Wohnung aus Zweifamilienhaus gleich nach Fertigstellung verkaufen

[Benutzer200]

Die Aufteilung des Hauses wollte ich jetzt nicht primär diskutieren, es sei denn, dies hat eine steuerliche Relevanz.

Hat sie nicht. Aber eine Relevanz für die Fungibilität der Wohnung. Ich möchte keine Wohnung Zweifamilienhaus kaufen, wo mir der Nachbar (Verkäufer) von oben auf die Terrasse oder den Garten schauen kann, wenn ich nackig bräunen möchte. Nur gegen Preisabschlag. Usw.

Dann kommen nämlich die Punkte, die gerade @kbt09 geschrieben hat, zum Zuge. Und wenn unten auch noch die Mehrheit der MEA liegt, beschließt die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit Deines Käufers, dass für irgendetwas Geld ausgegeben werden soll. Oder noch schlimmer - der Käufer fordert ein, dass eine Rücklage gebildet werden soll. Dann zahlst Du direkt schon mal regelmäßig für die Renovierungen in 20 Jahren. Die Kohle ist dann futsch, wenn Du nach 10 Jahren z.B. Deine Wohnung verkaufen möchtest.

 

[Bob der B]

Hat sie nicht. Aber eine Relevanz für die Fungibilität der Wohnung. Ich möchte keine Wohnung Zweifamilienhaus kaufen, wo mir der Nachbar (Verkäufer) von oben auf die Terrasse oder den Garten schauen kann, wenn ich nackig bräunen möchte. Nur gegen Preisabschlag. Usw.

Dann kommen nämlich die Punkte, die gerade @kbt09 geschrieben hat, zum Zuge. Und wenn unten auch noch die Mehrheit der MEA liegt, beschließt die Eigentümerversammlung mit der Mehrheit Deines Käufers, dass für irgendetwas Geld ausgegeben werden soll. Oder noch schlimmer - der Käufer fordert ein, dass eine Rücklage gebildet werden soll. Dann zahlst Du direkt schon mal regelmäßig für die Renovierungen in 20 Jahren. Die Kohle ist dann futsch, wenn Du nach 10 Jahren z.B. Deine Wohnung verkaufen möchtest.

Bzgl Absatz1:
Also ein Kaufinteressent einer Stuttgart nahen Neubau Whg, der nen Rabatt will, weil er im 200qm Garten nicht ungestört FKK machen kann, hat definitiv den Bezug zum Immobilienmarkt der letzten 10/15 Jahre verloren.

Bzgl Absatz2:
Ja, der Verlust des vermeintlichen Bestimmungsrecht ist ein Nachteil des Verkaufs. Aber Hausgeld muss ich immer bezahlen in einer WEG. Und als Vermieter bzw. Besitzer des Gesamtobjekts, muss ich auch Rücklagen bilden und reinvestieren.

 

[Bob der B]

Dann seid ihr aber auch eine WEG und jedes Mal, wenn die Heizung klemmt, müsst ihr euch einig über die Kostenverteilung werden. Und WEG zu zweit kann bei der falschen Person ganz schnell echt ärgerlich werden.

Hi ktb09,

stimme ich dir absolut zu. Man verliert die Haushoheit. Ist einer der Kompromisse die man eingehen muss.

VG

 

[11ant]

Die Aufteilung des Hauses wollte ich jetzt nicht primär diskutieren, es sei denn, dies hat eine steuerliche Relevanz.

Also ein Kaufinteressent einer Stuttgart nahen Neubau Whg, der nen Rabatt will, weil er im 200qm Garten nicht ungestört FKK machen kann, hat definitiv den Bezug zum Immobilienmarkt der letzten 10/15 Jahre verloren.

Auch münchennah oder hamburgnah würde gelten, daß relativ zu einer Etagen-ETW in einem Zweifamilienobjekt eine Separate-Grundfläche-ETW (wie es eine WEG-Doppelhaushälfte ja effektiv ist) mit großem Abstand attraktiver ist. Selbst gegenüber einer Etagen-ETW in einem Achtzehnfamilienobjekt steht sie schlechter dar, weil die Wahrscheinlichkeit am Briefkasten ausgerechnet dem "Lieblingsnachbarn" zu begegnen, ich sachma "eine andere ist" ;-)

 

[ypg]

ich habe einen Bauplatz aber kann/will mir den Bau eines EInfamilienhauses darauf nicht leisten.

Was sagt denn das Baugebiet zu der Idee? Manche Gemeinden verbieten es, innerhalb von 2 / 5 Jahren zu verkaufen.. das gilt dann auch für einen Teil, weil auch das als Spekulation angesehen wird, was sie ja unterbinden wollen. Wie sieht es mit dem Grundstück aus?

.a) Gibt es einen Weg die Spekulationssteuer zu minimieren/vermeiden?

Ein Ansatz wäre ja beispielsweise die ersten beiden Jahre, beide Wohnungen zu bewohnen und dann erst eine zu verkaufen.

Wie stellst Du Dir das denn vor ? 2 getrennte Wohnungen, in beiden bist Du gemeldet… die Einliegerwohnung als abgeschlossene Wohneinheit für die Förderung. Du in der Einliegerwohnung, die Frau mit Kindern in der anderen (Haupt-)Wohnung …
und dann wahrscheinlich irgendein Rückbau, der wieder Geld kostet.
4 Stellplätze, ein zusätzlicher Balkon oder 2 Terrassen, doppelte Bäder usw. das kostet doch mehr als ein kleines Häuschen… Das Geld musst Du erst mal vorstrecken.

Habe ich sogar getan, wollte aber niemand, weil sich die meisten Menschen mit der Bauorga nicht rumschlagen wollen, sondern in ein fertiges Objekt wollen.

vielleicht sollte man die „Haushälfte“ etwas anders anbieten. Wer will sich schon einen Privatmenschen anschließen?
Warum suchst Du nicht einen GU, der für Dich bzw. dann für Euch baut? Das ist doch viel souveräner für alle, als wenn einer, der (sorry) ein Bauamateur ist, sich um den Hausbau kümmern will.

Aber die Idee wäre dann, 2 ETW, die untere inklusive Garten verkaufen und für mich nur die obere behalten.

Puuh, damit gehst Du ja richtig in die Devensive.

 

[Tassimat]

der Thread zielte ja darauf ab zu klären, welche Kosten insbesondere Steuern, auf mich zukommen, bei sofortigem Verkauf.

Ja aber das hängt doch ganz stark davon ab, was genau du verkaufen willst. Das macht alles einen himmelweiten Unterschied. Siehe die ganzen Antworten zur Aufteilung in Wohneinehiten. Insbesondere wenn du "nur" oben wohnst hat der untere mehr Anteile am Gesamtobjekt und kann dir Sanierungsmaßnahmen aufzwingen, die du anteilig mitzuzahlen hast.
Mit einem gescheiten Plan kann man dann schauen, welche Optimierungsmöglichkeit hinsichtlich Steuer usw. besteht. Aber allgemein gilt: Nur der Gewinn wird besteuert. (Für alle Fälle nochmal: Gewinn = Verkaufspreis - Kaufpreis).

Bzgl Absatz1:
Also ein Kaufinteressent einer Stuttgart nahen Neubau Whg, der nen Rabatt will, weil er im 200qm Garten nicht ungestört FKK machen kann, hat definitiv den Bezug zum Immobilienmarkt der letzten 10/15 Jahre verloren.

Und wenn der Nahbar ganz locker ist und FKK macht, obwohl du da gucken kannst und es nicht sehen willst? ;) Kann alles passieren. Aber ist auch egal an dieser Stelle.

Realistisch und zielführend sind genau zwei Optionen:
- Dir gehört alles und du vermietest den Teil den du nicht brauchst
- Du teilst das Grundstück in zwei Grundstücke und verkaufst das eine. Natürlich bevor du die zweite Hälfte bebaut hast!