Kaufberatung / Finanzbewertung - 50er Jahre Haus mit attr. Grund

[HausKaufBayern]

Hallo zusammen,

wir (M30, F36, Heute keine Kinder, zukünftig hoffentlich schon 1-2) lesen hier schon seit geraumer Zeit mit und beobachten den Immobilienmarkt seit ca. 1,5 Jahren bei uns in der Region und hatten auch schon ein paar Besichtigungstermine. Ein Großteil der Häuser sagt uns nicht zu bzw. passt vom Gesamteindruck und in der Kostenrelation nicht - Die, die es tun, sind leider oftmals in einer höheren Preiskategorie (>800k€).

Wir sind beide naturverbunden und sind im Einfamilienhaus mit Garten aufgewachsen, d.h. wir schätzen ein schönes und größeres Grundstück (Mit all dem was auch dazu gehört), dennoch leben wir bedingt durch meinen Job in einer Metropolregion in Bayern und hätten gerne eine gute Anbindung.

Wir sind nun auf eine Immobilie mit einer interessanten Konstellation gestoßen, die vom Grundstück (Groß, Naturbelassen, Zugang zum Fluss), Standort (S-Bahn Anschluss mit kurzer Distanz zur Metropole und zur Arbeit) her auf den ersten Blick sehr gut passt - Allerdings BJ1950 ist. Abgesehen vom Grundstück ist aber auch attraktiv, dass das Haus als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus genutzt werden kann (Momentan letzteres). Es sind 2 Wohnungen zu 100m² (Erdgeschoss) und 85² (Obergeschoss + Dach). Durch eine Vermietung der oberen Wohnung wären wir in der Lage unseren Kreditrahmen im ersten Schritt über unsere typischen Kaufpreise von 550k€-650k€ zu erweitern (Mieteinnahmen, Abschreibungen durch Zinskosten etc.).

Gerne würde ich eure Meinung zu 2 Themen erhalten:
- Grobe Einschätzung zukünftiger Kosten (Modernisierung) - 100k€, 200k€, 300k€?
- Bewertung des Finanzplans und der Ausgaben - Fehlt etwas? Noch gesund?

Feste Ausgaben pro Monat
Nebenkosten	275,00
Strom	150,00
Internet	60,00
Telefon (Smartphone Vertrag Frau)	10,00
Telefon (Geschäftshandy Mann)	0,00
Krankenversicherung	0,00
Krankenversicherung: Sonstiges (Zahnr.)	20,00
Haftpflichtversicherung	8,00
Elementarschadenversicherung	15,00
Gebäudeversicherung	70,00
Grundsteuer	125,00
Haus Nebenkosten: Abfall / Abwasser / Wasser	70,00
GEZ	20,00
Gärtner Baumkürzung alle 2J	25,00
KFZ-Versicherung	50,00
KFZ-Steuer	15,00
BU-Versicherung	0,00
Risiko Lebensversicherung	30,00
Riester / Altersvorsorge Vertrag Mann	0,00
Riester / Altersvorsorge Vertrag Frau	140,00
Mitarbeiteraktien Sparbetrag p.m.	0,00
Hauskredit pro Monat
Annuitätendarlehen (Aus Excel Tabelle: Annuitätendarlehen)	2.000,00
Renovierung und Instandhaltung	750,00
Flexible Ausgaben pro Monat
Mobilitätskosten: Auto (Sprit)	200,00
Mobilitätskosten: Auto Reparatur & Service	150,00
Mobilitätskosten: Bahn	100,00
Rücklagen: Auto Neu-Anschaffung	200,00
Rücklagen: Urlaub	200,00
Rücklagen: möbel/Geräte/Technologie	300,00
Nahrung / Drogerieartikel / ...	850,00
Bekleidung	60,00
Freizeit	150,00
Baby-Anschaffungen	400,00
Gesamtausgaben pro Monat	6.443 €

Einkommen (2 Szenarien: Beide arbeiten, keine Kinder; Mann arbeitet, 1 Kind, Frau Minijob)

Gehalt 1 Mann: 40h	4.600	5.250
Gehalt 1 Mann: 1,75 Zusatzgehälter (Weihnachten, Urlaub, T-ZUG) ---> Nicht mit einberechnet --> Geplant als jährliche Sondertilgung von 5k€
Gehalt 2 Frau: 40h	2.200
Gehalt 2 Frau: Reduziert Minijob	0	520
Kindergeld	0	250
Familiengeld (Bayern)	0	250
Mieteinnahmen (Wohnung Obergeschoss) - Annahme: Brutto 900€ kalt, eher 1000€ realistisch durch Metropolregion --> Eher mehr Netto Miete als weniger.	650+	650+
Gesamteinnahmen	7.450 €	6.920 €

Finanzierung:

• Aktueller Verkaufspreis: 920k€ inklusive Kaufnebenkosten
• Anvisierter Kaufpreis: 820k€ inklusive Kaufnebenkosten
• Eigenkapital: ~ max 340k€
• Puffer für unerwartetes: 25k€
• Fremdkapital: ~500k€ zu ~3,6% (noch kein aktuelles/neues Angebot eingeholt) --> Abschreibung eines Teils der Zinskosten (anteilig auf vermietete Wohnung)

Wie ist eure Einschätzung zur Finanzierung und den Ausgaben? Fehlt etwas? Würdet ihr das tun? Die Summen sind riesig, der Job ist allerdings tatsächlich durchaus Krisensicher (Starke Sparte in starkem Konzern). Die Abschreibung der Zinsen macht es aus meiner Sicht tatsächlich attraktiv, da die Einnahmen und Ausgaben der Miete sich tatsächlich fast komplett aufwiegen und dann die Miete fast 1:1 abzüglich weiterer Umkosten mit einfließt ins Einkommen.


Bilder und mehr Infos zum Haus folgen gleich im nächsten Post.

 

[HausKaufBayern]

Hier folgen die Daten zum Haus

• Baujahr 1950
• Grundstück ~1650m²
• Wohnfläche ~180m²
• Energieklasse F ~170kWh/m²
• Heizung: Brennwert Gasheizung (2016)
• Neue Kunststofffenster 2 fach verglast (fast überall)
• Erdgeschoss: Neues Bad und WC
• Erdgeschoss: Neuer Boden
• Elektrik: FIs vorhanden
• Dach: Noch ok laut Dachdecker vor ca. 2J, aber sollte irgendwann getauscht werden (Dämmung nicht optimal)

Wir würden so oder so, wenn uns jetzt der erste Besichtigungstermin zusagt, einen Sachverständigen mitnehmen. Allerdings ist uns erstmal wichtig, dass wir dieses Szenario (2 Wohnungen, ca. 820k€ Gesamtkaufpreis falls wir das so hinbekommen) überhaupt stemmen könnten. Hier sind wir noch im Findungsprozess ob das realistisch ist.

Unten stehend die Bilder von Außen, Wohnung 1 (Erdgeschoss) und dann später auch Wohnung 2 (Dachgeschoss)

 

[WilderSueden]

Ferndiagnose finde ich schwierig. Es scheint als ob regelmäßig an dem Haus was gemacht wurde, trotzdem würde ich unbedingt Geld für Sanierungen einplanen. Sei es das Dach, die Dämmung oder was anderes. Eine ältere Immobilie braucht ordentliche Rücklagen und für 25k wirst du vermutlich nicht einmal das Dach neu bekommen. Hier lohnt es sich sicherlich auch mit einem Energieberater durchzugehen.

Ich werde mich jetzt auf ein paar andere Fragen konzentrieren:
- reichen euch 100qm auch mit Kindern?
- wollt ihr Vermieter sein?
- wollt ihr den Mieter über euch haben?
- was wäre der finanzielle Plan wenn ihr das als Einfamilienhaus nutzt und die Miete wegfällt?
- Flusszugang...Hochwasser ist kein Problem?
- in der Beschreibung steht nichts über Sanierungen im OG, wie sieht es da aus?

Zum finanziellen...2000€ Rate sehe ich hier nicht, denn 500k Kredit sind ja unter der Annahme, dass ihr den Verkäufer weit runterhandeln könnt und absolut nichts saniert. Ich hab das mal schnell in einen Rechner geworfen, mit 600k Kredit und 25 Jahre Laufzeit braucht ihr gute 3000€ im Monat.

 

[xMisterDx]

Hui. Wenn ihr eines Tages nicht mehr vermietet, dann wird es schon eng. Vor allem wenn es am Ende doch 2 Kinder werden. Glaub mir, dann wird deine Frau lange Zeit nur Teilzeit machen können. KiTa ist in Bayern auch ziemlich teuer oder?
Bei 170kWh/m²/a Gas und 180m² zahlt ihr, wenn ihr den Mieter an die frische Luft setzt, auch mal eben 4.000 EUR für Gas pro Jahr.
Zumal solche Rechnungen für 19°C Raumtemperatur gemacht werden, da kann man nochmal 20% draufpacken. Daran siehst du schon, dass ihr energetisch sanieren müsst, sonst frisst euch das Haus die Haare vom Kopf.

Ärgerlich, dass das Grundstück so groß ist, das macht es noch teurer. Besteht die Möglichkeit einen Teil davon zu verkaufen?

 

[HausKaufBayern]

Ich werde mich jetzt auf ein paar andere Fragen konzentrieren:
- reichen euch 100qm auch mit Kindern? --> Es gibt wohl im Keller noch 2 Zimmer, 1 davon könnte man sicherlich längerfristig als Schlafzimmer nutzen. Ich denke die Wohnung wäre ausreichend, aber genau müssen wir das vor Ort nochmal begutachten.
- wollt ihr Vermieter sein? Wir würden uns damit arrangieren ;)
- wollt ihr den Mieter über euch haben? Ich hoffe, dass man nicht zu viel hört (--> Auch zu testen bei der Besichtigung). In der Hoffnung dass man sich die Mieter aussuchen kann, hoffe ich dass wir mit ihnen gut klar kommen und es kein Problem darstellt - Heute in Miete haben wir auch Personen über uns.
- was wäre der finanzielle Plan wenn ihr das als Einfamilienhaus nutzt und die Miete wegfällt? Die ersten 15 Jahre würden wir nur die EG Wohnung benutzen. Falls es mit Kinder klappt kann dann evtl ein Kind nach oben ab 18J oder früher. Bis dahin sollte die finanzielle Situation besser aussehen -> weitere kleinere Gehaltssteigerungen und jährlich 2-3% Inflationsausgleich.
- Flusszugang...Hochwasser ist kein Problem? Auf den ersten Blick nicht, man läuft nochmal 50-100m laut GoogleMaps bis zum Damm (leicht abschüssig wie ich meine)
- in der Beschreibung steht nichts über Sanierungen im OG, wie sieht es da aus? Währenddessen unten sehr gut saniert scheint (innen), wir haben nochmal neue Bilder gefunden, scheint oben nicht ganz neu etwas gemacht worden zu sein.

Zum finanziellen...2000€ Rate sehe ich hier nicht, denn 500k Kredit sind ja unter der Annahme, dass ihr den Verkäufer weit runterhandeln könnt und absolut nichts saniert. Ich hab das mal schnell in einen Rechner geworfen, mit 600k Kredit und 25 Jahre Laufzeit braucht ihr gute 3000€ im Monat.

Die Kreditlaufzeit muss vermutlich länger sein --> 30J. Renovierungen werden nicht zu Beginn gemacht sondern nach 5-10J nach dem Aufbau der Renovierungsrücklage von 750€ p.m. (Eingeplant in Ausgabenliste). --> Entspräche damit einer "Annuität" von 2750€.

Wie ihr beide schreibt: Müssen wir während der Besichtigung klären ob wir mit 2 Kinder in der Wohnung Platz haben und ob uns diese die nächsten 10,15,20J ausreicht.

Ärgerlich, dass das Grundstück so groß ist, das macht es noch teurer. Besteht die Möglichkeit einen Teil davon zu verkaufen?

Ja, laut Makler kann unten drunter ein weiteres Haus gesetzt werden und das Grundstück halbiert werden (Er war wohl auf der Stadt --> Zu verifizieren ;-)). Voraussetzung ist, dass das Grundstück von oben erreichbar ist (via Auto) also eine Zufahrt hat. Das wäre wohl dann gut zu planen, nicht ganz einfach. Das wär für uns aber eine Art Notverkauf später, falls man die Rate aufgrund unvorhergesehener Ereignisse nicht mehr stemmen kann. Anderseits ist das schöne Grundstück auch genau der Grund warum wir das Haus gerne kaufen würden. Etwas kleiner könnte es sein, aber auf den ersten Blick, wunderschön!

 

[Torti2022neu]

Das Haus sieht ok aus - mehr kann man aus der Ferne zunächst nicht sagen.

Im Baujahr wurde allerdings Qualität nicht groß geschrieben und oftmals nur billigste Materialien verbaut. Die Heizkosten werden eine Katastrophe werden, das muss Dir klar sein. Was Du sanieren möchtest, musst Du Dir selbst überlegen - da geht ein 6-stelliger Betrag schnell drauf (nur unten, unten und oben, komplette Kernsanierung mit Hausdämmung oder wie auch immer).