Hinterlandbebauung (zweite Reihe)

[K a t j a]

Da Du nur das hintere Grundstück kaufst, also kein Pfeifenstiel, dürfte bei Dir auch nichts abgezogen werden. Die Grundflächenzahl bezieht sich auf Dein Grundstück, nicht auf die Baulast eines anderen Grundstücks.

Vorsicht - das muss so nicht stimmen. Bei einer Teilung hatten wir auch schon den Fall, dass die Bebaubarkeit hinsichtlich Grundflächenzahl so behandelt wird, als wäre es immer noch ein Grundstück. Wenn also Beispielsweise für die Zufahrt 10% der Grundflächenzahl II insgesamt drauf gehen, haben beide Parteien noch 10% übrig. Letztendlich hängt die Entscheidung auch oft von der Bebauung in der Umgebung ab.

- Erreichbarkeit des hinteren Grundstücks nur über das vordere Grundstück gegeben (kein Pfeifenstiel)

Wie nennst Du es?

- Wegeflächen werden sowohl beim vorderen als auch beim hinteren Grundstück von der Grundflächenzahl-2 abgezogen

Ich kenne es so: Die Flächen für Wege dürfen die Grundflächenzahl I um 50% überschreiten. Die Wege und die Fläche des Hauses werden von der Grundflächenzahl II abgezogen. Also bei 545qm Grundstück hast Du eine Fläche für's Haus von 109qm. Die sind bei einem 10x10m Haus nahezu verbraucht. Die Grundflächenzahl II teilt Ihr Euch. 0,3 x (GS1 + GS2). Also mal angenommen, es wurde Hälfte / Hälfte geteilt, liegt die Grundflächenzahl II bei 327qm. Davon ziehen wir die Zufahrt ab - schätzen wir mal, die wäre 30m lang und 3m breit sind 90. Bleiben von der Grundflächenzahl II 327-90 = 237 / 2 = 118,5. Davon ziehen wir Dein Haus ab. Sagen wir 10x10m, bleiben 18,5qm für Wege. Das ist quasi wenig bis nix. Ich glaube, Terrasse gehört noch zu Grundflächenzahl I und müsste eigentlich auch noch abgezogen werden. Stellplatz hat Du so auch noch nicht. Also das wird eng. Eine Grundflächenzahl von 0,2 ist auch eine typische Zahl, um eine zu dichte Bebauung zu verhindern.

Aber! Das muss so nicht sein! Es kann.
Wie geschmeidig sieht die Gemeinde denn Eure Hinterbebauung? Haben die Nachbarn auch schon ringsum Hinterlieger gebaut? Ist der Bebauungsplan schon 100 Jahre alt und Nachverdichtung neuerdings ausdrücklich gewünscht? Dann hat man gute Chancen, mit Ausnahmen und Absprachen moderate Pläne zu verhandeln.

Gemäß Baustufenplan muss eine Fläche vorne an der Straße freigehalten werden von Bebauung und diese muss somit auch von der Grundstücksgröße für die Grundflächenzahl-Berechnung abgezogen werden.

Sagt wer? Steht das so im Bauplan?

In Eurem Fall würde ich vor dem Kauf dringend zu einer Bauvoranfrage raten. Am besten nimmt man sich einen ortsansässigen Architekt, Bauingenieur oder GU, der die Fragen für Euch stellt. In jedem Fall gut investiertes Geld.

 

[ypg]

Bei einer Teilung hatten wir auch schon den Fall, dass die Bebaubarkeit hinsichtlich Grundflächenzahl so behandelt wird, als wäre es immer noch ein Grundstück.

Dann war es eine ideelle Teilung? Oder eine Teilung, wo der Weg gemeinsames Eigentum ist?… !

Wie nennst Du es?

Es ist eben kein Pfeifenstil, weil der Weg nicht mitgekauft wird. Niente. Es ist einfach nur Hinterland mit Baulast über dem Eigentum des Vorlands für die Erschliessung in jeglicher Weise.

Also mal angenommen, es wurde Hälfte / Hälfte geteilt

Nein, sie kauft nix davon, also muss davon auch nichts 50/50 geteilt werden.

 

[K a t j a]

Nein, sie kauft nix davon, also muss davon auch nichts 50/50 geteilt werden.

Wie immer das Eigentümer- Konstrukt am Ende ist, ändert es nix an der Grundflächenzahl für das Gesamt-Grundstück. Ob man die Grundflächenzahl 50/50, 70/30 oder 90/10 untereinander aufteilt, ist der Stadt vermutlich egal. Aber es wird nicht mehr als 0,3 vom Gesamtkuchen.
Wenn der Verkäufer den Weg als Teil seines Landes und seine Grundflächenzahl II opfert, würde sein Land nahezu unbebaubar. Es steht aber schon was drauf. Also da würde ein strenger Amtsleiter vermutlich gleich skeptisch (und jeder Normalbürger würde den Verkäufer für verrückt erklären).

Man versteht es am schnellsten, wenn man das Ziel der Stadt im Auge hat: die Bebauungsdichte ist mit 0,2 angegeben. Entsprechend Grundflächenzahl II 0,3. Das gilt (erstmal) - egal wie man etwas teilt, bis die Stadt was anderes verkündet.

 

[K a t j a]

Man kann es auch anders ausdrücken: wenn Du das Grundstück erst teilst, darf der Vordermann die Zufahrt nicht mehr bauen, denn damit überschreitet er vermutlich schon seine Grundflächenzahl. (die genauen Maße kennen wir ja hier nicht).

 

[K a t j a]

Ich korrigiere mich: egal ist der Stadt die Aufteilung dann eher doch nicht. Bei einer realen Teilung muss hinterher die Grundflächenzahl ja auch wieder stimmen.

 

[WilderSueden]

Grundflächenzahl-1 sind Haus und Terrasse. Das ist bei ca. 110qm schon ziemlich knapp. Ziehen wir mal eine Terrasse 4x5m ab, bleibt noch ein Haus 9x10m. Bei den angedachten 154qm aus dem Finanzierungsthread muss das in die Höhe gehen. Ziehen wir 40cm Wand ab, bleiben noch ca 75qm pro Geschoss ohne Innenwände.
Wege und Garage werden der Grundflächenzahl-2 zugeschlagen. Knapp die Hälfte davon geht für die Stellplätze drauf (z.B. Doppelcarport 6x5m) und jeder Meter Platz vor den Stellplätzen knabbert kräftig daran. Die Zufahrt ist nur ein Problem, die eigene Bebauung des TE muss auch sehr genau geplant sein.

Zur Zufahrt sehe ich auch das Risiko, dass das Grundstück der Vorderliegers nur noch mit einem Tiny House bebaubar ist und der sich vermutlich der Problematik gar nicht bewusst ist. Hier würde ich das Geld in einen entsprechenden Fachanwalt investieren und vom Bauamt verbindlich versichern lassen, was gilt