Finanzierung Kauf Bestandshaus BW, 800-850k€

[ArmAberSexy]

Hallo Zusammen,

ich lese seit Tage unzählige der hier existierenden Threads zu verschiedensten Lebens- und Finanzierungsszenarien und zuerst einmal ein ganz großes Dank für diese schon fast Selbstverständlichkeit mit welcher ihr hier gemeinsam junge Menschen in so kompetenter und lebenserfahrener Manier zu einem so wichtigen Thema berät. Es bleibt nur zu hoffen, dass ihr euch auch für mich und meine Partnerin ein bisschen Zeit finden könnt um unser Szenario objektiv zu bewerten (Bei Freunden sind wir Vorreiter und die Eltern naja man kennts, eine ganz andere Generation).

Meine Partnerin und ich sind nach 7 Jahren Beziehung und 3 Jahren Wohnen in der Großstadt seit ca 2 Jahren sehr intensiv und kompromisslos auf der Suche nach einem Eigenheim in Süddeutschland (Raum Karlsruhe). Wir sind bisher davon ausgegangen niemals ein perfektes Bestandshaus zu finden und haben uns schon entsprechend in Richtung Hausbau informiert, aber nun ist es plötzlich doch passiert - das perfekte Haus. Allerdings liegt es mit 850k€ tendenziell über unsern angedachten Budget (600-700k). Doch hier mal die ganzen Informationen:

Allgemeines zu Euch:

• Wie alt seid Ihr? Sie 28, Er 29
• Gibt es Kinder? Nein
• Sind Kinder geplant? Ja, 2 in 3-5 Jahren
• Was macht Ihr beruflich? Sie Controllerin bei Energieversorger, Er Consultant im Mittelstand beide recht frisch von der Uni (1-2 Jahre)
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Sie 36h, Er 40h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Sie 3000€ Netto, Er 3200 Netto, Gehaltsaussichten würde in den Branchen grundsätzlich gut bewerten
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 250k€
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 150k€, der Rest soll "risikolos" aber verfügbar per ETFs im Kapitalmarkt angelegt werden

Ausgabensituation:

Wohnkosten:

• aktuelle Kaltmiete 650€
• aktuelle Warmmiete 900€
• Wasser, Abwasser, Müllgebühren, Straßenreinigung: In Warmmiete inkl.
• Telefon, Internet, Mobilfunk 60€

Mobilitätskosten: Wir haben im Monat gemittelt 250€ für alle Punkte angesetzt die damit einhergehen

Versicherungskosten: Aktuell nur private Haftpflicht ~7€

Lebenshaltungskosten: Wir haben im Monat gemittelt 400€ für diese Kategorie angesetzt

Sparleistungen: 1000€ soll weiterhin gespart werden für u.a. Sondertilgungszwecke

Sonstige Ausgaben: Nichts außer ca 5000€ Rest-Bafög-Schulden

Einnahmen- und Ausgabensummen:

• Einnahmen gesamt 3000€+3300€+(~800€)= 6300€ (7100€)
  (Die ~800€ sind potentielle Mieteinnahmen aus einer schönen Einliegerwohnung welche Bestandteil des zu kaufenden Hauses ist. Der Besitzer vermietet diese laut Angabe je nach Auslastung für zwischen 8000€ bis 12000€ im Jahr an Pendler etc)
• Ausgaben gesamt : Ich glaube das ist schwer ohne Definition der Position. Meine Definition an dieser Stelle ist
  Zeitpunkt JETZT: Miete + Mobilität + sonstige monatliche Fixkosten + Sparrate = ca ~3400€
• Saldo 3900€
• davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus) 250€+2000€ = 2250€

Allgemeines zur Immobilie:

• Wie groß ist das Grundstück? 530m²
• Wie hoch ist der Bodenrichtwert? wohl ~400€/m²
• Neubau, Altbau (Baujahr), Haustyp? Intensiv modenisierter altbau aus 1977
• Garagen? Eine Garage
• Wie groß ist das Haus? (Wohnfläche / Nutzfläche) 253m² Wohnfläche, 120m² Nutzfläche

Bau- oder Kaufkosten:

• Erwerbsnebenkosten (7%) macht 56000€
• Renovierungs- und oder Sanierungskosten
  Das Haus wurde seit 2013/14 in mehreren Schritten renoviert bzw. saniert. Die Leistungen welche hier dazuzählen sind wären u.a.:

Grundsanierung im Jahr 2013/2014:
- teilweise neue Fenster (2-fach und 3-fach Verglasung)
- alle Wasser- und Abwasserleitungen in Edelstahl und Kunststoff ausgetauscht
- teilweise Heizungsrohre und Heizkörper erneuert
- Elektroleitungen teilweise erneuert und erweitert
- LAN-Verkabelungen in nahezu allen Räumen
- Bodenbeläge, Wände gespachtelt
- Dach inkl. Dämmung (Zwischensparrendämmung 20 cm)
- Kelleraußenwände wurden gedämmt (mit einer Dickbeschichtung abgedichtet, Perimeterdämmung 12cm, WLF035)
- Ausbau der Kellerräume in eine Einliegerwohnung
- Austausch des Kamins
- Estrich auf der Dachterrasse erneuert

Weitere Modernisierungen/Ausbau 2020/2021:
- Einbau von 6 Dachflächenfenstern (Velux 3-fach verglast)
- Außenwände des Dachausbaus wurden gedämmt und neu verputzt
- neue Garagentore elektrisch
- neue Bepflasterung der Garageneinfahrt
- neue Videoklingelanlage von Busch & Jäger
- Sicherungen erneuert und mit FI-Schalter nachgerüstet


Aus unserer Sicht wurde hier so ziemlich alles gemacht außer die Ölheizung ausgetauscht. Aktuell benötigt das Haus nach Angabe 97kWh/m²a was laut
Netz auf einen Jährlichen Ölverbrauch von ca 3000L = 2550€ bei 85ct/l schließen lässt. Das Haus ist damit mit der alten Heizung in der Energieeffizienzklasse C.

Mir gibt in dem Thema etwas zu denken dass ich die zum Heizen benötigten Vorlauftemperaturen nicht kenne und mich auch nicht wirklich auf eine Angabe verlassen kann aber diese hauptsächlich relevant ist für die sinnvolle Umrüstung zu einer Wärmepumpe wenn dies notwendig werden sollte. Immerhin ist unten eine Fußbodenheizung drin welche wohl eine weitere Voraussetzungen hierfür ist.

Kostenzusammenstellung:

Haus	800.000,00 €​
Nebenkosten	56.000,00 €​
Gesamtkosten heute	856.000,00 €​
Nebenkosten	56.000,00 €​
Tilgung für 10%	80.000,00 €​
Tilgung Geld Zusatz	20.000,00 €​
Kapitaleinsatz heute	156.000,00 €​
Kreditsumme (90%)	700.000,00 €​

• Kreditbetrag 700k€
• Kreditart Annuitätendarlehen
• Zinssatz nominal 1,14, Sparkasse
• Zinsbindungsdauer 10 Jahre

Hierfür haben wir zwei Szenarien ermittelt: Das langsamste, sowie das erträglich schnellste:

Langsam (keine Sondertilgung)

Zins 1,14%	Tilgung
Kredit	Jährl.	Monatl.	Jährl.	Monatl.
1. Jahr	700.000,00 €​	7.980,00 €​	665,00 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
2. Jahr	676.000,00 €​	7.706,40 €​	642,20 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
3. Jahr	652.000,00 €​	7.432,80 €​	619,40 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
4. Jahr	628.000,00 €​	7.159,20 €​	596,60 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
5. Jahr	604.000,00 €​	6.885,60 €​	573,80 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
6. Jahr	580.000,00 €​	6.612,00 €​	551,00 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
7. Jahr	556.000,00 €​	6.338,40 €​	528,20 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
8. Jahr	532.000,00 €​	6.064,80 €​	505,40 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
9. Jahr	508.000,00 €​	5.791,20 €​	482,60 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
10.Jahr	484.000,00 €​	5.517,60 €​	459,80 €​	24.000,00 €​	2.000,00 €​
Restschuld	460.000,00 €​	67.488,00 €​	240.000,00 €​

Schnell (2000€ Tilgung + komplette Sparrate 1000€ + Mieteinnahmen ~800€ in Sondertilgung)

Zins 1,14%	Tilgung
Kredit	Jährl.	Monatl.	Jährl.	Monatl.
1. Jahr	700.000,00 €​	7.980,00 €​	665,00 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
2. Jahr	654.400,00 €​	7.460,16 €​	621,68 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
3. Jahr	608.800,00 €​	6.940,32 €​	578,36 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
4. Jahr	563.200,00 €​	6.420,48 €​	535,04 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
5. Jahr	517.600,00 €​	5.900,64 €​	491,72 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
6. Jahr	472.000,00 €​	5.380,80 €​	448,40 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
7. Jahr	426.400,00 €​	4.860,96 €​	405,08 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
8. Jahr	380.800,00 €​	4.341,12 €​	361,76 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
9. Jahr	335.200,00 €​	3.821,28 €​	318,44 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
10.Jahr	289.600,00 €​	3.301,44 €​	275,12 €​	45.600,00 €​	3.800,00 €​
Restschuld	244.000,00 €​	56.407,20 €​	456.000,00 €​

Die perspektivische Haushaltsrechnung hat dann bei uns ergeben:

Haushaltsrechnung Monatlich:
Einkommen
Nikica	3.200,00 €​
Michelle	3.000,00 €​
Einliegerwohnung	800,00 €​
7.000,00 €​
Ausgaben
Tilgung	2.000,00 €​
Zins	600,00 €​
Nebenkosten Haus	350,00 €​
Versicherung	80,00 €​
Mobilität	250,00 €​
Einlieger Sparen	800,00 €​
Zusatz Sparen	1.000,00 €​
5.080,00 €​
Differenz Monat	1.920,00 €​

Sprich wir erwarten Zu beginn der Unternehmung ca 1920€ an Restbudget für die Finanzierung unseres Alltags sprich Späsen, Einkäufe, Weihnactsgeschenke gängige Unternehmungen und was hat alle ansteht. Dabei hätten wir neben der Tilgung von 2000€ ca 1800€ an Sondertilgungsbudget welches wir dann entwedr nutzen, oder für die teureren Späße des Lebens verwenden würden (Stichwort Kinder).

Die Realität liegt angesichts dieser unvorhersehbarer Ereignisse und Späße vermutlich wie immer irgendwo in der Mitte der beiden Finanzierungsszenarien. Mein Hauptanliegen ist eine Bewertung der Gesamtrechnung hinsichtlich Vollständigkeit, Risiko und Plausibilität. Zu allem anderen natürlich auch gerne Anregungen. Wir sind aktuell noch stark am überlegen unser Angebot für das Haus angesichts des Zustands des Hauses von 800k€ auf 850k€ anzuheben um wettbewerbsfähiger zu sein. Aber wir können inbsesondere solche Faktoren wie bspw. Hausnebenkosten bei der Größe und dem beheizten Pool garnicht sicher abschätzen. Immerhin können wir halbwegs sicher sagen dass neben der Heizung an dem Haus mindestens für die ersten 10 Jahre keine Modernisierung notwendig wird.

Jetzt erstmal genug Input, wir freuen uns auf eure Meinungen :)

Beste Grüße & schon jetzt vielen Dank!

 

[PhiIipp]

Hallo AAS,

ich denke, dass eure Namen versehentlich in den Post gerutscht sind.
Zusammen mit den anderen Angaben habe ich genau eine halbe Minute benötigt um dein Linkedin Profil zu finden.

Zu deiner eigentlichen Frage kann ich leider nicht allzu viel beitragen, nur, dass ich die monatliche Belastung zu hoch finde. Egal wie sicher die Branche scheint. Wenn morgen in China drei Säcke Reis umfallen, dann kann euer Nettoeinkommen in kurzer Zeit halbiert werden.
Ich habe im engeren Freundeskreis einige Ingenieurpärchen, denen die Kurzarbeit im vergangenen Jahr schwer zu schaffen gemacht hat.

 

[ArmAberSexy]

Hi Philipp vielen Dank für deine Rückmeldung.

Ja mit diesem versehen habe ich gerade zu kämpfen. Ich konnte nach wenigen Sekunden den Post nicht mehr bearbeiten. Insbesondere wegen meines speziellen Namens ist das keine Kunst. Gibt es hier eine Moderation welche das beheben kann?

Ich hoffe es werden nicht wie ich gerade in der AGB lesen musste 100€ fällig dafür, bin gerade sehr irritiert :(

 

[rick2018]

Ich würde eher auf längere Sicht finanzieren.
Der Pool war vermutlich nicht beheizt. Ansonsten kommen andere Energieverbräuche raus.
Sobald Schwangerschaft und Kinder immSpiel sind sinkt das Einkommen deutlich.

 

[ArmAberSexy]

Ich würde eher auf längere Sicht finanzieren.
Der Pool war vermutlich nicht beheizt. Ansonsten kommen andere Energieverbräuche raus.
Sobald Schwangerschaft und Kinder immSpiel sind sinkt das Einkommen deutlich.

Der Pool ist mir auch etwas ein Dorn im Auge - ich habe da ja etwas die Hoffnung, dass sofern er nicht beheizt wird sich dieser eher weniger in der Rechnung bemerkbar macht.

Mit auf längere Sicht meinst du dann die monatliche Tilgung unter 2k€ reduzieren oder eher weniger Sondertilgen?

Grüße

 

[Myrna_Loy]

Mir wäre die Kreditsumme auch deutlich zu hoch - sobald ein Einkommen aus dem einen oder anderen Grund wegfällt oder deutlich reduziert wird, ist das Haus kaum noch zu halten. Gerade mit geplanten Kindern würde ich nur so finanzieren, dass auch ein Gehalt die Kosten stemmen kann.