Reihenmittelhaus BJ89 - Einschätzung/Abschätzung Renovierungen

[HubiTrubi40]

Hallo zusammen,

nachdem mein Traum vom Hausbau immer unrealistischer wird, da sich dei Erschliessung eines Baugebietes immer mehr verzögert und es auch noch keine Vergaberichtlinien gibt, bin ich nun doch wieder eher auf das Thema Bestandsimmobilie eingeschwenkt. Hinzu kommt, dass der Vermieter die Wohnung in 1.5 Jahren selber beziehen möchte, ich also eh in absehbarer Zeit raus müsste. Wie auch immer. Meine Familie und ich (4-köpfig) haben nun einen Besichtigungstermin für eine Reihenmittelhaus. Eigentlich wäre uns was freistehendes oder zumindest Reiheneckhaus lieber, aber da müsste ich finanziell ans absolute Limit gehen, wenn nicht drüber. Das angebotene Haus liegt bei ns im Ort, die Nachbarschaft kennen wir teilweise bereits ganz gut, von daher hätte es zumindest ein paar Vorteile. Kurz die Randdaten:
Grundstück ca. 235 qm
BJ 89
Wohnfläche ca.125 qm
Nutzfläche ca. 25 qm
Preis ca. 465k, dazu Makler und Nebenkosten
Preis m2: 3700€
Energie: E 135 kwh/(qma)

Ist sicher nicht super günstig, allerdings kosten vergleichsweise neue RMH, BJ 2014/16 auch mal schnell um die 550k in vergleichbarer Lage auch mal knapp 600k.

Die Heizung ist neu gemacht worden vor 5 Jahren. Auf dem Dach ebenso neu Photovoltaik. Dach ist gedämmt.

Der Preis ist natürlich schwer aus der Ferne einzuordnen, aber das Haus geht für den PReis sicher gut weg, hier werden solche Preise öfters abgerufen. Wie gesagt, letzten Herbst hätten wir fast ein RMH gekauft. Ähnliche Lage, allerdings etwas größer. Bj2014, Wohnfläche 140 qm, Grundstück 220qm, 620k, aber wäre natürlich neuer gewesen.

Für mich gibt es eigentlich v.a. 3 Gründe weshalb ich nicht genau weiss, ob ichs nehmen würde, und auf die ich bei der Besichtigung sehr achten muss:
Der Garten ist komplett mit einer Terrasse überbaut...Der Garten war wohl uneben...weiss nicht, ob man das zurückbauen kann. Das Grundstück ist so verbaut, dass ich nicht weiss, ob man da mit einem Bagger reinkäme, um den Grund eben zu machen. Die Nachbarn haben aber Rasenfläche. Die Terrasse aus Holz sieht super aus, aber unsere Kinder würden halt auch gerne mal Trampolin oder einen kleinen Pool aufstellen. Das ginge halt vermutlich auf der Terrasse eher nicht.
Dann, der Platz ist mit 125 qm relativ knapp. Ein Teil der Wohnfläche ist ein Zimmer im Keller, das aber echt sehr hell ist, d.h. man käme auf 5 Zimmer insgesamt, was für uns OK wäre, auch wenn mir 140qm lieber wären.
Der Energiewert kommt mir etwas hoch vor für das Baujahr, aber da bin ich kein Experte. Frage mich, wo der Haken ist, wenn das Dach gedämmt ist und Termofenster verbaut sind. Mit was muss man rechnen, oder was fragt man am besten den Makler bezüglich Zustand des Hauses?
Ansonsten sieht es gepflegt aus, hat sogar einen Kamin im Wohnzimmer (der allerdings recht gross ist, bräuchte ich eigentlich nicht).

Achso, ein Stellplatz und ein Carport sind dabei, wobei das Carport direkt am Haus ist. Da würde ich evt. zumachen und ne Fahrradgarage und Lagerraum draus machen.

Bin gespannt auf Eure Meinung. Vielen Dank schonmal.

Liebe Grüsse,
Hubi

 

[Jean-Marc]

Der Preis ist für ein RMH schon happig. Und der Makler kommt auch noch hinzu. Da stellt sich die Frage: Wie hoch ist euer Budget und was ist nach Kauf noch übrig, um die Ideen in Angriff zu nehmen, die euch vorschweben?
Der Energiewert ist für ein RMH aus dem Baujahr nicht unnormal, aber der Energieausweis besitzt bekanntlich auch nur sehr begrenzt Aussagekraft. Wenn der große Kamin (falls in Betrieb gewesen) da schon berücksichtigt ist, dann finde ich es aber schon nicht wenig und mal nachfragenswert. Ich bezweifle allerdings, dass euch der Makler da mehr zu sagen kann. Der wird euch erfahrungsgemäß alle Unterlagen zeigen, die er vom Eigentümer selbst bekommen hat und das war's. Da müsstest Du schon mit einem Energieberater nochmal rein, wenn das für euch relevant für die Kaufentscheidung ist.
Ohne Bilder ist der Rest schwierig zu beurteilen.

 

[HubiTrubi40]

Hi Jean-Marc,

Vielen Dank für Deine Einschätzung. Der Tipp mit dem Kamin, der übrigens offen ist, werde ich beherzigen und mal nachfragen. Offensichtlich ist ja energetisch schon was gemacht worden (neue Brennwert-Heizung), daher weiss ich auch nicht so genau, wie gross da die Verbesserung daurch ist. Der kamin ist übrigens offen. Preis geb ich dir recht, aber ich seh ja was hier grade bezahlt wird und was vergleichbares zu kriegen ist nicht einfach. Mein Budget bzw. was ich ohne größere Probleme finanzieren könnte wäre ungefähr 650k. Das wäre aber dann m.E. auch schon Ende der Fahnenstange und da darf dann nicht so viel passieren. Ich bin aktuell Alleinverdiener. Auch wenn mein Einkommen gut ist. Von daher hätte ich bei dem Preis noch Luft nach oben und müsste wahrscheinlich auch nicht an allen Ecken und Kanten sparen. Eigentkapital komme ich auf 150k, evt. etwas mehr. Für mcih ist das grösste Problem der aktuell fehlende Garten...wenn man den irgendwie wieder herstellen könnte, dann denke ich könnte ich mir das gut vorstellen.

 

[Jean-Marc]

Ja gut, bei dem vorhandenen Eigenkapital ist der Preis zwar immer noch derselbe, aber zumindest etwas besser zu verschmerzen. ;)
Das mit dem Garten kann ich sehr gut verstehen, das würde mir auch so gehen. Wir hatten uns auch mal ein Objekt angesehen, wo das genauso war. War alles sehr gepflegt und trotzdem hatte der "Garten" kein richtiges Flair. Mit kleineren Kindern im Pool- und Trampolinalter ist sowas nix. Da kann aber letztlich auch nur der Fachmann helfen. Möglich ist (fast) alles, aber es will halt auch bezahlt werden. Wenn die Kosten für Haus, Makler und Rückbau der Terrasse deutlich über dem liegen, was ein vergleichbares Haus kostet, dann würde ich lieber weitersuchen. Das mit dem Garten darf man vom Aufwand her nicht unterschätzen, da hat man erstmal einige Zeit eine dicke, unschöne Baustelle vor der Nase. Bald wird es warm und ich persönlich glaube, der eigene, benutzbare Garten wird dieses Jahr noch wichtiger als im letzten Corona-Sommer.

 

[Myrna_Loy]

Haben die Nachbarn auch Kinder? Freunde von uns haben ein Reihenmittelhaus mit superkleinem Garten und trauen sich gar nicht mehr, die Kinder draußen spielen zu lassen, weil sich links und rechts sofort die Nachbarn beschweren.

 

[HubiTrubi40]

Die Frage ist halt, ob man, selbst wenn man die Terrasse zurückbaut, Zugang mit einem Bagger bekäme. Ich sehe aufgrund der Anordnung der Nachbargrundstücke da fast keine Möglichkeit. Man könnte das sicher über einen Kran lösen. Ob das überhupt nötig wäre müsste ich dann eh beim Besichtigungstermin besprechen. Der Graten wäre nicht riesig, aber ich könnte evt. damit leben.
Kinder sind viele in der Nachbarschaft. es gibt einen Innenhof und ich kenne einige der Nachbarn ganz gut. Die direkten Nachbarn kenne ich nicht, aber aktuell wohnen in dem Haus auch Kinder. Denke das wäre nicht das Problem. Mein Problem ist wie gesagt eher der Garten und evt. der Platz, aber das kommt auf die Raumaufteilung an...das muss ich mir beim Besichtigungstermin ansehen.