geschuldeter Schallschutz Reihenhaus Neubau

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P

Pacmansh

Moment mal, da bist du schon zwei Schritte zu weit.

Ich war davon ausgegangen, dass ein ausreichender Schallschutz erreicht wird. Wie hoch der sein musste war mir zum Zeitpunkt des Kaufs nichts klar und ob so ein Haus einschalig oder zweischalig gebaut wird, war mir auch nicht klar. Bisschen naiv von mir aus, das kannst du mir vorwerfen, aber gut. Den Kaufvertrag habe ich von einem Baurechtsanwalt prüfen lassen und der hatte an den Formulierungen nichts auszusetzen.

Mein Baugutachter hat mich dann auf die Thematik der einschaligen Wand aufmerksam gemacht. Daraufhin haben wir bzw. er das Schallschutzgutachten angefort. Ich habe weder einen bestimmten Wert erwartet noch eingefordert, sondern wollte nur die Berechnung sehen, da die Planer mehrfach massive, aber noch korrigierbare Fehler gemacht haben. Das Resultat war, dass wir vom Bauunternehmer (dies ist nicht der Bauträger sondern ein GU der vom Bauträger beauftragt ist, mit dem wir also per se kein Vertragsverhältnis haben) gesagt bekommen haben, dass bei der Schallschutzberechnung Fehler gemacht wurden und er ein erneutes Schallschutzgutachten in Auftrag gegeben hat. Heute sagte er mir, dass sie sich noch bei einem weiteren Gutachter vergewissert haben und durch die Vorsatzschale der geschuldete Schallschutz von 62 dB erreicht wird. Dass ein Schallschutz von 62dB geschuldet wird stammt vom Bauunternehmer, der die Pläne des Bauträgers umsetzt und nicht von mir. Entsprechend gehe ich auch nicht davon aus, dass sich auf die Position des Mehrfamilienhauses zurückgezogen werden soll.

Abgesehen davon habe ich ein Haus vom Bauträger gekauft. Wenn der eine Vorsatzschale dort einbringen will dann ist das für mich zwar sehr ärgerlich, aber das ist natürlich sein gutes Recht.

Fraglich ist für mich daher eher welcher Wert erreicht werden muss und ob dieser durch die Maßnahmen erreicht wird. Ne Rechtsschutzversicherung für diesen Fall habe ich nicht, wenn ich es also eskalieren lassen möchte, sollte ich mir schon relativ sicher sein.
 
P

Pacmansh

Was genau war dir hier unklar, dass du hier kein "Haus" im geläufigen Sinne gekauft hattest?
Daran war mir nichts unklar. Wie kommst du darauf? Ich kenne das Konstrukt, lebe damit schon Jahrelang. Das Urteil (ich hatte auch andere gefunden) sagt aus, dass es nun mal um die Gestalt des Gebäudes geht und nicht um die Teilungserklärung.
Sprich das war eine Fehlplanung des Architekten, der Bauträger wollte mind. 62 dB, bekam dieser aber nicht geleifert.
Auch das lese ich anders. Der Architekt wurde beauftragt "zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Reihenhäusern" zu planen welche der Bauträger "als "Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum"" veräußert hat. Identisches Konstrukt wie bei uns. Der Architekt hat diese "Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum" dann aber als Mehrfamilienhäuser (senkrecht) interpretiert und die Anforderungen an ein Mehrfamilienhaus zugrundegelegt. Dies war nicht rechtes, da es irrelevant ist ob es sich "um Reihenhäuser auf eigenem Grundstück oder um Wohnungseigentum auf ungeteiltem Grund" handelt.
 
S

Scout**

Ich war davon ausgegangen, dass ein ausreichender Schallschutz erreicht wird. Wie hoch der sein musste war mir zum Zeitpunkt des Kaufs nichts klar und ob so ein Haus einschalig oder zweischalig gebaut wird, war mir auch nicht klar. Bisschen naiv von mir aus, das kannst du mir vorwerfen, aber gut. Den Kaufvertrag habe ich von einem Baurechtsanwalt prüfen lassen und der hatte an den Formulierungen nichts auszusetzen.
Dein Vertrag mit dem Bauträger sagt folgendes aus:
"Die Mindestanforderungen gemäß DIN 4109:2018 an die Bauakustik ( Schallschutz in Innenräumen) werden eingehalten."

Wenn dich also das Thema Schallschutz dermassen berührt hättest du vor Kauf mal einen Blick in diese DIN werfen sollen oder noch besser einen Sachverständigen um Rat gefragt. Dein Baurechtsanwalt, hat dich doch sicher explizit darauf aufmerksam gemacht, dass du eine vertikal getrennte ETW kaufst?

"Mein Baugutachter hat mich dann auf die Thematik der einschaligen Wand aufmerksam gemacht. "
aber wohl erst NACH Kauf! Da lag das Kind schon im Brunnen....

Dass ein Schallschutz von 62dB geschuldet wird stammt vom Bauunternehmer, der die Pläne des Bauträgers umsetzt und nicht von mir. Entsprechend gehe ich auch nicht davon aus, dass sich auf die Position des Mehrfamilienhauses zurückgezogen werden soll
Du bist wie du richtig erkannt hast aber nur Käufer. Wie das Innenverhältnis bez. vertraglich geforderter Leistungen zwischen GU und Bauträger aussieht bzw. wer was wem schuldet hat dich nicht zu interessieren. Das obige Urteil kann ggf(!) nur zwischen diesen beiden Parteien angewandt werden. Interessant für dich dagegen ist nur der Kaufvertrag zwischen dir und dem BT- und da hast du ganz eindeutig eine ETW gekauft und dieser dir somit wie im Notarvertrag vereinbart nur das Mindestniveau eines Mehrfamilienhaus nach DIN zu liefern. Wenn der GU dir aus Kulanz mehr bieten sollte: nett, aber halt nur Kulanz, die dich aber im Endeffekt nen guten m2 Fläche kosten wird- vor allem bei der relativ kleinen Breite, wegen der dann die eh schon knapp bemessenen Räume noch eher zwicken werden...
 
S

Scout**

Auch das lese ich anders. Der Architekt wurde beauftragt "zwei Reihenhauszeilen mit jeweils fünf Reihenhäusern" zu planen welche der Bauträger "als "Reihenhäuser in Form von Wohnungseigentum"" veräußert hat. Identisches Konstrukt wie bei uns
Nein, denn du hast kein "Reihenhaus in Form von Wohnungseigentum" gekauft sondern eine "Wohnung (mit Reihenhauscharakter)" Bemerkst du den Unterschied? Du hast in erster Linie eine "Wohnung" veräußert bekommen, also eine ETW. Der "Charakter" dabei ist erstmal Wurst, denn der ist nicht justiziabel;), zumal noch in Klammern gesetzt, also mehr als volkstümliche Erklärung.

Und wie bereits erwähnt, das Innenverhältnis zwischen GU und BT kann und muss dir egal sein. Du kauftest "Wohnung" gegen Geld, du bekamst "Wohnung" gegen Geld. Vertrag erfüllt. Und den Schallschutz wie im Vertrag nach DIN, der dann halt für ne "Wohnung" gilt. "Charakter" ist wie immer im Leben nett, aber dafür kannst kein Geld oder was auch immer einfordern.

Ist das so verständlich?
 
P

Pacmansh

Mir ist schon klar was ich gekauft habe und welches Vertragsverhältnis ich wem gegenüber habe.
Nach allem was ich bisher gelesen habe gelten aber bei einem Reihen- oder Doppelhaus die Schallschutzanforderungen eine Reihen- oder Doppelhauses, völlig unabhängig davon ob es sich um ein real geteiltes Grundstück oder um ein WEG Konstrukt handelt. Woher du die Gewissheit nimmst, dass etwas anderes gelten soll erschließt sich mir nicht.
Es handelt hier auch niemand aus Kulanz, ich habe ja noch nicht mal etwas eingefordert. Ich habe nur nach dem Schallschutznachweis gefragt, was zur Folge gehabt hat das der GU mir mitteilt, dass deren Schallgutachten nach dem Sie gebaut haben falsch war und gem. Neuem Gutachten anders als geplant gebaut werden soll.
 
S

Scout**

Nach allem was ich bisher gelesen habe gelten aber bei einem Reihen- oder Doppelhaus die Schallschutzanforderungen eine Reihen- oder Doppelhauses, völlig unabhängig davon ob es sich um ein real geteiltes Grundstück oder um ein WEG Konstrukt handelt. Woher du die Gewissheit nimmst, dass etwas anderes gelten soll erschließt sich mir nicht.
Du hattest selber erwähnt, dass du laut notariell bestätigten Kaufvertrag eine "Wohnung (mit Reihenhauscharakter)" gekauft hättest. Hast du das nun oder nicht? Eine "Wohnung"!

Weiterhin hast du sicher im Vorfeld einen Grundriss erhalten und selbigen wohl auch in den Notarvertrag übernommen. Zeigte dieser eine einschalige oder zweischalige Wand?! Wohl ersteres. Wenn du "Reihenhaus" im engeren Sinne, also zu deine Gunsten, interpretierst (was ein Richter ebenfalls erstmal so sehen müsste, was nicht garantiert ist) hätte dir dies spätestens hier auffallen müssen, dass du ein solches gar nicht im Vertrag stehen hast. Sprich, dass du stattdessen nur einen Anteil im Mehrfamilienhaus kaufst, was man als Reihenhaus im weiteren Sinne, also eine "Wohnung (mit Reihenhauscharakter)" bezeichnen könnte. Was der GU ja auch genau so in den Vertrag hat schreiben lassen.

Euer Servus habt ihr dann beide konkludent drunter gesetzt. Der Notar kann's bezeugen. Aus die Maus!
 
Zuletzt aktualisiert 10.11.2024
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