Geländehöhen im Bebauungsplan sind falsch

[Bauexperte]

Hallo Dietmar,

- In unserem Bebauungsplan sind Höhenlinien und Bezugspunkte auf der Straße angegeben. Danach hat die Architektin geplant.

Sehr ungewöhnlich - mag ich nicht glauben; Du sprichst sicher von einem Katasterauszug mit den genannten Werten? Ganz selten kommt mir ein solcher Katasterauszug mit Höhenangaben unter. Bebauungsplan steht für Bebauungsplan; auf diesem ist meist nur die grobe Aufteilung der Parzellen ersichtlich sowie erste Angaben zur Bebauung: Dachneigung, Trauf- und Firsthöhen. Der Rest findet sich dann in den zum Bebauungsplan gehörigen textl. Festsetzungen.

Der Vermesser hat unseres Wissens das Gelände zum ersten Mal drei Tage vor dem Bagger gesehen.

DAS kann nicht sein; Du sowie jeder andere Bauherr auch - benötigst einen Vorabzug Lageplan um den Bauantrag zu erstellen. Du verwechselt hier sicher etwas ...

Ich habe Dir die ersten 2 Schritte Vermesser zu einem unserer BV angehängt. Der erste Vorabzug zeigt die Geländehöhen, der farbige Vorabzug das geplante Haus. Nur, wenn das Haus eingezeichnet ist, ist der Vorabzug komplett und kann mit dem Bauantrag dem Bauamt zur Genehmigung vorgelegt werden.

Hab noch mal geschaut: im Lageplan des Vermessers gibts keine Höhen ...

Dann würde ich zu gerne wissen, was das Bauamt dazu gesagt hat?

Ist es üblich, daß man sich nicht auf die Höhenangaben im Bebauungsplan verlassen kann? Dann hätten wirklich mehrere Leute gepennt

Noch mal - es gibt keine verlässlichen Höhenangaben auf einem Bebauungsplan und wenn doch, nur ganz grobe. Bebauungspläne werden häufig Jahre vor Freigabe des Grundes zur Bebauung erstellt. Heißt im Umkehrschluss - sofern Angaben zu Höhen vermerkt wurden - dass diese nicht notwendigerweise mit der Realität übereinstimmen. Deshalb muß ja u.a. ein öffentlich bestellter Vermesser hinzugezogen werden. Basierend auf seinen aktuellen Daten wird festgelegt, auf welcher Höhe das Haus zu stehen kommt, wie viele Eingangsstufen, wie viel Geld für Abtransport überschüssigen Erdreichs/Anschüttung in die Hand genommen werden muß usw.

Wer begleitet Dich denn bei Deinem BV, berät Dich

Freundliche Grüße

 

[hindi63]

Hallo Bauexperte,

ich würde dir gerne meinen Lageplan und meinen Bebauungsplan schicken (möchte die hier nicht öffentlich stellen wegen Urheberrecht), wie kann ich das tun? Bei PN oder Email geht anscheinend nichts anzuhängen ...

Zu deinen Fragen:

Der Begriff Kataster ist bei uns nur gefallen, als die Architektin die Kanalanschlüsse benötigte; die hat sie selbst beim Amt geholt. Den Vermesser habe ich erst persönlich gesehen drei Tage vor unserem Bagger, also 7 Monate nach unserem Bauantrag. Zuvor habe ich keinen Hinweis gesehen, daß er je auf unserem Grundstück war (keine Farbe, keine Pflöcke).

Einen Vorabzug-Lageplan haben wir auch nie gesehen. Der einzige Lageplan, den wir je gesehen haben, lag in unserer Mappe beim Bauantrag. Deinen Lageplan finde ich übrigens genial: genug Höhenpunkte, um das Gelände realistisch darzustellen. Sowas hätte ich mir auch vorgestellt, aber wir haben uns auf GU und seine Architektin verlassen.

Wegen der fehlenden Höhen im Bauantrag / Lageplan hab ich beim Bauamt nicht nachgefragt. Gesagt hat jedenfalls keiner etwas.

Zu den verläßlichen Höhenangaben: unser GU meinte nach dem Baggerstich "da kommen ja mindestens 100m³ mehr raus. Sie haben mir falsche Daten geliefert". Sowas hätte er noch nie erlebt. Wir hatten nur den Bebauungsplan geliefert. Und vor 5 Monaten (also während unser Bauantrag lief) noch auf Anraten unseres Bauherrenberaters vom Bauherren-Schutzbund ein geologisches Gutachten nachgereicht (wo endlich mal die Geländehöhen unserer vier Hausecken drin waren, aber trotz meinem Hinweis weder GU noch seine Architektin nachgefragt haben).

Soweit zu deinen Fragen. Und nachdem ich deinen Lageplan gesehen habe, fällt mir ein, daß ich bei einigen unserer Nachbarn (nicht bei allen) lange vor deren Bau jede Menge Pflöcke im Gelände steckten.

Gruß, Dietmar

 

[hindi63]

Heute haben wir noch einen Versuchsballon gestartet: wir waren beim Oberbürgermeister in der Sprechstunde, um unser Leid zu klagen.

Wesentliches Argument von uns: Straße fällt von Osten nach Westen entlang unserem Grundstück über einen Meter ab. Bei den zwei östlichen Nachbarhäusern ist das Gelände fast eben zur Straße. Beim westlichen Wasserbehälter ist das Gelände sogar noch höher / aufgeschüttet. Wir vermuten, daß unser dazwischen liegendes Gelände damals mit dem Aushub des Wasserbehälters aufgefüllt wurde. Mal abgesehen von der Vermutung, daß wir jetzt vielleicht den Aushub der Stadtwerke wegbringen dürfen, sieht es doch auch blöd aus, wenn wir quasi einen Keil ins Gelände graben sollen.

Der OB will jetzt mal mit seinem Bauamt sprechen. Mal abwarten ...

 

[hindi63]

Ach ja: auch der OB war erstaunt, daß sich GU und Architektin vermutlich auf Bebauungsplan und Kataster verlassen haben. Aber mit denen wollen wir jetzt auch keinen Streit mehr anfangen, sonst können wir unser Haus wahrscheinlich erst mal vergessen ...

 

[Bauexperte]

Hallo,

Ach ja: auch der OB war erstaunt, daß sich GU und Architektin vermutlich auf Bebauungsplan und Kataster verlassen haben. Aber mit denen wollen wir jetzt auch keinen Streit mehr anfangen, sonst können wir unser Haus wahrscheinlich erst mal vergessen ...

Zunächst einmal Danke für die Unterlagen !

Ich bleibe bei meiner Aussage: es ist definitiv ein planerischer Fehler und unverantwortlich allemal, sich auf "einen" Wert in einem Bebauungsplan zu verlassen. Ich verstehe aber immer noch nicht, wie das Bauamt mit diesen mangelhaften Unterlagen genehmigen konnte; Kungelei? Bei uns - und ich pflege sehr guten Kontakt in alle "meine" Bauämter, selbst in die Politik - würde ich einen solchen BA nicht durchbringen ...

Unter dem Strich bringt es Dich aber insofern nicht weiter, da Du das Grundstück gekauft hast und damit auch verantwortlich zeichnest. Den Vorwurf, welchen Du Deinem Anbieter/Architektin machen kannst, ist ausschließlich jener, daß Du auf ihre Aussagen/Pläne hin, die falschen Kosten für die Erdarbeiten kalkuliert hast. Es entstehen ja Gründungsmehrkosten; hierüber solltest Du mit ihnen verhandeln im Hinblick auf eine weitere Befreiung, sollte Dein Bürgermeister eine Angleichung an die Nachbargrundstücke durchsetzen können.

Die Kommune wird sich davon Nichts anziehen, weil sie zu Recht anmerken wird, daß Du ja Eigentümer bist; auf bloßen Augenschein dürfte das unterschiedliche Geländeniveau auch für Dich als Laie vor Kauf erkennbar gewesen sein. Und die eventuelle "Hilfe" des Bürgermeister fußt darin, daß noch mehr Gründungsmehrkosten auf Dich zukommen!

UND - nicht ducken in den weiteren Gesprächen mit Deinem Anbieter/Architektin ! Ihr seid Bau-"Partner" und Partner begegnen sich auf Augenhöhe !

Freundliche Grüße

 

[hindi63]

Kurzer Zwischenstand: wir haben jetzt nach Vorort-Termin mit Bauamt und Architektin unseres GUs noch 30cm rausholen können (wird sich das Bauamt schätzungsweise wieder bezahlen lassen). Aber:

Wir haben jetzt Aussage gegen Aussage: Bauamt sagt, ein Gelände müsse vor der finalen Planung eingemessen werden. Architektin sagt, wenn im Bebauungsplan Höhen stehen, dann müssen die auch stimmen. Jou, welche der Aussagen stimmt denn nun (in BaWü)?