Wie schätzt ihr dieses Haus ein? Wie viel Budget wird nötig sein?

[Yaso2.0]

Die Abneigung gg Durchlauferhitzer verstehe ich nicht.

Wahrscheinlich, weil ich noch nie welche hatte.

Dem würde ich keine Bedeutung beimessen, nur dass der Makler anscheinend das Haus völlig falsch bewertet hat, nämlich nach der Grundstücksgröße und Wohnfläche.

Es ist fast immer derselbe Makler, der in dem Stadtteil die Häuser anbietet. Langjährig am Markt.

Allerdings habe ich das Gefühl, er bewertet die Häuser überhaupt nicht, sondern bietet sie direkt zu den Preisvorstellungen der Käufer an.

Auf mich macht das Haus für 290000, welches so aussieht wie DH, einen viel besseren Eindruck als das, welches Euch vorschwebt.

Das Haus ist auch bestimmt schon über 1 Jahr auf dem Markt. Immer mal wieder wirds inseriert. Der Eindruck ist tatsächlich nicht schlecht, aber es ist ein DH.

 

[Yaso2.0]

Ich sehe das alte Satteldach auch. Ich sehe auf dem Putz schon schwarze Flecken, die Holzverschalung im Dusch-WC könnte etwas verbergen. Der Rand sieht merkwürdig dunkel aus.
Energieeffizienz von F ist schon etwas, was Kaufinteressenten abschrecken kann.

Vielen Dank übrigens für diese Infos!

Das sind Dinge, die hier erfahrene Leute schon an den Bildern erkennen und unsereiner nicht mal bei der ersten Besichtigung!

Bei solche einem Gebäude würde ich nie niemals ohne Sachverständigen irgendwas tun, dafür sind wir einfach zu unerfahren.

 

[Farilo]

Hallo liebes Forum,

mein Mann und ich haben eine Immobilie im Blick.

Im Juli haben wir uns das direkte Nachbarhaus angesehen, es hatte "nur" 140qm Wohnfläche und war komplett saniert. Da das Haus im OG komplett Dachschrägen hatte, kam es für uns nicht in Frage.

Der Makler zeigte uns dann das Haus in der Anzeige. Allerdings nur a lá "wäre dies nichts für Sie, kostet aber 319k". Er zeigte uns dann nur den Garten des Hauses. Wir lehnten ab, weil zu teuer..

Sodann haben wir für das erste Haus die Maklerleistung unterschrieben, allerdings kam ja kein Kauf zu Stande. Mittlerweile wurde das Nachbarhaus mit 140qm Wohnfläche, 1 Garage, 700qm Grundstück und vollständig saniert für ca. 370k verkauft.

Zwischenzeitlich hat der Makler das Haus von 319k auf 309k, dann auf 299k und letztlich für 252k inseriert. Die Anzeige ist mittlerweile offline.

Nun hat die Erbengemeinschaft das Haus privat für 265k inseriert.

Wie hoch schätzt ihr die Sanierungskosten auf den ersten Blick ein?
Für einen Neubau setzen die meisten hier ja ca. 2000 € / qm an. Wie hoch sollte man die Kosten für eine Sanierung ansetzen?

Wichtig wäre uns: Keine Durchlauferhitzer - immer warm Wasser, neue Bäder, neue Küche, neue Fußböden.

Ich habe heute nach einem Grundriss und evtl. vorgenommenen Sanierungen angefragt. Antwort noch ausstehend. Würde ich dann ergänzen.

Was uns "Angst" macht ist, dass es ein Fass ohne Boden werden konnte, da relativ altes Haus.

Ich würde mich über Einschätzungen sehr freuen, welche Gewerke müssten wohl bei einem Haus aus dem Alter unbedingt "bedacht" werden. Waren zu dem Zeitpunkt auch so Sachen wie Asbest Thema?!

Ich freue mich über wirklich jeden Hinweis & Tipps!

Lieben Dank vorab

Moin Yaso,

Plan mal mit 50k. (Einfach mal aus der Hüfte geschossen).
Undzwar:

10k Böden im Haus.
5k paar Fenster oder Türen (falls nötig)
10k in die Elektrik (falls nötig)
10k Küche
15k für Bäder

Heizung und Wasser Thema würde ich nur ändern wenn es wirklich nötig ist. Hab jetzt nicht alles zum Thema Heizung/Wasser gelesen... Aber wenn es denn unbedingt alles gemacht werden muss, musst halt noch mal ca. 20k ausgeben für neue Rohre und Gastherme etc...

Dann mntl. Rücklage bilden und gut ist.

Klar, wenn Du daraus eine "Schöner Wohnen" Hütte machen möchtest, dann solltest Du nochmals 350k investieren.

Mein Tipp: Mach das was nötig ist sofort. Den erst dann ganz entspannt wann Du Lust darauf hast. Du MUSST ggf. gar nichts machen. Kannst schön auf Low Budget alles selbst machen wann Du willst/kannst.

Versuch einfach die monatlichen Kosten so gering wie möglich zu halten, dann lebt es sich m.M.n. wesentlich besser.

Ich lebe lieber in einer "ok-Hütte" entspannt für 200,-EURO Abtrag im Monat für 20 Jahre, als in einer "Super Klasse Hütte" für 1400,-EURO im Monat für 30Jahre zzgl. Restschuld 100k.

Mach dich nicht verrückt dass alles schnell schnell sofort muss.
Mach das nötige und übertreibe nicht. Dann dekorierst Du innen schön und dann lebt es sich super.

 

[dertill]

Bei solche einem Gebäude würde ich nie niemals ohne Sachverständigen irgendwas tun, dafür sind wir einfach zu unerfahren.

Genau der richtige Ansatz. Energieeffizienz kann man auch so gut einschätzen mit etwas Recherche und Erfahrung - Bausubstanz aus der Kriegszeit (da hat eigentlich keiner Häuser gebaut) + unklarer Anbau sollten aber eingehend untersucht werden.

@Dr Hix und @Farilo haben schon die gesamte Bandbreite an Sanierungsmöglichkeiten aufgezeigt. Prinzipiell sieht das Haus bewohnbar aus, ohne Schäden, alles läuft, es wird warm, Putz und Farbe an den Wänden etc. Man MUSS also aktuell gar nichts renovieren, vieles bietet sich aber an, bevor man einzieht. Man kann aber auch das ganze Haus bis auf den Rohbau entkernen und neusten Standard und etwas Luxus einbauen und wenn man will auch 150.000€ oder mehr versenken. Alles eine Frage des Anspruches und der Gegebenheiten. Ich würde zu einem gesunden Mittelweg tendieren.

Bezüglich des Energieausweises würde ich mir keine Gedanken machen:
Fenster höchstwahrscheinlich Baujahr 1980-1990 (kannst du einfach prüfen - ist immer im umlaufenden Glasabstandhalter in den Flügeln eingestanzt oder aufgedruckt - also der silberne umlaufende Rand am Glas). Bei guten Rahmen nur das Glas tauschen, ansonsten ganz.
Glastausch kosten 100-130 €/m² Glas, also ca. 4.000€
Komplett: 400-500€/m², also 20.000€

Außenwand vermutlich 24 cm Doppelziegelreihe + Putz, dazu Heizkörpernischen, mit 11,5cm Wandstärke. Das wird die größte Schwachstelle sein, wo auch viel Aufwand nötig ist, um das zu verbessern (WDVS).
Bei dickeren Wänden (einfach mal messen) sieht das anders aus. Fraglich ist der Wandaufbau des Anbaus bzw. der Erweiterung. Vielleicht sind hier Unterlagen vorhanden?
WDVS: 150€ /m² Wand, so 20.000€ - der wohl teuerste Posten, bei WDVS kannste dann aber die Heizkörpernischen so lassen.

Ansonsten auf jeden Fall die Heizkörpernischen schließen, dazu musst du dann aber neue Heizkörper und Leitungen verbauen.
Kosten: Eigenleistung + Baukleber + Porenbeton

Das Dach ist ja definitiv noch recht jung und wird hoffentlich ordentlich gedämmt sein, also kein Handlungsbedarf (sehr großer Kostenfaktor)

Die Heizung ist definitiv abgeschrieben, vor allem wenn keine zentrale WW-Bereitung vorhanden ist. Als Single kein Problem mit Frau und Kind wird das teuer auf Dauer. Wenn du WW nachrüsten willst, solltest du gleich eine neue Heizung einbauen, musst du vielleicht eh. Für Warmwasser brauchst du dann neue Leitungen, da kannst du alle anderen gleich mittauschen
Kosten: Heizung 8.000€, Heizkörper: 3-5.000€, Leitungen (Wasser, Heizung): 3-6.000€

Bäder hatten wir ja schon: Irgendwo 15.000€ werdens schon werden, wenn man das alles machen lässt auch ohne Luxus, vor allem Fliesenlegen und Abdichtung kosten Zeit und Geld.

Elektrik muss man sich anschauen. Evtl. muss gar nichts erneuert werden, oder nur ein paar mehr Steckdosen oder komplett.
Also zwischen 0€ und 10.000€ ist alles möglich.

Ohne Elektrik kommt man also mit WDVS und neuen Scheiben bei ca. 50.000€ - 60.000€ raus. Noch 10.000€ für Kleinkram und Reserve.

Unklar:
Gründung / Statik, vor allem mit Anbau?
Keller? Vorhanden? trocken?

 

[kaho674]

Das Haus finde ich ok. Man kann es bewohnen. Schönheitspreis gewinnt es nicht, schon wegen der niedrigen Decken.
Das Dach sieht von außen gut aus - würde mir die wenigstens Sorgen machen.
In der Sanierung sehe ich zuerst Sanitär, Heizung + Heizkörper (wobei man hier evtl. über eine Dämmung nachdenken müsste) und eher früher als später die Fenster. Genaues kann nur ein Fachmann vor Ort sagen.

Wenn der Preis schon so stark gefallen ist, könnte man ja frech mal mit unter 200k aufschlagen und als Begründung den Sanierungsstau aufzählen. Wenn die Familie selbst inseriert, wird sie auch selbst das Objekt vorführen. Da kann man zusammen mit dem Fachmann durchs Haus gehen. Der erzählt denen dann, was alles gemacht werden muss und wäscht ihnen gleich den Kopf mit, was den Preis angeht.
Mehr als 200k würde ich keinesfalls dafür hinlegen.

 

[Winniefred]

Ich kenne mich mit euren Preisen da oben nicht aus, aber für das riesige Grundstück, die viele Wohnfläche und Garage...würdest du hier nicht kriegen dafür. Auf den Bildern sieht die Heizung für mich alt aus, ebenfalls Heizkörper, das würde ich komplett erneuern. Elektrik usw sieht man nicht. Leider steht in der Anzeige auch nicht, wann was mal gemacht wurde. Die Fenster könnten ok sein oder man muss sie austauschen...wie alt sind die? Und was sind es für welche? Dach und Fassade sehen auf den ersten Blick noch gut aus. Was sagt die Haustür? Hierzu unbedingt genaue Informationen einholen, denn sonst wird das eine Kalkulation á la "von 50.000-120.000" alles möglich. Stichwort Fachmann!

Ich würde mal so über den Daumen gepeilt und wenn nichts Gravierendes auftaucht...für ne gute Heizung mit neuen Leitungen und Heizkörpern so 35.000 rechnen (Freunde haben für Solarthermie, ohne neue Leitungen und ohne HK 24.000 bezahlt, allerdings kann man da einiges über KFW wiederbekommen). Elektrik, falls nötig....würde ich mal, wenn es einfacher Standard sein darf...so 20.000 (viel Wohnfläche plus Nebengelass, das kann kosten). Böden, Decken, Wände...15.000. Falls Fenster und Haustür--ohne zu wissen, wie viele Fenster das sind, würde ich hier auch einiges ansetzen. Gute Fenster und Türen kosten. So 15.000? Neue Bäder: es sind 3 Bäder. Müssen alle neu? Bei viel Eigenleistung und einfachem Standard durchaus machbar für ca. 24.000€. Hierfür braucht man eben trotzdem noch Sanitär, Elektro und Fliesenfachmenschen, und wenn da mehrere Duschen und Wannen dabei sind, kommt man eben doch auf einen gewissen Preis. Innentüren? Kosten sehr unterschiedlich. Es gibt Türen für 200 all in und welche für 1000. Hier muss man natürlich mal zählen, wie viele Innentüren es überhaupt gibt.
Da kommt schon einiges zusammen, aber danach ist das Haus ein großes, modernes Haus in offensichtlich guter Lage mit sehr großem Garten. Ich weiß nicht, warum das Haus bisher nicht verkauft wurde und mich würde dieses Preisgemauschel usw auch irritieren. Unbedingt nur mit Fachmann anschauen und bewerten lassen. Die Fotos können täuschen. Insofern kann meine Schätzung nach unten oder oben auch komplett daneben liegen. Wir haben einen Altbau und haben den recht günstig saniert, ganz viel Eigenleistung, wenig Wohnfläche, einfacher Standard. Aber wie es dann so ist, wenn es soweit ist, dann will man plötzlich doch lieber den Boden für 40 den Quadratmeter, plötzlich wird die Unterkonstruktion teuer, plötzlich verliebt man sich in Tapete für 30€ die Rolle usw.. Man muss da schon einen kühlen Kopf bewahren.