrete Neubaugebiet kennen, daher sind alle eingeladen, die besprochenen Themen auch an Projekten zu spiegeln, die sie selbst kennen.
Generell erscheint mir die Spiegelglasfabrik in mehrerlei Hinsicht sehr speziell. Der Projektierer lobt die Lage hoch in den Himmel und betont, wie selten es doch "so zentrale" Neubauprojekte gäbe - zudem in einer Stadt, in der es ansonsten weder NBG noch Grundstücke gäbe (letzteres scheint wohl zu stimmen). Aber die Lage? Ich meine, das NBG grenz DIREKT an die am stärksten befahrene Güterzugstrecke weit und breit. Und sie ist wirklich MASSIV befahren. Alles Richtung Rotterdam geht da durch. Und im Gegensatz zu den güterzuggeplagten Menschen im Rheintal gibt es hier nicht einmal Personenverkehr, der für den Lärm entschädigen würde.
Dann geht es weiter: Hochgepriesene ÖPNV-Anbindung (Straßenbahn). Ja: in Luftlinie ist sie nicht weit - aber dank der Bahnstrecke kommt man dort nur über mehrere Ampeln mit endlosen Fußgänger-Rotphasen und eine langgezogene Brücke hin - ca. 1 km. Außer einem Supermarkt und einer Grundschule ist fußläufig nichts erreichbar. Der Fahrradweg ins Zentrum führt an einer extrem befahrenen Hauptstraße entlang - und lässt sich auch mit erheblichen Umwegen nicht umfahren.

Dann mal zu den Häusern: Die angebotenen Modelle sind in der Basisausstattung so sehr abgespeckt, dass man dick sechsstellig draufzahlt, nur um einen familien- und homeofficetauglichen Grundriss zu erhalten. Inkl. Nebenkosten und Endarbeiten ist man da ruck zuck siebenstellig. Die meisten Häuser lassen sicht nicht mal optional mit einer Garage versehen.

Über 1 M€ für ein hässliches Haus, direkt an der Güterbahn ohne besondere Lagevorteile - wer kauft das??
Mag sein, das eingefleischte Ratinger der Lage was abgewinnen können. Ich als "Fremder" konnte die immense Attraktivität nicht erkennen.

Interessant auch: der bereits fertige ganz lange Riegel parallel zu den Schienen ist bereits vollständig bewohnt. Dort stehen zu 90% indische und chinesische Namen an den Klingeln. Kann es sein, dass Huawei oder eine IT-Bude aus Düsseldorf sich die Häuser als Werkswohnungen gekauft hat? Das würde plausibel erklären, warum die Vermarktung da erfolgreicher war.

Die Vermarktungsphase begann in einer Phase, in der der Zins noch niedrig war und die Häuser den Anbietern aus den Händen gerissen wurden. Dass das dort nicht der Fall war, ist bezeichnend.

Verstehe nicht genau, was du hiermit meinst, aber es klingt extrem spannend. Warum wurden ihnen die Häuser nicht aus der Hand gerissen? Sind die von mir oben aufgezählten Gründe?

 

[moHouse]

Cool, dass du den alten Thread so schnell gefunden und geantwortet hast!

Die Email Benachrichtigung hilft da Wunder :)

Finde es extrem interessant, was du schreibst. Und ich glaube tatsächlich, dass einige auch die Situation in anderen Neubaugebieten interessant finden.

Ich sehe das wie du: die Preise der Häuser waren zu hoch angesetzt. Hier hat man komplett auf die Makro-Lage gesetzt. Es ist sehr nah an der Düsseldorfer Stadtgrenze. Dazu eines der extrem wenigen Neubauprojekte in Ratingen.
Die Ratinger sind extrem heimattreu. Die wollen alle sehr gern in Ratingen wohnen bleiben und haben schon richtig Probleme damit aus ihrem angestammten Stadtteil wegziehen zu müssen.
Dazu kommen dann noch Düsseldorfer und Mitarbeiter der vielen in Ratingen ansässigen Firmen.
Und da kommen wir auch zu deinem Punkt: direkt nebenan ist das Grachtenviertel. (Was ich sehr schön finde). Dort wurde im letzten Jahrzehnt alles von japanischen und chinesischen Firmen aufgekauft, was auf den Markt kam. Die packen dann für ein paar Monate ihre Expats dort rein. Bis die nächsten kommen. Die Anwohner finden das nicht so toll, weil es kaum langjährige Nachbarschafts-Communities ermöglicht.

Sehr interessant, dass die jetzt auch die Häuser an der Spiegelglasfabrik kaufen...

Zurück zur Lage: die ist schon nicht so schlecht. Supermarkt, Grundschule, Kindergärten (letzterer müsste da doch auch im Neubaugebiet entstehen) fußläufig. Dazu auch fußläufig der Grüne See. Die (echt schöne) Innenstadt 1,8km entfernt.
Am Flughafen ist man mit öffentlichen Verkehrsmitteln in ca. 20 Minuten. In Düsseldorf auch relativ schnell und unkompliziert mit Öffis (zur Altstadt ohne Umsteigen in 30 Minuten).
Das isoliert betrachtet ist schon alles ganz gut und Meckern auf hohem Niveau.

Und jetzt das Aber: ich gebe dir absolut Recht. Die Bahnstrecke nebenan ist nicht grad Deluxe. Ich kann aber nicht einschätzen wie viel Verkehr da lang geht.

Der Fahrradweg ins Zentrum führt an einer extrem befahrenen Hauptstraße entlang - und lässt sich auch mit erheblichen Umwegen nicht umfahren.

hm...das ist unfair. Ratingen ist nun mal ne Stadt. Zeig mir eine Stadt, in der du auf dem Rad durch grüne Auen bis ins Zentrum fährst. Zumal wir hier über die letzten 1,8km bis zum Stadtkern sprechen. Mit etwas Umweg könnte ich dir aber sogar nen Weg zeigen, bei dem du zu 80% durch Einfamilienhaushaus-Gegenden fährst.

Aber egal.
Wir sind uns einig, dass die Preise zu hoch angesetzt sind. Interhomes dachte, dass sie fast jeden Preis verlangen können. Es hat halt damals auch den Anschein gemacht. Sie haben aber die Schraube zu fest angedreht und dann Pech mit der Zinswende gehabt.

 

[Proeter]

Tolle Einblicke, danke!

Und da kommen wir auch zu deinem Punkt: direkt nebenan ist das Grachtenviertel. (Was ich sehr schön finde). Dort wurde im letzten Jahrzehnt alles von japanischen und chinesischen Firmen aufgekauft, was auf den Markt kam. Die packen dann für ein paar Monate ihre Expats dort rein.

Dieses Phänomen war mir trotz mehrjähriger Marktbeobachtung bisweilen unbekannt. Selbst in meinem obigen Beitrag hatte ich nur spekuliert. Na so was. Hätte eher gedacht, dass Huawei sich einen Wohnblock in Oberkassel oder Heerdt kauft, um da seine Expats unterzubringen.
Aber wenn schon Einfamilienhaus, dann würde ich an deren Stelle auch Neubauten kaufen. Die Grachtenhäuser auf dem Markt sind ja ziemlich abgewohnt und extrem sanierungsbedürftig. Haben die Herrschaften (fachfremder!) asiatischer Konzerne die Muße, deutsche Einfamilienhaus aus den 70/80ern zu kernsanieren?

Und jetzt das Aber: ich gebe dir absolut Recht. Die Bahnstrecke nebenan ist nicht grad Deluxe. Ich kann aber nicht einschätzen wie viel Verkehr da lang geht.

Während meiner dortigen Gespräche gab's keine 5 Minuten Ruhe. Die Eisenbahner nennen das, glaube ich, "Zugfolge im Blockabstand". Selbst wenn man sich daran zu gewöhnen bereit ist - bei (exorbitantem) Schienenlärm denke ich tatsächlich bei Neukauf an den (Jahrzehnte entfernten) Wiederverkauf.

Wir sind uns einig, dass die Preise zu hoch angesetzt sind. Interhomes dachte, dass sie fast jeden Preis verlangen können. Es hat halt damals auch den Anschein gemacht. Sie haben aber die Schraube zu fest angedreht und dann Pech mit der Zinswende gehabt.

Naja, aber was könnten sie sinnvollerweise daraus nun machen? Einfach auf den Grundstücken sitzen und (ggf. jahrelang) nichts tun? Gibt es keinen Bauzwang?
An deren Stelle würde ich die Grundstücke an Privatleute verkaufen. Damit hätten sie nämlich ein echtes Alleinstellungsmerkmal - womit sie im Düsseldorfer Raum vmtl. dann doch erhebliche Zahlungsbereitschaften (von den wenigen eigenkapitalträchtigen Interessenten) abgreifen könnten. Und das ganz ohne eigenes Risiko.