Notarieller Kaufvertrag - Keine Garantie für Bauland

[Harakiri]

Was genau üblich und was nicht üblich ist, kann ich nicht einschätzen, aber es ist durchaus möglich, im Notarvertrag die Bebaubarkeit (ggf. noch genauer präzisiert, wie z. B. Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschosse usw.) als Beschaffenheit zu vereinbaren, ohne dass der Veräußerer eine Garantie dafür übernimmt. Damit verbunden kann und soll ein Rücktrittsrecht vom Kauf vereinbart werden. Dies kann ferner dann mit einem Ablaufdatum versehen, das dir dann wiederum erlaubt, dein Bauvoranfragen oder gar Bauantrag abzuwickeln.

Wenn der Verkäufer seriös ist und keine Leichen im Keller hat, dürfte einem dahingehenden Passus im Vertrag ohne Probleme zustimmen. Natürlich je genauer du deine Bebaubarkeit definierst, desto unwahrscheinlicher ist es, dass der Veräußerer dies akzeptiert, da letztlich das Bauamt darüber entscheidet – daher auf das Mindeste, was sich aus dem Bebauungsplan ableiten lässt, belassen.

 

[nordanney]

aber es ist durchaus möglich, im Notarvertrag die Bebaubarkeit (ggf. noch genauer präzisiert, wie z. B. Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschosse usw.) als Beschaffenheit zu vereinbaren, ohne dass der Veräußerer eine Garantie dafür übernimmt. Damit verbunden kann und soll ein Rücktrittsrecht vom Kauf vereinbart werden.

Also ist es dann doch eine Garantie, bei deren Nichterfüllung der Rücktritt kommt.

Wenn der Verkäufer seriös ist und keine Leichen im Keller hat, dürfte einem dahingehenden Passus im Vertrag ohne Probleme zustimmen.

Nein. Der Verkäufer hat keinen Grund dazu. Er möchte sein Bauland, das sich im Bereich eines gültigen B-Plans befindet, verkaufen. Da gebe ich keine Garantie für irgendwelche Wünsche des Käufers. Das ist jenseits der üblichen Praxis.

daher auf das Mindeste, was sich aus dem Bebauungsplan ableiten lässt, belassen.

Dann kann ich auch auf eine Garantie verzichten, wenn der Bebauungsplan vorhanden ist.

Noch einmal: So eine Garantie ist NICHT üblich, wenn ganz normales Bauland mit Bebauungsplan verkauft wird. Die gibt es noch nicht einmal bei großen Projektentwicklungen. Gem. Baugesetzbuch §8 ist der Bebauungsplan noch einmal ganz explizit als rechtsverbindlich definiert.
Was will man mehr, als wenn man eine gesetzliche und einklagbare Garantie vom Staat bekommt?

Wenn man eine 200%ige Garantie haben möchte, dann muss man seine Wünsche gegenüber dem Bauamt äußern und eine Bauvoranfrage stellen. Mit ausschließlich planungsrechtlichen Fragen kann das in fast allen Bundesländer jede Privatperson machen - wie hier der Fall.

 

[Harakiri]

Nein, eine Garantie hat andere, zusätzliche rechtliche Konsequenzen, daher wäre der Verkäufer blöd zuzustimmen. Notarsprache ist genaue Sprache.

Wie zuvor erwähnt, ob üblich oder nicht üblich, kann ich nicht einschätzen. Bei uns haben wir genauso wie oben beschrieben im Grundstücks-Vertrag festgelegt. Der Verkäufer hat offensichtlich Interesse, den Verkauf durchzuführen, daher soll er natürlich auch Kompromisse eingehen – sofern sie seine roten Linien nicht überschreiten.

 

[HoobeeBau]

Erstmal: Vielen Dank für die zahlreichen Beiträge.


Was mich dennoch verwundert, ist, dass die Notarin hier von unüblich redet, wenn eine solche Garantie fehlt.


Das Risiko, welches noch besteht: Das Grundstück ist doch nicht genau das an der Stelle im Bebauungsplan. Tatsächlich verwendet der Bebauungsplan nämlich andere Flurstück Nummern und Grundstücke sind noch nicht aufgeteilt. Nach reinem Augenmaß ist es schon eindeutig dieses Grundstück und im Bebauungsplan enthalten. Dafür haften, falls sich alle (Verkäufer, Käufer und Bauamt) täuschen, muss dann ohne Garantie keiner bzw. der Käufer bleibt darauf sitzen.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos ist natürlich sehr gering, aber größer Null. Der Verkäufer verkauft aber für einen Bauland-Preis, ohne die Bauland-Tatsache zu versichern.

 

[Harakiri]

Wurde die Teilung auf die Kompatibilität mit dem Bebauungsplan rechtssicher geprüft?

Wenn nicht, wäre dies zuallererst sicherzustellen, und ich würde auf gar keinen Fall auf die Klausel bzgl. Bebaubarkeit (und Abstandsflächen bzw. Baulasten) verzichten. Muss nicht Garantie heißen, vermutlich hat die Notarin per se auch nicht diesen Wortlaut verwendet.

Sonst würde ich das Grundstück nicht anfassen wollen (aber nur weil ich das nicht tun würde, heißt es für euch natürlich nicht, dass ihr das Gleiche tun solltet…)

 

[nordanney]

Das Risiko, welches noch besteht: Das Grundstück ist doch nicht genau das an der Stelle im Bebauungsplan. Tatsächlich verwendet der Bebauungsplan nämlich andere Flurstück Nummern und Grundstücke sind noch nicht aufgeteilt. Nach reinem Augenmaß ist es schon eindeutig dieses Grundstück und im Bebauungsplan enthalten. Dafür haften, falls sich alle (Verkäufer, Käufer und Bauamt) täuschen, muss dann ohne Garantie keiner bzw. der Käufer bleibt darauf sitzen.

Entweder befindet sich das Grundstück im Bereich des B-Plans oder nicht. Das hat nichts mit Augenmaß zu tun. Stell doch mal die Unterlagen hier ein.

Unabhängig vom Verkäufer haben wir recherchiert und mit der Gemeinde Kontakt gehabt. Es handelt sich bei dem Grundstück um eine Baulücke und es ist Teil eines Bebauungsplan, der auch öffentlich einsehbar ist.

... was denn nun? Und wenn es eine Baulücke ist, also rechts und links davon ein Haus steht und ansonsten auch ein bebautes Gebiet vorliegt, ist es im schlimmsten Fall ein 34er Gebiet. So what.

Geh davon aus, dass DU die Kröte schlucken musst. Der Verkäufer wird es nicht tun. Meine Erfahrung.

P.S. Was hält Dich davon ab, einen Dreizeiler als Bauvoranfrage zu stellen? DAS wäre die einzige Option, die ich Dir als Verkäufer geben würde. Und zwar Zeit, um für Dich zu prüfen.