Finanzierung bei der Hausbank - Bewertung Angebot

[familie_s]

Hallo zusammen,
nach langer Suche und zig Bauplatz-Bewerbungen haben wir nun endlich den Zuschlag für ein Grundstück erhalten. Bebaubar ist das Grundstück angeblich ab Juni 2024.
Wir waren nun bei unserer Hausbank und haben dort einen ersten Vorschlag für eine Finanzierung erhalten und hätte gerne eure Meinung dazu:

Allgemeines zu Euch:
Wer seid ihr? Verheiratetes Paar mit Kind
Wie alt seid Ihr? 35, 34, 5
Sind Kinder geplant? ggf. noch eines
Was macht Ihr beruflich? beide angestellte Ingenieure
Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 35 Stunden (Vollzeit), 30 Stunden (Regelarbeitszeit 37,5h)
Einkommen- und Vermögenssituation:
Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Er: 4300 netto / Sie: 2250€ netto (ohne Boni, Weihnachtsgeld, etc.)
Wie viel Kindergeld gibt es? 250€
Wie viel Eigenkapital habt ihr? 400k (100k Zuteilungsreifer Bausparer, 50k Sparbrief, 50k Dividenden und Aktien, 90k bar, 10k Tagesgeld, 100k von den Eltern)
Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? ~350k
Ausgabensituation:

Wohnkosten:
aktuelle Kaltmiete: 890€
aktuelle Warmmiete: 1090€
Strom: 150€
Telefon, Internet, Mobilfunk:
Ausgaben:
ich führe eine Aufstellung über alle regelmäßigen Kosten:
1500€/Mon (inkl. Pauschale für Nebenkostennachzahlung)
dazu kommen noch die Lebensmittel und Kleidungseinkäufe
~1200€/Mon

Sparleistungen:
Urlaub: Wir fahren nur einmal im Jahr weg, das ging bisher vom Girokonto weg.
Haus: Bausparvertrag 400€ ist im Mai voll
Sonstiges: 75€ Depotsparplan für unsere Tochter, 120€ Depotsparplan für uns, 400€ Tagesgeldkonto

Einnahmen- und Ausgabensummen:
Einnahmen gesamt 6800€
Ausgaben gesamt 4.935€
Saldo: 1865€
davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 1.690€

Allgemeines zur Immobilie:
Wie groß ist das Grundstück? ~591qm Laut Bebauungsplan, wird nach Erschließung nochmal vermessen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert? 390€
Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Neubau, Ziegel massiv, Einfamilienhaus KfW 40 (noch in Klärung ob 49 Ziegel oder 30 Ziegel+18cm Holzfaserdämmung)
Garagen? Doppelgarage
Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) ~170qm Wohnfläche, Planung läuft
Bau- oder Kaufkosten:
Grundstückskosten 330€/qm --> 195030€ voll erschlossen
Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer): 3900€ +6826,05€ = 10.726,05€
Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker, Keller) 600k
sonstige Kosten:
Küchenkosten: 30k (nicht in Finanzierungsbedarf enthalten)
möbel, Lampen, Deko: wir nehmen das meiste mit

Hier der Finanzierungsvorschlag der Hausbank:
Kostenzusammenstellung:
Gesamtkosten 805.756,65€
abziehbares Eigenkapital 345.756,65€
Finanzierungssumme: 460k

Notwendige Kreditangaben:
Baustein 1: Annuitätendarlehen: 290k
Kreditbetrag: 290 k
Kreditart: Annuitätendarlehen
Zinssatz: 3,9%, 4 %effektiv
Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 248.741,68€
fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 35 Jahre bei einem Wahn-Zins von 6,1%
anfänglicher Tilgungssatz: 1,5%
monatliche Rate: 1305€
Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben) 14.500€ p.a.
Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben) ja, wurde aber nicht empfohlen, Tilgungspause von 6 Monaten im Notfall möglich
Bei Vor- Zwischen- oder TA-Darlehen mit Bausparverträgen bitte Details zum Bausparvertrag angeben (Bausparsumme, Guthabenzinsen, Mindestsparrate, Mindestansparsumme, geplante Sparrate, Riester-Prämien, erwarteter Zuteilungstermin, spätere Kreditrate, Kreditzins etc...)
Baustein 2: KfW300 als endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag LBS-Z35 zur Gegenfinanzierung:
Kreditbetrag: 170 k
Kreditart: endfälliges Darlehen
Zinssatz KfW: 0,68%, 1,54 %effektiv
Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 170k
monatliche Rate: 720,17 (davon 623,84 Ansparleistung)
Entgelt Bausparer: 1,6% --> 2720€
Sparverzinsung: 0,01%
Jahresentgelt: 30€
Sollzins Bauspardarlehen: 2,05% (2,48% effektiv) --> "Flex-Zuteilung" bei 35€ der Summe, ansonsten auch niedriger möglich

Damit kämen wir auf eine Monatliche Belastung von:
1305€ + 720,17€ + 600€ (Bausparer vom Eigenkapital) = 2.625,17€

Mein Eindruck:
Das ist machbar, ggf. könnte man das Annuitätendarlehen noch aufteilen und einen Baustein mit 5 Jahren Zinsbindung und damit niedrigerem Zins laufen lassen.
Der Zinssatz des Bankdarlehns ist mir für ein Hausbank-Darlehen zu hoch. Es hat sich jetzt um eine erste grobe Planung gehandelt, mit dem Ziel, ggf. noch dieses Jahr den KfW-Kredit beantragen zu können. Das wird aber nichts, weil wir mit der Planung noch nicht weit genug fortgeschritten sind und auch der Kaufvertrag des Grundstücks noch nicht vorliegt. Der Banker meinte aber, er kann uns noch entgegen kommen, wenn es konkret wird.

Was haltet ihr davon?

 

[Finch039]

Ich sehe da mehrere fragliche Punkte.

Hauptsächliche steht und fällt das Konstrukt meiner Meinung nach damit, ob das zweite Kind kommt oder nicht. Oder anders ausgedrückt: Werden aus deinen 30 Arbeitsstunden erstmal 0, dann evtl nur 20 danach, oder oder oder. Die Szenarien würde ich alle einmal ernsthaft durchspielen mit den entsprechenden Einkommensveränderungen. Über 2.600 € Rate ... finde ich schon krass. Das sind schon knapp 40 % eures jetzigen Einkommens. Aktuell sicherlich machbar, aber auf Dauer?

Eure verbleibenden 50k € Eigenkapital gehen sicherlich für die Küche (wenn ihr da wirklich 30k € plant) und die Außenanlagen drauf. Da sehe ich jetzt auch nicht zwingend die notwendigen Rücklagen / Puffer, falls beim Bau mal noch was schief geht oder falsch kalkuliert wurde.

Und 600k € Baukosten für 170 qm Wohnfläche + Keller ... Kann auch eng werden. Mir wäre das zu sehr "Spitz auf Knopf", wenn ich alles richtig gelesen habe. Würde da eher auf 140 - 150 qm gehen, bei der Küche was abspecken, usw. - insgesamt einfach etwas kleinere Brötchen backen. Dann sollte das eigentlich funktionieren.

 

[familie_s]

Hauptsächliche steht und fällt das Konstrukt meiner Meinung nach damit, ob das zweite Kind kommt oder nicht. Oder anders ausgedrückt: Werden aus deinen 30 Arbeitsstunden erstmal 0, dann evtl nur 20 danach, oder oder oder.

Wenns so läuft wie bei Kind Nr.1 würden wir uns die Elternzeit wieder teilen. Da bin ich nach 8 Monaten wieder eingestiegen mit 20h und dann recht schnell aufgestockt auf 30h. Aber ja, das ist natürlich ein Risiko. Mittlerweile haben wir auch eine Vollzeit-Oma vor Ort, die hatten wir bei Kind1 noch nicht. und OB es überhaupt ein zweites Kind gibt, steht noch in den Sternen.

Über 2.600 € Rate ... finde ich schon krass. Das sind schon knapp 40 % eures jetzigen Einkommens. Aktuell sicherlich machbar, aber auf Dauer?

ja, die finde ich ehrlich gesagt auch happig. Das Einkommen steigt kommendes Jahr noch etwas. Wir haben dieses Jahr die Jobs gewechselt, damit gibts für uns beide die Umgruppierung innerhalb der Tarifstufe und eine reguläre Tariferhöhung. Aber das alltägliche Leben wird natürlich auch teurer.

Eure verbleibenden 50k € Eigenkapital gehen sicherlich für die Küche (wenn ihr da wirklich 30k € plant) und die Außenanlagen drauf. Da sehe ich jetzt auch nicht zwingend die notwendigen Rücklagen / Puffer, falls beim Bau mal noch was schief geht oder falsch kalkuliert wurde.

Und 600k € Baukosten für 170 qm Wohnfläche + Keller ... Kann auch eng werden. Mir wäre das zu sehr "Spitz auf Knopf", wenn ich alles richtig gelesen habe. Würde da eher auf 140 - 150 qm gehen, bei der Küche was abspecken, usw. - insgesamt einfach etwas kleinere Brötchen backen. Dann sollte das eigentlich funktionieren.

die 600k und auch die 30k für die Küche sind großzügig gerechnet. Wir bauen mit der Familie und relativ viel Eigenleistung. Wir müssen also nicht die Marktüblichen 3500€/qm Schlüsselfertig hinblättern. Wenn es an die Detailplanung geht, und wir die ersten Preisabschätzungen haben, müssen wir die Realisierbarkeit nochmal auf den Prüfstand stellen.

Danke dir für deine Einschätzung!

 

[xMisterDx]

Überschätzt die Vollzeitoma nicht und unterschätzt das zweite Kind nicht.
Gerade bei der Altersspreizung hast du schnell das Problem, dass die Kita im Norden und die Schule im Süden ist. Und die Grundschule geht nur bis 12h30, nicht wie die Kita bis 17h00.
Gibt es keinen Hort, steht der/die Große um 13h00 vor der Tür oder will um 12h30 abgeholt werden.

Ob die Vollzeitoma das wirklich über Jahre macht, weiß man nicht. Meine Mutter ist auch in Rente, aber 3, 4 Tage mit der Großen und dann braucht sie ne Pause.

Auf der anderen Seite habt ihr natürlich sehr viel Eigenkapital. Packt 100.000 davon an die Seite, falls noch ein Kind kommt, dann passt es.

Und macht das Haus kleiner. 170m² ist zu groß, 150, gut geplant, reichen vollkommen für 4 Personen. Spart euch um die 50.000 EUR. Viel Geld bei 4% Zinsen.

 

[familie_s]

@xMisterDx danke für deine Einschätzung. Wir haben glück, was einige deiner Einwände angeht.

Überschätzt die Vollzeitoma nicht und unterschätzt das zweite Kind nicht.
Gerade bei der Altersspreizung hast du schnell das Problem, dass die Kita im Norden und die Schule im Süden ist. Und die Grundschule geht nur bis 12h30, nicht wie die Kita bis 17h00.
Gibt es keinen Hort, steht der/die Große um 13h00 vor der Tür oder will um 12h30 abgeholt werden.

Ob die Vollzeitoma das wirklich über Jahre macht, weiß man nicht. Meine Mutter ist auch in Rente, aber 3, 4 Tage mit der Großen und dann braucht sie ne Pause.

die Grundschule ist nebenan. Luftlinei 150m entfernt. Mit Hort bis 15 Uhr. Jetzt holen wir Kind auch spätestens um 14:30, länger wollen wir ungern. Die weiterführenden Schulen sind mit dem Fahrrad gut zu erreichen. Kiga ist auch im Ort
Meine Mutter ist nicht in Rente bzw. Rentenalter, die hat nur keinen Bock mehr. Deswegen hoffe ich, dass das noch eine Weile funktioniert.

Auf der anderen Seite habt ihr natürlich sehr viel Eigenkapital. Packt 100.000 davon an die Seite, falls noch ein Kind kommt, dann passt es.

Und macht das Haus kleiner. 170m² ist zu groß, 150, gut geplant, reichen vollkommen für 4 Personen. Spart euch um die 50.000 EUR. Viel Geld bei 4% Zinsen.

Zweimal Homeoffice und ein raumgreifendes Hobby geben einen gewissen Platzbedarf vor und wir haben keine Lust uns später das Grundstück mit Hütten vollzustellen. Deswegen die bisher großzügige Planung (im Vorentwurfsstadium). Aber wie bereits erwähnt, vielleicht optimieren wir da doch nochmal.

 

[xMisterDx]

Luftlinie 150m entfernt von eurem geplanten Grundstück nehme ich an?
Na dann passt es ja.

Hoffen wir mal, dass es bei HomeOffice bleibt und nicht die Arbeitgeber irgendwann doch wieder ins Büro rufen. Dann wird so mancher Lebensentwurf ins Trudeln geraten... Meiner übrigens auch, zumindest für einen Teil des Jahres.

Nur halt nicht übertreiben. 600k für ein Haus... Ich will nun nicht wieder die Leier vom Haus von der Stange anfangen... Es geht auf jeden Fall auch für wesentlich weniger.