Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital

[WilderSueden]

Ich spiele jetzt mal den Spielverderber. Du kaufst eine Wohnung zu Niedrigzinspreisen in einer Zeit in der diese nicht mehr gegeben sind. Noch haben das aber nicht alle bemerkt. In 2-3 Jahren könnte das aber durchaus der Fall sein. Was machst du wenn in der Zeit der Immobilienmarkt in Stuttgart einiges an Luft ablässt? Wie viel Wertverlust kannst du verkraften und wie würde es deine heutige Sicht auf den Deal verändern wenn die Wohnung dann 20% weniger wert wäre? Bedenke auch dass "beste Lagen" als stärksten einer Korrektur ausgesetzt sein werden.

Grundsätzlich wirst du mit einem Kauf jetzt eine Menge Geld für Kaufnebenkosten unwiderruflich vernichten. Ein Makler dürfte hier wegfallen, dann sind es "nur noch" gute 40 000€ die du verlierst. Das ist für mich ein starkes Argument gegen einen Zwischenkauf und Verkauf. Die Wohnung rechtfertigt sich entweder als Mietobjekt, dann aber mit strenger Prüfung der Rendite. Oder eben nicht

 

[kati1337]

Ich spiele jetzt mal den Spielverderber. Du kaufst eine Wohnung zu Niedrigzinspreisen in einer Zeit in der diese nicht mehr gegeben sind. Noch haben das aber nicht alle bemerkt. In 2-3 Jahren könnte das aber durchaus der Fall sein. Was machst du wenn in der Zeit der Immobilienmarkt in Stuttgart einiges an Luft ablässt? Wie viel Wertverlust kannst du verkraften und wie würde es deine heutige Sicht auf den Deal verändern wenn die Wohnung dann 20% weniger wert wäre? Bedenke auch dass "beste Lagen" als stärksten einer Korrektur ausgesetzt sein werden.

Grundsätzlich wirst du mit einem Kauf jetzt eine Menge Geld für Kaufnebenkosten unwiderruflich vernichten. Ein Makler dürfte hier wegfallen, dann sind es "nur noch" gute 40 000€ die du verlierst. Das ist für mich ein starkes Argument gegen einen Zwischenkauf und Verkauf. Die Wohnung rechtfertigt sich entweder als Mietobjekt, dann aber mit strenger Prüfung der Rendite. Oder eben nicht

Das sehe ich ähnlich.
In dem Zusammenhang würde ich auch mal hinterfragen, warum dein Vermieter dir den Kauf anbietet, und warum gerade jetzt.

 

[Hyponex]

@AnNaHF79

also bei 60% Finanzierung = 370 TEUR würde man schon die besten Zinsen am Markt bekommen.
aber zwischen 60% und 80% Auslauf ist der "Zinsunterschied" nicht mehr so groß. Also bei knapp 500 TEUR Finanzierung dürfte es auch gut ausschauen.

d.h. wenn Du eh mit den Gedanken spielst, später was "größeres" zu kaufen, dann wäre das Ziel hier das "optimale" auch "Steuerrechtlich" zu finanzieren, d.h. damit Du später viel Eigenkapital für die "selbstgenutzte Immobilie" hast.

denn es ist schwierig, jetzt kaum was zu finanzieren + dann wenn man in was größeres umzieht, hier einen großen Kredit aufzunehmen, und das als Eigenkapital für anderes Objekt zu nehmen. Denn Finanzamt wird später beim Vermietung&Verpachtung nur die Kredite berücksichtigen, die man jetzt beim Kauf aufnimmt.

noch gut wäre es:
- längere Zinsbindung: 20 Jahre? oder gar mehr
- flexibilität, d.h. Tilgungswechsel, denn als Vermieter möchte man positives Cash Flow haben, und die Zinsen kann man absetzen, d.h. es wäre gut, wenn man die Tilgung reduzieren kann. (wenn man mehr Tilgen kann, dann kann man es separat anlegen)

 

[Hyponex]

Ich spiele jetzt mal den Spielverderber. Du kaufst eine Wohnung zu Niedrigzinspreisen in einer Zeit in der diese nicht mehr gegeben sind. Noch haben das aber nicht alle bemerkt. In 2-3 Jahren könnte das aber durchaus der Fall sein. Was machst du wenn in der Zeit der Immobilienmarkt in Stuttgart einiges an Luft ablässt? Wie viel Wertverlust kannst du verkraften und wie würde es deine heutige Sicht auf den Deal verändern wenn die Wohnung dann 20% weniger wert wäre? Bedenke auch dass "beste Lagen" als stärksten einer Korrektur ausgesetzt sein werden.

Grundsätzlich wirst du mit einem Kauf jetzt eine Menge Geld für Kaufnebenkosten unwiderruflich vernichten. Ein Makler dürfte hier wegfallen, dann sind es "nur noch" gute 40 000€ die du verlierst. Das ist für mich ein starkes Argument gegen einen Zwischenkauf und Verkauf. Die Wohnung rechtfertigt sich entweder als Mietobjekt, dann aber mit strenger Prüfung der Rendite. Oder eben nicht

hmm, warum erwarten jetzt alle, dass wir in 2-3 Jahren 20% niedrigere Preise bei Immobilien haben?

also aktuell spricht das gegen fallende Preise:
- Inflation, aktuell auf Jahressicht bei 8,1% (Tendenz steigend.... wohl zum Jahresende Zweistellig... ob es sich nächstes Jahr entspannt? Klar, von 10% auf 5% Inflation ist schon entspannung...)
- Bauen ist so teuer wie noch nie... und das dürfte sich auch kaum entspannen... (wegen Baustoffpreise + gesetzlichen Vorgaben... schon alleine Energiestandards einzuhalten)
- Wohnraummangel besteht nach wie vor... durch die gestiegene Zinsen + Preise sind viele Interessenten für´s Kaufen&Bauen weggefallen... aber die, die sich vergrößern wollen was haben die für Alternativen? Sich was neues suchen, und wie schaut es auf dem Mietmarkt aus? sehr schlecht... d.h. hier werden wir auch in den nächsten Jahren stark steigene Preise sehen, weil:
- Wohnraum als Kapitalanlage rentiert sich nicht mehr (Preise&Zinsen&Vorgaben) d.h. in den nächsten Jahren wird dadurch noch weniger gebaut, also Objekte zu Vermieten = dadurch wird die Situation sich nicht entspannen


vielleicht werden wir in 2-3 Jahren fallende Preise sehen, wenn die dieses Jahr und nächstes Jahr nochmal um 10-20% zulegen.... sonst sehr unwahrscheinlich, vor allem im Ballungsgebieten kaum.
Durch lange Zinsbindungen (was viele andere Länder nicht kennen) wird es kaum in den nächsten Jahren zu irgendwelchen Zwangsversteigerungen kommen... außerdem es ist immer noch viel zu viel Kapital im Markt... und bevor die Leute es durch Inflation verbrennen, kaufen noch viele Immobilien, auch wenn die 10-20 oder auch 30% über dem Wert bezahlen...

nur meine Meinung ;)

 

[TmMike_2]

@Hyponex GmbH schwierig den Markt zu prognostizieren.
Die Mieten müssten schon stark steigen damit sich der Immosektor bei 3% zins noch rechnet.
Gleichzeitig steigen die Auflagen und Kosten für Bestandssanierung und Neubau.
Im weiteren schreckt der politische Risikofaktor viele ab.

Dauert die Inflation aber länger an und steigen die Mieten, dann sollten auch die Immobilien-Preise steigen.

Ich selber habe unser geplanten Neubau Investment auch vorerst auf Eis gelegt.
0,0 Lust mir das anzutun, schaue da lieber von der Seitenlinie zu.
Haben jetzt allerdings in Photovoltaik Module investiert, da ich nicht glaube dass Strom dauerhaft wieder auf unter 30/35 Cent sinken wird.
Zumindest nicht in DE.

 

[Hyponex]

@TmMike_2

klar ist es schwer zu prognostizieren... aber es ist genau denke ich mir schwer zu sagen, dass die Preise fallen werden.

ich hatte viele Kunden die anfang 2020 gesagt haben: ohh, Corona, ich warte jetzt paar Monate weil dann werden die Preise fallen... und was ist gekommen? 2020 ist wohl das Jahr wo die Preise massivst angezogen haben

und weil wie Du geschrieben hast:
"Gleichzeitig steigen die Auflagen und Kosten für Bestandssanierung und Neubau.
Im weiteren schreckt der politische Risikofaktor viele ab"
was zu folge haben wird, dass es weniger gebaut wird... obwohl die Nachfrage nach Wohnraum da ist.... außerdem haben wir jetzt viele Flüchtlinge aus Ukranie da, die wahrscheinlich was länger bleiben, wenn der Krieg weiterhin bestehen bleibt, das sind so Faktoren, die kaum den Markt entspannen

die Tendenz wird wohl dazu übergehen, dass die Leute länger in kleineren Wohnungen bleiben, weil die nichts größeres finden werden, und falls doch, ist es vom Preis zu weit weg...

und vielleicht wird die 3-4 Köpfige Familie bald statt 160-180qm dann wieder 120-130qm bauen.... wer weiß... aber Grundstück gibt es auch kaum welche...