Planung Mehrfamilienhaus - Kosten optimieren

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T

thorstenp

Hallo zusammen,

meine Mutter und ich wollen als Gemeinschaftsprojekt ein Mehrfamilienhaus bauen.

Das Grundstück ist vorhanden und bezahlt. Es ist eben, erschlossen und liegt direkt an der Straße in einem alten Baugebiet.

Meine Mutter möchte als Altersruhesitz eine Wohnung mit etwa 120 m² behindertengerecht im Erdgeschoss. Ursprungsplan war mit Keller zu bauen, alternativ mit Technikraum im EG.

Im 1 OG und Dachgeschoss sollen 3-4 Mietwohnungen entstehen.
2 im 1 OG mit dann etwa 60 - 65 m²; und 1-2 im DG, je nachdem, was sich wegen Dachneigung und Dachgauben machen lässt, die hätten dann zusammen zwischen 85 und 100 qm.

Die Mietwohnungen sollen dazu dienen, das Haus langfristig zu finanzieren und meiner Mutter eine Zusatzrente zu sichern. D.h. die zwei im 1 OG für mich, zur Kreditbedienung, die im DG für meine Mutter als Rente.

Ziel ist für mich, den m² Preis so weit wie mgl. zu senken, damit die Kredite sicher aus der Miete bedient werden können und wir nicht in Schulden ersticken. Ich denke, so geht es den meisten im Forum.

D.h. gesamt reden wir über etwa 325 – 350 m² Wohnfläche (Je nach Dachneigung und Technikraumgröße, falls kein Keller)

Wir sind mit mehreren Bauträgern in Vorgesprächen, die zum Festpreis bauen.

Ich habe hier in einem anderen Bauprojekt Thema für ein Einfamilienhaus Kosten von 1.700 € / m² (mit Eigenleistung) gelesen. Ein grobes Angebot für uns (ohne Details, was wie viel kostet) inkl. aller Nebenkosten und mit Keller liegt bei 2.900 € / m² Wohnfläche. Auf anderen Informationsplattformen kam ich auf grobe Preise von 1300 – 2000 € / m² all inkl. Sicher ist das auch regional sehr unterschiedlich.

Ich hätte erwartet, dass bei einem Bau ohne „Schnörkel“ der m² Preis bis zu einem gewissen Grad (deutlich) sinkt, je mehr m² ich auf die gleiche Grundfläche bekomme, da ich nicht mehr Dach benötige und die Bodenplatte nicht 3 mal so teuer wird, weil es 3 Geschosse sind etc.

Ist der Preis von 2900 € / qm aus eurer Sicht angemessen?

Habt ihr auch ohne genauere Details meinerseits„Spartipps“ für mich?
Eigenleistung ist nur begrenzt möglich. Ich habe zwar mal ein Handwerk gelernt, aber mein Job verlangt mir im Schnitt 12 h pro Tag ab, so dass realistisch nicht allzu viel gehen wird.
Auf den Keller kann ich im Zweifel verzichten.

Wird es günstiger, wenn man die Gewerke einzeln vergibt?

Hat jemand Erfahrung mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses und kann mir etwas zu den Kosten sagen?

Mein Ziel wäre es, dass ich die Kredite aus der Miete bis zu meinem Renteneintritt bezahlt habe. D.h. in 28 Jahren. Wenn es dann 30 werden ist auch nicht dramatisch. Natürlich fließt auch noch ein Batzen Eigenkapital in das ganze Projekt.

Ich habe die AfA für meinen Teil, die Zinsabschreibungen und evtl. Mieterhöhungen momentan nicht mit in die Tilgungsmöglichkeiten eingerechnet, da ich lieber konservativ plane, da eine Miete auch mal ausfallen kann, oder Reparaturen bezahlt werden müssen, oder sich vielleicht der Mietendeckel aus Berlin durchsetzt....

Damit bräuchte ich nicht 28 Jahre für die Finanzierung, sondern 50....
Mit AFA, Zins und moderater Mieterhöhung, wären es sicher auch noch um die 40, ohne Reparaturen.

Wenn ich das Projekt zum fliegen kriegen will, muss also der Preis noch deutlich sinken. Daher wäre ich für Anregungen und gern auch Kritik, falls ich mich irgendwo grob vertue dankbar, soweit das mit meinen Angaben möglich ist.

Vielen Dank fürs lesen.
 
N

nordanney

Ein grobes Angebot für uns (ohne Details, was wie viel kostet) inkl. aller Nebenkosten und mit Keller liegt bei 2.900 € / m² Wohnfläche.
Ist doch in Ordnung.
Wird es günstiger, wenn man die Gewerke einzeln vergibt?
In der Regel ja. Dafür brauchst Du aber wieder externes Erfahrung, der sich um Vergabe, Koordination und Kontrolle kümmert. Vorteil ist eher Flexibilität und Individualität.
Hat jemand Erfahrung mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses und kann mir etwas zu den Kosten sagen?
Was möchtest Du wissen?
Mein Ziel wäre es, dass ich die Kredite aus der Miete bis zu meinem Renteneintritt bezahlt habe. D.h. in 28 Jahren. Wenn es dann 30 werden ist auch nicht dramatisch. Natürlich fließt auch noch ein Batzen Eigenkapital in das ganze Projekt.
Wie sieht Deine / Eure Projektkalkulation aus?
Wer wird Eigentümer des Hauses? Aufteilung nach WEG? Rücklagenbildung? Mietkalkulation? Kosten Außenanlagen - es müssen z.B. jede Menge Stellplätze zur Verfügung gestellt werden.
Fragen über Fragen.

1. Background zu Eigentumsverhältnissen und Planung (Lage, Nachfrage etc.)
2. Komplette Projektkalkulation - Gesamtinvestitionskosten, gerne nach Kostengruppen aufgestellt. Wer von Euch bezahlt was? Wirkliche behindertengerecht? Das ist echt teuer.
3. Vermietungskalkulation
4. Wenn ETWs, dann Rücklagenbildung einrechnen
5. Bonität - damit wir mit Deinem Grenzsteuersatz rechnen können
 
Y

ypg

Ich habe hier in einem anderen Bauprojekt Thema für ein Einfamilienhaus Kosten von 1.700 € / m² (mit Eigenleistung) gelesen.
Wie alt ist der Thread? Man rechnet 2000€/qm im Einfamilienhaus-Sektor, im Niedersachsen günstiger, in Bayern oder an den Randgebieten teurer Großstädte teurer.

Ich hätte erwartet, dass bei einem Bau ohne „Schnörkel“ der m² Preis bis zu einem gewissen Grad (deutlich) sinkt, je mehr m² ich auf die gleiche Grundfläche bekomme, da ich nicht mehr Dach benötige und die Bodenplatte nicht 3 mal so teuer wird, weil es 3 Geschosse sind etc.
Im Einfamilienhaus-Sektor stimmt das auch, da die Technik auf 120qm ungefähr die gleiche bleibt (inkl. Kosten), wie bei 160qm. Die 40 qm blähen dann nur auf mit Kosten von Bodenbelag etc., also insgesamt dann günstiger.
Beim Mehrfamilienhaus brauchst Du mehr Bäder, Sicherheitstüren, dickere Wände, die Schall schlucken, Balkone.
Da man jetzt nicht weiß, was bei 2900€/qm drin ist, also Baunebenkosten usw. würde ich die Zahl als realistisch betrachten.

Planen muss man auch mit Stellplätzen, Trockenraum und Fahrradkeller. Irgendwo steht geschrieben, welche Auflagen es für ein Mehrfamilienhaus hinsichtlich weiterer Räume und Abstellflächen gibt.
Einfacher Grundriss, aber auch Attraktivität für die Zielgruppe der Mieter. Damit würde ich als erstes anfangen: wer könnte sich in einer dieser Wohnungen sehen, und das nicht nur als Übergangslösung.
Dann entsprechend die Räume planen.
 
T

thorstenp

Hallo nordanney,

vielen Dank für deine Rückmeldung.

Wie sieht Deine / Eure Projektkalkulation aus?
Wer wird Eigentümer des Hauses? Aufteilung nach WEG? Rücklagenbildung? Mietkalkulation? Kosten Außenanlagen - es müssen z.B. jede Menge Stellplätze zur Verfügung gestellt werden.
Fragen über Fragen.

1. Background zu Eigentumsverhältnissen und Planung (Lage, Nachfrage etc.)
2. Komplette Projektkalkulation - Gesamtinvestitionskosten, gerne nach Kostengruppen aufgestellt. Wer von Euch bezahlt was? Wirkliche behindertengerecht? Das ist echt teuer.
3. Vermietungskalkulation
4. Wenn ETWs, dann Rücklagenbildung einrechnen
5. Bonität - damit wir mit Deinem Grenzsteuersatz rechnen können
Am besten hole ich noch kurz aus.

Meine Mutter wollte ursprünglich einen Bungalow für sich auf dem Grundstück bauen. Das Problem war, dass der Preis pro m2 so hoch wurde, dass all Ihre Rücklagen weg gewesen wären, und sie im Pflegefall oder bei Langlebigkeit den Bungalow hätte verkaufen müssen. Dieses Trauma wollen wir ihr im Alter ersparen.
Da meine Frau und ich uns für die Altersvorsorge in den nächsten Jahren 1-2 kleine Eigentumswohnungen kaufen wollten, kam der Plan zu stande, dass wir uns zusammen tun, um die Kosten zu minimieren und für meine Mutter wenn mgl eine Rente aus der Miete zu erzielen.

Das Eigentum wird geteilt. Meine Mutter erhält ihre Wohnung und 1-2 Mietwohnungen, meine Frau und ich die beiden anderen. Also Aufteilung nach WEG. (sie wird mir dann noch ihre Wohnung mit Wohnrecht für Sie überschreiben)
Rücklagenbildung wird meine Mutter über ihre Mietwohnung/en vornehmen, wir über AFA + Zinsabschreibung und wenn nötig Einkommen in den ersten Jahren.
Wir rechnen für die Wohnungen mit 10 € /qm Miete, das ist bei uns solide für Neubau. D.h. "für mich" etwa 1300 Brutto, wenn ich die 2 Wohnungen mit 65 qm "bekomme". Nach Steuern 991 €. Daher würde ich 1.000 € pro Monat tilgen. Stellplätze und Außenanlagen sind lt. Bauträger mit in den Kosten drin. (Das wäre ein Teil, in dem ich Eigenleistung einbringen kann und will, aber ich denke nicht, dass dies riesen Summen ergeben). Von der Planung schaffen wir 1,5 Stellplätze pro Wohnung.

1. Lage und Nachfrage nach Wohnraum ist bei uns sehr gut.
2. Habe ich aktuell noch nicht präziser. Die Daten aus meinem ersten Post sind derzeit alles was ich habe. Meine Mutter hat das Grundstück gekauft. Kosten für das Haus inkl. Nebenkosten werden wir etwa 50 - 50 teilen. (Je nachdem, was es am Ende auch kostet). Sie hat damit rechnerisch etwa 2/3 Wohnraum, wir 1/3. Das geht dann ungefähr mit den Grundstückskosten wieder auf.
3. Etwa 10 € / qm kalt. gesamt 210 - 230 qm. relevant für den Kredit ist nur mein Teil mit 1300 € von oben.
4. Wie zuvor geschrieben geplant.
5. Aktuelles Steuerbrutto 80t€ (gemeinsame Veranlagung). Wir haben eine bezahlte Eigentumswohnung für meine Familie und mich.

Vielen Dank.
 
Y

ypg

Was wäre denn die Zielgruppe?
Schlecht wären in diesem Fall Familien mit Kindern, die Deiner Mama dann auf dem Kopf rumtrampeln

Wie groß ist das Grundstück? Hast Du einen Lageplan oder etwas ähnliches?
 
11ant

11ant

meine Mutter und ich wollen als Gemeinschaftsprojekt ein Mehrfamilienhaus bauen.
Meine Mutter wollte ursprünglich einen Bungalow für sich auf dem Grundstück bauen.
Entweder ist auf dem Grundstück ein Vierfamilienhaus möglich, dann wäre ein Bungalöwchen eine maßlose Verschwendung gewesen - oder das Grundstück würde für ein Einfamilienhaus angemessen sein, dann wird man ein Vierfamilienhaus dort eher selten genehmigt bekommen. Reden wir hier von so etwa 1.100 qm (bei Geschossflächenzahl 0,4) und zwölf Metern Firsthöhe, oder von einer Schnapsidee á la hätte, hätte, Fahrradkette ?
 
Zuletzt aktualisiert 03.11.2024
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