Vorgehensweise Grundstückskauf

[Goldi09111]

Hallo liebes Gemeinde...

ich bin nun schon seit einiger Zeit auf der Suche nach einem passenden Grundstück für Frau, Kind und mich.

Da nun noch ein zweiter Zwerg unterwegs ist wird es irgendwann in unserer 4 Raum Wohnung zu eng da meine Frau ein Arbeitszimmer als Lehrerin benötigt.

Wie auch immer, jetzt ist es so das wir in einer kleinen Wohnsiedlung ein Grundstück gefunden haben welches entgegen aller anderen Grundstücke der Siedlung nicht durch die Stadt sondern durch eine Baufirma/Architekt veräußert wird.

Das Grundstück ist aktuell ca. 2.200m2 groß und soll auf ca. 1.000m2 + 1.200m2 geteilt werden.

Ich habe bereits ein erstes Gespräch mit dem Architekten geführt welches auch sehr entspannt und locker war. Aktuell bin ich positiv angetan von dem was er mir so erzählt hat. Wir wollen uns diese Woche gemeinsam auf dem Grundstück treffen und dann gemeinsam mit meiner Frau über die nächsten Schritte uns abstimmen.

Ich habe aktuell noch ein paar Fragezeichen und hoffe ihr könnt mir weiterhelfen:

1. Was müssen wir alles beachten vor dem Kauf?
1.1 Wir wissen Trinkwasser/ Abwasser und Gas liegt direkt am Grundstück an
1.2 Ich habe den Bebauungsplan vorliegen und weiß wie bzw. was gebaut werden darf
1.3 Ich weiß nicht ob es Altlasten durch eine vergangene Benutzung gibt (wo bekommen ich das raus?)
1.4 Ich weiß nicht ob es im Grundbuch Einträge bzw. Lasten gibt (sollte ja kein Problem sein da rein zu schauen, oder?)
1.5 Das Grundstück ist direkt an einem leichten Gefälle und einem kleinen Bach, ggf. 50cm breit (hier gab es in der Vergangenheit noch keine Übertretungen laut Hören/Sagen) - was denkt ihr bzgl. Bach und Haus?
1.6 Strom und Internet weiß ich aktuell noch nicht
1.7 Gibt es Sachen welche ich übersehen habe oder aktuell absolut nicht auf dem Schirm habe?

Was mir als einziger Punkt ein mulmiges Gefühl bereitet ist die Aussage das die Firma bisher nur eine Familie hatte wo das Finanzamt nach dem Bau die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück sowie den Hausbau haben wollte. Ich hatte vorher gefragt wie sich das verhält wenn ich von dem Grundstücks Besitzer auch mein Haus bauen lasse da ich das immer so kannte das die Grunderwerbsteuer komplett auf alles gezahlt werden muss.

Ich bin für jeglichen Tipp dankbar.

 

[wpic]

Diese ganzen Angaben sollte Dir der gewerbliche Anbieter unaufgefordert zur Verfügung stellen. Das gehört zu seinen Grundleistungen:

Auszug aus dem Baulastverzeichnis, Aktueller Auszug aus dem Grundbuch mit nachgewiesener Teilung, aktueller Bebauungsplan, Bodengutachten (Gründungsanforderungen, Bodenbelastungen, Hydrologischen Angaben/Versickerungsbeiwert, Anforderung an Bauwerksabdichtung), Bemesssungswasserstand des Grundwassers, Aussage der Unteren Wasserbehörde zu Überschwemmungen in diesem Bereich, diverse Satzungen der Gemeinde/des Kreise, die Auswirkungen haben könnten, Vorkaufsrechte der Gemeinde/des Kreises, Nachweis der Erschließungskosten oder der Kostenfreiheit, nachgewiesene Erschließung mit Planungsunterlagen zum Leitungsbestand Gas/StromWasser/Abwasser etc.

Um die Grundstückssituation zu bewerten und und die grundsätzliche Lastenfreiheit des Grundstücks anhand der o .g. Dokumente zu beurteilen, solltest Du ggf. einen ö.b.u.v. Gutachter für die Bewertung von Grundstücken/Immobilien oder einen unabhängigen Architekten mit der Recherche beauftragen.

Die Grundstücksgrößen sind m. E. überzogen und heute ungebräuchlich. Die Grunderwerbsteuer sollte nur auf das Grundstück und nicht auf die Immobilie gezahlt werden. Der Grundstücksverkauf sollte natürlich unabhängig vom Hausbau erfolgen und nicht an einen Vertrag über die Errichtung eines Wohnhauses mit einem GU/dem Architekten gebunden sein.

 

[Doc.Schnaggls]

Wie auch immer, jetzt ist es so das wir in einer kleinen Wohnsiedlung ein Grundstück gefunden haben welches entgegen aller anderen Grundstücke der Siedlung nicht durch die Stadt sondern durch eine Baufirma/Architekt veräußert wird. .

Was mir als einziger Punkt ein mulmiges Gefühl bereitet ist die Aussage das die Firma bisher nur eine Familie hatte wo das Finanzamt nach dem Bau die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück sowie den Hausbau haben wollte. Ich hatte vorher gefragt wie sich das verhält wenn ich von dem Grundstücks Besitzer auch mein Haus bauen lasse da ich das immer so kannte das die Grunderwerbsteuer komplett auf alles gezahlt werden muss.

Hallo,

in dieser Konstellation ist es eher wahrscheinlich, dass Du die Grunderwerbsteuer auf das Komplettpaket (also Grundstück und Haus) bezahlen darfst.

Sicherheit gibt Dir hier nur eines: Geh auf Dein zuständiges Finanzamt zu und frage im Rahmen einer (kostenpflichtigen) verbindlichen Voranfrage nach, wie das zuständige Finanzamt die Sachlage beurteilt.

Damit hast Du dann Sicherheit, was dieses nicht ganz unerhebliche Risiko angeht.

Wichtig ist nur, dass Du in dieser Voranfrage mit offenen Karten spielst - solltest Du relevante Angaben verschweigen oder (auch unwissentlich) nicht angeben, ist das Finanzamt nicht mehr an die ursprünglich getroffene Aussage gebunden.

Empfehlenswert ist auch ein Bodengutachten vor dem Kauf erstellen zu lassen. Damit solltest Du dann das Risiko von Altlasten (meist gesondert zu beauftragen) und Wasserschäden durch Bach / Grundwasser oder Niederschlagsflüssigkeiten einschätzen können.

Grüße,

Dirk

 

[nms_hs]

Moin,

1.1: Liegt es direkt am Grundstück - und später an beiden? Oder liegen die hintereinander? Erschließung kostet...

1.4: Wir hatten vom Makler (aus einem Grundstück wurden drei) einen Lageplan und eine positive Bauvoranfrage. Uns hat erst mal die Aussage gereicht, dass keine Baulasten / Grundbucheinträge auf dem Grundstück existieren. Später hat dann der Notar einen Auszug geholt und im Kaufvertrag wurde geschrieben, dass es in dieser Hinsicht lastenfrei sein muss.

1.7: Wir haben die Notarkosten, Teilungskosten und Vermessungskosten etwas unterschätzt (1-2 T€) im Gegensatz zu einem "Neubaugrundstück". Kommt aber sicherlich immer darauf an, ob später dann Baulasten/Grundbuchlasten eingetragen werden müssen.

1.X: Bei uns wurde die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück fällig. Aber der Grundstücksverkäufer war auch nicht die Hausbaufirma/Architekt. Im Notarvertrag stand extra, dass es dort freie Wahl gibt (wobei ich nicht weiß, ob das Finanzamt da Zugriff darauf hat).

Bodengutachten haben wir auch im Vorfeld in Auftrag gegeben.

Grüße

 

[Goldi09111]

Abend zusammen,

ich danke allen für die schnellen und ausführlichen Antworten.

Wir treffen uns morgen bereits mit dem Architekten und ich werde noch mal nachhaken inwieweit es möglich ist, dass wir das Grundstück völlig getrennt erwerben können um dann auch eine Bauträgerfreiheit zu haben und natürlich dem Fiskus gegenüber auch sauber sind. Weiterhin werden wir mal abwarten was er uns an Informationen vorlegen bzw. vorweisen kann in Bezug auf Altlasten etc.

Bzgl. Erschließungskosten ist es aktuell so das direkt vor dem Grundstück (Bild anbei - rot umrahmt) die Anschlüsse bereit liegen sollen. Die grüne Trennung könnte eine zukünftige Trennung des Grundstückes sein. Wenn ich es richtig verstehe teilen sich dann beide Grundstücke einen "Anschlussknoten", oder?

 

[f-pNo]

@Doc.Schnaggls hat es bereits erwähnt.

Bezüglich des Grundstücks solltet Ihr ein Bodengutachten erstellen lassen. Dies wäre auch für den späteren Hausbau wichtig, da das Bauunternehmen anhand des Gutachtens einschätzen kann, wie es arbeiten muss, damit das Haus gründungssicher steht.
Aus dem Gutachten kann i.d.R. auch abgeleitet werden, ob Ihr mit normalen Keller, mit weißer Wanne oder komplett ohne Keller bauen könnt.
Der Hinweis von @w.pickartz bezüglich der unteren Wasserbehörde ist gut. Hier habt Ihr amtlich gesicherte Informationen, wie es mit dem Bach in der Vergangenheit war. ABER - damit seid ihr nicht vor der Zukunft geschützt. Du erinnerst Dich sicherlich noch an 2002, wo teilweise kleinste Bächlein reißende Ströme wurden (war doch glaube ich im Vogtland so).

Bezüglich der Grunderwerbsteuer sehe ich es ähnlich wie @Doc.Schnaggls. Sollte das Bauunternehmen in Besitz des Grundstück sein und es Dir verkaufen, wirst Du auf alles Steuer bezahlen müssen.
Sollte ein anderer das Grundstück verkaufen und dies nur vom Bauunternehmen (exklusiv) vermittelt werden, hast Du ggf. ne Chance drum herum zu kommen.