Kosten für Anbau und Teilmodernisierung bestehende Immobilie

[tekknooooo]

Gerade im Berliner Raum gibt es seit einiger Zeit massive Änderungen was die Top-Lagen anbelangt. Vieles das früher total toll war, führte vor wenigen Jahren zu einer Verkaufswelle. Stichwort: BER und seine Flugrouten.

Kein Fluglärm in meiner Region, ergo steigt die Aufmerksamkeit seit der Veröffentlichung der Flugrouten weiter an.

Edit: Es muss ja nicht alles "Putting Green" sein. Ein bisschen Wald und etwas naturbelassener Bereich haben doch ihren Charme

 

[DG]

Speckgürtel ist ein Begriff den jeder anders deuten kann, oder?

Jein. Allerdings ist Dein Grundstück so weit vom jeglicher Definition von Speckgürtel weg, dass das in diesem Zusammenhang tatsächlich nicht diskutabel ist. Im Speckgürtel gibt's 'n Straßen- oderS-Bahnanschluss oder zumindest 'ne direkte Busverbindung und einige andere Strukturen, die es in unmittelbarer Umgebung Deiner Lage _nicht_ gibt. Ansonsten wäre der Preis pro qm eben nicht bei 30€.

Ich weiß auch ehrlich gesagt nicht, worüber wir hier diskutieren? Du hast behauptet, das Grundstück hätte in den letzten 2 Jahren eine Wertsteigerung um 20-30€ erfahren. Das ist - bei allem Respekt - kompletter Blödsinn.

20km zur Berliner Stadtgrenze ist für mich Speckgürtel - für Sie vielleicht nicht.

Die Entfernung ist nicht alles, es geht vielmehr um Erreichbarkeit und die Infrastruktur. Ohne überhaupt zu wissen, wo das ist, sage ich Dir auf den Kopf zu, dass es dort kein Krankenhaus, kein Kino, keinen Bahnhof gibt. Zudem liegt Dein Grundstück so weit vom Ortskern, dass Du bis zum Kirchturm mindestens 30 Minuten zu Fuß gehst, vermutlich länger als 1h.

Soeben habe ich mir noch einmal die Bodenrichtwerte, die sich logischerweise auch nur nach verkauften Grundstücken / Immobilien in dem Bereich richten können, angesehen und in den Ecken der Kleinstadt, da wo in den vergangenen Monaten einiges verkauft wurde, ist der m² mittlerweile bei 80€/m². In dem Bereich wo das potenzielle Grundstück liegt, der alte Ortskern wo alles bebaut ist und nur bei Tod oder Altersschwäche verkauft wird, ist der Richtwert ziemlich stabil. Da wo die Stadt erweitert wird, explodieren die Preise. Wie erklären Sie sich denn Bodenrichtwerte in einer Stadt mit 17.000 Einwohnern von 20€/m² - 80€/m²?

Das ist keine Explosion, sondern grundsätzlich immer noch zu niedrig. Reines Ackerland hat einen Preis von <5€. Wird daraus Bauland, steigt der Preis zumindest um die Erschließungskosten, also das, was an Infrastruktur für Straßen, Kabel, Planung etc. investiert wurde. Das liegt je nach Ausführungsstandard schon allein bei ~40€/m², d.h., alles, was unter 50€/m² gehandelt wird, hat eine alte Erschließung, die in absehbarer Zeit erneuert werden muss oder aber die Lage ist so schlecht, dass da keiner hin will.

Die Explosionen finden daher woanders statt, nämlich dort, wo tatsächlich Preis um +200€/m² gezahlt werden und dort auch die Infrastruktur mitwächst.

Die Nachfrage ist hoch, das Angebot rar.

Das Angebot kann nicht rar sein, wenn Dir ein Grundstück dieser Größe mehr oder weniger für 1€ hInterhyprgeworfen wird.

Somit werden der Logik nach die Bestandsobjekte ebenfalls hoch gehandelt. Aktuelles Angebot bei einem Immobilienportal: 60m² Einfamilienhaus auf 1.500m² Grund in Seenähe (knapper Kilometer) für 160.000,-€ plus Maklercourtage.

Ob das hoch oder tief ist, kann man anhand dieser Daten nicht beurteilen.

Diese Region ist umgeben von insgesamt 4 Naturbadeseen mit mehreren ha Fläche.

Eben. Pampa wohin das Auge reicht, Naherholung für Berlin. Passt zum Bodenrichtwertpreis. Nachfrage nach Wohnen/Leben ist dort eher gering im Vergleich zum wirklichen Speckgürtel.

Wenn Sie Sachen schlecht machen wollen,

Ich will Sachen nicht schlecht machen, sondern ich warne Dich davor, Dich blauäugig in eine Investition zu stürzen, deren Auswirkungen Dir vollkommen schleierhaft sind. Bodenrichtwerte fallen nicht vom Himmel, die Gutachteraussschüsse mögen manches mal eher zurückhaltend sein, aber die Gutachter sind auch nicht völlig verblödet - ergo ist anzunehmen, dass der Richtwert von 30€ angemessen und nicht komplett unterbewertet. Dafür kann ich definitiv nichts, ich habe den Wert weder gebildet noch ist das mein Gutachten.

dann können Sie das gern tun aber vielleicht greifen Sie bitte auf Tatsachen zurück, andernfalls bitte ich Sie beim Thema zu bleiben.

Ich greife auf Tatsachen zurück. Ich bin beim Thema.

Ich habe Sie nicht darum gebeten meine Region zu bewerten.

Doch, exakt das hast Du getan, als Du diesen Thread eröffnet hast. Dass das Ergebnis nicht zur Erwartungshaltung passt, ist nicht meine Schuld.

So schlau bin ich selbst, dass ein Haus für 500TEUR in der Wüste womöglich weniger Wert ist als in Fort Lauderdale.

Nun, dann sei so schlau und stell' deines nicht in die Wüste. Alternativ kannst Du auch die Katasterkarte des Grundstücks mit der Lagebezeichnung hier hochladen - dann kann man Dir sehr schnell erklären, wo der Unterschied zwischen Speckgürtel und der Lage ist.

MfG
Dirk Grafe

 

[Steffen80]

@tekknooooo

Schiesse nicht gleich gegen die Antwort vom Dirk. Er meint es gut und argumentiert sehr gut. Für mich sind das alles ziemlich bittere Fakten. Schlaf mal drüber..

 

[tekknooooo]

Offensichtlich ist das hier ein Schwanzvergleich der ewig so weitergehen kann.

Wenn ich nach Kosteneinschätzung für Sanierung und Anbau frage, dann bitte ich Sie abermals nicht um die Bewertung meiner Wohnlage (10km BAB10, 10km BAB13, 20km Berliner Stadtgrenze, Bahndirektverbindung nach Berlin etc.), denn ich möchte schließlich da wohnen, nicht Sie. Wenn Sie weit über 100€/m² zahlen müssen, dann tun Sie mir leid, schade um das Geld. Wenn es Ihnen das wert ist, dann sollen Sie von mir aus gern da glücklich werden. Werte um 140€/m² können Sie übrigens bei mir in der örtlichen Nachbarschaft auch zahlen, sofern es Sie Richtung Berlin zieht. Wenn Sie eine große bekannte Suchmaschine nach "Brandenburg Viewer" befragen, dann können Sie sich durch die Mark Brandenburg klicken und die Gegend abscannen. Viel Spaß dabei.

Ich für meinen Teil gebe mich dann wohl mit der vermeintlich schlechteren Wohnlage zufrieden und habe Ihnen bereits weiter oben erläutert, dass ich einen Aufwärtstrend in den vergangenen Jahren entdecken konnte. Wenn Sie die von mir eingeschätzte Explosion nicht als Hiroshima-Atombombe deuten, dann liegt es immer im Auge des Betrachters. Auf 1.000m² Bauland in wenigen Jahren ein Plus von 20.000,-€ - 30.000,-€ laut Bodenrichtwert einzufahren, bedeutet für mich, dass da mehr Ertrag als im klassischen Tagesgeldkonto steckte.

Übrigens, wenn Sie zu mir kommen würden und mich um Rat fragen, weil Sie der Produktionsleiter eines Pharmaunternehmens sind und sich in Zukunft mit einer neuen Verordnung zum Thema "Produktserialisierung" auseinandersetzen müssen, bei der Ihre Expertise womöglich nicht so hinreichend ist wie meine, dann würde ich Ihnen dazu meinen Rat geben und Ihnen nicht sagen, wie schlecht die von Ihnen produzierten Kopfschmerztabletten sind. Ich hoffe sehr, dass Sie den Sinn dahinter erkennen.

In diesem Sinne, vielen Dank für Ihre Bewertung meiner ländlichen, strukturschwachen und vor allem ostdeutschen Region - doch wo ich wohne, weiß ich ja bereits.

Für den Fall, dass hier im Hausbau-Forum noch jemand Anregungen und Tipps für mich hat, die sich in Richtung meines ursprünglichen Anliegens bewegen, freue ich mich auf eine Ergänzung. Wobei die fast goldene Antwort bereits auf Seite 1 gekommen ist und ergänzend der Tipp, sich noch einmal an einen auf Sanierungen spezialisierten Architekten zu wenden, auch nicht so schlecht war. Erscheint logisch, dass nicht jeder alles gleich gut kann.

 

[DG]

Offensichtlich ist das hier ein Schwanzvergleich der ewig so weitergehen kann.

Ein Gentleman schweigt und genießt.

Wenn ich nach Kosteneinschätzung für Sanierung und Anbau frage, dann bitte ich Sie abermals nicht um die Bewertung meiner Wohnlage (10km BAB10, 10km BAB13, 20km Berliner Stadtgrenze, Bahndirektverbindung nach Berlin etc.), denn ich möchte schließlich da wohnen, nicht Sie.

Nicht ich habe bewertet, sondern der Gutachterausschuss bzw. der Gutachter, der den Wert des Gutachterausschusses in seinem Gutachten zitiert und offensichtlich für korrekt erachtet hat. Ein kleiner aber feiner Unterschied.

Wenn Sie weit über 100€/m² zahlen müssen, dann tun Sie mir leid, schade um das Geld.

Preis =/ Wert.

Wenn es Ihnen das wert ist, dann sollen Sie von mir aus gern da glücklich werden. Werte um 140€/m² können Sie übrigens bei mir in der örtlichen Nachbarschaft auch zahlen, sofern es Sie Richtung Berlin zieht. Wenn Sie eine große bekannte Suchmaschine nach "Brandenburg Viewer" befragen, dann können Sie sich durch die Mark Brandenburg klicken und die Gegend abscannen. Viel Spaß dabei.

Nein, Danke.

Ich für meinen Teil gebe mich dann wohl mit der vermeintlich schlechteren Wohnlage zufrieden und habe Ihnen bereits weiter oben erläutert, dass ich einen Aufwärtstrend in den vergangenen Jahren entdecken konnte.

Nun, der Gutachter konnte diesen Trend offensichtlich nicht Entdecken.

Wenn Sie die von mir eingeschätzte Explosion nicht als Hiroshima-Atombombe deuten, dann liegt es immer im Auge des Betrachters. Auf 1.000m² Bauland in wenigen Jahren ein Plus von 20.000,-€ - 30.000,-€ laut Bodenrichtwert einzufahren, bedeutet für mich, dass da mehr Ertrag als im klassischen Tagesgeldkonto steckte.

Das darf man als Profi leider nur nicht so rechnen. Wenn das so wäre, hätte der Bodenrichtwert vor 5 Jahren negativ sein müssen. Das ist ausgeschlossen.

Übrigens, wenn Sie zu mir kommen würden und mich um Rat fragen, weil Sie der Produktionsleiter eines Pharmaunternehmens sind und sich in Zukunft mit einer neuen Verordnung zum Thema "Produktserialisierung" auseinandersetzen müssen, bei der Ihre Expertise womöglich nicht so hinreichend ist wie meine, dann würde ich Ihnen dazu meinen Rat geben und Ihnen nicht sagen, wie schlecht die von Ihnen produzierten Kopfschmerztabletten sind. Ich hoffe sehr, dass Sie den Sinn dahinter erkennen.

Nun, ich rate eben dringend, sich die Fakten erneut anzusehen. Ein absoluter Wert von 30€ ist nun mal keine Steigerung von 30€.

In diesem Sinne, vielen Dank für Ihre Bewertung meiner ländlichen, strukturschwachen und vor allem ostdeutschen Region - doch wo ich wohne, weiß ich ja bereits.

Nochmal. Nicht ich bewerte das, sondern das tut der dort ansässige Gutachterausschuss und explizit der Verfasser des von Dir zitierten Gutachtens. In Verbindung mit den von Dir prognostizierten Wertsteigerungen ergibt sich da ein krasser Widerspruch.

MfG
Dirk Grafe

 

[tekknooooo]

Ein Gentleman schweigt und genießt.

Ist das der Grund warum Sie erneut schreiben - weil ein Gentleman schweigen würde?

Das darf man als Profi leider nur nicht so rechnen. Wenn das so wäre, hätte der Bodenrichtwert vor 5 Jahren negativ sein müssen. Das ist ausgeschlossen.

Trainieren Sie dringend Ihre Auffassungsgabe und drehen Sie nicht die Dinge, wie Sie Ihnen passen, denn das haben Sie in Ihren vergangenen Postings häufiger getan. Es ist mit keiner Silbe erwähnt, dass mein potenzielles Grundstück diese Wertsteigerung durchgemacht hat, sondern der unmittelbare Umkreis von 5 Kilometern, Stadtteile, Straßenzüge etc. Oder können Sie daraus erkennen ("dieser Teil von Brandenburg ist tatsächlich im Speckgürtel von Berlin und allein die Bodenrichtwerte sind in den vergangenen 2 Jahren um satte 20 - 30€/m² gestiegen - ein Ende ist nicht in Sicht."), dass gerade dieses Grundstück damit gemeint ist? Ich nicht, denn wenn es so wäre, hätte ich es sicherlich direkt beziffert und keine "von-bis-Angaben" genutzt.

Wenn Sie den Brandenburg Viewer genutzt hätten, dann hätten Sie anhand der Bodenrichtwerte erkannt, dass in der Region oft der eine Straßenzug mit 20,-€/m² bewertet ist und ein paar Straßen weiter sind es 80,-€/m². Somit leuchtet ein, dass der 20,-€ Straßenzug die Steigerung nicht durchgemacht hat.

Als schlauer Profi sollte Ihnen ebenfalls einleuchten, warum das so sein könnte. Es liegt nicht daran, dass die Bewohner des 80,-€ Straßenzuges fünf Minuten schneller beim Bäcker sind und deshalb in einer wertvolleren Gegend wohnen, sondern daran, dass es dort noch verfügbares Bauland gab und somit zum aktuellen gültigen Marktpreis verkauft wurde. Im 20,-€ Bereich ist eben alles bebaut und keiner gibt was her bzw. keiner stirbt weg.

Als schlauer Profi wissen Sie ja sicher woher der Bodenrichtwert kommt. Ansonsten erklären Sie mir, warum der Bodenrichtwert am See geringer ist als an der Bahn? Sagen Sie bitte nicht, dass die Grundstücke an der Bahn so teuer sind, weil man schneller am Bahnhof ist. Wenn in dem betreffenden Stadtteil, Straßenzug nichts umgesetzt wurde, weil nichts verkauft wurde, dann wird es auch keine gravierenden Änderungen im Richtwert geben.

Aber das wissen Sie ja alles, als Profi.