Bayern: 2 Einfamilienhäuser oder ein Doppelhaus?

[11ant]

@11ant Vielen Dank für den Lesetipp. Du empfiehlst also in jedem Fall die Grundlagenermittlung und Vorentwurf mit einem Architekten machen, auch wenn wir im Musterhauspark was finden, was keine zu großen Änderungen erfordert?

Ja, selbst wenn man dem Anbieter traut, das Baugrundgutachten gescheit lesen zu können (was viele Fertighaushersteller garnicht interessiert, weil sie erst ab OKKD anbieten). Nicht zuletzt bin ich auch nicht wirklich davon überzeugt, wie "belastbar" Deine Präferenz für die Fertighäusler ist - schon wegen Deiner Unsicherheit beim Aufrollen des Anbieterfeldes. Wo mein Lesetip steht, findest Du auch die "Weichenstellung" ;-)

Zu den Anbietern...kennst du den Fertighausexperten?

Den finde ich ziemlich empfehlenswert; und wenn man bairisch gut versteht, dann auch Andreas Zink.

 

[mayglow]

Wieso findet man kaum Häuser mit EG + OG + DG in Katalogen? Fast immer nur EG + DG.

Neben "Bebauungsplan erlaubt ggf das nur", vermutlich auch einfach oft günstiger bei freistehenden Häusern in den üblichen Größen? (Bisschen geraten, aber letztlich schlägst du ja gerade nen ganzes Geschoss mehr vor, das ist ne Menge Wohnraum)
Wobei diese Häuser mit zwei Vollgeschossen mit idR dann flacheren Dach drüber (nicht ausgebaut) eigentlich die letzten Jahre auch sehr beliebt waren und man auch viel in Katalogen sieht (als "Stadthaus" oder "Stadtvilla" o.ä.) Das meinst du aber gerade nicht, oder doch? Ansonsten bei schmaleren Doppelhaushälfte oder Reihenhäusern gibt's EG+OG+DG auch häufiger da aber auch oft aus Notwendigkeit, für maximalen Wohnraum auf minimalem Grundstück. (spontanes googeln befördert zB Town & Country Mainz 128 oder Viebrockhaus Maxime 1000 D, aber auch so fast jeden Grundriss bei den großen Bauträger Reihenhausbauern)

 

[11ant]

Neben "Bebauungsplan erlaubt ggf das nur", vermutlich auch einfach oft günstiger bei freistehenden Häusern in den üblichen Größen? (Bisschen geraten, aber letztlich schlägst du ja gerade nen ganzes Geschoss mehr vor, das ist ne Menge Wohnraum)

Die gewünschten 170 qm als Zweieinhalbgeschösser hätten eine Grundfläche von wenig über achtzig Quadratmetern, also eine eher reihenhaustypische Dimension. Freistehend baut kaum wer freiwillig in die Höhe. Mir scheint, @sebastian84 hat hier das Umdenken verpaßt und steckt baukörpermäßig noch im Stadium des vorherigen Gedankens an ein Doppelhaus. Freistehend ist die gewünschte Größe im Segment Anstattvilla am gefragtesten - Anderthalbgeschösser sind in dieser Größe bereits selten, weil sie dann schlechter in einen bundesweiten Katalog passen. Die Fertighausanbieter bemühen sich, unmittelbar konkurrenzfähige Modelle anzubieten, d.h. wie Polo/Fiesta/Corsa bzw. Golf/Focus/Astra miteinander vergleichbar zu sein. Unter Berücksichtigung des Umstandes einer hinsichtlich der Vollgeschoßschwelle uneinheitlichen Mischung Bundesländern gibt es die "Anderthalbgeschösser" dann so, daß sie in den Zweidrittel-Bundesländern passen und für die Dreiviertel-Bundesländer auch mit Kniestockerhöhung. Die Anstattvilla-Modelle sind dann "eine halbe Note größer" angelegt. Deshalb sucht man Zweieinhalbgeschösser mit 170 qm als freistehende Modelle vermutlich vergeblich. Die Kundschaft sucht in den Katalogen nicht die Nadel im Heuhaufen, sondern die Beststeller.

Das fehlt den meisten Kunden: das sich Hineinversetzen in die Position und Denkweise des Anbieters. Die "Fertig"häusler sind da richtig fit, marktanteilorientiert den Kunden hauptsächlich deswegen zu fokussieren, damit ihn nicht der Mitbewerber bekommt. Die "Massiv"häusler sind da (bis auf wenige Ausnahmen, allen voran Town & Country und Heinz von Heiden) genau gegenteilig gestrickt: insbesondere die inhabergeführten regionalen GU lassen sich vor den Wünschen der Kundschaft her treiben und sind gewissermaßen selber schuld, ständig in kleinster Stückzahl Individualplanungen zu verzapfen. Die begreifen die Macht der Serie nicht.

 

[sebastian84]

Nochmal vielen Dank für die ganzen Informationen! Langsam lichtet sich der Nebel.

Also Architekt macht bei uns auf jeden Fall Sinn, da ja doch noch einiges offen ist:

• 2 Einfamilienhaus oder DH (obwohl Tendenz klar Einfamilienhaus)
• Anzahl Stockwerke (Präferenz EG, OG, DG wegen Blick aus dem 2. OG / DG
• Bauweise (Fertighaus scheint mir das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu haben, aber lasse mich da belehren)
• Genau Position auf dem Grundstück

Mein Fahrplan sieht also wie folgt aus:

1. Beratung durch freien Architekten um zu einem Vorentwurf zu kommen (Leistungsphase 1 und Leistungsphase 2)
   Muss ich beim Architekten auf was bestimmtes achten? Oder einfach bei Google suchen und etwas auf Bewertungen schauen. Gibt es Empfehlungen für Süddeutschland? Bei Danwood wurde die Vermittlung eines Architekten angeboten, der dann 1.200€ nimmt, aber der wird sicher voreingenommen sein. Ist der Preis bei freien Architekten ähnlich? Vermutlich teurer, oder?
2. Vorentwurf bei verschiedenen Hausbauern einreichen, um Kostenvoranschläge zu erhalten
   Das können Fertigbauer sein wie DanWood, Hanse Haus und Schwabenhaus, aber auch andere. Zu den anderen wird mich der Architekt hoffentlich beraten können. Für den Keller ggf. separat Kostenvoranschläge einholen.
3. Prüfung der Angebote
   Mit wem mache ich das? Auch mit dem Architekten? Oder mit einem Bauberater wie Fertighausexperte, Andreas Zink, @11ant du bist auch Bauberater, oder?
4. Preisverhandlung, Entscheidung und Vergabe

Und dann geht es erst richtig los, aber dann hängen die Schritte sicher auch davon ab, an wen man das Projekt vergeben hat.

 

[11ant]

Anzahl Stockwerke (Präferenz EG, OG, DG wegen Blick aus dem 2. OG / DG

Wenn es Dir primär um einen Ausguck geht, könnte ja auch ein Staffelgeschoss mit Dachterrasse interessant sein.

Bauweise (Fertighaus scheint mir das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu haben, aber lasse mich da belehren)

Es gibt keine absolut günstigere Bauweise, man muß es für den konkreten Einzelfall ermitteln. Daher empfehle ich ja auch die "Weichenstellung" (mit mir oder alleine) in der Teigruhephase, siehe

Vorentwurf bei verschiedenen Hausbauern einreichen, um Kostenvoranschläge zu erhalten
Das können Fertigbauer sein wie DanWood, Hanse Haus und Schwabenhaus, aber auch andere. Zu den anderen wird mich der Architekt hoffentlich beraten können. Für den Keller ggf. separat Kostenvoranschläge einholen.

Da hast Du ja schon drei Holzer beisammen, nimm´ also noch zwei (bevorzugt: regionale) Steiner hinzu. Ohne Keller brauchst Du Kellerersatzraum, bzw. mit Keller kannst Du den Ersatzraum weglassen. Insofern ist das Haus mit oder ohne Keller auch oberirdisch nicht dasselbe. Frage in dieser Runde erst´mal nur eine Version an. Mit meiner Kellerregel ermittelst Du (bzw. der Architekt im Modul A), ob es ein Entwurf mit Keller werden soll. Wichtig: den Keller nie separat anfragen, sondern stets in das Leistungslos des Hausbauers mit einbeziehen ! (in diesem Punkt bin ich mit dem "Fertighausexperten" unterschiedlicher Ansicht.

um zu einem Vorentwurf zu kommen [...] Muss ich beim Architekten auf was bestimmtes achten? Oder einfach bei Google suchen und etwas auf Bewertungen schauen.

Diesen Zweck / Erwartungshorizont finde ich zu kurz gesprungen. Ich empfehle einen Architektenvertrag für zunächst nur das Modul A aus vertragspraktischen Gründen. Außer wenn "die Chemie nicht ganz überzeugend stimmt" wird man im Regelfall das weitere Vorgehen mit demselben Architekten machen. Entwickle den Vorentwurf also am besten mit einem Dir vermutlich auch für den Entwurf passenden Architekten. Die für Einfamilienhausprojekte geeignetsten Architekten haben keine Bewertungen und kaum eine nennenswerte Website, wenn überhaupt. Man findet sie immer noch ganz klassisch im analogen Branchenbuch.

Prüfung der Angebote
Mit wem mache ich das? Auch mit dem Architekten? Oder mit einem Bauberater wie Fertighausexperte, Andreas Zink, @11ant du bist auch Bauberater, oder?

Mit dem Architekten regelmäßig am Beginn es Moduls C, beim "Fertig"haus also als separate Leistung bzw. hier besser mit einem der genannten Spezialisten. Ich selbst bin auch Bauberater (bauweisenneutral). Die Prüfung von Angeboten biete ich allerdings nur an, wenn sie (durch mich oder selbst) strukturiert eingeholt worden sind. Äpfel und Birnen zu vergeichen ist eine Aufgabe für wen, der Vater und Mutter erschlagen hat, höchstgradig schmerzensgeldpflichtig und daher honorarmäßig nicht darstellbar.

Preisverhandlung, Entscheidung und Vergabe

Lies dazu auch, was ich hier zu den Stichworten Eigenvergabe, Einzelvergabe, Ausschreibung und Regiestunden geschrieben habe.

Und dann geht es erst richtig los, aber dann hängen die Schritte sicher auch davon ab, an wen man das Projekt vergeben hat.

Nicht erst hier, und nicht nur die Schritte. Deshalb rate ich ja auch dringend zur Klärung der Bauweise (bzw. Überprüfung der eigenen Präferenz, falls vorhanden) vor dem Übergang von der Vorentwurfs- in die Entwurfsphase.

 

[ypg]

Mit welchen Gesamtkosten müssen wir bei 2 Einfamilienhäusern rechnen?

Wo ist eigentlich der zweite Bauherr? Was macht er, während Du beide Häuser gedanklich schon hochzimmerst?
Man muss ja beide Häuser different sehen.

Ich gehe jede Wette ein, dass Diskussionen über Hausplanung, die hier mit/über dritte Familienangehörige geplant werden, zu 90% der Baupartner nichts davon weiß und 80% gar nicht gebaut werden.

Man kann ja nicht einfach mal Geld für zwei Häuser aufnehmen, bauen und Zack ist jeder in „seinem“ Heim glücklich. Grundbuchamt, nach mir die Sinnflut.

Neben dem Grundstück ist ein Grünstreifen, den die Stadt irgendwann mal zu einer Straße machen will. Dann hätte man auch einen dritten Bauplatz an der Straße.

Auch so etwas ist nicht so einfach. Du schreibst, dass Ihr nach Par. 34 bauen musst, das beziehst sich auf Grund-Fläche Grundstück und Haus. Da kannst Du nicht einfach bei dem einen die Grundfläche wegnehmen und etwas neues darauf backen.

("Das kommt darauf an" ist immer die liebste Antwort, die man bekommt)

Ja, ein Dacia ist ein hervorragendes Auto, viele Mercedesfahrer kennen die Marke noch nicht einmal…
Bedeutet: ein Scanhaus Marlow bietet auch entspanntes Wohnen und Leben unter einem Dach - ist aber nicht zu vergleichen mit der Schwörerhaus Ausstattung.

Gibt es eine Übersicht, wer hier zu den großen Firmen, zu den bekannten Günstiganbietern, etc. zählt?

Nein, man kann Portale wie ImmoScout oder Fertighaus bedienen, aber die, die keine Werbung machen oder Einträge bezahlen, tauchen da nicht auf.

Wer ist bekannt für Probleme, wer für gute Erfahrungen?

Alle, und vor allem nachts.

Wieso findet man kaum Häuser mit EG + OG + DG in Katalogen? Fast immer nur EG + DG.

… 3. Grund: weil die größte Zielgruppe eben das _nicht_ sucht. Viele haben als Starter-Immo ein Reihen oder Doppel und wollen von den Treppen weg. Trend geht zum Bungalow, auch mit 4 Personen - es muss aber nicht für Jedermann nachvollziehbar sein.
… 4. Grund: so etwas fällt gern in den Massivbau, wo man nach Absprache mit GU den Selbstausbau des DG bei Bedarf mitplant.

Bei Danwood wurde die Vermittlung eines Architekten angeboten, der dann 1.200€ nimmt,

Holla, mir wurden vor 10 Jahren ganz andere Architekt-Kosten von DW genannt. Wofür nimmt er 1200€?

Vorentwurf bei verschiedenen Hausbauern einreichen, um Kostenvoranschläge zu erhalten
Das können Fertigbauer sein wie DanWood, Hanse Haus und Schwabenhaus, aber auch andere. Zu den anderen wird mich der Architekt hoffentlich beraten können.

Ich denke nicht, dass sie sich die Mühe machen und Dir Dein Traumhaus ausrechnen. Die gehen nach ihren QM, Bauweise (2-Geschosser oder 1 mit Satteldach zb) und rechnen Pi mal Daumen. Nach Vertragsabschluss bekommst Du eine genaue Positionsrechnung, die Bestandteil des Vertrages wird.
Und es liegt an Dir oder einem Sachverständigen, die einzelnen Bauleistungsbeschreibungen miteinander zu vergleichen und die Aufpreise zu entlarven.

Für den Keller ggf. separat Kostenvoranschläge einholen.

Viele Fertighäuslebauer bauen nur mit ihrem Vertrauten. Bei einigen ist es Glatthaar.
Mich wundert allerdings das Paket „Günstiganbieter mit Keller“ - kann man machen, muss man aber nicht.