Grundstückssuche in Bonn. Fragen zum Grundstückserwerb.

[GHeymann]

Hallo Antwortende,

erst einmal wow, da kommt ja schnelle Resonanz. Toll.

Nun mal der Reihe nach. Grundsätzlich bin ich zwar kein Baufachmann, jedoch kenne ich mich so ein wenig (dank Freunde und Internet) mit den wesentlichen Bestandteilen einer Bau- und Leistungsbeschreibung aus. Daher kommt ja meine Verwirrung. Fast alle Angebote gründen z.B. auf Bodenplatte, bis zu 25cm, C25. Mauerwerk Kfw 70 von 36,5cm bis 42cm (je nach Steinart), kein WDVS (ist mir wichtig), Braas oder Nelskamp Betondachsteine, 3-fach Verglasung bei den Fenstern UW 0,9 bis 1,0, teilweise Luftwärmepumpe mit Fußbodenheizung, andere Gas-Brennwert mit Solar und Fußbodenheizung. Dass ist ja das, warum ich mich im Moment nicht wirklich entscheiden kann. Die Leistungen für ein Haus (ohne "Endausstattungsmerkmale") sind nicht wirklich sehr unterschiedlich. Natürlich hat jeder den besten Stein, die besten Fenster und die beste Heizung.

.. oh toll .... danach müßten die Fertighaushersteller und Bauträger in unermäßlichem Reichtum schwimmen .... vergiß es .... die Konkurrenz ist reichlich und knallhart in dieser Branche ...

Na ja, wenn ich von 150m² ausgehe und ein Unternehmen 300,00€/m² Rohertrag hat = 45.000,00€. nicht schlecht. Dennoch möchte ich nicht falsch verstanden werden, faire Leistung = angemessener Preis! Ich wunderte mich nur über die Differenzen zwischen verschiedenen Firmen. Im Übrigen legt einem ja keiner die Kosten pro Bauteil (Gewerk) offen. Dann hätte ich es leichter. Ich könnte dann die Anbieter für den reinen geschlossenen Rohbau mit Estrich, Heizung, Sanitär- und Elektrogrundinstallation vergleichen.

.. für Nichtfachleute tut sich ein unheimliches und unbekanntes Universum auf .... frag doch einmal "Bauexperte" unsere Moderatorin um Hilfe ...

Ich habe schon gesehen (Schenk Bauberatung). Werde ich machen :-)

... So arbeite ich auch. Wenn ich ein Grundstück optionieren konnte - was schwer genug ist, da die Grundstücksbesitzer in der Regel meinen, sie könnten es alleine besser - möchte ich auch mit dem Hausbau belohnt werden. Ich bin ja kein Makler, sondern Baubetreuer.

Nachvollziehbar.

Die rechtliche Seite - bin kein RA und darf keine Rechtsberatung betreiben; ist in D ausschließlich den beratenden Berufen vorbehalten - sieht so aus, daß Du vom so geschlossenen Vertrag nur dann zurücktreten kannst, wenn ein Rücktrittsrecht formuliert und im Vertrag enthalten ist.

So ähnlich sehe ich das auch, ist mir also zu viel Risiko. Ich hab da so einiges über die Praktiken bei einem bekannten Fertighaushersteller gelesen!

Ich hoffe, Du kannst eine Baubeschreibung (BB) auch wirklich lesen? Was nicht drin steht, gilt als nicht gekauft!

Siehe Einleitung ;-)

Du kannst davon ausgehen, daß ein wertiges Einfamilienhaus der Kategorie KfW 70-Effizienzhaus, massiv erstellt, gute € 1.500,00/qm/WF erfordert. Bodengutachten fallen nicht unter den qm-Preis/WF.

Also kann man davon ausgehen, dass bei Angeboten von 1350,00€ irgendwo "am falschen Ende" gespart wird oder die Firma nicht lange genug existiert, um die Gewährleistungsphase durchzustehen?!?

Mit Vorwahl 067xx ?

Firma bekannt? Grüne Schrift auf schwarzem Grund? Wenn ja, was kann man über die sagen? (Gerne auch per privater Nachricht, wenn dies hier nicht diskutiert werden sollte.)

Wie viel Geld bist Du denn bereit zu investieren?

Ich denke, dass ist hier der falsche Rahmen, um mit nackten Zahlen zu jonglieren! Ich möchte es so ausdrücken, die Sache ist für meinen Sohn (wie Eingangs bemerkt) und ich werde das investieren, was für unsere Vorstellung von Haus notwendig ist. Natürlich sollte das Grundstück nicht teurer als das Haus sein. Nach Deinem Kostenbeispiel würde ein solches Haus ja ca. 220.000,00€ bis 240.000,00€ kosten. Das ist für mich sicher nicht außerhalb des Möglichen (+ Grundstück, + Nebenkosten).

Viel wichtiger ist aber die Wahl der wirklich wichtigen Komponenten beim Bau eines Einfamilienhaus: wie dick ist die Bodenplatte, welche Steine werden verwendet, wie wird das Dach ausgeführt, welche Fenster kommen zum Einsatz, welche Technik ... usw. Welche Handwerker kommen zum Einsatz, wie wird der Bau begleitet, welche Sicherheiten bietet der Anbieter ... usw. Und ganz wichtig: wie ist die Beratung und wie wird es nach Vertragsunterzeichnung gehandhabt? Die Spanne innerhalb dieser Komponenten reicht von billig bis absolut hochpreisig und macht sich erst nach Einzug bemerkbar.

Siehe Einleitung, jedoch welche Firmen ausführen, kann ich in diesem Stadium noch von keinem Anbieter beantworten. Bauüberwachung werde ich auf jeden Fall machen, egal ob Bauträger oder Baubetreuung. Hiervon hat mich ein guter Freund schon längst überzeugt! :-)

Nein, das ist eine typische Fehleinschätzung.

Bei Vergabe über einen Architekten - was nicht heißen soll, daß dies eine schlechte Wahl wäre - mußt Du alle Gewerke mindestens 3 x ausschreiben und entsprechende Kenntnisse besitzen, willst Du nicht vollständig auf das Wohl und Wehe des Architekten angewiesen sein.

Warum 3 x Ausschreiben? Ich kann doch jedes Gewerk einfach mal "wild" an alle Firmen aus den gelbe Seiten ausschreiben, die Gespräche mit einem Sachverständigen zusammen führen und dann entscheiden. Arbeitet Ihre Bauberatung nicht ebenso? Oder haben Sie feste Unternehmen, mit denen Sie arbeiten?

BT bedeutet, daß Du Haus und Grundstück aus einer Hand erwirbst und den Preis in max. 7 Schritten bezahlst. Dabei kannst Du Einfluß auf die Grundrisse nehmen, den Rest erledigt der BT; also mehr oder weniger entspanntes Zurücklehnen.

Ja, der Komfort ist die eine Seite der Medallie. Aber 7 Schritte? Bisher habe ich nur Zahlungsaufteilungen gesehen oder erklärt bekommen, die deutlich mehr Stufen beinhalteten.

Die klassische Baubetreuung - und ich meine damit nicht überregional tätige Anbieter, bzw. deren Verkäufer - nehmen Dir diese Arbeit ab. So arbeiten wir bspw. auch. Wir/oder unser Architekt schauen zunächst das Grundstück an und klären anschließend das Baurecht. Danach führen wir die Beratungsgespräche und planen im nächsten Schritt mit unserem Architekten den Grundriss. In dieser Zeit, welche die Erstellung der Entwürfe benötigt, entscheiden wir unter unseren infrage kommenden BU - anhand der Entfernung zum BV sowie voller Bücher - welcher BU den Bau errichten soll. Mit den 2. Entwürfen legen wir in aller Regel ein Festpreisangebot vor; nach dem 1. Entwurf wird meistens noch geändert. Punktlandungen gelingen sehr selten. Die klassische Baubetreuung begleitet ein BV vom ersten Kennenlernen bis Einzug und - wenn alles gut verlaufen ist, auch darüber hinaus. Wir leben von Empfehlungen ;)

Das hört sich vom Grundsatz her nicht schlecht an. Würdet Ihr diese (oder Teile Eurer) Leistungen auch bis Bonn oder zwischen Bonn und Köln anbieten? Mit welchen Unternehmen arbeitet Ihr dort zusammen? Sicher besteht auch die Möglichkeit, eigene Skizzen oder Laienpläne einzureichen?

Hallo,

das erste haste schonmal richtig gemacht. Du bist skeptisch und hinterfragst das gesagte.
Ich schreibe dir hier als Bauherr, also einer, der schonmal ne Entscheidung, mit wem gebaut wird, getroffen hat.

Zunächst mal zu diesen Koppelangeboten... ...Nur zu einer Sache würde ich inzwischen raten, obwohl bei uns alles glatt lief. Ne externe Bauaufsicht. Die ist einfach objektiver und kann ganz anders argumentieren. Normalerweise sollte diese Rolle unser Bauleiter übernehmen, aber das war ne Flachpfeife ohne Mumm in den Knochen, und hatte Angst Mangel zu melden, was ich dann selbst gemacht habe.

Danke für die Praxiserfahrungen. Das mit der externen Baukontrolle ist sicher sinnvoll und auch bei mir vorgesehen. Also hier muss ich zwei Unternehmen loben, diese haben mich meiner Meinung nach sehr fair beraten, was die Zusatzkosten betrifft. Bei beiden waren Leistungen wie Grundgutachten, Vermessung und Versicherungspaket enthalten, die Berater (bzw. eine Beraterin) haben mir offen gesagt, dass ich die Erdarbeiten zusätzlich tragen muss (Begründung war auch nachvollziehbar), haben mich auf Nebenkosten wie Erschließung, Makler, Notar, Gartengestaltung, Reserven für nicht geplante Kosten, etc hingewiesen. So kommt man doch noch auf eine nicht unerhebliche Größe an Nebenkosten. Mit ein Grund darüber nachzudenken, wie ich durch Selbstvergabe anhand von Architektenplänen und externer bauleitung ggf. ein wenig die Kosten optimieren kann.

.. das ist nicht falsch , daß ist absolut richtig .. was bitte haben die Leistungsphasen der HOAI damit zu tun ? du solltest dir meinen Beitrag noch einmal ganz ganz genau durchlesen .. danke

Das ist aber auch falsch. Es kommt darauf an welche Leistungsphasen des Architekten man in Anspruch nimmt. Sind das alle, wird es teurer. Dafür ist aber vor Allem die Phase der Bauüberwachung wesentlich umfangreicher, das treibt den Preis.

An beide, richtig und falsch. Es tut mir leid, ich habe mich hier falsch ausgedrückt. Bisher war die Überlegung bzgl. der Baubetreuung, ein Haus von einem Freund zeichnen zu lassen (der aber kein Architekt ist!) und dieses dann von einem Architekten bzgl. Bauantrag, Ausführungspläne und Statik bearbeiten zu lassen. Dann von einem unabhängigen Gutachter die bauleitung durchführen zu lassen und die DEKRA ggf. das Ganze noch einmal abnehmen zu lassen. Ich befürchte jedoch fast, dass das auch nicht wirklich günstiger wird?!?

@Bauexperte: Ich bin ab dem Wochenende ein paar Tage nicht im Lande, würde aber gerne mal näheres zu Ihrer Bauberatung erfahren. Gerne auch per privater Nachricht.


Viele Grüße

Gerd Heymann

 

[emer]

.. das ist nicht falsch , daß ist absolut richtig .. was bitte haben die Leistungsphasen der HOAI damit zu tun ? du solltest dir meinen Beitrag noch einmal ganz ganz genau durchlesen .. danke

Natürlich haben die Leistungsphasen des Architekten damit tun. Du musst nicht alle in Anspruch nehmen um ein Haus mit Architekt fertig stellen zu können. Die Nutzung aller Leistungen eines Architekten sind viel umfangreicher, damit teurer. Die Kostenersparnis durch den Bau mit einem Unternehmer rührt doch meist nur daher, dass z.B. die Bauüberwachung / Baubegleitung sehr mager ausfällt.

Ein Architektenhaus muss nicht zwangsläufig teurer sein als ein gut geplantes Haus eines Bauunternehmers. Oder bist du der Meinung, dass nur weil jemand ein Haus aus dem Katalog bestellt das nicht auch die gängigen Kosten der Architekten subventioniert werden...

Ich würde sonst sehr an der Daseinsberechtigung von Architekten zweifeln, denn jeder Bauunternehmer bietet seinen Kunden, das Haus aus dem Katalog zu individualisieren. Die in Anspruchnahme treibt ebenfalls die Kosten eines solchen Hauses in die Richtung der Kosten eines frei geplanten Architektenhauses.

Gleiches Haus bei gleicher Leistung, egal mit welchem Partner, unterscheidet sich nicht wesentlich im Preis. Da kann ich mir meine Aussagen so oft durchlesen wie ich will.

 

[Bauqualle]

Ich befürchte jedoch fast, dass das auch nicht wirklich günstiger wird?!?

.. es ist wirklich möglich ein günstiges Haus zu bauen .. nur !!!! .. das setzt eine unheimliche Eigenenergie voraus und ist nicht einfach und du benötigst (da du selber kein Fachmann bist) einen unheimlich guten Fachmann ... wie ich schon geschrieben hatte .... entweder du willst das Fahrrad oder den Maserati ... beides erfüllt den gleichen Zweck, nur die Kosten sind etwas anders ... :rolleyes:

 

[Bauqualle]

Natürlich haben die Leistungsphasen des Architekten damit tun.

.. NEIN ! .. noch einmal .. NEIN !!! du solltest dir den vorherigen Text noch einmal genau durchlesen ..

Die Kostenersparnis durch den Bau mit einem Unternehmer rührt doch meist nur daher, dass z.B. die Bauüberwachung / Baubegleitung sehr mager ausfällt.

.. ein absoluter Schwachsinn ... in welcher Branche arbeitest du eigentlich ? auf jeden Fall hat es keinen Zweck mit dir über deine Meinung und Gesinnung zu diskutieren , denn du bist kein Fachmann ...

 

[Bauexperte]

Hallo Gerd,

kein WDVS (ist mir wichtig)

Da wird die Auswahl schon kleiner.

Im Übrigen legt einem ja keiner die Kosten pro Bauteil (Gewerk) offen. Dann hätte ich es leichter. Ich könnte dann die Anbieter für den reinen geschlossenen Rohbau mit Estrich, Heizung, Sanitär- und Elektrogrundinstallation vergleichen.

Dies daher, da es sich in aller Regel um Mischkalkulationen handelt. Wenn Du alle Gewerke aufgeschlüsselt vor Dir liegen sehen möchtest, solltest Du über einen Architekten vergeben.

So ähnlich sehe ich das auch, ist mir also zu viel Risiko. Ich hab da so einiges über die Praktiken bei einem bekannten Fertighaushersteller gelesen!

Wenn es fair und ohne Fallstricke für den potentiellen Bauherren formuliert ist, ist es eine feine Sache. Ich arbeite auch lieber mit Planungsaufträgen aber manchmal geht es halt nicht anders.

Also kann man davon ausgehen, dass bei Angeboten von 1350,00€ irgendwo "am falschen Ende" gespart wird oder die Firma nicht lange genug existiert, um die Gewährleistungsphase durchzustehen?!?

Das könntest Du so vermuten, wäre aber zu kurz gedacht, weil es immer zwei Seiten einer Medaille gibt.

Es gibt Anbieter, welche sich bewußt auf den "Schnäppchenjäger" spezialisiert haben; da kommt die Überraschung zumeist nach Unterschrift unter den Werkvertrag. Manche, welche es übertreiben - siehe IBG - finden sich in der Folge vor dem Insolvenzverwalter wieder. Man mag es kaum glauben, welche Bildungsstufen bei diesem Billiganbieter unterschrieben haben. (Weiß ich, weil ich etliche Angebote zur Fertigstellung begonnener BV abgelehnt habe)

Wiederum andere Anbieter, haben sich in ihrem Angebot ganz bewußt und als Einstieg in die Gespräche am unteren Limit der Energieeinsparverordnung sowie technischen Bestimmungen angesiedelt. Das ist legitim und nichts Verwerfliches noch vorprogrammiert Murks, wird aber häufig "gefühlt" teuer, wenn es ans zukaufen geht. Das BV steht und fällt mit der Wahl des ausführenden BU => überwiegend Franchisenehmer.

Firma bekannt? Grüne Schrift auf schwarzem Grund? Wenn ja, was kann man über die sagen? (Gerne auch per privater Nachricht, wenn dies hier nicht diskutiert werden sollte.)

Yep, genau jener Anbieter.

Nach Deinem Kostenbeispiel würde ein solches Haus ja ca. 220.000,00€ bis 240.000,00€ kosten. Das ist für mich sicher nicht außerhalb des Möglichen (+ Grundstück, + Nebenkosten).

Ich "klopfe" immer frühzeitig die Einstellung und Gedankenwelt potentieller Bauherren ab; daher meine Frage. Deine Antwort reicht mir zu wissen, daß Du weißt, was Dich Dein BV kosten wird.

Bauüberwachung werde ich auf jeden Fall machen, egal ob Bauträger oder Baubetreuung. Hiervon hat mich ein guter Freund schon längst überzeugt! :-)

Gut! Das erspart mir langatmige Wiederholungen :D

Warum 3 x Ausschreiben? Ich kann doch jedes Gewerk einfach mal "wild" an alle Firmen aus den gelbe Seiten ausschreiben, die Gespräche mit einem Sachverständigen zusammen führen und dann entscheiden.

Ich glaube Du => die Sprache des I-Net ist das "Du" :D - Dir keine Vorstellungen ob der benötigten Zeit und Kosten (Sachverständiger) machst? Quantität ist nicht des Rätsels Lösung, sondern Qualität. Dazu reicht es vollkommen aus, jedes Gewerk - btw. von den Erdarbeiten bis Einzug 16 Gewerke plus Architekt, Statiker, Energieberater, Bodengutachter, Vermesser sowie Bauüberwachung - 3x auszuschreiben. Dazu muß der Architekt die Leistungsverzeichnisse (LV) erstellen, damit die abgefragten Leistungen auch für Dich nachprüf- und vergleichbar sind. Alleine damit kommt schon einiges an Stunden zusammen, welche ein guter Sachverständiger in der Regel ab € 55.00/Stunde aufwärts abrechnet.

Arbeitet Ihre Bauberatung nicht ebenso? Oder haben Sie feste Unternehmen, mit denen Sie arbeiten?

Ja und Nein.

Ja, wenn unser Kunde stärker am BV beteiligt sein und die Gewerke einzeln ausschreiben möchte. Dann arbeitet er mit unserem 2. Architekten zusammen, welcher auch die Bauleitung übernimmt; externer Sachverstand ist selbstverständlich zusätzlich willkommen.

Nein, wenn unser Kunde ein Festpreisangebot gesichert wissen möchte. Dann hängt die Wahl des BU vom Standort der Baustelle und den Auftragsbüchern unserer BU ab. In diesem Segment arbeiten wir ausschließlich mit regionalen und uns - von ihrer Ausführung her - bekannten BU zusammen; hier stehen langfristige Erfahrungswerte im Vordergrund. Ein weiteres Paar Augen ist uns auch in diesem Segment willkommen.

Aber 7 Schritte? Bisher habe ich nur Zahlungsaufteilungen gesehen oder erklärt bekommen, die deutlich mehr Stufen beinhalteten.

Du verwechselst etwas - ich schrieb von Bauträgergeschäften. Das ist etwas anderes, denn Du kaufst Grundstück und Baumaßnahme aus einer Hand; das Grundstück gehört dem BT. Diese BT sind an die Makler- und Bauträgerverordnung gebunden und stellen Ihre Rechnungen in max. 7 Abschlägen, wovon die erste Abschlagszahlung im Regelfall >30% ausfällt, da der Grundstückspreis mit abgerechnet wird. Btw. arbeiten die roten Kollegen ähnlich, ob ihnen das Grundstück gehört oder nicht.

Die Generunternehmer/-übernehmer am Markt arbeiten mit mehr Zahlungsschritten; bis in der Spitze zu 20 Zahlungsschritten. Hier ist darauf zu achten, daß Zahlungen erst nach Baufortschritt zu Leisten sind.

Das hört sich vom Grundsatz her nicht schlecht an. Würdet Ihr diese (oder Teile Eurer) Leistungen auch bis Bonn oder zwischen Bonn und Köln anbieten? Sicher besteht auch die Möglichkeit, eigene Skizzen oder Laienpläne einzureichen?

Werfe mal einen Blick auf unsere HP - erreichst Du über meine Sig; also ja.

Wenn bereits Skizzen vorliegen und diese kalkulationsfähig sind, spricht nichts dagegen, mir diese einzureichen. Selbstverständlich mit weiterer Infos, hinsichtlich der gewünschten Ausstattung.

Bisher war die Überlegung bzgl. der Baubetreuung, ein Haus von einem Freund zeichnen zu lassen (der aber kein Architekt ist!)

Bauzeichner ?

und dieses dann von einem Architekten bzgl. Bauantrag, Ausführungspläne und Statik bearbeiten zu lassen. Dann von einem unabhängigen Gutachter die Bauleitung durchführen zu lassen und die DEKRA ggf. das Ganze noch einmal abnehmen zu lassen. Ich befürchte jedoch fast, dass das auch nicht wirklich günstiger wird?!?

Hinsichtlich der Architekturkosten wird es nicht preiswerter; das ist richtig, denn der spätere Architekt muß die Bauzeichnungen ja für den Bauantrag aufbereiten und nach Vorlage der hoffentlich auflagenfreien Baugenehmigung in Ausführungspläne umsetzen. D.h., er muß die Zeichnungen so oder so in sein System - davon gibt es nicht wenige - einpflegen.

Nach meiner Erfahrung wird ein BV über Architekt nicht preiswerter; zum Einen, weil er im ersten Schritt Kostenschätzungen vornimmt, welche erst mit Zugang der Ausschreibungsunterlagen konkreter werden. Zum Anderen verleitet die Zusammenarbeit mit einem Architekten oftmals dazu, vermeintlich "eingesparte" Gelder in höherwertige Ausstattung umzuleiten. Unter dem Strich ist es wie immer: ein Stück Haus erfordert immer einen Preis "X", unabhängig davon, wer es baut.

@Bauexperte: Ich bin ab dem Wochenende ein paar Tage nicht im Lande, würde aber gerne mal näheres zu Ihrer Bauberatung erfahren. Gerne auch per privater Nachricht.

Können wir gerne machen; ob PN oder Telefonat überlasse ich Dir.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[emer]

.. NEIN ! .. noch einmal .. NEIN !!! du solltest dir den vorherigen Text noch einmal genau durchlesen ..
.. ein absoluter Schwachsinn ... in welcher Branche arbeitest du eigentlich ? auf jeden Fall hat es keinen Zweck mit dir über deine Meinung und Gesinnung zu diskutieren , denn du bist kein Fachmann ...

Ist ja kein Grund gleich Blut in Augen zu bekommen.
Zucker ist schließlich auch immer teurer wie günstigerer Zucker.