Darlehenshöhe - Was ist realisierbar?

[Mottenhausen]

@nordanney ok, dann passt ja alles. Danke für die Erläuterung.

 

[Tassimat]

Bei mir hieß es letztens, dass am Ende der Zinsbindung auch eine kombinierte Zins+Tilgungslast von 6% (andere Bank noch mehr) finanzierbar sein muss. Bei angenommenen Gesamtschulden von 600k ergäbe das eine Monatsrate von 3k. Vermutlich zu viel für das maßgebliche Einkommen von heute.

Wie würde es in disem Fall die Banken sehen? Also wie gehen die mit den sehr kurzen Zinsbindungen um?

 

[nordanney]

Wie würde es in disem Fall die Banken sehen? Also wie gehen die mit den sehr kurzen Zinsbindungen um?

Wir rechnen für unsere gewerblichen Kunden 4,5% Z. + 1-3% Tilgung (je nach Objekttyp) zum Ablauf der Zinsfestschreibung (dieser Kapitaldienst muss zu 110% gedeckt sein).

Bei Verbraucherdarlehen kommt es auf die Bank an, wie sie mit dem Thema des Zinsänderungsrisikos umgeht. Bei 2% Tilgung und min. 10J. Festschreibung ist schon einiges an Zinsentwicklung möglich und abfederbar. Da muss im Einzelfall geschaut werden.

 

[MichaeI]

Wow, danke für die rege Teilnahme!!

@Mottenhausen:
Deine Annahme unserer derzeitigen tatsächlichem Gesamtverschuldung stimmt einfach nicht.
von der vermieteten Wohnung sind noch rund 120 offen, von der selbstbewohnten noch rund 65. Dazu noch das Grundstück, von dem wir noch 40 abbezahlen müssen. Das sind nach wie vor rund 225.

Insgesamt ist mir durchaus bewusst, dass das im Prinzip eine Immobilienwette ist.
Zu der vermieteten Wohnung hab ich ja vorher schon vorgerechnet, dass ich hierbei erst Verlust mache, wenn 2028 die Zinsen bei über 5 % sind *und* die Wohnung 25 % Wert verloren hat.
Sollten die Zinsen unter 5 % liegen, schließ ich einfach einen neuen Finanzierungsvertrag ab und die Miete trägt die Rate weitere 10 Jahre.
Sollten die Zinsen bei über 5% liegen, hab ich die Option die Miete evtl anzupassen, monatlich bisschen was beizusteuern oder aber die Wohnung zu verkaufen. Und hier müsste ich eben "nur" 83.000 bekommen, um auf Null zu sein. Alles unter 83.000 wäre dann mein Verlust. Ich finde, das ist ein annehmbares Risiko in Ballungsgebieten.

Zu meiner selbstbewohnten Wohnung:
Auch hier war von Anfang an der Plan, die Rate kleinstmögliche zu halten, um eben Eigenkapital fürs Haus sparen zu können und die Zinsen später bei Vermietung steuerlich geltend zu machen. Hat bisher gut geklappt. Bei dieser Wohnung sind die Schulden lächerlich. Ich verdiene hier 350 Euro (nach Abzug von Kreditrate und Steuern von der Miete) x 12 Monate x 10 Jahre = 42.000.
Das ist nahezu die Gesamte Restschuld.
Heißt also für mich, dann selbst wenn diese Wohnung 2028 0 Euro wert ist und die Zinsen bei 15 % liegen ich keinen Verlust gemacht habe

Insofern verstehe ich nicht so recht, was so schlimm oder nicht gesund ist?
Das eben beschriebene wäre ja des absolute worst case...
Und selbst wenn das so eintreten sollte hab ich ja immer noch für mein Haus (das ich selbstverständlich nicht so einfach wie die Wohnungen verkaufen will) einen reifen Bausparer liegen, mit dem ich immerhin 100.000 abfedern kann..

Zumal denke ich eben, dass die Immobilien-Preise relativ konstant bleiben und die Zinsen sich wenn dann nur human erhöhen. Dann könnte ich das Spiel Jahrzehnt für Jahrzehnt weiterspielen..

Das ich etwas hoch pokere weiß ich, aber ich kann eben relativ leicht zu 0 einfach raus...
und wenn die Zinsen einigermaßen konstant bleiben bzw. Mieten weiter steigen, ist das eben ein enormer Hebel.

 

[MichaeI]

Bei angenommenen Gesamtschulden von 600k ergäbe das eine Monatsrate von 3k. Vermutlich zu viel für das maßgebliche Einkommen von heute.

Wenn die Zinsen wirklich bei 4 % sind, müsste man schauen, ob es sich dann mit der Miete noch rechnet.
Wenn nicht, kann man immer noch verkaufen, aber derzeit sehe ich eher positiv, wie ein Zusatzeinkommen.

Außerdem verdient man ja in 10 Jahren auch anders, bzw. arbeitet meine Frau dann evtl mehr.
wenn man dann Mieten von 600 und 800 (was sehr geringe Mietsteigerungen sind) annimmt, deckt das schon mal 1400 Euro des Kredits ab.
Dann kann man eben vom eigenen Haus noch 100k durch den Bausparer abfedern, wodurch die monatlich Belastung vermutlich wieder bei 1.300 bis 1.400 liegt.


Das soll keine Verteidigung oder Rechtfertigung sein sondern nur meine Gedanken dazu.
Ich bin sehr froh, wenn mich jemand auf Fehler hinweist!

 

[Worrier84]

Ich lese noch bereits bestehende Mieterträge und zukünftige Mieterträge. Bitte nicht nur die Raten für die Immobilien anrechnen, das ist unfair.
Die Mieteinnahmen für die eigene Wohnung lassen sich nicht vermeiden, wenn der TE der fast lastenfreie Wohnung verlässt und ist Haus zieht.

Ich habe ja die Rechnung vereinfacht aufgemacht und daraus ist alles gut finanzierbar.


Das stimmt. Allerdings scheint der TE (mit Ende 20!!!) bisher nicht viel falsch gemacht zu haben, denn sonst käme eine solche Bonität nicht zustande.

Falsch oder Glück? Ob jemand was falsch gemacht hat, sieht man erst, wenn das Risiko eintritt.