Gebäudehöhe von 8,5 m mit Keller und 2 Vollgeschossen?

[Marcello]

Da der Höhenunterschied des Bezugspunktes je nach Ermittlungsmethode des Mittelpunktes für dein Grundstück bei weniger als 10cm liegen wird, wäre die Argumentation vor Gericht etwas schwach.

Weil ich das noch immer nicht 100%ig verstanden habe, wie genau ich "A" und "B" ermittle und warum "A" und "B" um 6 Meter nicht überschritten werden darf, wenn "B" doch gut einen Meter unter "A" liegt (wofür brauche ich dann überhaupt "A"?), bleibt mir dennoch das Fazit aus euren Antworten (falls ich es richtig verstanden habe), dass der Keller definitiv vollständig unter Erde liegen wird. Denn von Mitte "B" aus (falls damit die Straße Ost-West gemeint ist) nach Grundstücksmitte sind es ja Pi mal Daumen die 10 cm, von denen du sprichst. Keine Ahnung wofür das Maß nach "A" dann relevant ist (vermutlich nur für die anderen Grundstück, die mittig liegen).

Das bezieht sich aber nicht auf die schwachsinnige Festsetzung der Gebäudehöhe von 8,5 mit Bezugspunkt Bodenplatte. Hier liegt IMHO ein eklatanter Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz vor, der zur Nichtigkeit des B-Planes führen könnte.

Wo kann man sich informieren, wie hier der Ablauf wäre? Ohne gleich einen Anwalt zu konsolidieren? Mich interessieren primär grober Zeitablauf (sind es Wochen, Monate oder Jahre?) und welche Kosten ich zu tragen hätte (Tausende Euro wären es mir wert, würden aber zwangsläufig dazu führen, dass mein Haus eh kleiner als 8,5 m wird, weil dann das Hausbaubudget schrumpft ).

 

[11ant]

Gütige Göttin, was für ein Heimwerker hat denn diesen Bebauungsplan erstellt ?

Da läuft ja sogar die Grenze zwischen den Bereichen 6 m Traufhöhe und 7 m Traufhöhe mitten durch ein Flurstück, da der Bebauungsplan offensichtlich vor der Baulandumlegung erstellt wurde (sogar die Planstraßen schwenken munter über die Flurstücksgrenzen der Äcker, das Baugebiet besteht laut Plan aus neun Flurstücken).

Mit Bestimmtheit kann man sagen, daß es dem Plan durchgängig an Bestimmtheit fehlt

Die Planstraßen liegen im Mittel etwa einen Meter höher als die angrenzenden Grundstücke !

Aber, da Du ja sagst, das Gebiet sei bereits zu 75 % bebaut: dann muß ja schon ein Füllhorn von Beispielen vorhanden sein, wie man unter diesen Bedingungen überhaupt mit einem Plan umgehen kann.

 

[Escroda]

wie genau ich "A" und "B" ermittle

Du musst nicht "A" und "B"ermitteln. Entweder liegt dein Grundstück an Planstraße "A" oder an Planstraße "B". Anders als bei Dir liegt in meinem Beispiel das Baugrundstück an zwei Straßen, so dass der Bebauungsplan eindeutig bestimmen müsste, welche Straße heranzuziehen wäre. Hier mal "B" angenommen . Dann wird der Mittelpunkt der straßenseitigen Grenze (blau) bestimmt, an dieser Stelle dann der Mittelpunkt der Straße (rot). Die Höhe des Magenta-farbenen Punktes ist dann die Bezugshöhe. Während für Flurstück 174 die Mitte eindeutig zu ermitteln ist, ist das bei Flurstück 751 schon nicht mehr möglich, daher meine Kritik bezüglich Bestimmtheit des Traufbezugspunktes.

Wo kann man sich informieren, wie hier der Ablauf wäre?

Wenn ich das richtig sehe, ist bei Dir die Planungsbehörde (Stadt) nicht die Genehmigungsbehörde (Landkreis). Sobald Du einen Architekten gefunden hast, soll der mal seine Einschätzung abgeben und beim Landkreis nachfragen, wie dort mit solchen Festsetzungen umgegangen wird. Sind die Antworten unbefriedigend, kann der Druck Schritt für Schritt erhöht werden. Wäre die Frage, ob der Kreis wegen der Schlampigkeit der Stadt einen Prozess riskiert.
Bei Zeit und Geld bin ich überfragt. Habe mal in irgendeinem Urteil, welches zur Nichtigkeit des B-Plans geführt hat, etwas von 2500,-€ Streitwert gelesen. Ein Fall ist mir bekannt, der nach zwei Jahren entschieden war. Aber ob das repräsentativ ist ...?

dass der Keller definitiv vollständig unter Erde liegen wird

Wenn ich dein Grundstück richtig identifiziert habe, liegt dein Garten ca. 1,5m unter dem Bezugspunkt auf der Straße, so dass ich keine Hindernisse sehe, zum Garten hin den Keller so weit herausstehen zu lassen, dass normale Fenster oder sogar ein Ausgang eingebaut werden können. Muss der Architekt wegen Vollgeschossigkeit und Traufhöhe ausklügeln.

 

[Marcello]

Während für Flurstück 174 die Mitte eindeutig zu ermitteln ist, ist das bei Flurstück 751 schon nicht mehr möglich, daher meine Kritik bezüglich Bestimmtheit des Traufbezugspunktes.

Danke. Jetzt habe ich es verstanden. Ist bei meinem Grundstück dann, wegen der Kurve, tatsächlich nicht ganz leicht. Aber so sehr dürfte es bei grober (Ver-)Schätzung meinerseits nicht variieren. Ich denke, wie du es unten schon schreibst, wir liegen bei Grundstücksmitte ca. 1-1,5 m unter dem Bezugspunkte.

Bei Zeit und Geld bin ich überfragt. Habe mal in irgendeinem Urteil, welches zur Nichtigkeit des B-Plans geführt hat, etwas von 2500,-€ Streitwert gelesen. Ein Fall ist mir bekannt, der nach zwei Jahren entschieden war. Aber ob das repräsentativ ist ...?

Habe auch von anderer Stelle gehört, dass Verfahren eher als mehrjährig einzustufen sind. Die Zeit habe ich leider nicht, der Bursche soll 2019 in die Schule. Und am besten gleich dort, wo er aufwachsen wird (also kein Schulwechsel).

Wenn ich dein Grundstück richtig identifiziert habe, liegt dein Garten ca. 1,5m unter dem Bezugspunkt auf der Straße, so dass ich keine Hindernisse sehe, zum Garten hin den Keller so weit herausstehen zu lassen, dass normale Fenster oder sogar ein Ausgang eingebaut werden können. Muss der Architekt wegen Vollgeschossigkeit und Traufhöhe ausklügeln.

Genaue Angabe des Grundstücks habe ich dir noch einmal per PN geschickt. Ich denke auch es bewegt sich zwischen 1 und 1,5 m. Dann lag ich mit meiner Interpretation aber erst einmal richtig und kann den Keller - zumindest hangabwärts - aus dem Boden schauend planen (Fenster für Büro und Gästezimmer und Hauswirtschafstraum sowie Abstellflächen komplett unterirdisch, hangaufwärts).

Architekten habe ich kontaktiert. Wir halten uns auch noch offen mit einem Fertighausanbieter zu bauen. Aktuell weit vorne ist Weberhaus. Diskutieren die mit einem auch solche Details oder kann man das mit dem Planer eines Fertighausanbieters (= Verkäufer) nicht erwarten? Ist ja bei uns wirklich wichtig, dass das alles korrekt interpretiert wird. Nicht dass es dann einem Fertighausanbieter zu viel Telefoniererei wird und er dann anfängt schlampig zu planen.. :/

 

[Escroda]

Diskutieren die mit einem auch solche Details oder kann man das mit dem Planer eines Fertighausanbieters (= Verkäufer) nicht erwarten?

Der Verkäufer will nur deine Unterschrift. Probleme bei der Baugenehmigung gibt's bei dem nicht. Die Planungsleistung wird meist durch ein überregional tätiges Planungsbüro erledigt, die ein Standardprogramm durchziehen. Dabei sind verschiedene Szenarien denkbar: (1) Du kaufst dein Fertighaus mit zwei Vollgeschossen, Keller und 28° Satteldach. (2) Der Planer macht die Bauvorlagen nach §61 Thüringer-Bauordnung fertig, weil er, wie auch der Elefant und ich zunächst, davon ausgeht, dass die Erdgeschossbodenplatte anzunehmen ist. (3) Du gibst die Unterlagen bei der Gemeinde ab, (4) die rühren sich einen Monat nicht und (5) Du kannst loslegen.
Oder (4) die sagen, eine Befreiung ist erforderlich, stellen auf §62 um, geben eine negative Stellungnahme fürs Landratsamt ab, (6) welches wegen der bedenklichen Festsetzung trotzdem genehmigt und (5).
Oder (6) welches die Genehmigung versagt. Deinem begründeten Widerspruch (7) wird aber abgeholfen, Du erhälst die Genehmigung und (5).
Oder (7) wird nicht abgeholfen. (8) Du planst um, erhältst die Genehmigung und (5).
Oder (8) Du klagst ...

Oder (1) DU klärst alles vorher mit den beteiligten Behörden und kaufst ein Haus, welches mit deren Interpretation im Einklang steht. Eine intensive Vorabklärung mit Berücksichtigung der Abweichungsmöglichkeiten ist vom Fertighausplaner nicht zu erwarten.

 

[11ant]

Wir halten uns auch noch offen mit einem Fertighausanbieter zu bauen. Aktuell weit vorne ist Weberhaus. Diskutieren die mit einem auch solche Details oder kann man das mit dem Planer eines Fertighausanbieters (= Verkäufer) nicht erwarten?

Das sind zwei Fragen: b) nein, der Verkäufer plant nichts; a) die Holztafler bauen nicht in die Erde, die Diskussion wirst Du wohl genehmigungsorientiert mit dem Hausanbieter führen, aber technisch mit dem Kelleranbieter.

Den Szenario-Prognosen von Escroda schließe ich mich an. Bei der Bodenplatte wird das einfach sein, ein verständiger Landrat wird da über die Gemeinde den Kopf schütteln und im Geiste "Bodenplatte" nur auf Kellerlose Häuser anwenden und hier mit "OKKD" ersetzen.

Kniffliger ist die Bezugspunktbestimmung für die Traufhöhe - wobei ich davon ausgehe, daß die Gemeinde von der Planstraße ausgeht. Wenn das Deine Eingangsseite ist, gut. Wenn Du die Haustür an die Bestandsstraßen-Seite legen willst, könnte es auf ein Würfelspiel zwischen dem Bauamtsleiter und seinem Stellvertreter hinauslaufen. Genau wegen solchem Quatsch wurde das Bestimmtheitsgebot "erfunden"