Einfamilienhaus in 5-6 Jahren.

[buggix]

Hallo zusammen,

Ich möchte zusammen mit meiner Freundin in 5-6 Jahren ein Einfamilienhaus bauen (150-160m²). Der Gedanke des Bauens schleppe ich seit ich 23 bin mit mir mit und achte seit dem darauf ,dass alles in die richtige Richtung läuft. Heute bin ich 29 Jahre, Eigenkapital sind ziemlich genau 100 T-EUR.
Frage1:
Ist es realistisch zu sagen, das Haus kostet 160m² x 1700€/m² = 272.000 €. Sind Baunebenkosten in der Rechnung enthalten, oder kommen die noch on TOP?

Frage2: Grundstück ist keines da, ich geh von 100T-EUR dafür aus. Ist es sinnvoll, das Grundstück heute schon zu kaufen, oder würdet ihr warten bis tatsächlich der Bau ansteht?
Ich bin der Meinung, dass man auch beim Grundstück Schnäppchen machen kann, wenn man Zeit hat ein billiges zu suchen (und eigentlich hab ich ja jetzt noch 5-6 Jahre Zeit)
Ehrlich gesagt habe ich etwas Angst, dass die bereits angesparten 100K auf der Bank an Wert verlieren, siehe Eurokrise :/ und die Zinsen, die ich derzeit bekomme sind nicht so prickelnd. Grundstückskauf heute angehen, oder warten?

Frage3: Eigenkapital Anteil
Wenn ich heute bauen würde, hätte ich 100T-EUR von benötigen 400T-EUR (Haus + Grundstück). Das ist ein Eigenkapital Anteil von 25%, Ich denke, das wäre genug um die Finanzierung auf die Beine stellen zu können.
Wenn ich heute allerdings die 100T-EUR für ein Grundstück ausgebe, hab ich erstmal 0 und benötige nur noch 300T-EUR für den Hausbau. Wie würde die Bank den Eigenkapital Anteil jetzt sehen? Hätte ich 0% Eigenkapital Anteil für einen Kredit von 300T-EUR? Oder würde das Grundstück als Eigenkapital angerechnet werden?

Frage4:
Gibt es eine Faustformel, wie man die Höhe des aufzunehmenden Kredits ausrechnen kann? Gehalt * Jahre * Faktor X, oder sowas?

Frage5: Vielleicht etwas falsch in diesem Forum, aber gut...
Mit Bauträger oder Architekt?
Es heißt immer mit eigenem Architekt zu bauen, ist wesentlich teurer, als mit einem Bauträger. Stimmt das so? Einige Kommentare hier Forum, sagen eher das Gegenteil.
Ich bin ein Mensch, der sich sehr ungern bescheissen lässt :) Und ich hab das Gefühl, dass die Gewinnspanne bei Bauträgern recht hoch ist. Daher tendiere ich eher zum Bau mit eigenem Architekten. Kostet dann vielleicht das gleiche, aber ist eben wirklich so, wie ich es mir wünsche.
Außerdem hat man mit einem guten Architekten gleich jemanden, der die eigenen Interessen auf der Baustellen vertritt. Ein Bauträger interessiert sich dafür wohl kaum, da der Preis schon endgültig feststeht und es für den Bauträger nur noch darum geht, das Haus, für das der Preis schon feststeht, möglichst günstig zu bauen... (sprich möglichst viel Gewinn dabei herauszuschlagen)
Sind meine Gedankengänge hier richtig?

Frage 6:
Die Zinsen sind heute extrem niedrig. Würdet ihr heute einen Bausparer mit Fälligkeit in 6 Jahren abschließen sagen wir mal für 50T-EUR -100T-EUR um sich den Niedrigzins zu sichern? Oder soll ich einfach wie die vergangenen 6 Jahre einfach auf ein Tagesgeldkonto weiter sparen?

Viele Grüße und danke schon mal für eure Antworten...
Buggix

 

[ImmoGold]

Hallo Buggix,

ein paar Ideen zu deinen Fragen:

1) Die Werte von 1,500 € - 2,000 € BGF sind stark Abhängig von Art und Ausstattung deiner Traumimmobilie. Möchtest du ein günstiges Fertighaus oder ein modernes Passivhaus?

2) En kommt auf die Region an, schau doch mal in die Bodenrichtwertkarte der Gemeinde, da siehst du die Kaufpreisentwicklung der Grundstücke. Wenn du jetzt kaufst und nicht baust, hast du keine Verzinsung und zusätzlich öffentliche Lasten.

3) Auch hier entscheidet die Lage bzw. Wert des Grundstücks. Was sagt deine Hausbank? Eine allgemeine Formel lautet: 1/3 Bar, 1/3 Bausparer, 1/3 Bankkredit

4) In Abhängigkeit von deinem Einkommen, abzüglich deiner Kosten für Lebensunterhalt, Rechne mit 3% Zins + 2% Tilgung....

5) Ein Bauträger hat ein relativ hohes Risiko, deshalb der Gewinn.... Ein Architekt wird nach HOAI bezahlt..... Lass Dir ein paar Angebote machen

6) Bausparer ist nie falsch... Tagesgeld ist ja max. bei 2% und bei einer Inflation von 2% hast du keine Verzinsung bzw. verliert noch Geld.

Hast du schon mal darüber nachgedacht ein gebrauchtes Haus zu kaufen?

VG

 

[Gluecklich]

Du hast aber viele Fragen, und ich bin ja auch noch "Anfänger". Ein paar Tipps kann ich dir aber trotzdem geben.
Zuerst: Warte mal, was Bauexperte sagt, sie hat eine tolle Aufstellung in Sachen Nebenkosten.

Alleine dafür wirst du rund 40000 einrechnen müssen. Küche kommt noch on top, ebenfalls die Garage. Zu welchen Preis du das Grundstück bekommst, kommt drauf an, wo du bauen willst. Ich kenne Bauplätze, die derzeit 800 kosten. Andere die mit jedem Baugebiet um 50 gestiegen sind. Aber es gibt auch Grund, der nur 15 Euro/qm kostet. Jetzt zu sagen, wie es in x Jahren aussieht, wäre vermessen... Genausowenig kannst du die Darlehenszinsen vorhersagen.
Zum Grundstückskauf kommen noch ca. 7 % für Steuer und Notar dazu.

Dann kommt es drauf an, ob du Eigenleistung bringst - allerdings solltest du die nicht überschätzen, so viel lässt sich da auch nicht sparen und das Risiko ist auch gross. Wenn du dich verletzt oder erkrankst, kann es am Ende teurer werden!

Ob Fertighaus oder Architekt.... Glaubensfrage. Ein Architekt kann wohl individueller bauen - Bauträger können aber auch vieles ändern!! Beim Bauträger kaufst du in der Regel das Haus und weisst den Endpreis, beim Architekten kommen hier und da dann noch noch ein paar "vergessene" Kosten dazu. Wer wirklich billiger ist, lässt sich nicht wirklich sagen. Klar kst meiner Meinung, dass ein Architekt länger braucht, bis das Haus steht (Mehrkosten durch Doppelbelastung). Während du beim Bauträger individueller einrichten kannst, musst du genau das beim Architekten. Das ist auf der einen Seite sehr schön, auf der anderen Seite ggf. sehr zeitraubend.
Interessant ist noch, dass nicht jeder Fertighausanbieter, der dir einen günstigen Preis bietet auch am Ende wirklich günstiger ist, als ein teurer Anbieter.
Dazu kommt, dass die Nebenkosten bei den unterschiedlichen Angeboten (egal ob Architekt oder Bauträger) sehr unterschiedlich ausfallen. Naja, man will dich ja als Kunde für das Haus gewinnen - ob dann am Ende Terrasse, Garten und sonstige Posten auch schon fertig sind... wen interessierts, ausser dich? Wobei man natürlich fairerweise sagen muss, das nicht alle so arbeiten - zum Glück! Wenn du einen Architekten wählst, würde ich jedenfalls mind. 20000 als Reserve einbauen wollen.

Das Grundstück wird übrigens als Eigenkapital angerechnet. Was den Kredit angeht, kommt es auf deine persönliche Situation drauf an, was kannst du zur Seite legen? Wenn du in ca. 5 Jahren mit dem Bauen anfängst, kannst du noch etwa 30 Jahre bis zur Rente abzahlen (wenn nichts dazwischen kommt!!). Aber, wie es in 5 Jahren aussieht, kann dir keiner Sagen. Daher ist der Standort mehr als entscheidend bei der Preisgestaltung.
Übrigens, falls ihr nicht baut sondern kauft und umbaut, sind die rd. 7% für Steuer nd Notar auf das Gesamtobjekt zu rechnen. nicht unerheblich zu wissen....

So, so viel von mir - als Anfänger und nur mit derzeit theoretischer Erfahrung. Sicher werden sich gleich die Experten hier melden, die mit härteren Fakten aufwarten können. Ich hoffe, ich lag nicht allzuweit daneben

 

[emer]

Frage1:
Ist es realistisch zu sagen, das Haus kostet 160m² x 1700€/m² = 272.000 €. Sind Baunebenkosten in der Rechnung enthalten, oder kommen die noch on TOP?

Das ist zu individual um es pauschal sagen zu können. Da speilt das Grundstück, eigene Bedürfnisse und vieles mehr eine Rolle.

Frage2: Grundstück ist keines da, ich geh von 100T-EUR dafür aus. Ist es sinnvoll, das Grundstück heute schon zu kaufen, oder würdet ihr warten bis tatsächlich der Bau ansteht?
Ich bin der Meinung, dass man auch beim Grundstück Schnäppchen machen kann, wenn man Zeit hat ein billiges zu suchen (und eigentlich hab ich ja jetzt noch 5-6 Jahre Zeit)
Ehrlich gesagt habe ich etwas Angst, dass die bereits angesparten 100K auf der Bank an Wert verlieren, siehe Eurokrise :/ und die Zinsen, die ich derzeit bekomme sind nicht so prickelnd. Grundstückskauf heute angehen, oder warten?

Heute ein Grundstück kaufen und in 5-6 Jahren bauen ist ebenfalls abhängig von einige Faktoren.
Der eine ist der des könnens, der andere der des wollens.
In nicht wenigen Baugebieten ist es so, dass man nach dem Kauf der Grundstücks binnen 2 Jahre angefangen haben muss zu bauen. Irgendwann soll das Gebiet ja mal voll bebaut sein und nicht hier ein Haus, dann ein paar Lücken, weil die Besitzer erst in 5 Jahren bauen wollen/können.

Frage3: Eigenkapital Anteil
Wenn ich heute bauen würde, hätte ich 100T-EUR von benötigen 400T-EUR (Haus + Grundstück). Das ist ein Eigenkapital Anteil von 25%, Ich denke, das wäre genug um die Finanzierung auf die Beine stellen zu können.
Wenn ich heute allerdings die 100T-EUR für ein Grundstück ausgebe, hab ich erstmal 0 und benötige nur noch 300T-EUR für den Hausbau. Wie würde die Bank den Eigenkapital Anteil jetzt sehen? Hätte ich 0% Eigenkapital Anteil für einen Kredit von 300T-EUR? Oder würde das Grundstück als Eigenkapital angerechnet werden?

25% sind ok. Wenn der zu finanzierende Rest sinnvoll zu stemmen ist.
Der Wert des Grundstücks (Bodenrichtwert) wird i.d.R. Von der Bank/Sparkasse als Eigenkapital angerechnet.

Frage4:
Gibt es eine Faustformel, wie man die Höhe des aufzunehmenden Kredits ausrechnen kann? Gehalt * Jahre * Faktor X, oder sowas?

Ich rechne immer noch gerne mit 500€ monatlicher Belastung pro 100.000€ Kredit.
Die Zinsen sind zwar niedrig, aber getilgt werden sollte ja auch.

Frage5: Vielleicht etwas falsch in diesem Forum, aber gut...
Mit Bauträger oder Architekt?
Es heißt immer mit eigenem Architekt zu bauen, ist wesentlich teurer, als mit einem Bauträger. Stimmt das so? Einige Kommentare hier Forum, sagen eher das Gegenteil.
Ich bin ein Mensch, der sich sehr ungern bescheissen lässt :) Und ich hab das Gefühl, dass die Gewinnspanne bei Bauträgern recht hoch ist. Daher tendiere ich eher zum Bau mit eigenem Architekten. Kostet dann vielleicht das gleiche, aber ist eben wirklich so, wie ich es mir wünsche.
Außerdem hat man mit einem guten Architekten gleich jemanden, der die eigenen Interessen auf der Baustellen vertritt. Ein Bauträger interessiert sich dafür wohl kaum, da der Preis schon endgültig feststeht und es für den Bauträger nur noch darum geht, das Haus, für das der Preis schon feststeht, möglichst günstig zu bauen... (sprich möglichst viel Gewinn dabei herauszuschlagen)
Sind meine Gedankengänge hier richtig?

Ein guter Fertighausanbieter ist nicht wesentlich günstiger als ein Architekt. Es kommt auch darauf an, welche Leistungs-Phasen des Architekten in Anspruch genommen werden. Im besten Fall alle. Sparen ließe sich - so wie es leider die meisten auch beim Fertighaus machen - in der Phase der Baubegleitung. Diese ist die teuerste mit (oft) weit über 10.000€. Viele verzichten beim Bau mit einem Fertighausanbieter darauf, bzw. Scheint es ihnen zu reichen wenn alle 2 Wochen mal einer vorbei schaut.

Frage 6:
Die Zinsen sind heute extrem niedrig. Würdet ihr heute einen Bausparer mit Fälligkeit in 6 Jahren abschließen sagen wir mal für 50T-EUR -100T-EUR um sich den Niedrigzins zu sichern? Oder soll ich einfach wie die vergangenen 6 Jahre einfach auf ein Tagesgeldkonto weiter sparen?

Meine persönliche Meinung: tilgen, tilgen, tilgen...

 

[schubert79]

Also wir haben uns zuerst mit dem Grundstück beschäftigt. Alles andere richtet sich danach. Bebauungsplan, Lage, Nachbarn etc. Du kannst später an deinem Einfamilienhaus fast alles immer wieder ändern. Aber nie die Lage deines Grundstücks. Für uns stand auch fest, das wir in unserer Heimatgemeinde bleiben wollen... Da war es mit dem Kauf eines Grundstücks gar nicht so einfach. Die Preise sind dafür auch ständig stark gestiegen. (liegt an der extremen wirtschaftlichen Stärke der Region). Und da wir zur Miete wohnen, wollte ich das Thema "Hausbau" auch nicht mehr zu lange rauszögern.... Eurokrise etc. spielte dabei für uns keine Rolle. Die niedrigen Zinsen sind natürlich auch nett, aber davon haben wir uns auch nicht verrückt machen lassen. Haben wir aber natürlich gerne mitgenommen.

Gibts einen Grund, warum du noch 5-6 Jahre mit dem Bau warten möchtest? Wohnst du zur Miete oder mietfrei?

Ach ja, dein Grundstück wird von der Bank als Eigenkapital angesetzt. Unser Haus hat auch 165 qm Wohnfläche mit Keller und Einzelgarage. Kfw 70 Haus mit Fußbodenheizung. Etwas höherwertige Ausstattung (große Schiebetüren im Wohnzimmer, Raffstore, Fußbodenheizung, Pellets, überall Parkett etc.) Wir zahlen ca. 320 TEU für Haus. Ohne Küche, Lampen, Einrichtung und v.a. auch noch ohne Außenanlagen. Keine Garageneinfahrt etc. Wir rechnen für die Außenanlagen nochmal ca. 30 TEU. (Natursteinmauer etc.) Kurz gesagt: Grundstück (100 TEU)+Haus (320 TEU)+Küche (20 TEU)+Außenanlagen (30 TEU)=470 TEU. Kosten für Bauantrag, Notar, Grunderwerbsteuer, Hausanschluss, Vermessung, Bank, Baustrom/wasser etc. nochmal ca. 10 TEU. Ich habs mir einfach gemacht: Kosten ca. 500 TEU.

 

[ypg]

Für eine schöne Baulücke als Grundstück sollte man jetzt schon die Augen auf machen und ggf. kaufen, wenn man sich dort für das weitere Leben findet :)
Zur Not kann man ja wieder verkaufen (meist ja mit Gewinn, denn gutes Bauland wird nicht mehr, eher weniger)
Ob Faktor x für y qm Wohnfläche in 5 - 6 Jahren noch greift, weiss man nicht. Höher angelegte Energieeinsparverordnung, höhere MSteuer können die Kosten für den Bau im Vergleich zu heute erhöhen.
Ich bin aber auch "nur" eine belesene Häuslebauerin, die ihr Wissen zur Zeit ständig aufwertet :)
Bin kein Freund von Bausparen, ich mag es lieber einfach übersichtlich.
Alles andere wurde schon gesagt.
Übrigens: Bemerkenswert ist Dein Sparpotential und Ehrgeiz, 100000 in 6 Jahren anzusparen!