Anbau-Planung / Änderung

[Xorrhal]

Ich kann mich von einigen No-Gos unter bestimmten Voraussetzungen lösen.

Das einzige wirklich unumstößliche Tabu ist, die Eltern ins OG zu versetzen. Das habe ich am Wochenende noch mal angesprochen, und das geht einfach nicht.

Die Rahmenbedingungen sind damit beschränkt auf den Fakt, dass das nur das OG verändert werden kann (Anbau, Umbau, Aufstocken,...) und die finanziellen Aspekte. Auf das bestehende Objekt ohne Änderungen bekomme ich wenn es gut geht noch etwa 80.000€ Darlehen. Alles was darüber hinaus geht, muss zwingend 100% wertsteigernd sein, damit die Finanzierung gesichert ist.

Darin eingeschlossen muss aber auch sein, wenn wir für 3 Monate ausziehen müssten oder sonstige Unkosten, die durch die Maßnahmen entstehen.

 

[Xorrhal]

Wieso das Dach anders betroffen ist, als beim Anbau des Architekten, erschließt sich mir nicht.

Du meinst, Du kommst billiger, noch weitere 3x10m = 30m² zusätzlich anzubauen, als die halbe Außenwand wegzunehmen und ordentlich abzustützen? *zweifelnd am kopfkratz*

Beim Anbau wie er geplant ist wird lediglich die Gaube entfernt und dort der Durchgang in den Anbau gemacht. Sprich da wird an tragenden Elementen rein gar nichts angefasst. Wenn ich mir Deinen Entwurf anschaue, wird eigentlich die komplette Rückwand des Altbaus über fast die gesamte Breite entfernt, dazu muss in etwa 50% des Altbaus die bestehende Fußbodenheizung samt Estrich raus, weil schlichtweg auch die Wände wegfallen in denen die Zuleitungen und Steuerelemente verlaufen.

Denkbar sicher. Kosten für mich nicht greifbar.

Rechne ich hingegen mit ~2000€/m² Wohnfläche kostet mich eine Erweiterung des Anbaus um 30m² etwa 60.000€ - wahrscheinlich eher weniger.

Wie gesagt, denkbar ist es - ich werd es dem Architekten mal vorschlagen. Rein von der Aufteilung gefällt mir der Entwurf nämlich wirklich gut.

 

[11ant]

Er hat noch mal betont, dass dies für einen Anbau gilt, also für Maßnahmen die in nahezu vollem Umfang wertsteigernd wirken. Umbauten im Altbestand zählen nur bedingt (etwa 50%) als Wertsteigerung -

Diese Logik (Umbau = Änderung, für Neues wird Altes abgebrochen; Anbau = Material und umbauter Raum kommen per Saldo hinzu) gilt allerdings nur für die Finanzierungszusage. Aus Sicht des Marktes wird hier die Schaffung eines wenig attraktiven Raumzuschnittes angestrengt, und ist es entsprechend weitgehend verpufftes Geld. Wollte oder müßte man die Immobilie verkaufen, würde sie vielleicht 40 TEUR mehr erlösen, nachdem man 200 TEUR reingesteckt hat.

 

[Xorrhal]

Das mag in der Theorie so sein, bisher habe ich aber auf keiner Bank das Gefühl gehabt, dass die bei einer Bewertung auf solche "Details" achten.

Die meisten haben Wohnfläche, Standort und weitere Parameter eingegeben und eine Zahl ermittelt (meist Sprengnetter). Auf dieser Basis wurde die Finanzierung berechnet.

Bis zu einem Verkehrstwert von 300.000€ reicht das angeblich auch heute noch aus, da kommt keiner und guckt genau, was das Haus vorher wert ist, und es guckt auch keiner, ob das nachher tatsächlich so toll aussieht und soviel mehr Wert hat.

Ich mag mich da komplett irren, aber das ist mein Eindruck und das wurde mir auch von Beratern und auch von anderen Bauherren im Bekanntenkreis so bestätigt.

Erst ab 300.000€ Verkehrswert war (zumindest die Bank auf der ich Samstag war) die Bank verpflichtet, vor der Finanzierung ein Gutachten einzuholen, und sich danach dann zu richten.

Aber auch da meinte der Berater, dass das in der Praxis dann so läuft, dass vor einer Finanzierungszusage ein Gutachter vorbeikommt, das Objekt bewertet, und fertig. Der wird sich in den meisten Fällen keine Pläne anschauen was gemacht werden soll. Und selbst wenn, wird er auch genau diesen Plan dann bewerten. Ob dieser dann auch so umgesetzt wird, oder komplett anders geplant wird, juckt dann niemanden mehr.

Ob das wirklich so ist, kann ich wie gesagt nicht beurteilen, aber so wurde es dargestellt.

 

[77.willo]

Das ist ja alles schön und gut, aber interessiert dich deine Sicherheit und die deiner Familie im Fall der Fälle denn gar nicht? Kommt es dir wirklich nur darauf an, eine Finanzierung für deine jetzigen Pläne zu realisieren, koste es was es wolle?

 

[11ant]

Das mag in der Theorie so sein, bisher habe ich aber auf keiner Bank das Gefühl gehabt, dass die bei einer Bewertung auf solche "Details" achten.

Für die Bank darf das ja gerne so o.k. sein. Ich wollte nur zu bedenken geben, daß das nicht 1:1 auf den Markt übertragbar ist, da kann sich das anders darstellen. Im Verkaufsfall - den man ja nicht immer allein in der Hand hat - kann sich der geglaubte Wert ganz anders darstellen.

Für die Bank ist diese Logik "nachher ist gebauter Gegenwert greifbar" ja durchaus auch praxisgerecht. Aus Käufersicht entsteht hier ein "das gibt es anderswo auch schöner geschnitten" Objekt.