Wieviel Grenzabstand bei Haus mit Hanglage? (BW)

[Matteoboer]

Hi zusammen,
wir sind gerade beim Kauf eines Grundstücks mit Hang. Das Grundstück ist etwa 27,5m lang und hat von Straße bis zum untersten Punkt etwa 4m Höhenunterschied.
Das Kellergeschoss wird südseitig frei liegen und der südseitige Teil als "Wohnraum" genutzt. Laut Bebauungsplan (siehe Bild) ist eine max. Gebäudehöhe von 6,5m ab Straßenniveau und Flachdach mit 1-5° Neigung gefordert. Die Grundstücksbreite ist in etwa 14,4m. In BW ist meines Wissens mindestens 2,5m Grenzabstand gefordert. Ich weiß aber auch, dass es eine Art Faktorregel gibt, wobei die Grundstücksbreite in Stadtrandgebieten bei 0,4*Gebäudehöhe liegen muss. Jetzt meine Fragen:

Welche Gebäudehöhe setze ich an? Die max 6,5m ab Straßenniveau oder inkl. eines Teils des Kellergeschosses. Dieses wird zu den Nachbarn hin teilweise sichtbar sein. Ich habe mal gelesen, dass man in diesem Fall einen gemittelten Wert abhängig vom Geländeniveau nimmt, kann es aber nicht mehr 100% rekonstruieren.
Und wie wird dieser gemittelter Wert ermittelt? Im angehängten Bild sieht man eine vorläufige Planung des EG. Auf der linken Seite wird ein Fahrzeugstellplatz sein und auf der rechten Seite zwei Stellplätze hintereinander (Carport + Freifläche). Die Begrenzung zum Garten hin soll mit L-Steinen bzw. Natursteinen ausgeführt werden und die Rasenfläche ab dieser Stelle auf ein ebenerdiges Niveau zum Keller bringen - sprich ab den Stellplätzen wäre das Haus bis Bodenplatte sichtbar.

Das Flachdach darf 1-5° Neigung haben. Bei unserem Grundriss wäre das Haus 11m lang. Bei 5° Neigung wären das fast 1m Höhenunterschied. Nehmen wir an, dass wir das Flachdach zur Gartenseite um diesen Meter erhöhen und zur Straßenseite abfallen lassen. Wie sieht es dann hier mit der Festlegung der Gebäudehöhe aus? Ist ein Flachdach mit 5° Neigung überhaupt noch ein "Flachdach"? Eine Attika bildet ja mit dem Dach eine Art dichte "Wanne" - benötigt man aber bei 5° Neigung überhaupt noch eine Attika oder reicht das zum Wegtransport des Regens prinzipiell aus?

Und last but not least: Laut Bebauungsplan sind max. 2 Vollgeschosse erlaubt. Wir wollen den Keller aber in Wohnraumhöhe haben. Auch hier gab es meines Wissens wieder eine Art Formel, bei der geschaut wird, wie weit die Gebäudeecken des Kellergeschosses sichtbar sind. In unserem Fall wären die straßenseitig verdeckt und zum Garten voll sichtbar. Meines Wissens wird hier OK Fußboden Keller bis OK Fußboden EG gerechnet. Wenn wir hier von 2,8m ausgehen, würde sich die Formel wie folgt zusammensetzen (0m+0m+2,8m+2,8m)/4=1,4m. Die Vollgeschossigkeit gilt glaub, wenn die Formel >1,4 ist. Stimmt das?

Sorry, eigentlich sollte der Thread kürzer werden... aber beim Schreiben sind mir doch noch mehr Fragen eingefallen.
Hoffe trotzdem auf ein paar hilfreiche Antworten und vielen Dank im Voraus.

 

[hanghaus2023]

Hier fehlen so viele Angaben, da kann man nicht viel helfen. Sag doch mal wie das Baugebiet heisst und welches Grundstück Dir gehört.

Wo ist Norden?

Bezugshöhen?

Wie verläuft das Gefälle genau?

Ich sehe den Wohnbereich unten und keinen Balkon.

Ist denn genug Geld vorhanden für eventuell 3 Etagen?

 

[ypg]

Welche Gebäudehöhe setze ich an?

§5 Landesbauordnung BW, Absatz 4
Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Ergeben sich bei einer Wand durch die Geländeoberfläche unterschiedliche Höhen, ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend. Sie ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage an den Eckpunkten der baulichen Anlage; liegen bei einer Wand die Schnittpunkte mit der Dachhaut oder die oberen Abschlüsse verschieden hoch, gilt dies für den jeweiligen Wandabschnitt. Maßgebend ist die tatsächliche Geländeoberfläche nach Ausführung des Bauvorhabens, soweit sie nicht zur Verringerung der Abstandsflächen angelegt wird oder wurde.

Das Flachdach darf 1-5° Neigung haben. Bei unserem Grundriss wäre das Haus 11m lang. Bei 5° Neigung wären das fast 1m Höhenunterschied. Nehmen wir an, dass wir das Flachdach zur Gartenseite um diesen Meter erhöhen und zur Straßenseite abfallen lassen. Wie sieht es dann hier mit der Festlegung der Gebäudehöhe aus?

§5 Landesbauordnung BW, Absatz 4
Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand.
Du kannst damit rechnen, dass insgesamt die Höhe geringer ausfallen muss, damit Du mit Deiner Neigung bzw Attika nicht höher als 6,50 kommst.

Ist ein Flachdach mit 5° Neigung überhaupt noch ein "Flachdach"?

Ist doch egal. Es ist erlaubt, was im Bebauungsplan steht. Wie man es nennt, ist dabei egal. Eventuell interpretierst Du zu viel hinein oder lässt etwas weg..

Eine Attika bildet ja mit dem Dach eine Art dichte "Wanne" - benötigt man aber bei 5° Neigung überhaupt noch eine Attika oder reicht das zum Wegtransport des Regens prinzipiell aus?

Das fragt man den Architekten. Das ist ziefstes Fachwissen, wie man so etwas umsetzt.

Laut Bebauungsplan sind max. 2 Vollgeschosse erlaubt. Wir wollen den Keller aber in Wohnraumhöhe haben. Auch hier gab es meines Wissens wieder eine Art Formel, bei der geschaut wird, wie weit die Gebäudeecken des Kellergeschosses sichtbar sind.

Formel >1,4 ist. Stimmt das?

Ich kenne die magischen 1,40 auch - spare mir aber mal das akribische Lesen der BW Landesbauordnung, denn das kannst Du auch.

Ein Tipp: den Entwurf zu Hause lassen, wenn es zum Architekten geht.

 

[11ant]

Du hast bereits zu viel Halbwissen inhaliert und solltest das ersteinmal detoxen. Dein "Feind" Nr.1 heißt Bezugshöhe. Diese wirkt auf die Trauf-/Wandhöhe und auf die Gebäudehöhe (die übrigens in Hanglagen häufig berg- und talseitig unterschiedlich begrenzt werden). Einen Faktor von 0,4h kenne ich nur für Abstandsflächen, von einer proportionalen Grundstücksmindestbreite habe ich noch nicht gehört. Die 1,4 sind Meter über Ursprungsgelände (in BW glaube ich auch auf das fertige Gelände beziehbar) im Mittel. Ob da banal die Ecken gemittelt werden, kann je nach Landesbauordnung anders sein. Du kannst auch mit "Eingraben" spielen. Ein Flachdach kann durchaus auch als "Satteldach" konzipiert werden. Wo steht, daß es eine Attika haben muß ?
Ein Beispiel eines Leidensgenossen-Projektes findest Du in https://www.hausbau-forum.de/threads/grundrissdiskussion-aufbauend-auf-bestehendem-thread.45240/ von @Dachshund90 (allerdings in RLP, wenn ich recht erinnere) und evtl. ist auch

https://www.hausbau-forum.de/threads/Haus-mit-Dachterrasse-in-[I]passau[/I].13943

von @matte / @matte1987 für Dich interessant, der sein längliches Flachdachhaus in Split Level gebaut hat.

Laut Bebauungsplan (siehe Bild)

Das Bild ist leider unsichtbar, wie mir hier überhaupt mehr Informationen fehlen als vorhanden sind.

 

[Matteoboer]

Vielen Dank @11ant , @ypg .
Habe gerade gesehen, dass es meine anderen Bilder gar nicht angefügt hat.
Die fehlen natürlich als Bezug.

Im Bebauungsplan steht:
"Höhe baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch i. V. m. § 18 Baugesetzbuch)
Die Höhe baulicher Anlagen wird entsprechend den Eintragungen in der Nutzungsschablone
durch die maximale Gebäudehöhe (GH) festgesetzt.
Die Gebäudehöhe ist
a) bei Flachdächern der Abstand zwischen dem höchsten Punkt des Gebäudes
(Attika) und dem unteren Höhenbezugspunkt.
Unterer Höhenbezugspunkt: Der untere Höhenbezugspunkt für die Bestimmung
der Höhe baulicher Anlagen ist die interpolierte Straßenhöhe der Erschließungsstraße
(gemessen) in der Gebäudemitte."

Sprich die 6,5m sind ausschließlich von der interpolierten Straßenhöhe zu sehen. Laut Bebauungsplan müsste man das Gelände zwischen Straße und Gebäude auf Straßenniveau bringen:
"Im Bereich zwischen straßenseitiger Baugrenze und Straßenbegrenzungslinie der Gebiete
WR1 und WR1a sind Abgrabungen des natürlichen Geländeverlaufs bis auf das Niveau der
angrenzenden Erschließungsstraße zulässig. Liegt das natürliche Gelände tiefer als die angrenzenden
Straßenflächen, sind die Grundstücksflächen zwischen Erschließungsstraße
und Baugrenzen auf die Höhe der Erschließungsstraße aufzuschütten."

Sprich das Haus müsste auf Niveau der Erschließungsstraße bzw. etwas höher liegen, wenn man ein Eingangspodest dazunimmt. Richtig?


Zu deinem Punkt:

§5 Landesbauordnung BW, Absatz 4
Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur jeweiligen Wand gemessen. Als Wandhöhe gilt das Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Ergeben sich bei einer Wand durch die Geländeoberfläche unterschiedliche Höhen, ist die im Mittel gemessene Wandhöhe maßgebend. Sie ergibt sich aus dem arithmetischen Mittel der Höhenlage an den Eckpunkten der baulichen Anlage; liegen bei einer Wand die Schnittpunkte mit der Dachhaut oder die oberen Abschlüsse verschieden hoch, gilt dies für den jeweiligen Wandabschnitt. Maßgebend ist die tatsächliche Geländeoberfläche nach Ausführung des Bauvorhabens, soweit sie nicht zur Verringerung der Abstandsflächen angelegt wird oder wurde.

Wenn wir den Garten ab den Stellplätzen auf Kellerniveau bringen, wir wird dann interpoliert? Quasi das Mittel aus verdeckter Fläche und freier Fläche? Also einmal von Garten bis Dachhaut und einmal von Einfahrt bis Dachhaut und dann der Mittelwert? Und dieser wird dann mit dem Faktor 0,4 multipliziert für die Abstandsfläche zu den Nachbarn?


Bzgl. Punkt Flachdach:
Laut Bebauungsplan ist Flachdach gefordert. Wenn man dieses mit 5° ausführen würde, unabhängig ob es jetzt mal von der Gebäudehöhe zulässig wäre, wäre das nicht eher ein flaches Pultdach. Was definiert denn ein Pultdach im Vergleich zum Flachdach oder ist das einzig die Dachneigung?

 

[hanghaus2023]

Etwas im Internet suchen und schon kommen die Regeln.

Die Regeln für Abdichtungen („ Flachdachrichtlinie “) des Deutschen Dachdeckerhandwerks fordern ein Mindestgefälle von 2 %, was identisch mit einem Dachneigungswinkel von 1,15 Grad ist. Empfohlen werden sogar 5 % Gefälle (2,86 Grad). Die Flachdachrichtlinie erlaubt in „begründeten Fällen“ aber auch gefällelose Flachdächer und listet dazu einige Beispiele auf. Grundsätzlich werden alle Dächer mit einer Neigung bis maximal 10 Grad als Flachdächer bezeichnet.

Fragen zu beantworten ist auch hilfreich.

Ich zeige Dir mal eine Minimallösung mit 2 %

und eine Maximallösung mit 5%. Die geht auch gegenläufig.

Nun kannst Du oder besser Dein Architekt raussuchen was gefällt. Und wie Du die Höhe optimal nutzen willst.