Vorgehen bei Grundstückskauf - was muss vorab geprüft werden?

[Häuslebauer3]

Hallo liebe Forengemeinde!

Wir befinden uns derzeit auf der Suche nach einem Haus/Grundstück und haben dabei ein Auge auf eine konkrete Immobilie geworfen.
Hierbei handelt es sich um ein kleines unterkellertes Haus aus den 1960er. Da sich dieses jedoch in einem schlechten Zustand befindet und zu klein für eine Familie wäre, würde es in unserem Fall auf einen Abriss hinauslaufen.

Da wir uns derzeit allerdings noch am Anfang befinden, stellt sich uns die Frage welche Themen bereits vor der Unterbreitung eines Kaufangebots angegangen werden müssten.
Folgende Punkte konnten wir bereits zusammentragen:

1) Babauungsplan:
Haben wir uns bereits durchgelesen und sind uns über die Vorgaben im Klaren (insbesondere Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl & Anzahl der Vollgeschosse). Einzig folgende Passage verstehen wir nicht ganz: "Neuangelegte Stellplätze und Garagenzufahrten sind in wassergebundener Weise zu befestigen." Das bedeutet vollständig gepflasterte Stellplätze sind nicht erlaubt? Dürfte man zumindest solche "Streifen" pflastern, für die Fläche auf der die Reifen rollen - oder muss es tatschlich ein verdichteter Gesteins-/Mineralboden sein?

2) Grundbuchauszug / Baulasten:
Generell wird empfohlen einen Blick in das Grundbuch und Baulastenverzeichnis zu werfen. Bei unserer Recherche konnten wir herausfinden, dass jedoch ein berechtigtes Interesse bestehen muss, um Auszüge anzufragen - und reines Kaufinteresse hierfür in den meisten Fällen nicht ausreicht (es müsste eine Vollmacht des Eigentümers vorliegen). Es stellt sich uns also die Frage, wie das im Normalfall abläuft? Stellt der Eigentümer Kaufinteressenten Auszüge zur Verfügung? Erhält man erst beim Notar Einblick in die Auszüge? (wobei es dann im Grund ja schon zu spät wäre, weil man bereits ein Kaufangebot abgegeben hätte?)

3) Bodengutachten / Altlasten:
Teilweise wird empfohlen bereits VOR Kauf des Grundstücks ein Bodengutachten durchzuführen.
Hier stellt sich uns die Frage, ob das in der Praxis überhaupt umsetzbar ist? Der Eigentümer müsste uns dafür ja auf das Grundstück lassen & wir müssten bereits vor der Abgabe eines ersten Kaufangebots mit über 1000€ in Vorleistung treten, ohne zu wissen ob wir überhaupt den Zuschlag für das Grundstück erhalten?
Zudem wäre die Frage,ob ein Bodengutachten vorab bei einem bereits bebautem & unterkellertem Grundstück überhaupt sinnvoll ist? (Überraschungen sind natürlich immer möglich, sollten sich hier dann ja aber eigentlich in Grenzen halten?)
Wir wären bislang davon ausgegangen, dass man ein Bodengutachten erst dann durchführen lassen würde, wenn man das Grundstück bereits besitzt und es an den Bau eines etwaigen Kellers geht?

4) Finanzierung
Würde bei uns vollständig über Eigenkapital laufen.


Wäre super hilfreich Anmerkungen zu den obigen Punkten zu erhalten! Oder auch gerne weitere Punkte, welche wir bislang nicht bedacht haben.

Danke und VG
Häuslebauer3

 

[Buchsbaum]

Du als Käufer musst dich mit dem Verkäufer auf einen Kaufvertrag einigen, dessen Inhalt du frei bestimmen kannst.
Der Notar verpackt es dann in einen rechtlich sauberen Vertrag.
Die Bedingungen eines etwaigen Kaufs bestimmst du, der Verkäufer muss dem natürlich zustimmen. Ist Verhandlungssache.

Einen Grundbuchauszug ist für dich erst einmal nicht unbedingt nötig. Da würde ich schriftlich vom Verkäufer Auskunft erlangen. vor Vertragsabschluss prüft der Notar sowieso das Grundbuch, die haben da Online Zugriff.

Vertraglich muss das Grundbuch sauber sauber sein, etwaige Grundschulden werden gelöscht oder von dir übernommen.
Kaufpreismindernde Leitungsrechte oder Lasten sollte dir der Verkäufer auch mitteilen.

Ich würde immer einen Passus einfügen bzw. habe diese auch immer getan, dass alle Lasten und Kosten vom Verkäufer bis zum Tag des Eigentumswechsels zu tragen sind. Wenn nämlich rückwirkende Forderung der Gemeinde eintrudeln, bspw. Erschließungskosten etc. dann muss diese der Verkäufer tragen. Bei uns hier in Thüringen wurden Strassenbeiträge nach 20 Jahren !!! in Rechnung gestellt. Ohne eine solche Klausel bezahlst du das dann.

Ich würde dir raten alle Versorger und die Gemeinde abzuklappern und einfach nach dem Stand nachfragen sowie ob und welche Baumaßnahmen in den nächsten Jahren geplant sind. Wasser, Abwasser, Energie, Telekom, Strassen Erneuerung sowie geplante Baumaßnahmen im Umfeld deines Grundstücks. Und heute sollte man auch nach der geplanten Wärmeversorgung fragen.
Gibt es zukünftig vielleicht einen Anschluss und Benutzerzwang für Fernwärme , Nahwärme etc.

Heute hast du ein Grundstück mit bester Aussicht und morgen einen Betonklotz vor dem Wohnzimmerfenster.

Vielleicht noch die Grenzpunkte vor dem Kauf suchen und abklären. Wenn die verschwunden sind kann es sein du muss das Grundstück vermessen lassen. Die sollten schon vorhanden sein und falls nicht vom Verkäufer bereit gestellt sein. Grenzen natürlich prüfen.

Altlastenregister kann man einsehen und prüfen.

Altlasten und Verdachtsflächen sind in entsprechenden Verzeichnissen beziehungsweise Altlastenkataster bei den zuständigen Behörden aufgeführt.

Der aktuelle Ist Zustand ist dir bekannt. Ich habe immer geprüft wie wird der Stand in 5 - 10 Jahren sein.
Manchmal auch länger. Kommen in den nächsten Jahren unerwartete Kosten auf mich zu oder andere unangenehme Dinge.

In meinem Nachbardorf wird gerade die Abwasserkanalisation an die Häuser gebaut und angeschlossen. Viele haben große Grundstücke.
Da kommen schnell mal 30 - 60.000 Anschlusskosten auf die Eigentümer zu. Dumm wenn du ein altes Haus mit großen Grundstück besitzt und Rentner bist.

 

[WilderSueden]

Das bedeutet vollständig gepflasterte Stellplätze sind nicht erlaubt?

Verstehe ich so. Gibt es die Möglichkeit, die alten Stellplätze zu nutzen? Eventuell bietet sich auch als Hintertür an, die bestehenden Stellplätze zu "verlegen". Das könnte aber vom Wohlwollen der Gemeinde abhängig sein.
Grundsätzlich kann man auch Befreiungen vom Bebauungsplan beantragen. Geringfügige Abweichungen (Erker mit geringerer Dachneigung, etc.) gehen meist durch. Fahrspuren dürften auch unter die Kategorie fallen.

2) Grundbuchauszug / Baulasten:

Aktuell ist Käufermarkt. Ich würde vom Verkäufer die entsprechenden Auszüge anfragen. Man kann auch Angebote unter bestimmten Bedingungen (z.B. keine Baulasten) abgeben.

3) Bodengutachten / Altlasten:

Die Standards und Vorschriften waren 1960 etwas andere. Wo man früher einfach einen Keller hingesetzt hat, macht man heute eventuell eine weiße Wanne. Insofern würde ich auf jeden Fall ein Gutachten verlangen. Lieber 1000€ in Vorleistung gehen, als nachher ungeplant 30k in schlechten Boden versenken. Noch besser als selbst in Vorleistung zu gehen, ist das mit dem Verkäufer abzusprechen. Ein Bodengutachten ist wie frischer TÜV beim Autoverkauf.
Vor 3 Jahren hätte man hier keine Erwartungen an den Verkäufer stellen können. Aktuell ist die Nachfrage aber deutlich geringer

 

[Buchsbaum]

Welche Kosten fallen für das Bodengutachten an?
Die Kosten für das Bodengutachten sind regional stark unterschiedlich. Nehmen wir beispielsweise ein Grundstück in der Nähe von Berlin, könnten in etwa folgende Kosten anfallen:

1. Einmessung der Aufschlüsse und Umsetzung der Bohrausrüstung = 50 Euro
2. Kleinbohrung diagonal an den Ecken der Fundamentplatte = 150 Euro*
3. Erstellung des Bodengutachtens nach DIN 4020 = 170 Euro

*Sollen die Kleinbohrungen an allen vier Ecken durchgeführt werden, kann sich der Preis verdoppeln.
Die Gesamtkosten belaufen sich im Beispiel auf
50 Euro + 150 Euro + 170 Euro = 370 Euro
Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 19 Prozent:
370 Euro * 19 Prozent = 70,30 Euro
370 Euro + 70,30 Euro = 440,30 Euro
Der Gesamtpreis für das Bodengutachten beläuft sich im Beispiel auf gut 440 Euro. Unterschiede können aber je nach Anbieter und Region entstehen.



Finde ich jetzt gar nicht so teuer. Regional sicher etwas unterschiedlich. Trotzdem, dass Geld wäre gut angelegt.

 

[xMisterDx]

Ja Buchsbaum. Das kommt, weil du mit deinen Preisen mal wieder in späten 80ern hängengeblieben bist, wo das noch Ostmark waren, keine EUR.
Diesen Preis kriegt vielleicht ein Bauunternehmer, der beim Gutachter jährlich 200 Gutachten anfragt, aber sicherlich keine Laufkunde. Und Privatpersonen sind nun mal Laufkunden.

1.000 EUR darf man für so Gutachten gerne rechnen. Wenns etwas weniger wird, freut man sich eben.

 

[Buchsbaum]

Entschuldigung, ich habe es nur reinkopiert. Diese Aufstellung steht bei Dr. Klein, einem nicht unbekannten Finanzierungsvermittler, auf dessen Website. Den dürfte und würde ich doch als seriöse Quelle ansehen.

Verlinken darf ich es nicht kann ja jeder selber googeln.