Kalkulation Immobilienkauf und Sanierung

[xMisterDx]

Oh nein! Wie schlecht geht es Euch. Nur 3.800€ jeden Monat verprassen können - wie leben nur Menschen, die vielleicht nur 3.800€ Netto haben? Und so teurer Plissees kaufen müssen. Kein Wunder, dass heutzutage kaum noch jemand bauen/kaufen kann, wenn man sich nicht etwas bei der Lebenshaltung zurückhalten kann. *Ironie aus*

Du musst Ironie erst anschalten, bevor du sie ausmachen kannst.
Das war ein Beispiel woran man nicht denkt, was aber richtig Geld kostet.

Ich halte das Unterfangen für sehr gewagt und 5.000 EUR heute ist das, was 2019 3.800 Netto war. Aber das weiß halt nur, wer Kinder hat, ne.


Insofern viel Glück und wenns scheitert, bedank dich beim Karsten.

 

[Jurassic135]

Das EG wollt ihr dann einfach leerlassen oder habt ihr damit Pläne? Würde das überdenken, ob ihr wirklich nen Haus kaufen wollt, wo ihr nur die Hälfte der Wohnfläche nutzt und der Rest so vor sich hingammelt. Oder ist der Plan dann "wir würden im OG einziehen, während wir das EG sanieren/aufhübschen"?

Freunde von uns haben das genau so gemacht. Ein altes Haus gekauft und das EG (teuer) saniert. Das reicht, da unten genügend Zimmer vorhanden sind. Allerdings ist auch genug Geld da, um die Sanierung des OG in den nächsten Jahren "im laufenden Betrieb" anzusparen. Außerdem ist das Haus in einem Zustand, dass man oben gefahrlos Elektrik und Wasser verwenden kann, man könnte dort sogar wohnen, wenn auch sehr anspruchslos.

Ich halte es für absolut unrealistisch, bei 5.000€ netto eine Sanierung aus dem laufenden Einkommen zu bestreiten. Und war da nicht sogar eine Elternzeit, sprich weniger Gehalt, am Horizont? Da werdet ihr ewig nicht fertig. Es warten garantiert noch "Überraschungen" auf euch, die vorab nicht kalkulierbar sind, von spontanen Heizungsdefekten, die gern zur Unzeit auftreten, mal abgesehen. Das könnte das ganze zum Fiasko werden lassen. Ich würde wenn dann gleich eine ehrliche Sanierung mitfinanzieren. Falls etwas übrig bleiben sollte (haha), geht das in die Sondertilgung, da habt ihr mMn kein Risiko, zu viel aufzunehmen.

Aber ehrlicherweise würde ich mit Kindern wohl lieber eine einfachere Immobilie suchen, und mir das Großprojekt "ich saniere uraltes Haus nebenbei" für später aufsparen.

 

[Philfuel]

Wir haben auch ein Haus von 1900 kernsaniert. Da haben sich im Laufe der Sanierung Abgründe aufgetan, so dass am Ende nur die Außenwände stehen geblieben sind. Anfangs waren wir auch mit Architekten und Sachverständigen drin, die konnten aber die verrottete Balkenlage nicht sehen. Durchgerostete Stahlträger in der Kellerdecke hatten wir auch. Den Keller gibt es jetzt nicht mehr. Unter den Fliesen kam kein Beton, sondern Sand - keine Bodenplatte/Estrich vorhanden. (Teure) Überraschungen passieren euch bestimmt auch.
Ich würde (vor dem Einzug) die meiste Kohle in die Substanz stecken. Die ist zwar in der Regel unsichtbar, aber essenziell. Also Dach, Wände, Elektrik, Kellerabdichtung, Dämmung, Heizung - und zwar möglichst zeitgemäß. Werden die Kabel neu gezogen, muss danach gespachtelt oder sogar verputzt werden. Nimmst du die Kellerdecke runter, kannst du auch gleich den Fußbodenaufbau neu planen und ne Fußbodenheizung einbauen. Gehst du auf Innendämmung (altes Haus, schöne Fassade?), betrifft das auch Innenwände und Fenster, usw usf.

 

[HausKaufBayern]

Ja genau. Das OG lässt sich schneller und einfacher bezugsfertig machen und hat für unsere Beürfnisse den passenderen Schnitt.

EG hat einen Wintergarten der in der warmen Jahreszeit sehr schön ist.
Dort gibt es auch ein zweites Bad das wir nutzen können.

Zusätzlich bietet das EG 3 Räume die nach renovieren/aufhübschen als Büro, Hobbyraum, Gästezimmer, Kinderzimmer genutzt werden können. Der Bedarf und die Fantasie sind da. Aber es besteht dafür erstmal keine dringende notwendigkeit. Wir würden von unserer 4 Zimmer Mietwohnung in das 4 Zimmer Haus mit Hof, Garten und Garage umziehen. Das ist erstmal ein zugewinn an Lebensqualität.

Eine Küche existiert im EG ebenfalls, aber dort wären größere Eingriffe für Strom, Wasser, Fußboden, Raumaufteilung notwendig (vielleicht in zehn Jahren wenn alle anderen Dinge erledigt sind)

Gibt es die Möglichkeit ein Zweifamilienhaus daraus zu machen?
Hört sich relativ ähnlich wie unsere Immobilie an. Durch die Mieteinnahmen könntet ihr das einfacher stemmen.
Beispiel von unserem Haus (war allerdings schon ein 2 Fam Haus):

Kaufberatung / Finanzbewertung - 50er Jahre Haus mit attr. Grund

Hallo zusammen, wir (M30, F36, Heute keine Kinder, zukünftig hoffentlich schon 1-2) lesen hier schon seit geraumer Zeit mit und beobachten den Immobilienmarkt seit ca. 1,5 Jahren bei uns in der Region und hatten auch schon ein paar Besichtigungstermine. Ein Großteil der Häuser sagt uns nicht zu...

www.hausbau-forum.de

Ins EG stecken wir jetzt ca 100k mit Grundrissanpassung/Wanddurchbrüche, 2 neue Fenster, Elektrik, Fußboden neu (auch hier gab es eine Überraschung: Fußboden liegt auf Brättern auf Sand (Betondecke wurde wohl damals mit Sand bis zur richtigen Höhe erweitert)), Heizkörper, Rohrleitungen in Küche.

im nächsten Schritt wenn die Mieter wechseln machen wir dann das OG, wobei das in vernünftigerem Zustand mit den Elektroleitungen ist.

 

[KarstenausNRW]

Ich halte das Unterfangen für sehr gewagt und 5.000 EUR heute ist das, was 2019 3.800 Netto war. Aber das weiß halt nur, wer Kinder hat, ne.

Wow - von welchem Stammtisch war das noch einmal?

P.S. Ich habe a) selbst drei Kinder, b) sind Immobilien mein Job und c) habe ich schon selbst genug mit eigenen Immobilien zu tun, so dass ich mir einbilde, ganz gut in der Materie zu sein. Wenn Du heute nicht mehr mit 3.800€ netto nach Miete/Rate kaum noch über die Runden kommst, tust Du mir echt leid.

 

[Tolentino]

@KarstenausNRW Es ging nicht darum zu jammern, sondern dem TE mitzuteilen, dass so ein Hausbau ungeplant viel mehr verschlingt als man sich selbst im Vorhinein denkt. Und auch eine Gegendarstellung zum, "geht locker" mit dem Gehalt...