Einfamilienhaus im Großraum Stuttgart noch finanzierbar?

[Pinky0301]

Wenn ihr vor ein paar Jahren gekauft habt, hat die Wohnung sicherlich in der Zeit einiges an Wert zugelegt. Habt ihr sie mal schätzen lassen oder Vergleichsangebote angeschaut? Wie sehen die Finanzen aus, wenn die Wohnung verkauft wird? Vermieten sollte man in meinen Augen nur, wenn man genug Puffer hat bzw. die Raten auch bei Mietausfall zahlen kann. Bei euch wäre da ja nicht mehr so viel Luft.

 

[Ysop***]

Auch wenn du die Wohnung schätzen lässt. Bei 5 von gesamt 30 Jahren hast du kaum getilgt und dann vermutlich noch Vorfälligkeitsentschädigung. Dann noch die bereits bezahlten Kaufnebenkosten der Wohnung. Ob da wirklich so viel hängen bleibt, dass sich der Verkauf lohnt?

 

[Scout]

Auch wenn du die Wohnung schätzen lässt. Bei 5 von gesamt 30 Jahren hast du kaum getilgt und dann vermutlich noch Vorfälligkeitsentschädigung. Dann noch die bereits bezahlten Kaufnebenkosten der Wohnung. Ob da wirklich so viel hängen bleibt, dass sich der Verkauf lohnt?

Ich nehme mal an, so 5 Jahre im Besitz und vor 6 Jahren gekauft.


In Filder etwa sagt der Preisindex für Neubau 2014 rund 3500, 2015 3700 und aktuell knapp 6000 Euro den m2.

Sagen wir mal 100 m2 die Wohnung und lassen wir von den fiktiven 350 TE mal 300 TE Kredit offenbleiben, das macht dann 250 TE Gewinn vor steuern, aber auch nach Steuern bei Eigennutzung.

Die Nebenkosten sind eh weg, die hat man gedanklich aber schon verdaut! Sollte also auf alle Fälle was hängen bleiben!

Die Finanzierung kann man ggf. durch Pfandtausch auf das neue Grundstück übertragen, den Gewinn aus dem Verkauf als Eigenkapital nehmen. Bei 420 TE für den Grund verbleiben also vom Verkaufserlös 130 TE (120 TE Erlös plus 300 TE Altkredit). Die 160 m2 OHNE Einliegerwohnung kriegt man massiv für 370 TE plus 50 Bau-Nebenkosten, fehlen also noch 290 TE.


290 TE auf 20 Jahre mit 3,5% Abtrag und 1,5% Zins sind 1200 Euro bei 50 TE Restschuld. Wenn du den Altkredit um 700 Euro nach unten strecken kannst hättest du rechnerisch 500 Euro mehr im Monat zu tragen und dafür Haus statt Wohnung. Beides zusammen würde ich mir verkneifen.

Jetzt solltest du nur noch deine echten Zahlen in mein Beispiel einsetzen, denn die kennen wir hier nicht.

 

[FoxMulder24]

650k nur für das Haus ist schon ne ordentlicher Hausnummer.
Wir bauen im Moment auch in der Region Stuttgart und in der Familie wird gerade ein weiteres Haus hier geplant. Daher hab ich mehrere aktuelle Angebote von Fertighausanbietern.
Da sind wir eher in den Regionen 400k bis 450k (wenn Keller dabei). Bei ca 140m² (+ Keller).
Das geht sicher günstiger, da würde ich mich nochmal umschauen und ggf. die Planung hinterfragen.
Und ja, die Grundstückspreise sind hier in den letzten paar Jahren regelrecht explodiert. Selbst im äußersten Einzugsgebiet der S-Bahn (also schon wirklich auf dem Dorf), zahlt man knapp 500m².

 

[moHouse]

Schön zusammen getragen von @Scout
Die Wohnung zu behalten mag auf dem Papier Sinn machen und von allen Aussenstehenden immer gern so beratschlagt werden. Wenn der Mieter aber keine Miete zahlt oder die Wohnung bei Mieterwechsel auch mal 2-3 Monate leer steht, springen die nicht für euch ein
Ausserdem kommen da auch trotzdem mit der Zeit immer mal wieder Ausgaben auf euch zu, die nicht aus der Hauskasse bezahlt werden und nicht direkt umgelegt werden können.
Ich würde das echt nur machen, wenn ich noch richtig Puffer hätte- wie von @Pinky0301 geschrieben.

Und das Haus finde ich auch zu teuer. Das klingt für mich auch danach, dass die Ausstattungsliste ziemlich lang ist

 

[Ysop***]

ok, wenn man die Finanzierung übertragen kann, sieht es nochmal anders aus. Auf jeden Fall sollte man realistisch rechnen. Grundsätzlich bin ich übrigens nicht für behalten einer Wohnung, ich war nur nicht überzeugt, dass sich das nach so kurzer Zeit rechnet. Ansonsten finde ich Eigenkapital cash deutlich entspannter als Vermieter zu spielen.