Bewerbung für ein Neubaugebiet: Auswahl der Grundstücke

[11ant]

Schaut im Bebauungsplan mal nach den Knödellinien und den Geschossigkeiten. Mehrfamilienhausriegel sind beliebte Bausteine eines Schallschutzkonzeptes. Auch Ausfahrten von Großgaragen würde ich in die Überlegungen mit einbeziehen.

Ich habe mir das Plangebiet mal näher zu Gemüte geführt. Die Bebauung ist weitgehend homogen, die Nutzungsschablonen unterscheiden sich kaum. Mehrfamilienhäuser fand ich sehr wenige, insbesondere keine drei- oder mehrgeschossigen. Die Knödellinien, die sonst erheblich unterschiedliche Bereiche voneinander abgrenzen, beziehen sich hier offenbar wesentlich fast nur auf marginale Unterschiede, d.h. 20 cm unterschiedliche Fußboden-, Sockel- oder ähnliche Höhen zu den Nachbarn jenseits der Knödellinien; die Höhenunterschiede im Gelände wird man kaum wahrnehmen. Fast das wesentlichste Unterscheidungskriterium sind hier die Baufenstergrenzen.

Mein bevorzugtes Jagdrevier wäre wohl planlinks des Spielplatzes und mit Ausnahme des Schutzwandbogens. Hier gibt es erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Nachbarschaft: nebenan und gegenüber bzw. rückseitig als Zaunnachbarn mal Leute der gleichen Bewerberkategorie und mal "T"-Grundstücke oder Alteigentümer. Auch die "T"-Grundstücke sind offenbar in der Regel für "E" Bebauung vorgesehen. Das ist ungewöhnlich, normalerweise geht so ein Campus in Schutzwandnähe an Bauträger, die ihn dicht mit Doppelhäusern bestücken. Auch Hinweise auf Retentionsflächen konnte ich nicht entdecken. Im planrechten Bereich wären die Grundstücke an den Müllwagenwendeplätzen meine Streichkandidaten, planlinks die in unmittelbarer Hörnähe zum Spielplatz (wegen der betrunkenen Halbstarken am Abend).

Ich würde mir an Eurer Stelle mal die ausmultiplizierten Grundstückspreise in den Plan hineinschreiben: die Kandidaten, die knapp über Schwellenpreisen liegen, dürften am schwächsten begehrt sein. Was weiß man überhaupt über den Grad der Überzeichnung, auch aus den Bauplatzvergaben der letzten fünf Jahre ?

Und schaut mal, ob Ihr Exposés des Vermarkters der "T"-Grundstücke ergattern könnt. Einen Informationsvorsprung könnt Ihr da in jedem Fall draus ableiten, eventuell erwägt Ihr ja sogar, dort auf die Warteliste zu gehen. Und denkt immer daran: die Verlierer sind hier Diejenigen, die an die ganze Chose emotional und als Schönheitswettbewerb herangehen. "Wir gehören nicht dazu" ist in diesem Sinne das "Tsjakka-Credo" ;-)

 

[ankaheos]

Was ist Euer Budget für das Grundstück?

Wir haben ein Gesamtbudget, das passen muss. Je größer das Grundstück, desto mehr Kompromisse müssten wir beim Haus eingehen. Damit die Kompromisse beim Haus aber nicht zu sehr weh tun, kommen nur Grundstücke bis maximal 550qm in Frage, lieber kleiner. Leider gibt der Bebauungsplan dann gar nicht mehr so viele Grundstücke her, weil er zu einer Zeit entstanden ist, als die Grundstücks- und Baukosten noch 20-30% günstiger waren.

Ich habe mir das Plangebiet mal näher zu Gemüte geführt. Die Bebauung ist weitgehend homogen, die Nutzungsschablonen unterscheiden sich kaum. Mehrfamilienhäuser fand ich sehr wenige, insbesondere keine drei- oder mehrgeschossigen. Die Knödellinien, die sonst erheblich unterschiedliche Bereiche voneinander abgrenzen, beziehen sich hier offenbar wesentlich fast nur auf marginale Unterschiede, d.h. 20 cm unterschiedliche Fußboden-, Sockel- oder ähnliche Höhen zu den Nachbarn jenseits der Knödellinien; die Höhenunterschiede im Gelände wird man kaum wahrnehmen. Fast das wesentlichste Unterscheidungskriterium sind hier die Baufenstergrenzen.

Ja, das Baugebiet ist sehr eben, die Höhenunterschiede sind sehr gering. Die Baufenstergrenzen werden wir uns bei unserer Entscheidung auch nochmal in Ruhe anschauen müssen.

Mein bevorzugtes Jagdrevier wäre wohl planlinks des Spielplatzes und mit Ausnahme des Schutzwandbogens. Hier gibt es erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Nachbarschaft: nebenan und gegenüber bzw. rückseitig als Zaunnachbarn mal Leute der gleichen Bewerberkategorie und mal "T"-Grundstücke oder Alteigentümer. Auch die "T"-Grundstücke sind offenbar in der Regel für "E" Bebauung vorgesehen. Das ist ungewöhnlich, normalerweise geht so ein Campus in Schutzwandnähe an Bauträger, die ihn dicht mit Doppelhäusern bestücken. Auch Hinweise auf Retentionsflächen konnte ich nicht entdecken. Im planrechten Bereich wären die Grundstücke an den Müllwagenwendeplätzen meine Streichkandidaten, planlinks die in unmittelbarer Hörnähe zum Spielplatz (wegen der betrunkenen Halbstarken am Abend).

Danke für deine Einschätzung! Das deckt sich recht gut mit unseren bisherigen Überlegungen.

Ich würde mir an Eurer Stelle mal die ausmultiplizierten Grundstückspreise in den Plan hineinschreiben: die Kandidaten, die knapp über Schwellenpreisen liegen, dürften am schwächsten begehrt sein. Was weiß man überhaupt über den Grad der Überzeichnung, auch aus den Bauplatzvergaben der letzten fünf Jahre ?

In der Vergangenheit war es so, dass es immer deutlich mehr Interessenten als Grundstücke gab. Ob das bei dem Baugebiet auch noch so sein wird, wage ich aber zu bezweifeln. In den umliegenden Orten hat man in den letzten Monaten schon die Erfahrung gemacht, dass die Grundstücke nicht mehr alle vermarktet werden konnten oder wieder zurückgegeben wurden aufgrund der gestiegenen Kosten. Und dort lag der qm-Preis eher bei 200€, also noch deutlich günstiger als hier.

Und schaut mal, ob Ihr Exposés des Vermarkters der "T"-Grundstücke ergattern könnt. Einen Informationsvorsprung könnt Ihr da in jedem Fall draus ableiten, eventuell erwägt Ihr ja sogar, dort auf die Warteliste zu gehen. Und denkt immer daran: die Verlierer sind hier Diejenigen, die an die ganze Chose emotional und als Schönheitswettbewerb herangehen. "Wir gehören nicht dazu" ist in diesem Sinne das "Tsjakka-Credo" ;-)

Bei dem Vermarkter der T-Grundstücke stehen wir auch schon auf der Warteliste. Übrigens seit Oktober 2019 und bereits damals hieß es, die Vermarktung soll "im kommenden Jahr" starten. Jetzt wird es wohl so sein, dass die T-Grundstücke erst Ende 2023 in die Vermarktung gehen.

 

[xMisterDx]

Naja, es geht bei der Festlegung der Grundstücksgröße um mehr, als um "schön groß, damit man viel Platz hat".

Bei uns gabs von der Stadt die Auflage eine Mindestgröße von 600m² einzuhalten, weil bei zu dichter Bebauung bzw. zu viel versiegelter Fläche mit Problemen bei der Entwässerung zu rechnen wäre.
Denn wo Häuser, Garagen, Carports, Terrassen, Wege usw. sind, da versickert kein Regenwasser mehr. Oder deutlich weniger/schlechter.

Und da sich die meisten auch nicht an Auflagen wie versickerungsfähiges Pflaster oder Rasengittersteine halten, muss eine entsprechende Sicherheit eingerechnet werden.

Du musst auch aufpassen, was im Bebauungsplan steht. Bei uns wurde explizit die, laut Landesbauordnung generell zulässige, Überschreitung der Grundflächenzahl durch Nebengebäude oder Wege ausgeschlossen.

Dann kann das mit 500m² oder weniger auch schnell mal eng werden.

 

[hanghaus2023]

Ich sehe hier Grundstück die erheblich kleiner sind. Ist Euch die Größe von 550 m2 wichtig?

Sag mal was zum gesamt Budget und Eurer gewünschten Hausgröße.

Ich bin auch einer der Kandidaten die ein Grundstück zurück gegeben haben. Zum Glück vor dem Notarvertrag.

 

[11ant]

Damit die Kompromisse beim Haus aber nicht zu sehr weh tun, kommen nur Grundstücke bis maximal 550qm in Frage, lieber kleiner. Leider gibt der Bebauungsplan dann gar nicht mehr so viele Grundstücke her, weil er zu einer Zeit entstanden ist, als die Grundstücks- und Baukosten noch 20-30% günstiger waren.

Der Bebauungsplan berücksichtigt wohl schon die Erkenntnis, daß Bonsaigrundstücke den durchschnittlichen Grad der Versiegelung erhöhen. Bebauungspläne dieser "Generation" streben regelmäßig mindestens 450 qm Einzelhaus-Bauplatzgröße an. Als die Grundstücke "noch 20 bis 30 % günstiger" waren als heute, da waren sie bereits erheblich mehr als 30 % teurer als davor. Dann hat man den Unsinn der u300-qm-Parzellchen angefangen, und zwischenzeitlich daraus gelernt. Die Grundstücke 50 bis 53 in Privatbesitz sind erheblich kleiner als 550 qm (bzw. im Doppel 551 bis 552 qm groß) und zu meinem Unverständnis für eine "E" Bebauung zugelassen (ich hätte sie eher E/D oder gar E/D/H vorgesehen). Grundstück 54 mit 451 qm wäre dann für Euch auch gut passend. Leider läßt die Lage von 50 bis 54 die Nähe zu einer Haltestelle (Bus/Straßenbahn) annehmen, was ihre Attraktivität dämpft (aber wohl auch preislich). 54 wäre wohl mein Favorit, wenn ich neben dem Fokus ein deutlich u550 qm Grundstück suchen würde. Den Tipp gibt es heute ausnahmsweise honorarfrei ;-)

Wir haben ein Gesamtbudget, das passen muss. Je größer das Grundstück, desto mehr Kompromisse müssten wir beim Haus eingehen.

Das klingt mindestens appetitzügelnd, einen Individualentwurf sehe ich damit als fast abgehakt an. Wendet Euch Katalogentwürfen zu, beschäftigt Euch mit dem Gedanken an Ausbauhäuser. Träumt nicht von selbstgemalten Grundrissen, aber überlegt Euch eine grundsätzliche Hausform (hier ja leider praktisch nur Einzelhäuser). Im übrigen klingt diese Aussage, als habet Ihr schon einen ungefähren Quadratmeterpreis für das Haus im Kopf - hoffentlich keinen von gestern.

In der Vergangenheit war es so, dass es immer deutlich mehr Interessenten als Grundstücke gab.

Das ist praktisch immer so, aber es macht einen erheblichen Unterschied, ob 2,5:1 oder 8:1 (DAS hatte meine Nachfrage gemeint).

Ob das bei dem Baugebiet auch noch so sein wird, wage ich aber zu bezweifeln. In den umliegenden Orten hat man in den letzten Monaten schon die Erfahrung gemacht, dass die Grundstücke nicht mehr alle vermarktet werden konnten oder wieder zurückgegeben wurden aufgrund der gestiegenen Kosten. Und dort lag der qm-Preis eher bei 200€, also noch deutlich günstiger als hier.

Die Zusammenhänge näher zu erklären, setzte zum Verständnis Studien in Ökonomie und Soziologie voraus, daher nur die Kurzfassung: der Trend zur Rückgabe wird bereits wieder rückläufig. Was davon bleibt, ist nur, daß Überzeichnungsquoten von um und über 30:1 nirgendwo mehr die (regionale) Regel sein werden. Das dämpft leider erheblich das Engagement der Gemeinden beim Ausweisen neuer Baugebiete (wo es ja sowieso schon zu einem Paradigmenwechsel gekommen ist).

Bei dem Vermarkter der T-Grundstücke stehen wir auch schon auf der Warteliste. Übrigens seit Oktober 2019 und bereits damals hieß es, die Vermarktung soll "im kommenden Jahr" starten. Jetzt wird es wohl so sein, dass die T-Grundstücke erst Ende 2023 in die Vermarktung gehen.

Die "T"-Grundstücke werden in die Vermarktung kommen, wenn die "S"-Grundstücke auf die 75%-Marke im Verkauft-Status zustreben und dabei für etwa 40% mindestens Bauvoranfragen in der Pipeline sind. Die Zuständigen erfahren diese Pegelstände regelmäßig "in Echtzeit" beim Bierchen nach der Ratssitzung. Aber ich sprach wohlgemerkt nicht nur von "Warteliste", sondern daß Ihr auch schon Informationsvorsprung aus den Exposés saugen sollt. Vor der Auslosung der gemeindlich vermarkteten Grundstücke ist völlig normal, daß die professionell vermarkteten Grundstücke noch unter der Theke gehalten werden. Aber man kann sie schon mit dem Schwanz wedeln hören ;-)

 

[ankaheos]

Sag mal was zum gesamt Budget und Eurer gewünschten Hausgröße.

Die gewünschte Hausgröße liegt bei etwa 140-150qm Wohnfläche. Unser Gesamtbudget liegt bei etwa 650 - 700k€.

Die Grundstücke 50 bis 53 in Privatbesitz sind erheblich kleiner als 550 qm (bzw. im Doppel 551 bis 552 qm groß) und zu meinem Unverständnis für eine "E" Bebauung zugelassen (ich hätte sie eher E/D oder gar E/D/H vorgesehen). Grundstück 54 mit 451 qm wäre dann für Euch auch gut passend. Leider läßt die Lage von 50 bis 54 die Nähe zu einer Haltestelle (Bus/Straßenbahn) annehmen, was ihre Attraktivität dämpft (aber wohl auch preislich). 54 wäre wohl mein Favorit, wenn ich neben dem Fokus ein deutlich u550 qm Grundstück suchen würde. Den Tipp gibt es heute ausnahmsweise honorarfrei ;-)

Grundstück 54 wäre tatsächlich eine Überlegung wert, geht laut Aussage des Architekten aber nicht in die Vermarktung (weder S noch T). Aber klar, da könnten wir nochmal die Fühler ausstrecken, wer sich das hat zusichern lassen und ob das nicht doch noch auf den Markt kommt. Danke für den honorarfreien Tipp ;)

Das klingt mindestens appetitzügelnd, einen Individualentwurf sehe ich damit als fast abgehakt an. Wendet Euch Katalogentwürfen zu, beschäftigt Euch mit dem Gedanken an Ausbauhäuser. Träumt nicht von selbstgemalten Grundrissen, aber überlegt Euch eine grundsätzliche Hausform (hier ja leider praktisch nur Einzelhäuser). Im übrigen klingt diese Aussage, als habet Ihr schon einen ungefähren Quadratmeterpreis für das Haus im Kopf - hoffentlich keinen von gestern.

Kataloge haben wir schon zuhause liegen von unterschiedlichen Anbietern unterschiedlicher Preisklasse, da sind wir also durchaus offen :) Wir rechnen mit einem ungefähren Quadratmeterpreis von 3.000€ bis 3.200€ pro qm Wohnfläche. Ein GU, mit dem wir bislang gesprochen haben, hat uns einen ähnlichen Preis genannt. Also hoffen wir, dass das einigermaßen realistisch ist.

Das ist praktisch immer so, aber es macht einen erheblichen Unterschied, ob 2,5:1 oder 8:1 (DAS hatte meine Nachfrage gemeint).

Dazu kenne ich keine belastbaren Zahlen, aber in der Vergangenheit war das wohl näher an 8:1 als an 2,5:1.

Aber ich sprach wohlgemerkt nicht nur von "Warteliste", sondern daß Ihr auch schon Informationsvorsprung aus den Exposés saugen sollt. Vor der Auslosung der gemeindlich vermarkteten Grundstücke ist völlig normal, daß die professionell vermarkteten Grundstücke noch unter der Theke gehalten werden.

Bislang gestaltet sich die Kommunikation mit dem Architekten, über den die T-Grundstücke laufen, etwas schwierig. Aber wahrscheinlich macht es Sinn, da nochmal nachzuhaken um den Informationsvorsprung zu erhalten.