@nordanney
>>> "Das war eine klare Einschätzung zum Verkehrswert!"
Für mich war das nur eine Auflistung von Faktoren, aber keine Anleitung zur Berechnung.
Das sind auch die ganzen (wenn auch nicht abschließend) Faktoren, die in einer Bewertung berücksichtigt werden.
Ich hab durchaus auch eine Anleitung im Internet zur Berechnung gefunden, aber ich darf den Link hier ja nicht posten. Dort geht es plötzlich um einen Grundstücksreinertrag der irgendwie aus der Luft gegriffen wird und abzgl. Bodenwertverzinsung sei das der Gebäudereinertrag. Der Grundstücksreinertrag wäre der Ertrag des Gebäudes zzgl. zu erwartende Wertsteigerung des unbebauten Grundstücks... Da kann sich jeder was aus den Fingern saugen und sich schönrechnen. Das will ich aber nicht. Ich würde gern so objektiv es nur geht, für mich einen Wert ermitteln wollen - unabhängig meiner persönlichen Interessen, wie die Verkehrswerte für mich günstig ausfallen sollen. Ich suche eine einfache, nachvollziehbare Berechnungsformel, wie ich nach Ertragswert den Immo-Wert berechnen kann. Zumal, VW-Berechnung ist das Eine, zu was man eine Immo tatsächlich (ver-)kaufen kann, steht auf einem anderen Blatt.
Vergiss die Anleitungen im Netz. Eine wirklich einfache Formel gibt es nicht. Grundsätzlich wird bei Ertragswertobjekte wie folgt vorgegangen:
- Ermittlung des Bodenwertes - Anpassung des Bodenrichtwertes aufgrund Grundstücksgröße, Nutzbarkeit und tatsächlicher Ausnutzung
- Ermittlung eines Rohertrags aufgrund der anzusetzenden Miete
- Ermittlung eines Reinertrages, der die Bewirtschaftungskosten berücksichtig (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, CO2 Umlage)
- Abzug Bodenwertverzinsung vom Reinertrag = Gebäudereinertrag ==> dieser mit dem sich ergebenden Barwertfaktor (dafür gibt es Tabellen - Restnutzungsdauer zu Liegenschaftszins) multipliziert = Barwert
- Addition Barwert zu Bodenwert = Marktwert
- ggf. noch Zu- oder Abschläge
Ist die Restnutzungsdauer unter 10 Jahren, muss man auch etwas anders rechnen. Der Bodenwert ändert gar nicht so viel beim Verkehrswert, da Du einen erhöhten Bodenwert im Rahmen des Abzugs der Bodenwertverzinsung erhöht abziehst und am Ende wieder aufschlägst.
Zu erwartende Wertsteigerungen sind nicht erlaubt, da es sich um eine Stichtagsbetrachtung handelt. Und ja, je nach Intention kann man schon ordentlich an Werten drehen...
In der Praxis kann man aus Erfahrung auch einfach mit Mietertragsfaktoren rechnen. Der Neubau einer Logistikimmobilie wird aktuell etwa mit dem 21-fachen der Jahresmiete gerechnet (gute Lage, gutes und grünes Objekt). Typischer Mietwohnungsbau (Altbestand) im Ruhrgebiet bringt aktuell etwa das 15-fache der Jahresmiete. Usw.
Gib doch mal die Infos zum Objekt. Das macht es einfacher.
>>> "Sanierung und Instandhaltung..."
Das wollte ich damit sagen, dass ich keine Abnutzung mit einrechnen wollte, weil nichts am Wohnhaus gemacht worden wäre und andererseits keine massive wertliche Aufwertung vorgenommen wurde.
Doch, auf jeden Fall musst Du die Abnutzung ansetzen. Durch die Maßnahme versetzt Du die Immobilie in einen Zustand, der keinen zusätzlichen Abzug erforderlich macht. Die Altersabschreibung fällt auf jeden Fall an = Wertverlust wegen Alter.
Damit wäre es ja eine gute Ausgangsbasis, auf Indexbasis den jetzigen Preis hochzurechnen. Einen Baupreiskostenindex gibt es doch aber. Gut, da geht es sicherlich mehr um die Steigerung der Baukostenpreise. Und was ist mit einer Art Häuserpreisindex? Gibt es da keinerlei Statistiken, zu welchem Preisniveau eine richtig große Masse an Immobilien jedes Jahr verkauft wurden? In dem Falle würden lokale und bauliche Gegebenheit immer weniger eine Rolle spielen. In der Art: eine typische Wohnimmobilie kostete in 2000 um die 100.000 € und jetzt 250.000 €. Dann könnte man mit Dreisatz schnell herleiten, was die Immo jetzt kostet, wenn sie in 2000 bspw. 170.000 € Wert gewesen wäre...
Ich habe Dir ein paar Tipps gegeben. Und nein, dezidierte Indexe o.ä. für Deinen Zweck gibt es nicht. Du hast absolut keine Chance, "mal eben" den Wert hochzurechnen auf heutige Basis. Du triffst vielleicht den richtigen Wert, aber nicht, weil Du gut gerechnet hast, sondern weil es einfach Zufall ist. So ein Dreisatz wie von Dir erwähnt ist unseriös, ohne jegliche Datenbasis und somit einfach nur falsch.
