Finanzierung Hauskauf Einfamilienhaus + Sanierung (mehrere Optionen)

[leschaf]

Hallo zusammen,

In diesem Thread hatte ich schonmal nach Sanierungskosten gefragt. Hier kommt jetzt die Finanzierungsfrage inklusive Kaufpreis.

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? 38, 38, 2, -1 (K2 kommt im Sommer)
• Sind Kinder geplant? Nach K2 nicht mehr
• Was macht Ihr beruflich? Angestellte (IT + Verwaltung)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Er 37, Sie 20

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)?
  • Er: 4800€ Netto (Stkl 1)
  • Sie: 1100€ Netto (Stkl 1) -> fällt ab Sommer für 1 Jahr Elternzeit auf ca 600€, danach wieder auf 1100€ hoch.
  • Mieteinnahmen: 1200€ nach Steuern (1000€ Miete + 200€ Ertrag aus Photovoltaik Anlage)
• Wie viel Kindergeld gibt es?
  • aktuell 219€, ab Sommer dann 438€
• Wie viel Eigenkapital habt ihr?
  • Ca 450T€ Cash, davon ca 50T€ angelegt.
  • Immobilie 1: RMH von 1925, Wert aktuell ca 350T€, Miete nach Steuern: 650€, schuldenfrei und schon >10 Jahre in Besitz
  • Immobilie 2: kleines Einfamilienhaus aufm Dorf, Wert aktuell ca 350T€, Miete nach Steuern: 350€ + 200€ Photovoltaik, schuldenfrei und schon >10 Jahre in Besitz
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken?
  • Vom Cash max 400T€
  • Ggf eine der beiden Immobilien

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 1000€
• aktuelle Warmmiete 1150€
• Strom 50€ (2020)
• Gas 70€ (2020)
• Telefon, Internet, Mobilfunk 70€ (inkl Spotify)

Mobilitätskosten:

• Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!) Aktuell 0. Wenn sich die Dinge wieder normalisiert haben: 250€ BC 100
• Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) 0 (Auto neu aus 2020, Familienkutsche, die bis zur Verschrottung gefahren werden soll)
• Versicherung 35€
• Steuern 15€
• ADAC 11€
• Kraftstoff 100€ (wir können beide zu Fuß/Fahrrad zur Arbeit fahren, Auto wird hauptsächlich zum Freunde / Oma-Opa besuchen genutzt)
• Reparaturen 200€ Rücklage geplant, vor allem als Teilsparrate für ein neues Auto in 10 (?) Jahren.

Versicherungskosten:

• Haftpflichtversicherung (auch Tiere) 13€
• Berufsunfähigkeitsversicherung 60€
• Hausratversicherung 10€

Lebenshaltungskosten:

• Lebensmittel 700€ (inkl Drogerie & Restaurants)
• Kleidung Erwachsene 150€
• möbel 50€ (hauptsächlich Kinderkram, plus natürlich Einmalausgaben im neuen Haus)
• Kinderklamotten und sonstige Ausgaben: 500€ für 2 Kinder
• Kita/Schul-Gebühren (und Essensgeld) 630€ -> wird ab Sommer'24 für 2 Jahre auf ca 750€ steigen für beide Kids, danach ~100€ Essensgeld
• Haushaltshilfe 120€
• Spenden 50€
• Steuerberater 40€

Sparleistungen:

• Urlaub 600€
• Häuser Rücklagen: 300-400€ (je nach Finanzierung)
• Altersvorsorge 500€ ETF für Ihn -> nach Hauskauf Drosselung auf 250€ denkbar (Sie abgesichert durch Immobilien, er durch hohe gesetzliche Rente + sehr gute betriebliche AV)
• Hobbys/Geschenke aktuell 50€, aber wird sicher mal auf 300€ steigen, wenn wieder mehr geht.

Sonstige Ausgaben:

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt ~7500€
• Ausgaben gesamt ~6000€
• Saldo 1500 + 1000€ aktuelle Kaltmiete

Es ist aktuell relativ schwierig, die genauen Ausgaben festzulegen, weil wir die letzten 3 Jahre kein normales Jahr dabei hatten:
Sommer 2019 -> Geburt von K1 -> beide Elternzeit genommen
2020 -> Freundin komplett in Elternzeit (war anders geplant, aber Covid...)
2021 -> Freundin arbeitet seit September wieder, zusätzlich ich über den Sommer nochmal 2 Monate Elternzeit

Was wir aber sagen können: wir haben am Ende diesen Jahres trotz Gehaltsverlust aus Elternzeit (2x Er = 9000€, 8x Sie = 9000€) plus einer sehr teuren once-in-a-lifetime 10-Wochen-Norwegenreise in besagter Elternzeit (15000€) noch einiges Geld sparen können (~8000€). Daher sind wir vermutlich sparsamer unterwegs als in der Auflistung oben eingeschätzt - wir sind beide sehr sicherheitsliebend und daher sind die Ausgaben sehr konservativ geschätzt.

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 720qm
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? Hat hier keine Bedeutung - Marktpreise sind komplett entkoppelt.
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? 1963
• Garagen? 1
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 150 Wohnfläche, 70 NFL
• Welchen Marktwert haben Grundstück und Haus nach Fertigstellung? ~1.1 Mio

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 44T€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 740T€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten ~300T€ (inkl Küche etc.)
• Gesamtkosten 1.1 Mio €

Erstens ist der Preis natürlich ein Wahnsinn, das ist uns bewusst. Allerdings sind wir jetzt seit 2 Jahren auf Suche und das ist hier ein realistischer Preis, der auf jeden Fall bezahlt werden wird. Die Eigentümer haben auch schon klar gemacht, dass der Preis feststeht, aber kein Bieterverfahren angestrebt wird. Ob wir an der Verlosung teilnehmen, wissen wir noch nicht genau, mal schauen...

Zweitens ist uns bewusst, dass wir das stemmen können. Die Frage ist, wie es am schlausten ist. Für uns gibt es folgende Varianten:

Variante 1)
400T€ Eigenkapital einsetzen, 700T€ Kredit aufnehmen. Die Summe bekommen wir aufgrund der Sicherheiten problemlos zu sehr guten Konditionen (letzten Sommer eine ähnliche Finanzierung geplant mit 1.2%). Wir würden dann denke ich die eine Variante mit 2000€ Rate nehmen, nach der nach 20 Jahren noch ca 350T€ Restschuld bleiben. Wir würden dann in 20 Jahren schauen, ob wir eine der Immobilien verkaufen um direkt zu tilgen (ggf auch schon vorher verkaufen und das Geld parken?) oder ob wir weiter finanzieren. Man muss dazu sagen, dass wir (bzw vor allem meine Freundin) noch sehr gut erben werden.

Gut an der Variante:
1) Man behält beide Mieten für die nächsten Jahre.
2) Meine Freundin kann ihre persönliche Altersvorsorge behalten
3) Selbst bei Totalausfall meines Gehalts kann man theoretisch beide Immobilien verkaufen und schuldenfrei sein.

Schlecht an der Variante:
1) Wir fühlen uns unwohl mit so viel Schulden. Kommen beide aus der Mittelschicht und haben jetzt durch Schenkung der beiden Immobilien an meine Freundin sehr große Möglichkeiten.
2) Sobald die Sanierung dann aufgrund von Überraschungen deutlich teurer wird, wird die Kreditsumme meiner Meinung nach eigentlich zu hoch.
3) Wir können kaum für Renovierungskosten an den Mietimmos sparen.
4) Ca 130T€ Zinsen, die den Mietgewinn auffressen - in der Miete des zu verkaufenden Hauses ist sicherlich noch Spielraum, aber dennoch denke ich mal, dass mit Modernisierungen bestimmt 15 Jahre Mieten für die Zinsen drauf gehen.
5) Irgendwie ein schlechtes Bauchgefühl, eine überteuerte Immobilie zu kaufen + sanieren und ggf in einer Blase zu kaufen.

Variante 2)
400T€ Eigenkapital einsetzen, ein Haus verkaufen (350T€), Kredit = 350T€ -> da haben wir uns letztens ein Angebot für 0.8% 15 Jahre Volltilger geholt.

Gut:
1) Schnell schuldenfrei.
2) Wenig Zinsaufwand (~25T€)
3) Weniger Schulden, flexiblere Raten
4) Mehr oder weniger zeitgleicher Verkauf einer Immo federt Kaufrisiko in einer potentiellen Blase ab.
5) Selbst wenn ich auf einmal deutlich weniger verdiene, passt es noch.

Schlecht:
1) Am Ende eine Immobilie weniger, die man aufgrund der Erbsituation vermutlich hätte halten können. Aber dafür hat man ja eine hochwertige dazu bekommen.

Wie ihr seht, tendiere ich stark zu Variante 2. Fragen dazu:
1) Macht das Sinn oder gibt es andere Meinungen?
2) Irgendwelche Logikfehler?
3) Gibt es irgendwelche Fallstricke beim Verkaufen? z.B.:
- Wie würde man das konkret finanzieren? Kredit aufnehmen für Hauskauf und Sanierung über Hausverkauf abbezahlen? Soweit ich weiß, möchte die Bank ja auch einen Sanierungsplan für die Finanzierung haben?
- In dem zu verkaufenden Haus ist eine Gewerbeeinheit und eine Wohneinheit - hat das irgendwelche Auswirkungen?
- Ich denke nicht, dass das verkaufen ein Problem sein wird. Anfragen für das Haus gab es schon und ich denke 350T€ ist nicht sonderlich teuer verglichen mit dem sonstigen Angebot. Aber selbst wenn es 50T€ weniger werden ist die Finanzierung kein Problem.
4) Wie würde man das am schlausten machen, um meine Freundin zu entschädigen?
- Sie bekommt mehr Anteile am neuen Haus?
- Ich zahle den Kredit dann alleine und sie investiert den ersparten Betrag und wir bleiben zu gleichen Teilen im Grundbuch (Eigenkapital-Anteil ist ziemlich genau 50/50 ohne das Haus, Kreditsumme ~ Hausverkaufsertrag)
- Andere Optionen?

Danke für euren Input! :)

 

[Grundaus]

beim ersten Haus ist die Rendite bei 2,2%, Steuern dürften ja wenig anfallen , beim zweiten Haus noch weniger, je nachdem wie man Photovoltaik dazurechnet.
Das sind sehr niedrige Werte, daher würde ich beide verkaufen. Die Preise für Immobilien auf dem Land dürften jetzt Höchstwerte erreicht haben. Wenn ihr weiter in Immobilien investier bleiben möchtet, kauft je nach Risikoneigung 2-3 kleine Wohnungen in der nächsten größeren Stadt dazu. Rendite ist höher und Steuerlich bringt es auch mehr, vor allem bei dem Gehalt.

 

[CC35BS38]

Variante 2, würde beide Immobilien abstoßen. Ihr habt 13t Mietertrag aus 700t Wert. 2% Rendite. Und davon müsst ihr Rücklagen für Instandhaltungen bilden.
Um dabei die Vermögenssituation fair abzubilden solltet ihr zu einem Anwalt. Afaik sollten Schenkungen in der Zugewinngemeinschaft dem Anfangsvermögen des beschenkten zuzählen, und an deine Frau im Falle des Falles zurückgehen. d
Daraus entstehende Rendite aber nicht, die geht in den Zugewinn (gefährliche Laienmeinung). Am besten fragt ihr da beim Anwalt nach.

 

[leschaf]

beim ersten Haus ist die Rendite bei 2,2%, Steuern dürften ja wenig anfallen , beim zweiten Haus noch weniger, je nachdem wie man Photovoltaik dazurechnet.
Das sind sehr niedrige Werte, daher würde ich beide verkaufen. Die Preise für Immobilien auf dem Land dürften jetzt Höchstwerte erreicht haben. Wenn ihr weiter in Immobilien investier bleiben möchtet, kauft je nach Risikoneigung 2-3 kleine Wohnungen in der nächsten größeren Stadt dazu. Rendite ist höher und Steuerlich bringt es auch mehr, vor allem bei dem Gehalt.

Variante 2, würde beide Immobilien abstoßen. Ihr habt 13t Mietertrag aus 700t Wert. 2% Rendite. Und davon müsst ihr Rücklagen für Instandhaltungen bilden.
Um dabei die Vermögenssituation fair abzubilden solltet ihr zu einem Anwalt. Afaik sollten Schenkungen in der Zugewinngemeinschaft dem Anfangsvermögen des beschenkten zuzählen, und an deine Frau im Falle des Falles zurückgehen. d
Daraus entstehende Rendite aber nicht, die geht in den Zugewinn (gefährliche Laienmeinung). Am besten fragt ihr da beim Anwalt nach.

Das Haus auf dem Land will meine Freundin nicht verkaufen - sie hängt da ein wenig dran und auch an den Mietern; beide Parteien wissen sehr gut, dass die da sehr günstig wohnen. Von daher steht nur eins der Häuser zum Verkauf. Aber ich sehe auch mehr und mehr Gründe dafür, unter anderem auch weil wir dann etwas diversifizieren könnten und nicht alles in irgendwelchen Immobilien stecken hätten.

Gibt es noch Anmerkungen dazu, wie man das letztendlich in der Praxis umsetzen würde? Meine Erwartung geht in die Richtung:
1) Man kauft das Einfamilienhaus.
2) Die Bank möchte einen Überblick über die zu erwartenden Sanierungsmaßnahmen haben. Unsere Architektin macht eine Kostenübersicht. Daraus ergibt sich dann eine Finanzierungssumme (z.B. 700T€).
3) Wir schließen einen Kredit über 350T€ ab und eine Zwischenfinanzierung über 350T€ bis das Haus verkauft ist?
4) Nach dem Verkauf der Immobilie schauen wir, wieviel wir schlussendlich bekommen haben. Wenn >=350T€, dann ist die Zwischenfinanzierung durch, wenn es eine Differenz gibt müssen wir diese nachfinanzieren?.

 

[Proeter]

Servus Leschaf,
schön zu lesen, dass es bei dir weitergeht und wir dich im Sanierungsthread nicht verschreckt haben. Dort waren ja aber die meisten deiner eigenen Schätzungen ohnehin bereits sehr realistisch.
Jetzt habe ich mal zum Rahmen eine Frage:

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler) 44T€
• Bau- oder Kaufkosten (inkl. Architekt, Statiker) 740T€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten ~300T€ (inkl Küche etc.)
• Gesamtkosten 1.1 Mio €

Erstens ist der Preis natürlich ein Wahnsinn, das ist uns bewusst. Allerdings sind wir jetzt seit 2 Jahren auf Suche und das ist hier ein realistischer Preis, der auf jeden Fall bezahlt werden wird. Die Eigentümer haben auch schon klar gemacht, dass der Preis feststeht, aber kein Bieterverfahren angestrebt wird. Ob wir an der Verlosung teilnehmen, wissen wir noch nicht genau, mal schauen...

In Niedersachsen kenen ich mich nicht gut aus. Allerdings lese ich immer wieder, dass sich in Niedersachsen erstaunlich viele der Regionen befinden sollen, in denen sich angeblich "Kaufen noch lohnt". Nun sehe ich eine durchschnittliche Bude von 1965, bei der man nahezu ALLES neu machen muss (daher auch die 300 T€ Sanierungskosten) und die soll real um die 700 T€ kosten? Wo steht die denn bloß? In der Fußgängezone von Hannover?
Evtl. könnte ich mir noch vorstellen, dass sie direkt vor den Toren Hamburgs mit überdurchschnittlicher Bahnanbindung zu suchen wäre. Ansonsten erscheint mir das in Niedersachsen irgendwie arg teuer für einen Sanierungsfall.

Stell dich drauf ein, dass deine Bank den Beleihungswert berechnet (meist nach Sprengnetter o.ä). Die Differenz zum Kaufpreis musst du dann definitiv aus dem Eigenkapital zahlen. Und die Sanierungskosten SOLLTE man möglichst auch aus dem Eigenkapital stemmen. Man kann sie zwar auch finanzieren, aber es ist sehr aufwändig, die Wertsteigerung durch die Sanierung sauber nachzuweisen. Meine Bank wollte dafür ein Sanierungskonzept eines Architekten sehen.

Ich kann dir nur dringend anraten, beim Gutachterausschuss deiner Gemeinde einen Auszug aus der Kaufpreissammlung (z.B. für 2020 und 2021) anzufordern. Dann siehst du, ob derlei Preise für solche Häuser auch wirklich bezahlt wurden. Diese Auskunft kostet ca. nen Hunni.

 

[leschaf]

Servus Leschaf,
schön zu lesen, dass es bei dir weitergeht und wir dich im Sanierungsthread nicht verschreckt haben. Dort waren ja aber die meisten deiner eigenen Schätzungen ohnehin bereits sehr realistisch.
Jetzt habe ich mal zum Rahmen eine Frage:

In Niedersachsen kenen ich mich nicht gut aus. Allerdings lese ich immer wieder, dass sich in Niedersachsen erstaunlich viele der Regionen befinden sollen, in denen sich angeblich "Kaufen noch lohnt". Nun sehe ich eine durchschnittliche Bude von 1965, bei der man nahezu ALLES neu machen muss (daher auch die 300 T€ Sanierungskosten) und die soll real um die 700 T€ kosten? Wo steht die denn bloß? In der Fußgängezone von Hannover?
Evtl. könnte ich mir noch vorstellen, dass sie direkt vor den Toren Hamburgs mit überdurchschnittlicher Bahnanbindung zu suchen wäre. Ansonsten erscheint mir das in Niedersachsen irgendwie arg teuer für einen Sanierungsfall.

Stell dich drauf ein, dass deine Bank den Beleihungswert berechnet (meist nach Sprengnetter o.ä). Die Differenz zum Kaufpreis musst du dann definitiv aus dem Eigenkapital zahlen. Und die Sanierungskosten SOLLTE man möglichst auch aus dem Eigenkapital stemmen. Man kann sie zwar auch finanzieren, aber es ist sehr aufwändig, die Wertsteigerung durch die Sanierung sauber nachzuweisen. Meine Bank wollte dafür ein Sanierungskonzept eines Architekten sehen.

Ich kann dir nur dringend anraten, beim Gutachterausschuss deiner Gemeinde einen Auszug aus der Kaufpreissammlung (z.B. für 2020 und 2021) anzufordern. Dann siehst du, ob derlei Preise für solche Häuser auch wirklich bezahlt wurden. Diese Auskunft kostet ca. nen Hunni.

Das Haus steht so, dass wir beide relativ schnell per Rad zur Arbeit (bzw bei mir Bahnhof) kommen und wir auch in der Freizeit alles mit dem Rad machen können, die Kinder zur Grundschule laufen können und das Grundstück liegt schön am Hang mit nem super Fernblick. Ist schon echt nicht schlecht.

Niedersachsen an sich ist sicherlich teilweise sehr günstig. Fährst du hier 20-25km raus, werden dir Häuser und Grundstücke quasi hinterhergeschmissen. Aber sobald du in die Ballungsräume und dort in die guten Lagen gehst, wird es absurd teuer. Mal ein paar Beispiele, von denen wir faktisch wissen, weil wir mit im Verfahren waren:

- 2 900qm Grundstücke sehr stadtnah wurden in Kombi angeboten für jeweils (!) 580T€ angeboten. Da drauf stand auch noch ein abzureißendes Haus und Kosten der Grundstücksteilung sollten auch beim Käufer liegen. Wir haben abgesagt, kennen eine weitere Partei, die das gerne gemacht hätte aber niemanden zweites kannte. Grundstücke waren nach 1 Woche vom Portal runter.
- stadtnahes 1200qm Grundstück mit einer Kernsanierungs-Doppelhaushälfte drauf. Kaufpreis 690T€, der Verkäufer war nicht bereit, für 650T€ zu verkaufen. Selbst als rauskam, dass man es besser abreißen sollte, kaum Verhandlungsbereitschaft auf Verkäuferseite.
- etwas weniger stadtnah, dafür aber direkt an ner großen Straße. Siedlungshäuschen aus den 60ern, ebenfalls ein Fall für ne Kernsanierung. Kaufpreis 560T€ - nach einer Stunde, die die Anzeige draußen war hingeschrieben: keine Chance zur Besichtigung bekommen.
- beim aktuellen Objekt sagen die Verkäufer glaubhaft, dass sie 13 Besichtigungen am Wochenende hatten und mindestens 5 (das war der Stand Montag) jetzt am Wochenende nochmal mit Gutachter kommen.
- Saniertes Haus aus den 60ern (Sanierung 2004, also auch schon fast 20 Jahre her), ähnliche, aber schlechtere Lage als das aktuelle Objekt. Veranschlagter Kaufpreis: 1 Mio€ - keine Reaktion auf eine Nachfrage nach Spielraum beim Preis.

Insgesamt ist die Lage hier also leider sehr angespannt, und ich weiß nicht, ob wir irgendwie unter 1 Mio€ was vergleichbares finden werden. Danke aber für den Tipp mit dem Gutachterausschuss. Das wäre sowieso mal interessant zu wissen - ich informiere mich mal.