Finanzierungscheck: Hausbau in 2.5 Jahren

[Octrineddy]

Ab wann kann man ein Haus beleihen? Wegen Corona und weihnachten wird es zwischen der notariellen beglaubigung der überlassung und dem eintrag ins grundbuch wohl einen etwas größeren Abstand geben. Müssen wir warten bis alles im Grundbuch nachgezogen ist, oder geht können wir schon direkt zur Bank?

Die Beleihung erfolgt auf das Grundstück, nicht auf das Haus. Die Grundschuldbestellung kann beim Notar am gleichen Tage wie der Kaufvertrag unterschrieben werden. Wenn es in Buchholz in Niedersachsen ist, muss dann die Kommunalaufsicht noch eine Genehmigung nach § 121 Abs. 1 NKomVG ausstellen (oder es kommen andere "krumme Dinge", wie bspw. ein Notaranderkonto ins Spiel).

 

[blubbernase]

Was schaut Ihr da? Ich bin selbst „bei Buchholz“ :)

Das neubaugebiet bei Sprötze wollen wir uns mal ansehen

Die Beleihung erfolgt auf das Grundstück, nicht auf das Haus. Die Grundschuldbestellung kann beim Notar am gleichen Tage wie der Kaufvertrag unterschrieben werden.

Mhm. Es geht hier um eine immobilienschenkung die in parallel passiert, und das wollen wir nutzen um unser Eigenheim zu finanzieren.

 

[ypg]

Das neubaugebiet bei Sprötze wollen wir uns mal ansehen

Danke für die Info. Ich bin mehr auf der anderen Seite von Buchholz.
Seid Ihr abhängig von der D-Bahn? Dann kann ich noch Stelle/Ashausen, Klecken, Emmelndorf, Meckelfeld (maps etwas außerhalb, aber mittendrin, wegen Bahnhof) vorschlagen.
Interessant könnte auch Dibbersen oder Nenndorfer Ecke sein, wenn Du in Hamburg arbeiten wirst. Klecken, Emmelndorf und Ohlendorf haben gute Autobahnanbindungen. Schönes Wohnen bietet Hanstedt und Jesteburg, da müsste man einige Kilometer zum Bahn-Anschluss fahren...

Ich rate, sich mal über Google Maps die Autobahnauffahrten näher anzuschauen: westlich von der Autobahn ist es meist recht ruhig, ruhiger als östlich. und man ist oftmals schneller in der Stadt, als wenn man am direkten Rand in Hamburg wohnt.
Neugraben/Neu Wulmstorf hattest Du ja auch auf dem Schirm, wie ich gestern gelesen habe.

 

[blubbernase]

Jep, vorrangiger Nießbrauch ist nicht gut (Alter der berechtigten Personen und konkrete Ausgestaltung sind für die Bank wichtig). Ist dem Wohnrecht sehr ähnlich.

Danke übrigens für diesen Hinweis!
In der Zwischenzeit ist nicht soviel passiert, corona, Krankheit und so. Auch alle Neubaugebiete ziehen sich...

Nächsten Dienstag ist der Notartermin. Die Immobilie wird uns jetzt im zuge der vorweggenommenen Erbfolge gegen Versorgungsleistung überlassen. Da alles erst super langsam und jetzt schlag auf schlag geht (heute erst den Überlassungsvertrag bekommen), hab ich eine Frage und finde jetzt übers Wochenende niemanden, der mir da genaueres sagen kann (Mein Bankmensch ist nicht erreichbar), aber hier sind ja auch ein paar wissende Unterwegs:

Im Grundbuch sind 2 alte Hypotheken drin, die sind abbezahlt und werden gelöscht, Löschungsbewilligung liegt vor. Ich werde schonmal eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen über 50% des Verkehrswert der Immobilie um dann zeitnah die immobilie zu beleihen (für Eigenkapital unser Haus, Schenkungssteuer, Unterhalt des hauses, porsche (scherz) etc..) Die Eigentümergrundschuld steht auch schon im Überlassungsvertrag so drin. Soweit so gut.

Was noch unter "im Termin zu besprechen" drin steht ist:

- Ja oder nein: Die zusätzliche Sicherung der Versorgungsleistung im Grundbuch - der Kapitalwert ist ca. 15% vom Immobilienwert (oma ist 84 alt und die versorgungsleistung gering)
- Ja oder nein: Eine Rückauflassungsvormerkung für: veräußerung, insolvenz, zwangzvollstreckung, grober undank nach Baugesetzbuch, tod der Beschenkten vor Schenkung, Scheidung
- und die Rangfolge dieser Dinge mit der Eigentümergrundschuld.

Ich hatte vorgeschlagen, nichts außer die Eigentümergrundschuld ins Grundbuch schreiben zu lassen. Bzw wenn die anderen Sachen, dann halt nachrangig dazu. Ich geh mal davon aus, dass das auch so passieren wird.

Aberr den "Worst Case" Mal angenommen: Die Reallast der Vorsorgeleistung und die Rückauflassungsvormerkung kommen ins Grundbuch und auch im Rang höher als die Eigentürmergrundschuld - gibt es da überhaupt eine Möglichkeit eine Hypothek auf das Haus zu bekommen? Oder ändert das wenig weil die Reallast so niedrig ist und die Rückauflassungvormerkung nur für die bestehenden Fälle gilt.

 

[nordanney]

Ich werde schonmal eine Eigentümergrundschuld eintragen lassen über 50% des Verkehrswert der Immobilie um dann zeitnah die immobilie zu beleihen (für Eigenkapital unser Haus, Schenkungssteuer, Unterhalt des hauses, porsche (scherz) etc..) Die Eigentümergrundschuld steht auch schon im Überlassungsvertrag so drin. Soweit so gut.

Warum? Es ist gut möglich, dass die Bank die Grundschuld nicht akzeptiert, weil sie nicht deren Vorgaben entspricht (Zinsen, Nebenleistungen, pers. Haftung etc.). Dafür gibt es genau keinen Grund.

Die Reallast der Vorsorgeleistung und die Rückauflassungsvormerkung kommen ins Grundbuch und auch im Rang höher als die Eigentürmergrundschuld - gibt es da überhaupt eine Möglichkeit eine Hypothek auf das Haus zu bekommen? Oder ändert das wenig weil die Reallast so niedrig ist und die Rückauflassungvormerkung nur für die bestehenden Fälle gilt.

Das steht im notariellen Vertrag, was welchen Rang bekommt. Versorgungsleistung im Vorrang (was bedeutet Versorgungsleistung?) ist in der Regel viel schlimmer als das Wohnrecht oder der Nießbrauch. Als Bank würde ich mal entspannt die Finanzierungsanfrage nach drei Sätzen ablehnen. Versorgung = Pflege = höchste Pflegestufe als Geldleistung = T€ 2 mtl. + Versorgung = Monsterwert!!!

 

[blubbernase]

Danke für die Antwort.

Warum

Um einen ersten Rang zu sichern, das war die idee. Wenn die Bank das nicht annimmt, dann kann man das ja noch mal ändern und den Rang abtreten. Die Zeit reicht jetzt einfach nicht.

Das steht im notariellen Vertrag, was welchen Rang bekommt

richtig und da sind im Entwurf beide varianten drin mit dem vermerk das es beim Notar besprochen und entschieden wird.

Versorgungsleistung im Vorrang (was bedeutet Versorgungsleistung?) ist in der Regel viel schlimmer als das Wohnrecht oder der Nießbrauch

summe x im monat - keine weiteren Dinge. Also nichts anderes. Im Grunde mach ich mir darum keine Sorgen, weil die gute Dame noch ein paar Immobilien besitzt.

Welche Rolle spielt eine evtl rückauflassung?