Grundflächenzahl; § 19 Abs.4 Baunutzungsverordnung - Erfahrungen?

[Denis L.]

Falsch. Wenn eine Gemeinde ein Wohngebiet ausweist ist das auch als solches zu behandeln. Die Gemeinde hat nicht völlig freie Hand. ZITAT:
"Abweichende Bestimmungen im Bebauungsplan (§ 19 Absatz 4 Satz 3 Baunutzungsverordnung)

Im Bebauungsplan können von den Regelungen des § 19 Absatz 4 Satz 2 Baunutzungsverordnung abweichende Festsetzungen ge-troffen werden, z.B. größere oder geringere Vom-Hundert-Satz, höhere oder niedrigere Kappungsgrenze als Grundflächenzahl 0,8. Die abweichenden Festsetzungen sind städtebaulich zu begründen...
Festsetzungen sind durch Text (§ 2) zu treffen; Beispiele:
Auf dem Flurstück ..... kann die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,3 durch die Grundfläche baulicher
Anlagen nach § 19 Absatz 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (Anm.: Datum/Fundstelle) bis zu einer
Grundflächenzahl von 0,6 überschritten werden.
Die auf dem Flurstück ..... festgesetzte Grundfläche von ... m² kann durch die Grundfläche baulicher
Anlagen nach § 19 Absatz 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (Anm.: Datum/Fundstelle) bis zu 120
vom Hundert Satz überschritten werden."

 

[Denis L.]

Das der Bebauungsplan in § 3 eins Überschreitung der Grundflächenzahl für Terrassen und Zuwege erlaubt, KÖNNTE bedeuten, dass diese eben nicht als "privilegierte Flächen" unter die Regelung der § 19 Baunutzungsverordnung fallen, somit eigentlich zum Hauptgebäude gehören, man aber für diese eine Erleichterung schaffen wollte. Somit ist der Bebauungsplan was Flächen betrifft sogar weniger streng als die Baunutzungsverordnung. Was auch logisch wäre...eher kleiner Grundstücke, di hfe BeBauung.

 

[11ant]

Das der Bebauungsplan in § 3 eins Überschreitung der Grundflächenzahl für Terrassen und Zuwege erlaubt, KÖNNTE bedeuten, dass diese eben nicht als "privilegierte Flächen" unter die Regelung der § 19 Baunutzungsverordnung fallen, somit eigentlich zum Hauptgebäude gehören, man aber für diese eine Erleichterung schaffen wollte.

Vorsicht, da vermengst Du schon wieder: die Zuwege betreffen die Pfeifenkopfgrundstücke in WA1, die Terrassen liegen in WA2 und WA4 (und da ist es vom Bebauungsplan wieder löblich, da speziell darauf einzugehen, da eben die Ansichten bundesweit nicht homogen sind, ob Terrassen zu Hauptgebäuden gehören bzw. ob sie für diese Annahme direkt an diese anschließen müssen).

 

[Denis L.]

Nein, das war mir schon klar, dass jeweils unterschiedliche Grundstücke gemeint sind.

Der Punkt ist: Ich denke § 3 schafft *Erleichterungen* für die durch die Grundflächenzahl limitierten *Hauptgebäude*: Für einige hinsichtlich Terrassen und für einige hinsichtlich der Zuwege. Gerade bei letzteren ist das sehr fair, da sonst der Eigentümer unverhältnismäßig durch die Form und Lage seines Grunds beeinträchtigt wäre. Vorausgesetzt meine Annahme stimmt, dass beide Elemente, Terrassen und Zuwege, eben in dem Bundesland zum *Hauptgebäude* gerechnet werden, also keine Nebenanlagen sind und damit nicht unter die Regelung des §19 (4) fallen würden. Dieser ist zusätzlich weiter anzuwenden mit den Werten wie in der Baunutzungsverordnung angegeben.
Da ich keine Links posten darf. Es gibt auf der Seite der Stadt Hamburg aber auch München und von diversen Kanzleien die dazu Kurse geben Leitfäden zur Erstellung von Bauplänen. Kann man durch googeln schnell finden.

 

[Denis L.]

Am Ende des Tages kann dir aber nur die Gemeinde / das Bauamt das wirklich verbindlich sagen und am besten lässt du das durch einen Architekten aus der Region klären, da der da mehr Autorität hat und auch besser weiss wer dir wirklich eine verlässliche Antwort gebe kann (und er sollte eine solche auch kriegen).

Ich hatte ein ähnliches Problem und hab diverse Male telefonieren müssen. Da kamen dann so nett gemeinte, aber wenig beruhigende Rückmeldungen wie "ich hab mit meinem Kollegen gesprochen, das müsste gehen.". Auf eine kurze Erleichterung kam dann wenig später wieder der Schock als wir beim zweiten Termin vom Architekten von diesem zu hören bekamen, dass er eher der Meinung ist, das wäre NICHT zulässig.
Wir haben es dann NOCH EINMAL über unseren Architekten abklären lassen und es geht doch. Ich freue much trotzdem schon auf das Warten nach Einreichen des Bauantrags.

So viel zur Qualität von Bebauungsplänen. Leider ist die sehr variabel.

 

[Escroda]

Ups, hier gibt's wohl einigens gerade zu rücken.

Grundstück = 554,6m²

Grundlage zur Berechnung ist die Buchfläche, die im Liegenschaftskataster und nachrichtlich im Grundbuch geführt wird. Diese wir immer auf volle Quadratmeter angegeben, so dass es sich hier nicht um die Buchfläche handeln kann.
Ansonsten wäre deine Rechnung richtig.
für die Hauptanlagen Grundflächenzahl I: 555m² * 0,3 = 166,5m²
für alle baulichen Anlagen Grundflächenzahl II: 555m² * 0,3 * 1,5 = 249,75m²
Wenn Du die Grundflächenzahl I mit Haus und Terrasse voll ausschöpfst, bleiben Dir also noch 83,25m² für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen (Gartenhaus, Gewächshaus, ...)

Muss der § 19 Abs.4 Baunutzungsverordnung im Bebauungsplan drin stehen, damit man diesen anwenden darf oder greift der immer?

Die Gesetzesgrundlage muss irgendwo auf den Dokumenten angegeben sein, nicht aber jeder Paragraph. Die Baunutzungsverordnung ist Bundesrecht und somit unabhängig von der Landesbauordnung immer anzuwenden. Sie lässt der Gemeinde aber mit §19 (4) Satz 3 aber Gestaltungsspielraum
Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden.
Von diesem hat sie mit §3 Gebrauch gemacht, für dein Gebiet WA1 unter 3. Heißt konkret: Du brauchst die Zuwegung zu deinem Haus bei der Grundflächenzahl I nicht mitrechnen.

Insofern ist Dein Gedanke (der munteren Summenbildung) in der Tat Quatsch.

Der TE hat seine Gedanken ja nicht weiter ausgeführt, ob er tatsächlich eine muntere Summenbildung anwenden wollte. Da finde ich eher deinen Gedanken

Je nach Bundesland können auch noch Dachüberstände, Erker etc. in die Grundflächenzahl mit eingehen.

kritikwürdig, da wir es hier mit Bundesgesetz und kommunaler Satzung zu tun haben und das Land hier nichts zu melden hat.

Deine Geschossflächenzahl von 0,45 mußt Du also auch noch beachten.

Was wiederum ein sehr wichtiger Hinweis ist.

Dieser Bebauungsplan ... erwähnt keine solche zweite Grundflächenzahl

Eben deshalb gelten die Vorschriften der Baunutzungsverordnung.

aber müsste der Bebauungsplan unter §3 dann nicht die in der Baunutzungsverordnung §19 (4) enthaltenen Regeln zu Garagen explizit einschränken?

So ist es.

Die Gemeinde braucht ihren städtebaulichen Willen nicht zu rechtfertigen.

Doch. Die Anforderungen an die Begründungen sind in den letzten Jahren immens gestiegen.

Würde der vom Maximalrahmen der Baunutzungsverordnung nicht abweichen

Erstens tut er das, Maximalrahmen wäre 0,4 und zweitens setzt er ja nicht nur das Maß de

Der Punkt ist: Ich denke § 3 schafft *Erleichterungen* für die durch die Grundflächenzahl limitierten *Hauptgebäude*: Für einige hinsichtlich Terrassen und für einige hinsichtlich der Zuwege. Gerade bei letzteren ist das sehr fair, da sonst der Eigentümer unverhältnismäßig durch die Form und Lage seines Grunds beeinträchtigt wäre. Vorausgesetzt meine Annahme stimmt, dass beide Elemente, Terrassen und Zuwege, eben in dem Bundesland zum *Hauptgebäude* gerechnet werden, also keine Nebenanlagen sind und damit nicht unter die Regelung des §19 (4) fallen würden. Dieser ist zusätzlich weiter anzuwenden mit den Werten wie in der Baunutzungsverordnung angegeben.

Bis auf die Einschränkung "Bundesland" sehe ich das genauso. Und über die Zuwege herrscht nicht wirklich Einigkeit und bietet damit doch noch Interpretationsspielraum.