Wohnungen verkaufen oder behalten?

[DG]

Wenn er tatsächlich Nießbrauchberechtigter ist (das habe ich anders gelesen), dann sind es auch anrechenbare Einkünfte für seine Bank. Da gebe ich Dir recht. Liest sich aber anders.

Die Häuser gehören zur Hälfte meinem Bruder und zur Hälfte mir.

Gehören = Eigentum.

Allerdings gehörte 1/3 der Häuser meiner Mutter und 1/3 meinem Onkel.
Beide Anteile wurden per Schenkung zur Hälfte an meinen Bruder und mich
mit lebenslangem Nießbrauch verschenkt.

1/3 + 1/3 = 2/3. Fehlt an 100% ... 1/3. Wem mag das letzte Drittel gehören?

Faktisch stehen mir also 1/6 der aktuellen Mieteinnahmen zur Verfügung.

Voilà - das letzte Drittel bzw. 2/6 sind gefunden.

Btw. Keine Bank darf Einkünfte anrechnen, wenn sie bei jemand anderem landen. Nicht mehr und nicht weniger gilt es hier zu beachten.

Fass' Dir bitte mal an den Kopf, Nordanney. Da kommt ein kinderloses Ehepaar, beide verbeamtet, mit +4T€ Nettoeinkommen UND ca. 15T€ jährlichem Einkommen aus VuV aus einem hypothekenfreien Objekt, das ca. €3 Mio. wert ist und über den Umweg Nießbrauch (Sterbetabelle! Jährlich steigender kapitalisierter Anteil der Brüder!) irgendwann zu je 50% den Brüdern gehören wird, zu Dir und Du sagst - ja, sorry, aber das können wir leider nicht berücksichtigen.

Der Kunde ist raus aus Deinem Büro, bevor Du den Satz ausgesprochen hast, sollte Dir klar sein. Das ergibt sich schon allein aus der Überlegung, dass die Familie durch Verkauf 3 Mio in bar erlösen könnte, beide Brüder je ein Objekt zu 600T€ aus der Portokasse bezahlen und immer noch 1,8 Mio übrig bleiben, um Mutter und Onkel die Rente aufzubessern. Dann verdient Deine Bank an dem Geschäft Null und beide Brüder haben ein Haus.

Merkst selbst, dass da was nicht passen kann, oder?

MfG
Dirk Grafe

 

[Chris29.2]

Hi,

Ich versuche mal aufzuklären:

1/6 des Gesamten ist ohne Einschränkung meins

1/6 des Gesamten ist ohne Einschränkung Eigentum meines Bruder

1/3 gehörte meiner Mutter und wurde per Schenkung zur Hälfte an mich und zur Hälfte an meinen Bruder verschenkt MIT lebenslangem Nießbrauch für meine Mutter. D.h. 1/3 aller Einnahmen/ Ausgaben stehen meiner Mutter zu bzw. sind von ihr zu tragen.

1/3 gehörte meinem Onkel und wurde per Schenkung zur Hälfte an mich und zur Hälfte an meinen Bruder verschenkt MIT lebenslangem Nießbrauch für meinen Onkel. D.h. 1/3 aller Einnahmen/ Ausgaben stehen meinem Onkel zu bzw. sind von ihm zu tragen.

Ich hoffe jetzt ist es verständlicher.

Danke für das Angebot bzgl. pn. Komme ich gerne drauf zurück.

Gruß

 

[nordanney]

Dir und Du sagst - ja, sorry, aber das können wir leider nicht berücksichtigen.

Nein, nicht ich sage das. Die Bank DARF nur den Ertrag(santeil) anrechnen, der beim Kunden bleibt. Nießbrauch steht jemand anderem zu und DARF nicht berücksichtigt werden. DARF ist das Stichwort, am WOLLEN liegt es nicht.

Der Kunde ist raus aus Deinem Büro, bevor Du den Satz ausgesprochen hast, sollte Dir klar sein. Das ergibt sich schon allein aus der Überlegung, dass die Familie durch Verkauf 3 Mio in bar erlösen könnte, beide Brüder je ein Objekt zu 600T€ aus der Portokasse bezahlen und immer noch 1,8 Mio übrig bleiben, um Mutter und Onkel die Rente aufzubessern. Dann verdient Deine Bank an dem Geschäft Null und beide Brüder haben ein Haus.

Ja, was meinst Du, was wir für Kunden wegschicken, weil wir nicht finanzieren können und wollen - und sind trotzdem bei den Marktführern in unserem Segment.
Schönes Beispiel Düsseldorf Kö oder Köln Schildergasse. Objektkauf € 30 Mio., Eigenkapital-Einsatz € 13 Mio. + Nebenkosten, Finanzierung € 17 Mio. zu hoch - Beleihungsauslauf 115% ==> Kunden nach Hause schicken!!!
Zurück zum Nießbrauch. Wenn der Nießbrauch nicht das gesamte Objekt betrifft, wird der freie Mietteil berücksichtigt. Ist das gesamte Objekt mit einem Nießbrauch zugunsten Dritter belastet, tendiert der Wert des Objektes in Richtung Null (es sei denn, die Berechtigten sind schon steinalt). Wer würde ein solches Objekt kaufen ohne Ertrag? Normalerweise niemand, wie beim Wohnrecht auch.
Nur so sieht es eine Bank und bewertungstechnisch geht es auch nicht anders, da der Nießbrauch vorrangig sein wird.
Klar kann die Familie sich immer irgendwie einigen, aber auch das interessiert keine Banken - darf sie auch nicht interessieren.

1/6 des Gesamten ist ohne Einschränkung meins

Gut, damit hast Du Deinen anrechenbaren Einkommensanteil für die Bank.

Merkst Du noch, dass Du kein Banker, sonder Vermessungsingenieur bist ;). Bleib bei denen Dingen, von denen Du wirklich Ahnung hast.

 

[DG]

Nein, nicht ich sage das. Die Bank DARF nur den Ertrag(santeil) anrechnen, der beim Kunden bleibt. Nießbrauch steht jemand anderem zu und DARF nicht berücksichtigt werden. DARF ist das Stichwort, am WOLLEN liegt es nicht.

Du bist ernsthaft unwillens die Situation zu begreifen. Der TE ist Nießbraucher.

Ja, was meinst Du, was wir für Kunden wegschicken, weil wir nicht finanzieren können und wollen - und sind trotzdem bei den Marktführern in unserem Segment.
Schönes Beispiel Düsseldorf Kö oder Köln Schildergasse. Objektkauf € 30 Mio., Eigenkapital-Einsatz € 13 Mio. + Nebenkosten, Finanzierung € 17 Mio. zu hoch - Beleihungsauslauf 115% ==> Kunden nach Hause schicken!!!

Was mit dem vorliegenden Beispiel rein gar nichts zu tun hat.

Zurück zum Nießbrauch. Wenn der Nießbrauch nicht das gesamte Objekt betrifft, wird der freie Mietteil berücksichtigt.
Ist das gesamte Objekt mit einem Nießbrauch zugunsten Dritter belastet

Was wie bereits erwähnt in vorliegendem Fall rechtswidrig ist ...

... tendiert der Wert des Objektes in Richtung Null (es sei denn, die Berechtigten sind schon steinalt). Wer würde ein solches Objekt kaufen ohne Ertrag? Normalerweise niemand, wie beim Wohnrecht auch.

Falsch. Stichwort Sterbetabelle. Bereits genannt, geht bei Dir zum einen Ohr rein, zum anderen wieder raus. Banken tun übrigens genau das, wenn sie eine Immobilie gegen Verrentung von den Besitzern übernehmen - sie kaufen solche Objekte. Aber klar - würde natürlich niemand tun!? Kommt nur täglich vor ...

Nur so sieht es eine Bank und bewertungstechnisch geht es auch nicht anders, da der Nießbrauch vorrangig sein wird.
Klar kann die Familie sich immer irgendwie einigen, aber auch das interessiert keine Banken - darf sie auch nicht interessieren. Merkst Du noch, dass Du kein Banker, sonder Vermessungsingenieur bist ;). Bleib bei denen Dingen, von denen Du wirklich Ahnung hast.

Das Problem ist, dass Vermessungsingenieure im Studium sowie im zweijährigen Referendariat beim Land Wertermittlung betreiben, darin geprüft werden und das u.a. die Kapitalisierung von zB Nießbrauchsrechten beinhaltet.

Es ist also ein Leichtes, den Spieß einfach umzudrehen, denn das ist mein Ding. Fragt sich nur, wie lange es braucht, bis das bei Dir mal ankommt.

MfG
Dirk Grafe

 

[Musketier]

Der TE ist Nießbraucher.

Sorry Dirk, aber das lese ich auch nicht heraus.

1/6 des Gesamten ist ohne Einschränkung meins

Damit dürfte die Bank rechnen.

1/3 gehörte meiner Mutter und wurde per Schenkung zur Hälfte an mich und zur Hälfte an meinen Bruder verschenkt. MIT lebenslangem Nießbrauch für meine Mutter. D.h. 1/3 aller Einnahmen/ Ausgaben stehen meiner Mutter zu bzw. sind von ihr zu tragen.

1/3 gehörte meinem Onkel und wurde per Schenkung zur Hälfte an mich und zur Hälfte an meinen Bruder verschenkt. MIT lebenslangem Nießbrauch für meinen Onkel. D.h. 1/3 aller Einnahmen/ Ausgaben stehen meinem Onkel zu bzw. sind von ihm zu tragen.

Das könnte zwar vielleicht als Sicherheit herhalten, da der Wert größer dem Wert des Nießbrauchs sein dürfte, aber die Einnahmen stehen der Mutter und dem Onkel zu. Auf die monatlichen Einnahmen hat das also keinen Einfluß.

 

[DG]

Nein, die Einnahmen stehen zu 15T€ dem TE zu, zu 15T€ dem Bruder des TE und zu je 30T€ der Mutter sowie dem Onkel.

Das zu begreifen wird allerdings schwer, wenn man das Konstrukt des Nießbrauchs in Verbindung mit Schenkung/vorweggenommener Erbfolge nicht begreift oder konsequent ignoriert. Die haben hier zu 99,9% aus steuerlichen Gründen (Wert der Übertragung >400T€!) vorab an die Kinder übertragen. Dabei ist gesetzlich vorgeschrieben (schreibe ich jetzt zum dritten Mal!!!), dass das verbleibende Nießbrauch der Übertragenden insgesamt _nicht_ bei 100% liegen darf. Eure Argumentation ist also ... wie bereits mehrfach beschrieben ... schon aus rechtlichen Gründen hinfällig.

Die Kinder müssen bei diesem Konstrukt mindestens einen Nießbrauchsanteil von 10% erhalten, ansonsten macht das FA bei dem Deal nicht mit.

Ergo sind die Kinder sowohl zu 50% Eigentümer als auch Nießbraucher, hier mit 1/6 enstpr. ~16,6%, was über 10% liegt.

Aber gut, was redet man sich den Mund fusselig ... Ihr habt natürlich Recht und ich hab' meine Ruhe. ;)

MfG
Dirk Grafe