Elternhaus kaufen - eine gute Idee?

[DG]

@BOLA79

meine Fragen zielen nicht auf einen externen Verkauf ab, sondern auf Deine Optionen - und die solltest Du kennen und gut darlegen können, denn Dein Vater scheint von der Idee nicht sonderlich angetan.

Entscheidend ist hier, ob das Haus bedeutend mehr wert ist, als die 50-80T€, die Du zahlen willst, denn ansonsten begehst Du einen wirklich fatalen Denkfehler. Obendrein vermute ich, dass Du sogar zwei grobe Denk- und Verständnisfehler hast, daher drehe ich die Frage jetzt mal um:

Nehmen wir an, Du würdest das Haus morgen zum Kauf anbieten - glaubst Du, dass Du innerhalb von 3 Monaten mindestens einen Käufer auftreiben würdest, der bereit wäre, mehr als 500T€ zu zahlen? Oder gar noch mehr?

Frage bitte einfach mal mit ja/nein beantworten und den Wert des Hauses auf 100T€ genau (nach Deiner Einschätzung) angeben, dann wird schnell klar, worauf ich hinaus will.

MfG
Dirk Grafe

 

[BOLA79]

Hallo zusammen!
Mit dem Fremdveräußern wollte ich nur deutlich machen, dass so eine Option nicht in Frage kommt. In irgendeiner Antwort ging es ja darum, dass beide Kinder sowieso nicht in das Haus einziehen wollen. Also um dem zuvor zu kommen, dass mein Vater vielleicht über eine externe Möglichkeit an Geld kommt. Diese Antwort ging an niemanden gezielt.
Bei meinem Vater ist das Problem, dass er total viel Angst vor der "Enteignung" hat. Es gibt halt diese Geschichten, bei denen Eltern ihren Kindern das Haus überschrieben haben, dann kam es zum Streit und die Eltern werden, trotz eingetragenem Wohnrecht, rausgeschmissen, geekelt oder wie auch immer. Ihm wurde vor Jahren mal dazu geraten das Haus an uns Kinder zu verschenken. Aber da ist eben diese Angst, dass er im Alter ohne alles darsteht, weil wir uns zerstreiten könnten und ihn dann rauswerfen. Deswegen würde es nur über den Weg gehen, dass ich das Haus erst nach seinem Tod bekomme.
Also zum Wert. Ich meine, es stand mal im Raum, dass das Haus, wenn es immer gut gepflegt worden wäre, einen Wert von etwa 160 - 180000 Euro haben würde. Ist aber auch schon ein bißchen her. Die Sache ist nur, dass mein Vater seit dem Tod seiner Mutter (Anfang der '90er), der das Haus vorher gehörte, eigentlich nur noch repariert oder erneuern lässt, was nicht zu reparieren ist bzw. austauscht, was gesetzlich vorgeschrieben ist, z.B. bei der Heizung. Der Rest ist also im Originalzustand zu Zeiten des Hausbaus (Ende der 60er oder Anfang der 70er). Es gebe also viel zu tun. Das müsste natürlich berücksichtigt werden. Mein Gedanke ist ja, dass ich ungefähr die Hälfte von dem bezahle, was das Haus tatsächlich wert ist. Gerne weniger. Allerdings war da ja die Sache mit den übergangenen Erben und dem Pflichtteilergänzungsanspruch. Das wäre dann also auch noch zu klären, ob es in diesem Fall überhaupt eine Rolle spielt und wie man das am besten umgehen kann.
Bisher war es immer so, dass Häuser, die dort freiwurden auch immer ungefähr zu den Preisen verkauft wurden, bei denen sie angesetzt wurden. Liegt im Außenbereich, in dem nicht gebaut werden darf. Allerdings weiß ich ja auch nicht, was bis dahin noch so kommt.

Vielen Dank!

LG
Bola

 

[DG]

Da gibt es eigentlich eine recht einfache Möglichkeit.

Dein Vater verkauft/verschenkt das Haus an dich. Im Gegenzug wird ihm ein lebenslanges (unentgeltliches) Wohnrecht eingetragen. Außerdem wird dabei festgelegt, wer für welche Kosten aufkommen muß.

Nur mal kurz, weil dieser (grundsätzlich mögliche) Gedanke hier schon mehrfach vorgeschlagen wurde ... das bringt dem Vater finanziell rein gar nichts! Der Vater wohnt jetzt im Haus und bezieht seine Rente, die offensichtlich knapp ist. Ziel des Kaufs (!) durch den Sohn ist, dass der Vater über mehr (freies) Kapital verfügt als vorher.

Wenn geschenkt/vorzeitig übertragen wird und der Vater ein Wohn-/Nießbrauchsrecht erhält ... hat der Vater keinen Cent mehr in der Tasche.

MfG
Dirk Grafe

 

[BOLA79]

Genau! So ist es! Schenken geht nicht. Ich glaube auch, dass mein Bruder in dem Fall einer Schenkung - verständlicherweise - auch wieder mehr Interesse an dem Haus hätte.

Es muss schon etwas für Vater und Kind mit Kaufinteresse rausspringen.

LG Bola

 

[DG]

Hallo Bola,

das ist (leider) genau die Antwort, die ich erwartet hatte und Deine Idee - so sinnvoll sie auch sein mag - geht mMn an mehreren Stellen nicht auf.

1. Option: Schenkung/vorweggenommene Erbfolge:

Problem dabei: Dein Vater will das gar nicht und seine jetzige Ehefrau kann daran auch kein Interesse haben, Dein Bruder müsste ebenfalls auf seinen Anteil verzichten. Fraglich ist zudem, wie hoch der Anteil überhaupt wäre, denn vom Hauspreis von 150T€ (ich vermute auf Grund der Beschreibung ehrlich gesagt noch weniger) ginge noch das kapitalisierte Wohnrecht ab und das hängt davon ab, wie hoch die Lebenserwartung Deines Vaters ist. Zudem kann das Wohnrecht auf die Ehefrau übergehen - die wird sich zumindest auch bedanken, wenn sie im (hohen?) Alter aus dem Haus fliegt, weil das Wohnrecht nicht für sie gesichert ist. Dein Vater geht ja bei seinen Überlegungen davon aus, dass Ihr beide das Haus zu gleichen Teilen erbt (was nicht korrekt ist, wurde ja schon beschrieben, bei gesetzl. Erbfolge erbt seine jetzige Ehefrau 50%) - was aber auch hieße, dass Ihr Eure Stiefmutter im Erbfall ohne weiteres auf die Straße setzen könntet.

dem zufolge müsste man also die (vermutlich höhere) Lebenserwartung der Stiefmutter ansetzen, was den Wert der Schenkung weiter mindert.

Als Beispiel Folgendes: bei einer fiktiv anzusetzenden Miete von 8T€/Jahr und einem Alter von 65 Jahren der Ehefrau/Stiefmutter, würde ein Faktor von 12,5 angesetzt, d.h., das Wohnrecht hat kapitalisiert einen Wert von 12,5 x 8T€ = 100T€ ... das ist also ein massiver Anteil vom kompletten Übertragungswert, den man in Ansatz bringen muss!

Fraglich wäre dann aber überhaupt, warum Du für etwas bezahlen möchtest, was Dir sowieso zusteht!? Die finanzielle Verbesserung für Deinen Vater ist ja Dein Ziel - durch eine Schenkung aber bei diesem geringen Hauswert gar nicht zu erreichen!

2. Kauf wie unter Fremden.

Du zahlst den Verkehrswert abzgl.. eines "Familienabschlags" des Hauses an Deinen Vater. Dann verfügt Dein Vater über das Kapital, aber Du über das Haus. Da steht dann Dein Name im Grundbuch. Das will Dein Vater nicht, Dein Bruder eigentlich auch nicht, die Ehefrau ebenfalls nicht.

Also muss der Kauf an Bedingungen geknüpft werden, hier zB lebenslanges Wohnrecht. Das schmälert den Kaufpreis (wieder abhängig von der Lebenserwartung) enorm, reduziert also die Summe, die Dein Vater faktisch von Dir erhalten sollte.

Selbst wenn das so klappt, bist Du ab sofort finanziell dafür zuständig, dass das Haus seinen Wert erhält, d.h., Du musst renovieren/sanieren, zahlst also zusätzlich darauf. Miete kannst Du von Deinem Vater ja nicht verlangen, denn dann hätte er wieder weniger Kapital! Abhängig von der Lebenserwartung (ich weiß, der Punkt nervt, kommt man aber nicht drum rum), wird das Haus aber weiterhin an Wert verlieren, d.h. Du zahlst heute für das Objekt einen Preis, erbst dadurch weitere Kosten für die Instandhaltung und darfst noch jahrelang zusehen, wie der Wert verfällt - es sei denn, Du renovierst/sanierst sehr aufwendig und fortlaufend. Und das beliebt allein an Dir hängen, denn Dein Bruder wird sich kaum an den Kosten beteiligen, wenn er schon auf sein Erbteil verzichtet.

Ganz oben darauf kommt die grundsätzliche Skepsis Deines Vaters einer vorweggenommenen Erbfolge resp. eines Eigentumsüberganges - in beiden Fällen.

Daher mein Lösungsvorschlag:

Geh' der komplizierten Hauskaufaktion einfach mal aus dem Weg und leg' eine Summe X für Deinen Vater an die Seite oder spar' mtl. etwas an, vielleicht zusammen mit Deinem Bruder. Das Haus fällt dann irgendwann an Euch, die Erbfolge mit der Ehefrau bzw. den diesbezüglichen Willen Eures Vaters könnt ihr vielleicht sanft ansprechen und eine Lösung finden, ohne über einen vorzeitigen Eigentumsübergang zu reden. Ich glaube, das wird schwierig genug.

Wenn Du und Dein Bruder dann merken, dass Dein Vater finanzielle Hilfe benötigt oder am Haus wirklich mal was gemacht werden muss, dann macht ihr das eben von dem Geld - letztlich ist das dann das, was Dir vorschwebt, nämlich dass Deinem Vater geholfen werden kann.

Die anderen Varianten kann ich zwar moralisch durchaus nachvollziehen und finde das auch äußerst löblich - aber Du verbrennst vermutlich Dein Erbe und das Deines Bruders, ohne dafür eine adäquate Gegenleistung zu erhalten, oder kurz: Du schenkst Deinem Vater Geld.

Das allerdings kann man auch einfacher haben.

Alternative: Wenn's wirklich eng wird, verkauft Dein Vater das Haus, erlöst die 150T€ und erwirbt eine (im Unterhalt) kostengünstigere Wohnung.

MfG
Dirk Grafe

 

[BOLA79]

Hallo,
ja, also die Schenkung stand für meinen Vater und mich auch noch nie zur Debatte, da ich ja auch weiß, welche Ängste ihn da bzgl. der "Enteignung" plagen.
Von meinem Bruder ist keine finanzielle Unterstützung zu erwarten. Er ist geschieden und hat unterhaltspflichtige Kinder. Außerdem haben er und unser Vater kein besonders gutes Verhältnis zueinander. Deswegen will er das Haus auch nicht und nichts damit zu tun haben. Solange ich wenigstens ein bißchen was dafür bezahle, wird das für ihn ok sein. Für ihn ist wichtiger, dass die Stiefmutter nicht ungerechtfertigt erbt.
Die Stiefmutter soll laut Vater - was das Haus angeht - gar nicht mitreden dürfen. Mein Vater meinte nur mal, wenn er sich jemals auf irgendetwas einlassen würde, sie Wohnrecht bräuchte. Ist für mich auch in Ordnung. Ich will in der Zeit nur einfach nicht finanziell für das Haus aufkommen. Sie könnte dort aber auch gar nicht lange allein wohnen, da es sehr ländlich liegt und sie keinen Führerschein besitzt. ÖPNV ist auch so gut wie nicht vorhanden. Sie sagt auch, dass sie weder am Erben des Hauses, noch am Weiterwohnen im Haus interessiert ist. Aber Meinungen können sich natürlich ändern.

Wie gesagt, ich hänge auch an dem Haus, aber ich hatte meinem Vater trotzdem mal vorgeschlagen, dass er das Haus verkauft und die beiden sich eine seniorengerechte, kleine Wohnung mit guter Infrastruktur in der Umgebung kaufen. Er will nicht. Die finanziellen Mittel sollten eigentlich auch reichen. Aber ich würde gerne etwas gegen die permanente Angst tun, dass es doch mal nicht reicht. Allerdings auch nicht ganz selbstlos. Zu verschenken hab ich eben auch nichts.

LG Bola