Kauf selbst bewohnte ETW - Ablauf Finanzierung

[Tinterho]

Guten Tag zusammen,

ich bin neu im Forum und habe mich schon durch etliche Beiträge gelesen, habe aber noch keine Antworten auf meine Fragen gefunden, deswegen der neue Beitrag. Falls es bereits einen ähnlichen Beitrag gibt, gebt gerne Bescheid.

Zur Ausgangsbasis: Ich (Ende 40) habe von meinem derzeitigen Vermieter das Angebot bekommen, die Wohnung, in der ich zurzeit wohne, käuflich von ihm zu erwerben. Die Wohnung liegt im Frankfurter (Main) Umkreis, ist ca. 55m2 groß und soll mit einem Garagenplatz und einem Stellplatz 255T EUR kosten. Bj. des Hauses ist 2004. Es gibt 8 Parteien, überwiegend bereits von den Eigentümern selbstbewohnt.

Ich werde die Finanzierung voraussichtlich über Hüttig & Rompf machen. Ein Vorgespräch gab es schon und auch bereits eine positive Auskunft seitens des Beraters, dass mit der Finanzierung auf Basis der gemachten Daten alles klappen sollte. Geplant ist, 30T EUR in die Finanzierung einzubringen (sprich die Finanzierung würde sich auf 225T EUR belaufen) und des Weiteren die anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notar) aus Eigenmitteln zu begleichen.

Da ich absoluter Neuling auf dem Gebiet bin, könntet ihr mir bitte mit dem Ablauf des ganzen Vorgangs helfen. Der Verkauf der Wohnung soll zum 1.12.2021 stattfinden.

1) Mein Vermieter möchte mir in den nächsten Tagen die Unterlagen zum Haus und zur Wohnung schicken und auch bereits einen Entwurf des Notarvertrages. Diese Unterlagen schicke ich dann an den Berater. Wie lange wird voraussichtlich die Einholung einer Finanzierungsbestätigung dauern (Vorprüfung ist wie gesagt bereits erfolgt) bzw. anders gefragt: macht es Sinn, den Berater bereits jetzt schon loszuschicken oder ist es dafür noch zu früh vor dem Hintergrund, dass der Verkauf erst zum 1.12. erfolgen soll?

2) Zur Unterzeichnung des Notarvertrags sollte die Finanzierung ja bereits stehen. Was konkret bedeutet das, sprich welche Unterlagen brauche ich von der Bank dafür?

3) Wie genau laufen dann die Zahlungen ab? Spricht der Notar die Bank an, nachdem der Notarvertrag unterzeichnet wurde oder mache ich das? Wie wird das mit meinem Eigenbeitrag für die Finanzierung gehandhabt? Ich gehe davon aus, dass mir der Notar ein Konto benennt, wo ich das Geld hinüberweisen muss? Wie lange nach dem Notarvertrag wird das ungefähr sein?

4) Wann werden ca. die restlichen Rechnungen kommen, sprich die Rechnung über die Notargebühren und der Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer? Kommen die erst mit/ nach der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch? Ich frage deswegen, weil ein Großteil meiner Eigenmittel derzeit noch angelegt ist und ich würde daher gern wissen, ob diese beiden Positionen noch in diesem Jahr anfallen würden oder erst Anfang nächsten Jahres? Kann man das abschätzen? Genau kann es natürlich keiner sagen, da das vom Notar und dem Finanzamt abhängt, aber was sind eure Erfahrungswerte dazu?

5) Gibt es noch andere nützliche Tipps oder Hinweise für den Kauf einer ETW, die ihr aufgrund eurer eigenen Erfahrungen teilen wollt?


Vielen Dank vorab!!
Tinterho

 

[hanghaus2000]

Rechtzeitig um einen Notartermin kümmern.

 

[Yaso2.0]

Wie lange wird voraussichtlich die Einholung einer Finanzierungsbestätigung dauern (Vorprüfung ist wie gesagt bereits erfolgt) bzw. anders gefragt: macht es Sinn, den Berater bereits jetzt schon loszuschicken oder ist es dafür noch zu früh vor dem Hintergrund, dass der Verkauf erst zum 1.12. erfolgen soll?

Wenn du dich für den Kauf der Wohnung entschieden hast, so liest es sich ja auch, dann solltest du recht zeitnah die Finanzierung beantragen. Die Bearbeitung der Unterlagen kann nämlich einige Wochen dauern.

2) Zur Unterzeichnung des Notarvertrags sollte die Finanzierung ja bereits stehen. Was konkret bedeutet das, sprich welche Unterlagen brauche ich von der Bank dafür?

Wenn die Finanzierung bis dahin steht, hast du den Vorteil, dass du dann bei der Beurkundung des Kaufvertrages auch gleich die Grundschuldeintragung deiner finanzierenden Bank mitmachen kannst, so sparst du dir zumindest einen zweiten Termin (nur zeitlich, nicht finanziell).

3) Wie genau laufen dann die Zahlungen ab? Spricht der Notar die Bank an, nachdem der Notarvertrag unterzeichnet wurde oder mache ich das? Wie wird das mit meinem Eigenbeitrag für die Finanzierung gehandhabt? Ich gehe davon aus, dass mir der Notar ein Konto benennt, wo ich das Geld hinüberweisen muss? Wie lange nach dem Notarvertrag wird das ungefähr sein?

Im Kaufvertrag wird ja die Fälligkeit des Kaufpreises als Termin festgehalten. Sobald die Voraussetzungen für die Zahlung der Immobilie zum genannten Zeitpunkt gegeben sind, erhältst du vom Notar die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufbetrag.

Wir haben die Mitteilung dann an die Bank weitergeleitet. Die Bank hat dann einen Teil des Betrages an die im Kaufvertrag hinterlegte Bankverbindung der finanzierenden Bank, weil der Verkäufer da noch eine Grundschuld drauf laufen hatte, überwiesen und den Restteil des Darlehens direkt an den Verkäufer. Den "Rest", den wir ja anfangs als Eigenkapital zum Kaufpreis angegeben haben, mussten wir dann direkt an den Verkäufer überweisen.

4) Wann werden ca. die restlichen Rechnungen kommen, sprich die Rechnung über die Notargebühren und der Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer? Kommen die erst mit/ nach der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch?

Soweit ich mich erinnere, war das allererste was kommt die Mitteilung vom Finanzamt, also für die Grunderwerbsteuer und die ist auch zeitnah fällig.

Ich m eine auch, dass die Rechnung vom Notar für die Auflassungen und Grundschuldeintragungen relativ zeitnah kamen, zumindest bevor die Eintragungen abgeschlossen waren. Lediglich vom Grundbuchamt die Rechnung kam erst, als der komplette Vorgang abgeschlossen war.

5) Gibt es noch andere nützliche Tipps oder Hinweise für den Kauf einer ETW, die ihr aufgrund eurer eigenen Erfahrungen teilen wollt?

Ich würde mir die Protokolle der WEG-Versammlung geben lassen und schauen, ob da nicht in naher Zukunft irgendeine Investition am Gebäude geplant ist, die mit einer Sonderumlage beglichen werden muss.

 

[Tinterho]

Rechtzeitig um einen Notartermin kuemmern.

Das läuft über den Verkäufer. Da der auch die anderen Wohnungen in dem Haus verkauft hat, hat er einen Notar, mit dem er bei den Verkäufen zusammenarbeitet. Aber danke für den Hinweis!

 

[Tinterho]

Wenn du dich für den Kauf der Wohnung entschieden hast, so liest es sich ja auch, dann solltest du recht zeitnah die Finanzierung beantragen. Die Bearbeitung der Unterlagen kann nämlich einige Wochen dauern.

Alles klar, dann werde ich das zeitnah in die Wege leiten.

Wenn die Finanzierung bis dahin steht, hast du den Vorteil, dass du dann bei der Beurkundung des Kaufvertrages auch gleich die Grundschuldeintragung deiner finanzierenden Bank mitmachen kannst, so sparst du dir zumindest einen zweiten Termin (nur zeitlich, nicht finanziell).

Stimmt, das ist ein guter Hinweis. Muss ich mit dem Notar klären, dass wir das gleich mitmachen in dem Termin.

Im Kaufvertrag wird ja die Fälligkeit des Kaufpreises als Termin festgehalten. Sobald die Voraussetzungen für die Zahlung der Immobilie zum genannten Zeitpunkt gegeben sind, erhältst du vom Notar die Fälligkeitsmitteilung für den Kaufbetrag.

Wir haben die Mitteilung dann an die Bank weitergeleitet. Die Bank hat dann einen Teil des Betrages an die im Kaufvertrag hinterlegte Bankverbindung der finanzierenden Bank, weil der Verkäufer da noch eine Grundschuld drauf laufen hatte, überwiesen und den Restteil des Darlehens direkt an den Verkäufer. Den "Rest", den wir ja anfangs als Eigenkapital zum Kaufpreis angegeben haben, mussten wir dann direkt an den Verkäufer überweisen.

Verstehe. Dann schaue ich, wenn ich den Entwurf vom Notarvertrag erhalten habe, was dort angegeben ist.

Soweit ich mich erinnere, war das allererste was kommt die Mitteilung vom Finanzamt, also für die Grunderwerbsteuer und die ist auch zeitnah fällig.

Ich m eine auch, dass die Rechnung vom Notar für die Auflassungen und Grundschuldeintragungen relativ zeitnah kamen, zumindest bevor die Eintragungen abgeschlossen waren. Lediglich vom Grundbuchamt die Rechnung kam erst, als der komplette Vorgang abgeschlossen war.

Ok, dann plane ich das so ein.

Ich würde mir die Protokolle der WEG-Versammlung geben lassen und schauen, ob da nicht in naher Zukunft irgendeine Investition am Gebäude geplant ist, die mit einer Sonderumlage beglichen werden muss.

Guter Hinweis!!

Super, vielen lieben Dank! Das hilft mir alles sehr.

Viele Grüße,
Tinterho

 

[DaSch17]

Das läuft über den Verkäufer. Da der auch die anderen Wohnungen in dem Haus verkauft hat, hat er einen Notar, mit dem er bei den Verkäufen zusammenarbeitet. Aber danke für den Hinweis!

Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Bzw. wenn das Objekt zuvor einem ET gehörte: Gibt es überhaupt eine Instandhaltungsrücklage?

Kennst Du die Gründe für den Verkauf mehrerer Wohnung in dem Objekt? FFM; BJ 2004; 55m² hört sich jetzt alles erstmal nach einem attraktiven Renditeobjekt an. Da sollte man die Frage zumindest mal stellen.

Die Besteuerungsgrundlage und somit die Grunderwerbsteuer kann durch die Angabe der Höhe der IHR und der sonstigen mobilen Ausstattung der ETW (bspw. Übernahme einer Küche) um ein paar hundert Euro reduziert werden.

Denk' dran, dass der Notar einen Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer von Dir benötigt.