Einsatz von Kredit vs. Eigenkapital

[WilderSueden]

hmm, warum erwarten jetzt alle, dass wir in 2-3 Jahren 20% niedrigere Preise bei Immobilien haben?

Nunja, zum einen weil die Preise in den letzten Jahren etwas extrem schnell gestiegen sind (unter anderem befeuert durch noch niedrigere Zinsen als vorher). Und zum anderen weil die bisherigen Kaufpreise bei aktuellen und vermutlich zukünftigen Zinsen das Feld ganz schön ausdünnen. Für eine Rückkehr zur 1% Tilgung sind die Zinsen aber aktuell noch deutlich zu niedrig und die Laufzeiten entsprechend lang.
Und ja, der Mietmarkt ist auch nicht gerade ein Spaß, aber Geld für Zins ist genauso weg wie Geld an den Vermieter. Und bei 400k Fremdkapital und 3% Zins lässt du halt einen schlappen Tausender im Monat für Zinsen. Für viele wegen höherer Preise eher deutlich mehr. Dann rechnest du noch Instandhaltung dazu, dann ist eine Mietwohnung für 1500€ Kaltmiete nicht schlechter für den Vermögensaufbau als ein Eigentumswohnung für 500-600k.
Letztendlich ist das aber ohnehin nicht so sehr die individuelle Entscheidung, vielen wird die Bank einfach den Stecker ziehen da die notwendige Bonität für eine Annuität von 5% aufwärts bei den aktuellen Preisen nicht mehr gegeben ist. Weniger potentielle Käufer, niedrigere Preise. Und klar ist das schwer zu prognostizieren, aber die Tendenz ist recht eindeutig. Jetzt mit Kredithebel auf eine schnelle Wertsteigerung wetten ist auf jeden Fall nicht gerade risikoarm

 

[Hyponex]

naja, wir haben auch nicht über Spekulation über WERTSTEIGERUNG gesprochen, sondern dass die Preise für Immobilien einbrechen.

Fakt ist, dass durch gestiegen Zinsen jetzt statt 50 Anfragen es nur noch 30 Anfragen gibt. Weil die Leute mit kaum Eigenkapital raus sind, weil die die Rate dann nicht tragen können. Die Leute, die 40-60% Eigenkapital bringen juckt es nicht, ob die Zinsen bei 1% oder 3% sind. Und davon gibt es noch viele am Markt... und wie gesagt, aktuell haben die eher Angst um Geldentwertung durch Inflation.

PS. man sollte sich nicht die Preiskurve der Immobilien der letzten 10-15 Jahre anschauen, sondern eher der letzten 30-40 Jahre... und da wird man erkennen, dass trotz 4-6% Inflation wir quasi 20 Jahre kaum steigerung am Preis bei Immobilien hatten... das hat man dann halt extremer in den letzten Jahren aufgeholt.

 

[WilderSueden]

naja, wir haben auch nicht über Spekulation über WERTSTEIGERUNG gesprochen, sondern dass die Preise für Immobilien einbrechen.

Kaufen und verkaufen lohnt sich nur wenn die Preise weiter deutlich steigen, sonst hast du 6% für Nebenkosten versenkt (und in den meisten anderen Fällen gute 10%). Sonst wäre es besser das Geld im Garten zu vergraben. Schon das zeigt, dass das Geschäft auf so kurze Frist riskant ist.
Dazu gehört bei jedem Kauf auf Wertsteigerung auch dass man das Gegenteil bekommen kann. Studien die versuchen eine Überbewertung zu berechnen gibt es zuhauf, ich will auch gar nicht festlegen wer davon mehr recht hat als andere. Klar ist aber dass wir es mit einer allgemein hohen Bewertung zu tun haben (und die auch nicht nur bei Immobilien sondern z.B. bei Aktien) während fundamentale Faktoren eher nicht so gut aussehen.

 

[AnNaHF79]

Zunächst vielen Dank für die vielen Antworten.

Die Frage wäre natürlich auch was die Alternative zum Kauf ist, wenn man mal die folgenden Aspekte berücksichtigt:

Anlageoptionen:
- Auf der Bank gibt es weiterhin kaum/keine Zinsen
- Der Aktienmarkt ist volatil und auf so kurze Zeit sicher ebenfalls höchstriskant - und ebenfalls gegeben der Fundamentaldaten überbewertet
- Die Inflation entwertet das Geld lässt man es einfach nur liegen

Kauf/Verkauf:
- Der Nichtkauf birgt das Risiko eines Umzugs wg. Eigenbedarfskündigung; danach dürfte die Miete deutlich teurer werden (vom Umzugsstress abgesehen)
- Eine Miete von 1500 EUR angenommen spart man in den 2-3 Jahren ca. 50k EUR alleine an Miete, das gleicht zumindest die Kaufnebenkosten schonmal wieder aus

Marktentwicklung:
- Die Situation in den Ballungsräumen wie Stuttgart bleibt angespannt, v.a. in diesen Lagen hier; nicht ohne Grund gehen Analysten (Wohnatlas 2022) von weiter steigenden Preisen aus
- Flüchtlingszuströme etc. werden das Angebot sogar weiter verknappen
- Die o.g. Inflation wird weiter Leute in Sachwerte drängen
- Die steigenden Baukosten werden zu weniger Neubauten führen
- Gegen eine weitere Steigerung, zumindest in Höhe der Inflation, sprechen v.a. die steigenden Zinsen; das scheint mir aber in S weiterhin kein zu großes Problem, zumindest noch nicht, da zu viel Kapital vorhanden

Was wäre also die Alternative?
Würde die Immobilie sich nur annährend wie die Inflation entwickeln und berücksichtigt man zudem die ersparte Miete (sowie Umzugskosten etc. pp.) auf die nächsten 2-3 Jahre sehe ich keine deutlich bessere Option - Ihr etwa?

 

[Tassimat]

Ich sehe es so:
Wenn du die Immobilie kaufen willst, dann solltest du langzeitig Vermieter spielen wollen.
Willst du die Immobilie nur für 2-3 Jahre kaufen, dann ist diese Anlage genauso riskant wie Aktien, Verlustrisiko.
Bist du auf das Geld der Immobilie für dein Neubauprojekt angewiesen: Nicht kaufen, nur wenn du das Geld absolut übrig ist.

Eine Miete von 1500 EUR angenommen spart man in den 2-3 Jahren ca. 50k EUR alleine an Miete

Die Miete beläuft sich derzeit auf 1250 EUR zzgl. Gas und Strom.

Welche Zahl stimmt denn nun? Ich sehe 1250€ abzg. Hausgeld, abzgl. nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer abzgl. Finanzierungskosten (zzgl. Steuerersparnis). Da sehe ich die Kaufnebenkosten eher in 4 Jahren oder mehr wieder drin. Und immer dran denken, dass dir die Eigentümerversammlung teuere Sanierungsmaßnahmen reindrücken kann.

Das schöne ist, dein Einkommen und Eigenkapital ist so hoch, dass du vermutlich aus dem Bauch heraus entscheiden kannst und ein kleiner finanzieller Fehlschlag wird nicht sonderlich wehtun. Problematisch wird es nur, wenn dadurch dein Neubauprojekt wackelt. Also rechne sauber und nicht die eigenen Zahlen vermischen (siehe oben).

 

[AnNaHF79]

Welche Zahl stimmt denn nun? Ich sehe 1250€ abzg. Hausgeld, abzgl. nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer abzgl. Finanzierungskosten (zzgl. Steuerersparnis). Da sehe ich die Kaufnebenkosten eher in 4 Jahren oder mehr wieder drin. Und immer dran denken, dass dir die Eigentümerversammlung teuere Sanierungsmaßnahmen reindrücken kann.

Ich vermische keine Zahlen; vllt war es aber nicht klar genug geschrieben... :)
1250 EUR ist die aktuelle Miete.
1750 EUR wäre eine marktübliche Miete.

Bei Kündigung durch Eigenbedarf müssten wir umziehen; dann würde sich die Miete definitiv erhöhen; 1250 EUR sind dann unrealistisch.
Daher die Annahme 1500 EUR (eher optimistisch).
Hatte ich aber auch geschrieben:
"Der Nichtkauf birgt das Risiko eines Umzugs wg. Eigenbedarfskündigung; danach dürfte die Miete deutlich teurer werden (vom Umzugsstress abgesehen). Eine Miete von 1500 EUR angenommen spart man in den 2-3 Jahren ca. 50k EUR alleine an Miete, das gleicht zumindest die Kaufnebenkosten schonmal wieder aus"

Die Frage was die (bessere) Alternative gegen die Entwertung alleine durch die Inflation ist bleibt offen...