Traufhöhe und Dachform bei der Neubauplanung

[Guido1980]

Hallo zusammen,
nach erfolgreicher Bewerbung um ein Baugrundstück, habe ich nun die Reservierungsbestätigung bekommen.

Nun stellt sich die Frage nach der Planung des Einfamilienhauses.

In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplan steht "Die Traufhöhe darf, gemessen von der Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss (Oberkante Fertigfußboden EG) bis zum Schnittpunkt der Außenkante des aufgehenden Außenmauerwerks mit der Dachhaut, 3,50 m nicht überschreiten."

Zugelassen sind 2 Vollgeschosse und die Max. Firsthöhe beträgt 8,50 m.

Bei den Dachformen sind Pult-, Sattel- und Walmdach zugelassen. Die zugelassene Dachneigung beträgt 28° - 35°.

Ich würde gerne eine "Stadtvilla" bauen, die aber von der Bauart her ja i.d.R. eine Traufhöhe über 3,50 m haben, da das 1. OG ja meistens ohne Schräge gebaut wird und man zwei Vollgeschosse mit einem Walm- bzw. Zeltdach hat.

Nun zu meiner Frage:
Das Zeltdach ist ja eine Form des Walmdachs. Ist dein Zeltdach automatisch zugelassen, wenn ein Walmdach im Bebauungsplan steht? Und gilt die Traufhöhe immer, egal ob man ein- oder zweigeschossig baut? In einem benachbarten Baugebiet steht nämlich der Passus:
"Die Gebäudehöhe an der Traufenseite, gemessen von der Oberkante fertiger

Erdgeschossfußboden bis zum Schnittpunkt der Außenkante des aufgehenden

Außenmauerwerkes mit der Dachhaut muss in dem Bereich mit festgesetzter

eingeschossiger Bauweise zwischen 3,0 und 3,8 m betragen."

Das hört sich ja so an, als wenn die Traufhöhe nur für eingeschossige und nicht für zweigeschossige Bauweisen gilt?!

Also falls die 3,50 m Traufhöhe fix wären, wäre wohl der Traum "Stadtvilla" gestorben :-(

Vielen Dank im Voraus für Eure Hilfe!

 

[Fuchur]

Das Zeltdach ist ja eine Form des Walmdachs. Ist dein Zeltdach automatisch zugelassen, wenn ein Walmdach im Bebauungsplan steht?

Aus eigener Erfahrung, nein nicht automatisch. Ich selbst vertrete zwar die Auffassung, dass ein Quadrat auch ein Rechteck ist, aber die Bauämter handhaben das unterschiedlich. Unser Bauamt rügte im ersten Anlauf die Dachform im Bauantrag und forderte einen Antrag auf Abweichung.

Und gilt die Traufhöhe immer, egal ob man ein- oder zweigeschossig baut?

Grundsätzlich ja. Aber bist du sicher, dass die Festlegungen alle kumulativ gelten? 2 Vollgeschosse, 8,5m Firsthöhe und 3,80 Traufhöhe bringe ich nur schwer in Einklang. Die Traufhöhe limitiert dann immer. Wie sieht ein Haus aus mit 8,50m First und 3,80m Traufe? Mal ganz abgesehen davon, dass die Dachneigung auch noch begrenzt ist?

 

[ypg]

nach erfolgreicher Bewerbung um ein Baugrundstück, habe ich nun die Reservierungsbestätigung bekommen.

Hast Du auch eine Zusage? Reservierungsbestätigung zeigt ja nur die Bestätigung der Reservierung an, nichts weiter. Nur mal so als Hinweis. Oder hast Du Dich hier verschrieben?

Der Bebauungsplan ist hier durch Dich wohl etwas verstümmelt - insofern weiß man nicht, ob da was fehlt oder es sich um Passagen zu versch. Grundstücken handelt.
Für mich jetzt hier sehr widersprüchlich, muss aber nicht sein, dass ich recht habe.
Besser ist es, das Wohngebiet zu beschreiben, damit man dann den Bebauungsplan im WWW findet.

P.s. ein Zeltdach gehört zu der Gruppe der Walmdächer, allerdings ist ein Walmdach nicht unbedingt ein Zeltdach.
Das Bauamt nimmt sich das Recht, den Bebauungsplan zu wörtlich auszulegen.

 

[Guido1980]

Aus eigener Erfahrung, nein nicht automatisch. Ich selbst vertrete zwar die Auffassung, dass ein Quadrat auch ein Rechteck ist, aber die Bauämter handhaben das unterschiedlich. Unser Bauamt rügte im ersten Anlauf die Dachform im Bauantrag und forderte einen Antrag auf Abweichung.



Grundsätzlich ja. Aber bist du sicher, dass die Festlegungen alle kumulativ gelten? 2 Vollgeschosse, 8,5m Firsthöhe und 3,80 Traufhöhe bringe ich nur schwer in Einklang. Die Traufhöhe limitiert dann immer. Wie sieht ein Haus aus mit 8,50m First und 3,80m Traufe? Mal ganz abgesehen davon, dass die Dachneigung auch noch begrenzt ist?

Das mit der Dachform sehe ich auch so ... bin mir aber nicht sicher und habe auch im Internet nichts passendes/eindeutiges gefunden.

Nein ich bin mir bei den Traufhöhen nicht sicher, ob man das aufaddieren kann.
Genau die Frage habe ich mir auch gestellt mit der First- und Traufhöhe, ob das überhaupt von der Geometrie zueinander passt, oder ob das ein Widerspruch in sich ist (2 Vollgeschosse, 3,50 Traufhöhe, 8,5 m Firsthöhe, Pult-, Walm- und Satteldach mit Dachneigung 28-35°). Eigentlich passt alles ... bis auf die Traufhöhe. Die macht die ganze Geometrie kaputt. Weil wie soll ich bei 3,50 m Traufhöhe und Max. 35° Dachneigung überhaupt auf 8,50 m Firsthöhe kommen, wenn die Grundflächenzahl 0,4 beträgt und das Grundstück 639 m2 groß ist.

Darf ich hier aus Datenschutzgründen einen Screenshot aus dem Bebauungsplan hochladen bzw. diesen verlinken? Dann könnt ihr euch mal selber ein Bild machen!

Ansonsten würde ich einfach mal direkt anfragen, muss ich mich dann an das Bauamt wenden oder an den Vermarkter?

Ich habe eine verbindliche Bestätigung "wir freuen uns Ihnen heute die Zusage für einen Bauplatz im Wohnbaugebiet ... geben zu können. Gerne bestätigen wir Ihnen die Reservierung des Bauplatzes Nr. ... zur Größe von 639 m2. Wir werden Ihnen den Bauplatz bis zum 1. März 2019 verbindlich reservieren. Mit Ablauf der Reservierungsfrist werden wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen und Ihnen einen Kaufvertragsentwurf zukommen lassen."

 

[Fuchur]

Ein Bebauungsplan ist kein Geheimdokument, das kannst du abfotografieren. Ansonsten ist Ansprechpartner das Bauamt, die haben den Plan erstellt.

 

[Guido1980]

Ein Bebauungsplan ist kein Geheimdokument, das kannst du abfotografieren. Ansonsten ist Ansprechpartner das Bauamt, die haben den Plan erstellt.

Hier die entscheidenden Angaben aus dem Bebauungsplan!