Hausbau oder Eigentumswohnung und später dann Haus bauen?

[K€nny]

Vielen lieben Dank für eure Antworten.

Die Stiftung Warentest stellt einen Rechner (Excel) zur Verfügung, mit dem Kauf und Miete gegeneinander gerechnet werden können. Damit solltest Du Frage 2 beantworten können. Verlinken darf man hier leider nicht, aber wer sucht, der findet.

Variante 1: Ihr habt "nur" 30 000 Euro verfügbar. Bei einem Kauf Haus und Grundstück vom Bauträger oder ähnlichem müsst ihr in Niedersachsen mit 7 % Erwerbsnebenkosten auf den gesamten Preis rechnen. Bei einem Kaufpreis von 350 000 Euro wären das 24 500 Euro. Das ist grob über den Daumen dann eine 100-%-Finanzierung. Davon würde ich abraten. Ihr solltet noch zusätzliche 20 000 Euro ansparen, dann sieht die Welt etwas besser aus.

Ich habe den Rechner gefunden und einmal mit folgenden Werten durchgerechnet:

Kaufpreis: 210k€
Nebenkosten: 15k€
Eigenkapital: 20 von 30k werden eingebracht
Zinssatz 2,3% / Tilgung:3,5%
Instandhaltung und Verwaltung mit 2,4k€.
Kostensteigerung pro Jahr habe ich mit 1% angegeben.
Mietsteigung 0%, da im Mietvertrag steht, dass die kommenden 10 Jahre keine Erhöhung kommt! Wertsteigerung auch mal im schlimmsten Fall mit 0%.

Herraus kommt, dass man nach 5 Jahren einen Vorteil hat.

Bei der Wertsteigerung von 1% der Immobilie bereits im dritten Jahr.

Hmm schwierig...in 5-10 Jahren können sich die Zinsen erhöhen bzw. brauchst du dann automatisch mehr, weil du ein Kind hast.

Ich würde immer ohne Kinder bauen wollen und erst danach die Familienplanung angehen.

Korrekt, deshalb halt die Überlegung, wie man es am Besten anstellt und am Besten sogar noch die Miete zum Gewissen Teil als Eigenkapital aufbaut (Kauf der Wohnung und späterer Verkauf).

Variante 2 macht aber nur Sinn, wenn die Wohnung auch etwas bewohnt wird und nicht nach 2 Jahren wieder abgestossen werden soll. Ihr seid 26&29, daher sind die Kinder wohl nicht mehr allzu fern.

Ich hätte jetzt mit 5 Jahren gerechnet, ist aber reine Spekulation mit vielen WENN´s. (bleibt der Immobilenpreis gleich oder steigt er sogar?...)
Die reinen Kaufnebenkosten von 7% (14.700€) hätte man bei dem Wegfall der Kaltmiete von 850€ in ~18 Monaten drin. Jedoch sind dann keine Instandhaltungskosten und weitere Kosten eingerechnet...

ich würde die Wohnung nur kaufen wenn sie groß genug wäre für eure Familienplanung. andersrum macht es wenig Sinn.

Für ein Kind ist Platz. Naja... 85qm auf 3 Zimmern. Eigener Gartenanteil.

Variante 1 ist ein Ausbauhaus. Korrigiert mich, wenn ich falsch liege aber, dass ist dann nur der Rohbau mit Dach und ggf. Fenstern. Denn Rest könnt Ihr dann schon selbst machen mit dem mitgelieferten Material.

Korrekt. Es ist ein Ausbauhaus. Was mit dabei ist an Material ist oben in meinem Post aufgeführt. Die Kosten in Höhe von 350k€ für das fertige Haus ist ein Schätzwert. Gerne könnt Ihr mir sagen, ob ich damit ungefähr richtig liege oder ganz Falsch.

 

[Baumfachmann]

Hi, der Kauf einer Eigentumswohnung ist mit der Grunderwerbsteuer 3,45% für einen kurzen Zeitraum unwirtschaftlich hinzu kommen natürlich noch Notar und Grundbuch. Wenn du die Wohnung nach ein paar Jahren mit Gewinn verkaufst dann ist eine Spekulationsabgabe fällig. Ebenso mußt du für die Wohnung eine monatliche Rücklage zahlen die beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht.dann noch das Risiko von fälligen Sondernlagen bei Sanierung und Reparatur. Auch die monatliche Verwaltergebühr etc. darfst du nicht vergessen. Eine Mietwohnung zu kündigen ist leichter als eine Eigentumswohnung zu verkaufen denn wenn du wegen eines anstehenden hHausbaues unter Druck stehst dann kommen die ersten Probleme und wenn du Pech hast musst du unter Preis verkaufen. In meiner langjährigen Erfahrung mit Immobilien ist diese Problematik keine Seltenheit.
Manchmal ist es besser noch ein bisschen zu warten als sich zu verzetteln.
Wichtig beim Hauskauf viele Angebote einholen und solltest du einen Vertrag unterschreiben wollen dann lass ihn vorher von einem Bausachverständigen prüfen. Die paar Euro solltest du investieren um größtmögliche Sicherheit zu erhalten. In Foren gibt es halt sehr viele Laien die irgendwo Mal was gehört haben und weiterempfehlen ohne ausreichendes Fachwissen.
Selbst ich als Profi in Sachen Bau berate mich immer wieder mit anderen Fachleuten um Risiken weitgehend auszuschließen.
Übrigens ein qualitativ hochwertiges Haus muss nicht teuer sein. Vorsichtig bei zu kleinen Firmen und immer nach Referenzen fragen.
Mit einem Fertighaus bist du was kurze Bauzeit und hervorragender Dämmung gut dran , die heutigen Fertigäußerung kann man mit denen vor 30jahren nicht vergleichen.
Ein Massivhaus hat nach der Fertigstellung im Schnitt 23 Mängel ein Fertighaus nur 4. Mängel.
Die großen Fertighausfirmen sind auch alle auf einem fast gleichen Qualitätsstandard.
Bei der Eigenleistung ist der zeitliche Faktor nicht zu unterschätzen und wenn du jemanden hast der dir hilft ist es wichtig daß er das jeweilige Gewerk auch fachgerecht ausführen kann.
Als Tipp alles hinterfragen und immer vergleichen
Viel Glück bei der Hausplanung und nie unter Druck setzen lassen

 

[Bieber0815]

Herraus kommt, dass man nach 5 Jahren einen Vorteil hat.

Wenn ihr es auch mit zwei Kindern in dieser Wohnung aushaltet, dann würde ich kaufen (solange Deine Rechnung stimmt)! Zumal ihr das Objekt kennt.

Übrigens kann man kurz vor der Einschulung immer noch ins Eigenheim ziehen, halte ich persönlich für einen guten Zeitpunkt. Da hat sich vieles gesetzt und man kennt seinen Bedarf besser. Ihr wisst heute ja doch nicht, ob ihr überhaupt Kinder haben werdet oder wie viele . Außerdem habt ihr dann mehr Eigenkapital und höhere Einkommen ("Karriere").

Mit einem Fertighaus bist du was kurze Bauzeit

Durch die lange "Lieferzeit" spart der Fertighausbauer heutzutage keine Zeit. Außerdem reden wir über ein Ausbauhaus ...

Ein Massivhaus hat nach der Fertigstellung im Schnitt 23 Mängel ein Fertighaus nur 4. Mängel.

Ob das stimmt, sei dahingestellt, aber der Durchschnitt hilft hier niemandem und ... Ausbauhaus .

 

[Baumfachmann]

Bauzeit heißt Beginnt mit der Hausaufstellung ca
8-12 Wochen bis zur Fertigstellung oder Übergabe zur Eigenleistung. Zu den Mängeln die sind beim Massivhaus wirklich im Überfluss vorhanden die Statistiken meiner Büros belegen daß eindeutig
und eine Eigentumswohnung für so einen kurzen Zeitraum zu kaufen ist wirtschaftlicher Unsinn.
Ich kenne den Immobilienmarkt sei über 40 Jahren ich habe schon viele kennengelernt die mit solchen Experimenten baden gegangen sind, war aber gut für mich um an günstige Immobilien heranzukommen , so funktioniert der Markt da nimmt keine Bank Rücksicht egal wie viel Kinder jemand hat.

Das mit den Preisen von Eigentumswohnungen ist manchmal total verrückt und nicht sicher vorauszusagen ich kann dem Ratsuchenden hier im Forum nur davon abraten und sich lieber etwas Zeit lassen und weiterhin zur Miete zu wohnen, halt mit null Risiko. Die meisten Wohnungen gehen bei den Versteigerungen deutlich unterhalb des Verkehrswertes weg und was bleibt sind schulden, schulden und noch mal schulden

 

[K€nny]

Hi, der Kauf einer Eigentumswohnung ist mit der Grunderwerbsteuer 3,45% für einen kurzen Zeitraum unwirtschaftlich hinzu kommen natürlich noch Notar und Grundbuch. Wenn du die Wohnung nach ein paar Jahren mit Gewinn verkaufst dann ist eine Spekulationsabgabe fällig. Ebenso mußt du für die Wohnung eine monatliche Rücklage zahlen die beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht.dann noch das Risiko von fälligen Sondernlagen bei Sanierung und Reparatur. Auch die monatliche Verwaltergebühr etc. darfst du nicht vergessen.

5% Grunderwerb in Niedersachsen Also 7% Kaufnebenkosten.
Kommt die Spekulationsabgabe nicht nur, wenn man die Wohnung kürzer als 10 Jahre und zudem vermietet ist? Bei Selbstnutzung zur Zeit des Kaufes und min. 2 Jahre vor Verkauf, sollte nach meinen Infos keine Spekulationssteuer anfallen.
Da wir die Wohnung selber bewohnen wollen, wäre das also zumindest raus ...

Ja, aber mir ist bewusst (hatte ich oben auch schon mal geschrieben), dass es mit der Absicht in ca. 5 - 7 Jahren zu verkaufen sehr spekulativ ist und mit vielen WENN´s behaftet ist.

Wenn ihr es auch mit zwei Kindern in dieser Wohnung aushaltet, dann würde ich kaufen (solange Deine Rechnung stimmt)! Zumal ihr das Objekt kennt.

Übrigens kann man kurz vor der Einschulung immer noch ins Eigenheim ziehen, halte ich persönlich für einen guten Zeitpunkt. Da hat sich vieles gesetzt und man kennt seinen Bedarf besser. Ihr wisst heute ja doch nicht, ob ihr überhaupt Kinder haben werdet oder wie viele . Außerdem habt ihr dann mehr Eigenkapital und höhere Einkommen ("Karriere").

Danke auch für deine Meinung.
Ja man würde es auch die ersten Jahre mit 2 Kindern aushalten. Wäre halt ein Kompromiss. Spätestens bei Einschulung müsste dann jedoch ein Eigenheim her bzw. stehen. Da landen wir wieder bei ca. 5 - 7 Jahren. Ich weiß, es kann alles anders kommen (wie von dir geschrieben), aber so ist nun mal Stand jetzt die "Planung".
Das heißt man dürfte nur eine Zinsbindung über diesen Zeitraum nehmen, um der "Strafzahlung" aus dem Weg zu gehen.
Ich gehe davon aus, dass die Rechnung stimmt bzw. vertraue ich hier den Rechner der Stiftung Warentest?!?

Auch wenn ihr mir natürlich die Entscheidung nicht abnehmen könnt, finde ich es gut hier mit euch darüber zu schreiben um verschiedene Meinungen oder auch Anregungen einzuholen. Das hilft! Danke dafür
Jetzt schaue ich mal was bei dem Verkaufsgespräch am Samstag rauskommt. Dann kann man vermutlich auch den Hauspreis etwas konkretisieren und evt. dies auch noch mal in Betracht ziehen.

 

[Jogger84]

350.000 ist realistisch, das vorhandene Eigenkapital erscheint mir dafür allerdings aktuell noch zu gering. Ich habe noch gut die Worte unseres Bankberaters im Ohr, dass zum einen die Finanzierung der Küche geklärt sein muss und zum anderen noch 5.000 Euro Reserve pro Person verbleiben müssen. Ich weiss jetzt nicht, ob das bei den 30k € Eigenkapital schon berücksichtigt war, aber bei euren Gehältern sollte es euch bei diszipliniertem Ausgabeverhalten möglich sein, in den nächsten 2 Jahren den nötigen Rest anzusparen. Dann wärt ihr gerade mal 31 und 28.

Vom Kauf der Eigentumswohnung würde ich absehen, die fälligen Nebenkosten kriegt ihr beim Verkauf nicht wieder und der Verkauf selbst ist auch nicht so einfach wie derzeit bei einem Einfamilienhaus. Sowas würde ich nicht machen.