Projekt Hausbau. Was kann ich finanzieren?

[cyberosti]

Hallo zusammen,

da meine Frau und ich das erste Kind erwarten wollen wir uns alsbald vergrößern. Der erste Schritt dahin ist insofern gemacht, als dass wir ein zugegebenermaßen sehr großes (1300qm) Grundstück erworben haben. Kaufpreis des Grundstückes sind 108.000€, welche wir zunächst variabel (voll)finanziert haben solange die Hausplanungen laufen.

Wir, das sind
Ich, 38 Jahre, Lebenszeitbeamter, monatliches Netto in Steuerklasse 3: 3800€ plus alsbald 200€ Kindergeld
Meine Frau, 29 Jahre, derzeit noch Studentin der Psychologie, Einkommen: 0€, Studium voraussichtlich in 3 Jahren beendet. Mittelfristig wird meine Frau unsere Finanzen also auch ein wenig aufbessern. In welchem Rahmen weiß keiner. Das Kind kommt im August und ein zweites ist auch noch in Planung. Darüber hinaus haben wir einen Hund und auch hier ist ein Zweiter in Planung :)

Zu unseren Finanzen:
Als Eigenkapital sind 30.000€ Barvermögen vorhanden. Weiterhin leben wir derzeit in einer Eigentumswohnung, die einen Verkehrswert von 250.000€ hat. Es besteht eine Restschuld von knapp 90.000€. Die Finanzierung läuft 2024 aus. Die Wohnung würde ich natürlich gern halten und vermieten, dann ist es jedoch mit Eigenkapital knapp. Auch eine Beleihung am 2.Rang wäre möglich. Letztlich würden wir sie aber auch verkaufen, wenn es finanziell den meisten Sinn macht.

Da ich selbst handwerklich nicht der begabteste bin und Vollzeit arbeite werde ich beim Hausbau nur eingeschränkt Eigenleistung erbringen können. Die Elektrik könnte ich vollumfänglich an einen Familienangehörigen vergeben. Derzeit kreisen meine Gedanken darum, was wir uns überhaupt leisten können. Das Grundstück welches wir erworben haben wäre teilbar, so dass wir hier gut und gerne 500qm abtrennen (mehr soll es nicht sein, da wir 800qm unser Eigen nennen wollen) und zur Verbesserung unserer Finanzen verkaufen könnten. Das soll aber nur di "ultima ratio" sein. Die 1300qm wollen wir wenn es irgendmöglich ist halten.

Ich bin bereits bei einem Kreditvermittler gewesen. Mir liegen derzeit folgende Angebote für ein Gesamtvolumen von ca. 500.000€ vor:

Szenario 1: Wohnungsverkauf

10 Jahre Zinsbindung
Annuitätendarlehen, 0,80% Effektiv, Darlehensbetrag 227.000€, 10 Jahre Zinsbindung, Rate: 785€
Zwischenfinanzierung Wohnung, Effektiv 4,44%, Darlehensbetrag 150.000€, Rate: 530€
KFW, Effektiv 1,13%, Darlehensbetrag 120.000€, 10 Jahre Zinsbindung, Rate: 400€ = 1185€ Gesamtrate
Restschuld nach 10 Jahren und Ablösung der Zwischenfinanzierung: 212.000€

Szenario 2: Wohnung behalten

10 Jahre ZB
Annuitätendarlehen, 0,88% Effektiv, Darlehensbetrag 465.000€, 10 Jahre Zinsbindung, Rate: 1300€
Restschuld nach 10 Jahren: rund 340.000€
Kfw ist hier noch nicht einberechnet. Denke aber an der Tatsache, dass die Restschuld jenseits der 300.000 liegt ändert sich daran auch nicht.

20 Jahre ZB
Annuitätendarlehen, 1,47% Effektiv, Darlehensbetrag 465.000€, 20 Jahre Zinsbindung, Rate: 1400€
Restschuld nach 20 Jahren: rund 230.000€

Bei einem Verkauf der Wohnung würde ich mehr als 10 Jahre Zinsbindung nicht machen, da die Restschuld nach 10 Jahren in einem akzeptablen Bereich liegt, daher liegt für 20 Jahre ZB nur ein Angebot für die Variante "Wohnung behalten" vor.

Wie schätzt ihr meine Situation aufgrund der extremen Preise am Markt ein? 500.000€ müssten es vermutlich schon sein, denke ich. Dann hätte ich abzüglich des Grundstückes rund 400.000€ für Haus, Nebenkosten und Außenanlagen zur Verfügung. Machbar? Oder kann ich mich von dem großen Grundstück verabschieden? Ich schätze die Situation derzeit so ein, dass es kaum darstellbar sein wird die Wohnung zu halten. Wie seht ihr das? In ein paar Jahren wird unser Monatseinkommen ja auch tendenziell steigen, wenn meine Frau arbeiten gehen kann. Oder ist die Finanzierung sogar recht "solide" (jedenfalls im Fall eines Wohnungsverkaufs) und ich hab sogar noch etwas finanziellen Spielraum?

Übersehe ich etwas? Wie sind eure Gedanken dazu?

Ich danke euch schonmal!

 

[Jean-Marc]

Hallo,

ja, um den Verkauf der Wohnung werdet ihr sehr wahrscheinlich nicht umhin kommen.
Bis deine Frau verdient, ist es noch lange hin und das vorhandene Eigenkapital hilft bei euch bei diesen Summen auch nicht weiter. Mit mehr flüssigem Eigenkapital wäre der Zins auch noch etwas besser.
Welche Kaltmiete wäre denn bei der Wohnung in eurer Region realistisch? Und findet man bei euch auch genug solvente Mieter, die lange genug in der Wohnung bleiben? Grundstückspreis < 100 Euro/qm klingt mir jetzt nicht nach einer Boomregion.
Mit der Zeit werden auch die Instandhaltungsmaßnahmen kommen, dann muss genug Rücklage vorhanden sein.

Also für mich spräche mehr dagegen, die Wohnung zu verkaufen. Allerdings wäre dann natürlich zu klären, wo ihr solange wohnen wollt, bis das Haus bezugsfertig ist. Wenn ihr Glück habt, kauft der Käufer als Kapitalanlage und hat mit euch dann schon die passenden Mieter drin.

 

[cyberosti]

Hallo,

ja, um den Verkauf der Wohnung werdet ihr sehr wahrscheinlich nicht umhin kommen.
Bis deine Frau verdient, ist es noch lange hin und das vorhandene Eigenkapital hilft bei euch bei diesen Summen auch nicht weiter. Mit mehr flüssigem Eigenkapital wäre der Zins auch noch etwas besser.
Welche Kaltmiete wäre denn bei der Wohnung in eurer Region realistisch? Und findet man bei euch auch genug solvente Miete, die lange genug in der Wohnung bleiben?
Mit der Zeit werden auch die Instandhaltungsmaßnahmen kommen, dann muss genug Rücklage vorhanden sein.

Also für mich spräche mehr dagegen, die Wohnung zu verkaufen. Allerdings wäre dann natürlich zu klären, wo ihr solange wohnen wollt, bis das Haus bezugsfertig ist. Wenn ihr Glück habt, kauft der Käufer als Kapitalanlage und hat mit euch dann schon die passenden Mieter drin.

ach ja, das habe ich vergessen. Solvente Mieter sind hier kein Problem. Es herrscht arger Wohnungsmangel. 800€ Kaltmiete sind absolut realistisch!

 

[Hausbautraum20]

Von welcher Gegend sprechen wir denn?

400k für Haus + Nebenkosten + Außenanlage + Küche? würde bei uns für nicht viel Haus reichen.

Also ich würde defintiv die Wohnung verkaufen.
Dafür würde ich aber das Grundstück behalten. Die 40k sind im Vergleich zur Wohnung ja vernachlässigbar.
Einzige Alternative wäre für mich mit dem Hausbau zu warten, bis deine Frau auch Geld verdient.

 

[cyberosti]

Von welcher Gegend sprechen wir denn?

400k für Haus + Nebenkosten + Außenanlage + Küche? würde bei uns für nicht viel Haus reichen.

Also ich würde defintiv die Wohnung verkaufen.
Dafür würde ich aber das Grundstück behalten. Die 40k sind im Vergleich zur Wohnung ja vernachlässigbar.
Einzige Alternative wäre für mich mit dem Hausbau zu warten, bis deine Frau auch Geld verdient.

Wir sprechen von der Region Braunschweig/Wolfsburg. Die Wohnung befindet sich in Wolfsburg. Der Hausbau wird 30km außerhalb "auf dem Dorf" realisiert. Wenn ich mit dem Hausbau warte bis meine Frau auch verdient ist es 2024. Allerdings lebe ich ja jetzt und nicht in 3 Jahren...

 

[driver55]

Derzeit kreisen meine Gedanken darum, was wir uns überhaupt leisten können

Das ist normalerweise der allererste Schritt, bevor auch nur ein Strich beim Grundriss gezeichnet und ein Cent ausgegeben ist/wurde. Weshalb kauft man ein (viel zu großes) Grundstück für über 100 k€, wenn’s doch auch locker die Hälfte getan hätte.
Aus meiner Sicht wird Deine Frau die nächsten 5 (bis 8) Jahre keinen (wesentlichen) Beitrag zur Finanzierung beisteuern können. Hinzu kommt, dass das KiGeld doppelt und dreifach ausgegeben wird. (Bis die Grundausstattung vorhanden ist....und dann kommen die laufenden Kosten...).
Und bei ca. 500.000€ Finanzierungsbedarf sollte eine Rate von 1500-2000€ angepeilt werden.

Wie hoch ist derzeit die Rate der Wohnung?

Ich würde erstmal die aktuelle Situation festhalten und alle Einnahmen/Ausgaben (Haushaltsbuch) auflisten, dann siehst du gleich, was mit/ohne Wohnungsverkauf möglich ist.
Die o.g. Zinsen kannst als Orientierung einbeziehen.

Tipp von Bauherr an künftigen Bauherr: Plane und kalkuliere das komplette Projekt „Eigenheim“ durch, von Haus, Außenanlage, Carport...bis Küche, Möbel, Lampen, Gardinen...