Gewerke einzeln vergeben oder Generalunternehmer / schlüsselfertig?

[Mahri23]

Die Baufirma hat nur mir lokalen Handwerksbetrieben zusammen gearbeitet, da kannten wir sogar ein paar Mitarbeiter privat

so war es bei uns auch. Und das war auch gut so. So kann man sie auch hinterher mal nach gewissen Dingen befragen.
Und gerade die Sanitär/Heizung und Elektro Bereiche bedürfen manchmal einer Nachfrage.

 

[Holzhäuschen]

Wir bauen mit Einzelvergabe und sind auch selbst Bauleitung nach dem "Rohbau".
Wir haben einen Bausachverständigen an unserer Seite, ohne den könnten wir das gar nicht.
Bei unserem Grundstücksverkäufer hatten wir Glück, er und die Finanzberaterin kennen die Gewerke hier gut und konnten uns welche empfehlen.
Das sind auch fast die einzigen, die sich überhaupt bei uns zurückgemeldet haben. Die Situation ist sehr angespannt und die Gewerke können sich aussuchen mit wem sie zusammenarbeiten wollen. Manchen war unser Haus einfach zu klein um dafür rauszufahren.

Ich glaube wir sind nicht die Menschen für schlüsselfertiges Bauen, weil wir einfach Kontrollfreaks sind und gerne wissen was los ist. Durch Home Office und guten Einsatz und Sammeln von Urlaubstagen können wir auf der Baustelle dann präsent sein (Haus kommt erst am 28. Februar).
Aber wir müssen (mit Hilfe vom Sachverständigen) den gesamten Ablauf koordinieren, allein da hat das Einlesen ewig gedauert, unsere eigene Eigenleistung erbringen (auch nicht wenig) und den Kontakt zu Beginn zu allen Gewerken herstellen, alle Entscheidungen zumindest halbwegs begründet und informiert treffen.

Es ist ein unfassbarer Aufwand und ich weiß nicht ob wir uns das getraut hätten, wenn wir geahnt hätten was auf uns zukommt. Jetzt sind wir mittendrin und es macht auch Spaß, frisst aber massiv Zeit und Nerven (und der Bau hat noch nicht begonnen!).

Mit viel Disziplin, richtig richtig viel Zeit, ohne Angst vorm telefonieren (Mails kannste vergessen am Anfang), Unterstützung von nem Sachverständigen und auch kundigen Menschen aus der Gegend, die dir Gewerke empfehlen können, dann geht es. Aber es verlangt einem viel ab und es ist auch die Frage ob ihr das leisten könnt und wollt.

 

[kati1337]

außerdem habe ich gestern erst wieder einen ARtikel im Spiegel gelesen, dass schlüsselfertig bauen meist deutlich mehr Mängel mit sich bringt, weil man gar keine Kontrolle über die Subunternehmer hat, die eingesetzt werden.

Das kann man so pauschal nicht sagen, es kommt immer stark darauf an mit wem man schlüsselfertig baut.
Viele GU übernehmen zumindest manche Gewerke mit eigenen Trupps. Und auch solche die eher mit Subs arbeiten gibt's in unterschiedlicher Qualität. Unser GU hat hier ein sehr gutes Ergebnis abgeliefert. Die Gewerke bei denen Subs eingesetzt werden gehen üblicherweise immer an die gleichen Subs, als feste Partnerschaft, und die Beziehung lebt von ähnlichen Qualitätsansprüchen.
Eine pauschale Aussage kann man da nicht treffen. Sucht im Vorfeld nach Erfahrungsberichten mit infragekommenden Unternehmen, recherchiert gründlich, und betrachtet auch wie lange das Unternehmen schon am Markt ist.

Seid ihr sicher, dass nur 2 Unternehmen bei euch in Frage kommen? Meistens kommt man mit etwas Googleei auf deutlich mehr. Zeit haben die aktuell alle nicht im Überfluss. Wenn ein Unternehmen so ausgebucht ist, dass es erst in einem Jahr Zeit für euch hat, spricht das ja eventuell auch für deren Preis-/Leistung?

 

[Araknis]

Wir sind gerade auch auf dem Weg weg vom Architekten und hin zum lokalen GU, der nur mit lokalen Handwerkern (seit Jahren) zusammenarbeitet. Hat für uns deutlich weniger Potenzial für Durcheinander und Koordinationsprobleme. Dazu noch ein Sachverständigen aus der Nähe, der das Ding begleitet.

Bei Architekten wäre mir wichtig, dass der sehr nah am Bauort ist. Der muss ja möglichst oft dort sein und bei 50 Minuten einfacher Strecke werden sich hier die Fahrtkosten spürbar bemerkbar machen.

 

[askforafriend]

Wir sind so ziemlich in der gleichen SItuation wie ihr: Wohnen eine Stunde entfernt von der Baustelle. Wir haben uns die Entscheidung damals nicht leicht gemacht, und obs die richtige ist, weißt du eh erst hinterher:)

Gründe warum wir uns dazu entschieden haben, am ZIELORT mit einem etablierten Architekten/Planungsbüro zusammen zu arbeiten waren:

- Planungsbüro ist gut vernetzt, baut schon seit Jahrzehnten in der Region und kennt viele Handwerker/Unternehmen

- die Planungszeit hat lange gedauert, wir haben immer wieder den Grundriss umgeworfen und zusammen mit dem Planungsbüro erarbeitet

- Unabhängige Kostenschätzung: Ich wollte immer eine wirkliche Gesamtaufstellung des Projekts, und zwar BEVOR ich anfange zu bauen. Wenn das Planungsbüro einen guten Job macht, und Erfahrung hat, weiß man einfach worauf man sich einlässt.

- wir haben am Anfang alle guten GUs bei uns in der Region abgeklappert: Mir gefiel die Vorgehensweise einfach nicht. Ich möchte alles frei entscheiden können. Ich möchte nicht den Elektriker XY nehmen, bloss weil der GU mit dem zusammenarbeitet. Ich möchte auch nicht eingeschränkt sein auf gewisse "Programme" der Handwerker bzw. Fabrikate. Auch checkt die Leistungsbeschreibungen doch kein Laie, da brauchst eh wieder einen Experten der dir hilft.

- Ich habe ein ungutes Gefühl dabei, dass das gesamte Geld an eine einzige Firma geht, die dann damit umgeht. Das ist keine Diversifizierung. Wenn ich Gewerke einzeln vergebe, ist das Risiko für mich hier geringer, da der Leistungsumfang pro Unternehmen und damit das Auftragsvolumen niedriger ist. Liegt vielleicht aber auch nur daran, dass ich Horrorberichte gelesen habe, wo der GU pleite geht und alles Geld ist weg - auch die Handwerker bekommen dann keine Kohle mehr. Unschön.

- Wir haben einen Fachmann an der Seite, den wir immer alles fragen können - egal was einem Handwerker erzählen (fokussiert auf ihr Gewerk, viele unterschiedliche Meinungen, was gute Ausführung bedeutet). Uns ist das schon öfter aufgefallen mit Handwerkern unterschiedlichster Gewerke jetzt ("Wir machen das immer so"). Wenn du dann den unabh. Bau-Ing. fragst, sagt dir der wirklich warum das vielleicht nicht gemacht werden sollten / welche Risiken es mit sich bringt.

- Wichtig war uns, dass wir jemanden auf der Baustelle haben und die Gewerke abnimmt. Somit haben wir alle Leistungsphasen beim Planungsbüro vergeben. Vor allem die Bauleitung/Kontrolle war uns extrem wichtig, nicht zuletzt da wir nicht vor Ort wohnen. Allerdings wüsste ich persönlich gar nicht, ob z.B. die Bodenplatte oder was weiß ich richtig ausgeführt wurde, um das Gewerk auch wirklich abzunehmen.

- Verhandlungen: Ja, auch in der aktuellen Zeit war es unserem Architekten möglich, Verhandlungen durchzuführen und das ein oder andere für uns rauszuschlagen, nicht zuletzt auch auf Basis der guten Kontakte. So ist es uns trotz Corona/Lieferengpässe etc. möglich, unser Budget einzuhalten. Man ist einfach viel flexibler in der Planungsphase & Ausführung, und kann rechtzeitig reagieren.

Ich denke man kann nichts pauschalisieren - denn es kann immer irgendwas schiefgehen. Wichtig ist nur, dass man sich von Anfang an wohl fühlt mit seiner Entscheidung, das kommt halt wirklich auch erheblich darauf an was du dir zutraust.
Mein Kumpel z.B. hat kein Planungsbüro/Bauleiter o.ä. zugeschaltet - der vergibt die Gewerke allein und hält selbst alles nach. Er spart sich dadurch das Geld für den Fachmann. Ich könnte damit nicht ruhig schlafen, und muss das Geld ausgeben dafür.

 

[Fleckenzwerg]

Vorteil mit Eigenvergabe: Man hat alle Freiheiten :)
Nachteil mit Eigenvergabe: Man hat alle Freiheiten o_O

Wenn der GU und die Baustelle nicht gerade in einer Großstadt sind, dann hat auch der GU Interesse an einem erfolgreichen Projekt, weil er auch einen gewissen Ruf zu verlieren hat. Subunternehmer aus der Region klingt gut. Nicht zu verachten sind ggf. bessere Konditionen, die der GU bei den Handwerkern erzielen kann und sich von denen wohl nicht so leicht über den Tisch ziehen lässt. Die Subbis hängen auch teilweise am Tropf des GU.
Ja, der GU steckt sich auch einiges in seine Tasche, für Koordination und auch für Aufmusterungen (die man beim Handwerker direkt wahrscheinlich etwas günstiger bekäme). Dafür hat man weniger Stress.
Was ist, wenn einer der von dir beauftragten Betriebe plötzlich ausfällt (Krankheit oder Insolvenz) und andere Gewerke aber von dessen Arbeit abhängen. Das bringt den Zeitplan schnell durcheinander, niemand kommt für dadurch entstandene Schäden auf (Miete, Bereitstellungszinsen etc.). Ein GU gibt dir i.d.R. ein verbindliches Fertigstellungsdatum oder eine Bauzeit ab faktischem Baubeginn. Wenn bei ihm was durcheinander geht, muss er sich kümmern um die Bauzeit dennoch einzuhalten.
Dagegen wird man manche Sachen beim GU nicht so detailliert vorgeben können. Bei uns ist KfW55 geplant, wird auch klappen, aber im Vertrag steht es nicht explizit drin. Wenn die Ausführungen dann nicht für KfW55 reichen, hast du keine Handhabe. Oder aber die Wärmepumpe. Standardmäßig kauft unser GU eine ohne Invertertechnik und mit Pufferspeicher. Ich möchte aber Invertertechnik, weil damit der Photovoltaik-Strom besser genutzt werden kann und keinen Pufferspeicher, weil er ein Effizienzkiller ist. Es ist mit dem GU mündlich mehr oder weniger abgesprochen, und ich hoffe er hält bzw. erinnert sich daran. Aber ruhiger schlafen könnte ich, wenn es im Vertrag so drinstünde. Auch ist nicht klar, ob er für diesen Sonderwunsch dann noch einen Aufpreis verlangt. Denn sein Festpreis gilt streng genommen nur für "Wärmepumpe", und das kann auch die billigste sein die es gibt.

Sachverständigen zusätzlich beauftragen, auch wenn es dem GU nicht schmecken sollte.