Baufinanzierung über Vermittler oder lokale Bank

[Hyponex]

Nein. Ich wiederspreche

Das ist Quatsch! Ich bin sehr überrascht über Deine Aussage und sehr verwundert. Die Baukosten sind aktuell immer oberhalb vom realen Wert, die Grundstückspreise auch. Das heißt die Baukosten plus Grundstückskosten sind eigentlich immer höher als der geschätzte Marktwert der Immobilie nach der Herstellung. Die Bank interessiert sich null, ob Du 750t Euro investiert hat, wenn am Ende der Schätzwert nur bei 600t Euro liegt. Der BELEIHUNGSWERT wird immer auf die 600t Euro gerechnet. Das müsstest Du auch wissen. Die Banken passen auch dann entsprechend die Konditionen an, das ist ein Fakt. Beispielsweise man hat mit 79% Beleihungswert kalkuliert, aber die Bank kommt auf 85%. Also schwups wird die Bank halt die Konditionen im Range 80-90 bzw. 80-85 anbieten, je nach Unterteilung. Glaubst Du nicht? Solltest Du aber.

Warum sollte eine Finanzierung die mit 79% Beleihungswert beantragt wurde von der Bank abgelehnt werden, wenn sie doch auch mit dem etwas teureren Zins finanzieren würde? Welche Plattform nutzt Du?

Lieber @cryptoki

Du redest vom BELEIHUNGSWERT: der wird so sein, wie Du beschrieben hast, also aktuell sind die Baukosten enorm hoch, dann zahlt man also auch fürs Grundstück mehr = SOMIT für die BANK ist der BELEIHUNGSWERT bei 99% niedrieger als der HERSTELLUNGSWERT/KOSTEN

ich rede aber hier von Konditionierung, welchen WERT die Banken für die KONDITIONIERUNG nehmen, und hier nehmen die Banken den Herstellungswert.

also ich sage Dir, wie ich aktuell so arbeite:
Kunde kommt zur mir, und sagt mir: dieses Haus will ich hier kaufen, kostet 600.000€, 100.000€ habe ich, und will 500.000€ finanzieren.
das 1. was ich dann mache: ich bewerte das Haus
Damit ich sehe, welche Abweichung ich vom WERT zum Kaufpreis hier habe.
Wenn ich auf 500.000€ kommt, dann habe ich ein Orientierungswert, dann weiß ich, die meisten Banken dürften sich +/- 50.000€ hier bewegen...
(ich hatte schon mal ein Objekt, wo der Unterschied zwischen 2 Banken bei etwa 25% auseinander lag, also nach deren Bewertung = deren Beleihungswert!)

Es gibt aktuell Banken, die maximal 100% des ermittelten Wertes finanzieren, d.h. wenn ich also hier auf 500.000€ komme, dann dürften diese Banken wohl raus sein, weil wenn die hier unter 500.000€ Wert ermitteln, sind die raus.

d.h. ich muss hier eine Bank nehmen, die zum Beispiel auch bei 450.000€ Wertermittlung uns die 500.000€ gibt (Es gibt übrigens Banken, die bis zu 250.000€ über dem Beleihungswert finanzieren, d.h. wenn die 500.000€ als Wert ermitteln, der Kaufpreis aber 750.000€ ist, dann würden die bis zu 750.000€ auch finanzieren (sind dann bei 150% Beleihungsauslauf, oder anders gesagt: für die Bank 50% Blankoanteile d.h. ungesichert!) hier würde die Bank uns die 750.000€ geben mit 100% Auslaufkonditionen (die macht hier keinen Zinsaufschlag!)
d.h. Wertermittlung 500.000€, Kaufpreis 500.000€, Finanzierung 500.000€ = 100% Finanzierung Konditionen
ist der Wert bei 500.000, Kaufpreis aber 750.000€, Finanzierung 750.000€ = 100% Finanzierung Konditionen
und jetzt kommt es:
Wert: 500.000€, Kaufpreis 750.000€, Finanzierung aber nur 600.000€ (dann Auslauf bei Beleihung (600k auf 500k): 120%, Auslauf für Konditionierung (600k auf 750k) somit 80% Auslauf für die KONDITIONEN! (als viel bessere Konditionen)


nun zurück zur Deiner Frage:
- also ich nutze alle Plattformen, da ich am liebsten direkten Zugang zu den Banken mag
- nur bei Anschlussfinanzierung bekommen meine Kunden die Konditionen nach Beleihungswert (das sage ich den Kunden, dass die Banken es noch anpassen KÖNNEN, nicht "müssen" wenn es beim Wert eine Abweichung kommt)
- Neubauten, oder Kauf = meine Anträge werden immer nach Kaufpreis/Herstellungskosten, und dann diese Banken ausgewählt, die auch in den "Wertrahmen passen, d.h. die Banken, die wegen Beleihung ablehnen würden aussortiert!
(übrigens, das können einige Nutzer hier vom Forum bestätigen, die sich an mich gewandt haben, weil die Banken wo die angefragt haben, bzw. der Vermittler über den die vorher gegangen sind, eine Ablehnung bekommen haben, wegen Beleihungswert!)

somit bei mir bekommen die Kunden dann die Bank präsentiert, die nach den Herstellungspreis die Zinsen kalkuliert hat, aber dafür große Abweichung in dem Beleihungsauslauf in kauf nimmt,
(Das Beispiel vorhin: 900.000€ Herstellungskosten, Beleihungswert bei der Bank: 500.000€, Finanzierung: 600.000€; diese Kunden haben letzt Woche die Finanzierung gemacht, 1,99% auf 20 Jahre Zinsbindung... die Bank hat es auch so wie beantragt genehmigt)

wie gesagt, ich mache Immobilienfinanzierung schon sehr lange, und die einzigen Anpassungen gab es nur, wenn man Anschlussfinanzierung gemacht hat (oder wenn man den Antrag neu machen müsste, weil die Angaben vom Kunden haben sich geändert...somit die Tagesaktuellen Konditionen wurden genommen) ABER NIE wegen Beleihungswert bei Neubau/Kauf.
Bei mir gibt es dann: entweder genehmigt die Bank es so wie beantragt (auch wenn die erst nach 2-3-4 Wochen es geprüft haben; auch hier kann ich ein Beispiel bringen: Anschlussfinanzierung mitte Februar beantragt, Genehmigung erst letzte Woche, auf 10 Jahre Zinsbindung hat der Kunde hier noch 0,75% bekommen... extrem lange Bearbeitungszeit... aber Kondition gehalten, wie beantragt....)


Deshalb bitte immer Unterscheiden:
wenn macht die Bank eine Konditionen nach dem Beleihungswert (über Plattfortmen die ich nutze, immer nur beim Anschlussfinanzierung)
und beim Kauf/Neubau ist der Beleihungswert immer nur für die Genehmigung (für mich und Kunden) interessant.


PS. sehr lang geworden... aber jetzt kommt noch ein Hinweis:
wenn Du in die Filiale gehst, möchtest von 500.000€ Kaufpreis 400.000€ Finanzieren!
Der Berater macht eine Wertermittlung, und kommt auch 400.000€ Wert.
dass er Dir dann die Konditon für 100% gibt, statt für 80% (kann sein, muss aber nicht sein... ich weiß zum Beispiel, dass mein Ansprechpartner in örtlichen Sparkasse, dann auch mal 0,40% Spannbreite bei dem Angebot hat... er bietet dem Kunden dann 1,20% an (als Beispiel) obwohl er auch 0,80% anbieten könnte... aber so mehr "Marge" für die Bank rausholen kann (wenn der Kunde bei den 1,20% Zusagt...)

so, genu Excursion ;)

 

[Hyponex]

Meine Bank hat den Wert der Immobilie auf 880.000 Euro geschätzt, bewertet usw.
Gekauft wurde für 820, abzüglich 32k Förderung = 788.000.

Kann das sein? Ist der Zins dann besser?

kommt auf die Bank an,
hier eine Sparkasse oder Genossenschaftsbank = würden eher einen günstigeren Zins anbieten.

die privaten, oder Big Player den ist es egal
d.h. Wert der Immobilie: 400.000€
Kaufpreis: 325.000€, Finanzierung: 325.000€ haben knallhart gesagt: Kunde finanziert 100% vom Kaufpreis, also 100% Finanzierung (dafür wird die Anschlussfinanzierung wohl mit 60% Auslauf sein)

die sagen dann auch:
aktuell am Markt liegt der Kaufpreis 10-20-30% über dem WERT der Immobilien, wir nehmen für die Kunden für die Konditionierung den besseren Wert (Kaufpreis) damit profitieren 99,9% der Kunden
die 0,1%, die günstiger kaufen als der Wert ist, die müssen halt zu der Bank, die es berücksichtigt (also die wenigen)

 

[cryptoki]

Lieber @cryptoki
- also ich nutze alle Plattformen, da ich am liebsten direkten Zugang zu den Banken mag

@Hyponex GmbH Vielen Dank für Deine Ausführung.

Das heißt du gehst bei Neufinanzierung direkt zu den Banken oder nutzt du das Marktführerportal?

Vielen Dank für Deine Ausführungen. Bei mir hat die Bank die Anschlussfinanzierung gehalten. 1.14% Sollzins auf 10 Jahre. Die gleiche Bank, da alles in einem Paket, hat bei der Neufinanzierung, für ein anderes Projekt, die Baukosten so ziemlich beiseite gelassen und hat dann die angebotenen Konditionen um 0,1% nach oben korrigiert.

Vertraglich ungünstig ist dabei, dass für das Darlehen in den Vertrag eine Abnahmefrist von 18 Monaten enthalten ist. Quasi muss man nach 18 Monaten vollständig abnehmen oder die Bank könnte einen Rückzieher machen. Kein Neubauprojekt garantiert mir eine Bauzeit von unter 18 Monaten. Laut Bank ist das der Standard Vertrag und überall so drin und wenn die 18 Monate vorbei sind, dann werden Bereitstellungszinsen erhoben. Die Klausel ist nur Standardmäßig drin und wird wohl nicht genutzt. Nun ja, die Konditionen liegen für 20 Jahre unter 1.5%... ohne die Erhöhung wäre es günstiger.

 

[Crixton]

@Hyponex GmbH Vielen Dank für Deine Ausführung.

Das heißt du gehst bei Neufinanzierung direkt zu den Banken oder nutzt du das Marktführerportal?

Vielen Dank für Deine Ausführungen. Bei mir hat die Bank die Anschlussfinanzierung gehalten. 1.14% Sollzins auf 10 Jahre. Die gleiche Bank, da alles in einem Paket, hat bei der Neufinanzierung, für ein anderes Projekt, die Baukosten so ziemlich beiseite gelassen und hat dann die angebotenen Konditionen um 0,1% nach oben korrigiert.

Vertraglich ungünstig ist dabei, dass für das Darlehen in den Vertrag eine Abnahmefrist von 18 Monaten enthalten ist. Quasi muss man nach 18 Monaten vollständig abnehmen oder die Bank könnte einen Rückzieher machen. Kein Neubauprojekt garantiert mir eine Bauzeit von unter 18 Monaten. Laut Bank ist das der Standard Vertrag und überall so drin und wenn die 18 Monate vorbei sind, dann werden Bereitstellungszinsen erhoben. Die Klausel ist nur Standardmäßig drin und wird wohl nicht genutzt. Nun ja, die Konditionen liegen für 20 Jahre unter 1.5%... ohne die Erhöhung wäre es günstiger.

Bereitstellungszins erst nach 18 Monaten ist top. Idr oft nur 6-12 Monate

 

[Hyponex]

@cryptoki

also bei einigen Banken läuft es bei mir so:
ich schicke den einfach die Unterlagen, und sage: macht ihr das?
Plattform wird dann für die Konditionierung und Abrechnung genommen (weil die oft günstiger ist)

im Indiviuallgeschäft wird dann eher so gemacht, dass wir auch mal sagen: könnt ihr hier Kondition XY für den Kunden machen, dann rechnen die es durch, und hier kann es auch mal Gegenangebot kommen (aber das fängt hier bei den Banken, je nach Bank ab 500.000/750.000/1.000.000 Finanzierungsumme an, da drunter immer Portalkonditionen)


und die Antwort vom 23.39 Uhr zeigt die Lösung bei Dir, warum die es angehoben haben.
WEIL
Du hast keine normale Finanzierung (Standard) also wo die Leute mit gerade das erste Haus bauen oder kaufen.

Bei Dir war es so:
1) Anschlussfinanzierung, hier hatte die Banke schon den Wert der Immobilie, d.h. aufgrund des Wertes: das Angebot, und das wurde dann auch im Vertrag gemacht.

bei dem Haus, also
2) die haben wohl erstmal mit Baukosten/Herstellungskosten gerechnet (Angebot wohl Zins bei 1,40%), hier kommt jetzt eine Besonderheit: Du hast schon ein Objekt bei den Finanziert, d.h. hier könnten die das 1. Objekt als Zusatzsicherheit berücksichtigen.
so darfst Du es Dir jetzt mal vorstellen, wie die wohl gerechnet haben
(Beispielberechung von mir....)
Objekt A: Wert 300.000€, Finanzierung (Anschlussfinanzierung) 200.000€
Auslauf: 66,66%, somit Angebot mit 70% Auslauf, Du hast es angenommen. Vertrag auch mit gleichen Konditionen, da da sich nichts geändert hat.

Objekt B:
Herstellkosten: 500.000€, Finanzierung 400.000€ (nur als Beispiel) sind also bei 80%
die haben dann wohl hier noch vom Objekt A, als Zusatzsicherheit einbezogen (im Vertrag dürfte wohl stehen, dass alle Sicherheiten die die Bank hat, also wohl auch Objekt A, hier für den Vertrag für Objekt B auch haften... schaue mal genauer im Vertrag nach...)
somit haben die Gesagt: ok, wir können hier auch 75% Auslauf anbieten (400+200 Kredit, Sicherheiten: 500+300) = also Kondition 1,40% im Angebot!

danach haben die aber erst die Bewertung für Objekt B gemacht, und festgestellt: ok, ist nur 450.00€ Wert, kommen also nicht mit 75% Auslauf hin = Vertrag dann bei 1,50%

die Bank sieht es hier quasi nicht als NEUFINANZIERUNG an, wo man nach dem Herstellwert/Kaufpreis geht, weil Du schon eine Finanzierung da am laufen hast.
das ist eher die Besonderheit, und eher unüblich.
(die meisten Leute haben nur eine Wohnung oder Haus... keine 2 ;)
somit wurde die Finanzierung so gemacht, wie beim Anschlussfinanzierung = hier geht die Bank nach dem Beleihungswert, was normal ist.

(das hättest Du gerne in Deiner ersten Nachricht erwähnen sollen, dann hätten wir es schnell geklärt).

Würdest Du die Finanzierung für Objekt B bei einer anderen Bank machen, als Objekt A, dann würde die die Konditionen genau nach dem Herstellungspreis/Kaufpreis machen, unabhängig, wie der Beleihungswert rauskommt.

Also man sollte es sich genauer überlegen... in Deinem Fall gehe ich davon aus, dass es trotzdem tick günstiger war, also komplett woanders zu machen, weil wahrscheinlich Objekt A schon gut abbezahlt ist?

 

[cryptoki]

@Hyponex GmbH beide Objekte sind voneinander unabhängig, es sind keine Verweise in den Verträgen enthalten. Ich könnte also A unterschreiben und B nicht (macht keinen Sinn, da nach den Wochen der Prüfungen die Konditionen fast um einen Prozent gestiegen sind)

Objekt A wurde von der Bank neu und deutlich schlechter bewertet als es VdP und Co machen. War aber egal, weil selbst mit de miserablen Bewertung der Beleihungswert unter 50% ist.

Objekt B ist ein Rätsel, eventuell einfach nur Pech bei der Bearbeitung, weil es wohl unüblich ist. Ist wirklich eine Neubaufinanzierung. Die Auswahl an Banken war im Februar bereits eingeschränkt ;)