Eigenkapital „geerbt“ was anstellen, Erfahrungen?

[Hauskauf8688]

Hallo Zusammen,

dies ist mein erster Beitrag im Forum :) Für eure Ratschläge bedanke ich mich schon einmal ganz herzlich!

Wir sind auf der Suche nach einer passenden Immobilie in Essen und Umgebung. Eigentlich wollten wir, unter anderem wegen der hohen Immobilienpreise und um uns ein wenig mehr Flexibilität für die Zukunft zu bewahren, auf Eigentum verzichten. Nun haben die Eltern meines Mannes „spontan“ ein Haus verkauft und möchten uns Eigenkapital überlassen.

Wir haben uns in den letzten Wochen „ALLES“ angeguckt. Eigentumswohnung mit Garten/ohne Garten, Reihenmittelhaus, Doppelhaushälfte, freistehendes Einfamilienhaus, Fertighaus, gute/schlechte Lage……

Wir möchten eher nicht bauen, weil mein Mann beruflich stark eingespannt und handwerklich eher weniger begabt ist. Trotzt großer Familie haben wir, außer einem Dreher und einem Elektriker, keine Handwerker im näheren Bekanntenkreis.

Nun stellt es sich für uns so dar, dass wir entweder eine Bestandsimmobilie mit schönem eingewachsenem Grundstück für 300-500k kaufen können, oder eine neuwertige Bestandsimmobilie/Neubau für 600-800k.

Eine ältere Bestandsimmobilie wollen/müssen wir sanieren, sodass zu den 300-500k noch 100-300k zusätzliche Kosten auf uns zukommen (?).

Wie bereits erwähnt wird das mit der Eigenleistung auch eher schwierig (Der Wille ist da, aber es mangelt an Zeit, Können und Helfern, wenn wir realistisch bleiben wollen).

Wir haben auch keine Ahnung wie man so ein Projekt angehen würde. Bausachverständiger und Energieeffizienzberater und dann? Vielleicht ein Architekt? Gibt es Unternehmen, die Modernisierungen koordinieren, oder müssen wir alle Gewerke dann selber beauftragen und entscheiden, wie der Ablauf ist. Wie macht man sowas, wenn man keine Ahnung hat? Wie schätzt man ein, welche Unternehmen „gut“ sind? Gibt es Literatur zu dem Thema, die ihr empfehlen könnt?

Allgemeines zu Euch:

Wer seid ihr? M 37/ W 35 verheiratet

Gibt es Kinder? Ein bald 1 ½ jähriger Knirps

Sind Kinder geplant? Gerne noch eins (hohes Risiko für Zwillinge :D)

Was macht Ihr beruflich? M: aktuell Facharzt, ab November Oberarzt Uniklinik, W: Fachkrankenschwester Intensiv derzeit in Elternzeit

Seid Ihr angestellt: M: unbefristet 100% + Überstunden, Bereitschaftsdienste, Schichten etc. Durchschnittseinkommen daher etwas dynamisch
W: unbefristet angestellt, letztes Jahr Steuerklassenwechsel (3/5) nächstes Jahr evtl. in Teilzeit ohne Schichtdienste (-Zulagen), Gehalt ist schwierig abzuschätzen. Wir rechnen ohne mein Einkommen (auch wegen Kita, oder erneuter Schwangerschaft)

Einkommen- und Vermögenssituation:

Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? M: ab November 8164,-brutto/5400,-netto

Wie viel Kindergeld gibt es? 250,-

Wie viel Eigenkapital habt ihr? In Summe ca. 350000,-

Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Da wären wir dankbar für fachkundigen Rat/Ideen/Meinungen

Die Ausgaben müsste ich noch einfügen, die Tabelle hat mein Mann aufm PC -> wir zahlen 1000€ Miete kalt + ca. 300€ Nebenkosten, wir haben 2 Autos und ein Motorrad, nutzen die Autos eher wenig. Wir haben bisher noch nie einen Kredit abgeschlossen.

Wir sind bisher in unregelmäßigem Kontakt mit einem Berater von der Interhyp.

Mein Schwiegervater ist überzeugt, dass wir uns jetzt ein Forwarddarlehen sichern sollten. Was meint ihr dazu?

Die 3 Objekte, die uns bisher zugesagt haben, waren sehr unterschiedlich.

Eine Doppelhaushälfte, in Teilen aus 1926, 1976 angebaut und saniert. Sehr guter Allgemeinzustand, sehr schöne Gegend. 170qm Wohnfläche und 320qm Grundstück. Bodenrichtwert 560€/qm. Energieeffizienz E mit 157kwh. Wir waren begeistert! Wir hätten so einziehen und erstmal eine Weile gut leben können, wir mögen Altbau! Nachdem wir uns in das Thema Modernisierung eingelesen haben, kam etwas Ernüchterung. Gasheizung, Fenster, Türen aus 1976. Das Haus ist nicht gedämmt, obwohl letztes Jahr die Fassade gemacht wurde. Kaufpreis 640000€ zuzüglich Nebenkosten. Unser Bankberater sagte, das Haus ist zu teuer. Wir haben die Eigentümer gefragt, ob wir mit einem Bausachverständigen durchgehen können und ob sie grundsätzlich verhandlungsbereit wären. Die Antwort: Nein.
Das Haus wurde zügig verkauft, es gab viele Interessenten.

Ein Makler sagte mir gestern am Telefon: ( 130qm Wohnfläche, 200qm Grundstück, BJ 1972, kaum saniert, Kaufpreis 699000 zuzüglich Nebenkosten) Nur vorab: die Eigentümer sind nicht verhandlungsbereit……

-> wir sind verunsichert, war das einfach nur Pech, oder hätten wir das Thema anders angehen sollen? Würdet ihr so ein Haus zu dem Preis kaufen und Schritt für Schritt modernisieren? Wir haben nämlich das Gefühl, dass die meisten Bestandsimmobilien BJ 1970 mit Modernisierungsbedarf in den guten Gegenden nicht unter 500-700k€ angeboten werden. Wir haben Angst, dass wir uns mit den zusätzliche Kosten dann übernehmen.

Wir haben am Montag einen Besichtigungstermin in Velbert. Ein Bungalow aus 2013 massiv gebaut von Heinz von Heiden für 699000 zzg. Nebenkosten. Das Grundstück hat 550qm. Bodenrichtwert liegt bei 350€/qm. 170qm Wohnfläche, kein Keller, Flachdach, unserer laienhaften Meinung nach top ausgestattet. Energieeffizienz A + mit 26 kwh. Über Heinz von Heiden habe ich viel Negatives gelesen. Mit Kaufnebenkosten wären wir bei 775k und die Küche, Markise… soll wohl noch extra ausgelöst werden. Der Preis kommt mir sehr hoch vor, obwohl das Haus eigentlich fast zu schön klingt um wahr zu sein. Ich weiß gar nicht ob wir das so finanziert kriegen. Darauf würden wir ja auch keinen KFW Kredit oder ähnliches bekommen, oder?

Das 3. im Bunde ist ein Neubauprojekt. Reiheneckhaus mit 142qm Wohnfläche, 52qm Nutzfläche, 232qm Grundstück, Tiefgaragenstellplatz. 687.250€ mit Standardausstattung, zusätzliche Kosten kommen sicher beim Gespräch mit dem Bauleiter hinzu. Es sind 13 Reihenhäuser, von denen bis auf 2 (Finanzierung irgendwie doch geplatzt) alle verkauft und in Teilen bereits bezogen wurden. Das Grundstück ist sehr eng bebaut und bei der Baustellenbesichtigung fanden wir das Haus schön, allerdings muss ich zugeben, dass mich der Blick aus dem Fenster in all die anderen Gärten nicht besonders fröhlich gestimmt hat. Einzugstermin wäre in ca. 6 Monaten, sagte uns der Makler.

Ich weiß, dass hier keiner eine Glaskugel besitzt. Ich wäre trotzdem sehr dankbar über eure Ratschläge. Die zwei letzt genannten Häuser sind sehr teuer, aber wir sehen darin eine gewisse Sicherheit für die Zukunft. Andererseits mögen wir Altbauten sehr gerne und sind “Gartenfreaks“ (wir wohnen aktuell im EG im Reiheneckhaus zur Miete mit 100qm Garten). Wie würdet ihr weiter vorgehen? Weiter gucken und versuchen zu verhandeln? Würdet ihr bei einem der genannten Objekte zuschlagen?

Nochmals vielen lieben Dank, wenn ihr bis hierhin diesen Mammut Beitrag gelesen habt und euren Senf dazugeben möchtet.

Viele Grüße

 

[Sunshine387]

Herzlich Willkommen hier im Forum und Glückwunsch zur Finanzspritze! 350.000€ sind eine solide Basis für eurer Vorhaben.

Ihr seid ja nun wirklich noch neu dabei, sodass ich euch erstmal die wichtigsten Basics zum aktuellen Markt mit auf dem Weg gebe.
Die Bestandsimmobilien, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung ab 1977 haben schon Dämmung und sind relativ einfach auf eine Wärmepumpe umzurüsten (mache Bekannte auch gerade), wenn man Fenster tauscht und Dach gleich dämmt. Da könnt ihr so 50.000-60.000€ inklusive Förderung rechnen. Vorteil hier: Ihr könnt sofort einziehen und habt den Baustress nicht. Alle anderen Häuser vor 1977 würde ich auf gar keinen Fall kaufen. Das kann zu einem Groschengrab werden, was seines gleichen sucht. Nicht, dass ihr mehrere hundert tausend Euro da versenkt. Die Preise sind gerade sehr stark in Bewegung und könnten auch noch fallen. Aktuell gibt es zudem wenig Kaufinteressenten und Immobilien stehen teilweise monatelang zu den Preisen aus 2022 drin. Da habt ich gar keinen Druck. Das richtige Haus kommt schon zu, passenden Zeitpunkt, da jetzt kaum wer kaufen möchte. Generell fallen wir gerade auf das Preisniveau von 2019 zurück (-30%). Da die Preise zwischen 2020-2022 um gut 30% gestiegen waren. Dies gilt allerdings nur für Bestandsimmobilien, die schon mindestens ihre 50 Jahre auf dem Buckel haben und keine Dämmung haben und nicht renoviert sind. Ich würde also die alte Doppelhaushälfte keineswegs kaufen. Auf keinen Fall, Ihr habt alles richtig gemacht. Das ist überteuerter Schrott.

Zu eurem neuwertigen Bungalow würde ich sagen, dass der Preis abzüglich der obligatorischen 10%, die jeder Verkäufer draufschlägt durchaus realistisch ist. Heinz von Heiden haben auch einige hier im Neubaugebiet gebaut und die stehen alle noch. Auch sind die Käufer per se nicht unzufrieden. Wer viele Häuser baut, der baut auch öfter mal Fehler ein. Ist zwar kein Premiumanbieter, aber der Bungalow ist ja gebaut. Würde mir diesen nur mit einem Bausachverständigen genau anschauen, ob nicht schon Mängel, die auch den Preis drücken können, da sind. Der Bungalow hat sich sicherlich im Wert seit 2013 verdoppelt und die Eigentümer nehmen sicherlich 300.000€+ Gewinn mit. Der Punkt ist aber, dass ihr keinen Baustress habt und ein Neubau jetzt viel teurer werden würde. Man sagt ungefähr 3000€ pro qm Wohnfläche zuzüglich Nebenkosten. Das wären schon 510.000€. Zuzüglich zum Grundstück (was ja in so einer Lage auch erstmal zu finden ist) müsstet ihr auch locker über 750.000€ ausgeben. Ich würde, wenn ich keinen Baustress haben will und der Bungalow euren Vorstellungen entspricht (vom Grundriss her) mal 700.000€ bieten und gucken, was die Eigentümer sagen. Ihr habt zwar bei Gebäuden ab Baujahr 2000 mehr Konkurrenz auf dem Markt, aber das ist kein Vergleich zu vor einem Jahr. Da lohnt sich auch mal verhandeln. Sonst ist der Bungalow aus heutiger Sicht auch 750.000€ und mehr Wert. Und das könnten die Verkäufer auch kriegen. Also beim Bungalow kann man zuschlagen.

Vom Reiheneckhaus rate ich ab. Ihr habt keine Verbesserung zur aktuellen Situation und mit Tiefgaragenstellplätzen wird es auch keine Realteilung der Grundstücke geben, sondern wohl eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Von einer WEG ist abzuraten, wenn man im eigenen Haus wohnen will. Da man sich immer absprechen muss und nie selbst entscheiden kann. Und wie du schon sagst ist der Blick zu den Nachbarn direkt rüber eigentlich ein KO Kriterium für ein Eigenheim. Man möchte doch seine Ruhe haben und nicht die Gespräche vom Nachbarn hören. Auch sind die aktuellen Preise von Neubauten vom Bauträger Mondpreise. Das ist eine absolute Abzocke vom Preis her. Für ein Reihenhaus 750.000€ mit WEG ausgeben. Niemals aus meiner Sicht. Diese Häuser hast du vor drei Jahren noch für 500.000€ gekriegt. Solche Preise zahlt jetzt kaum einer mehr und davon ist abzuraten.

Zu guter letzt kannst du bei einem geeigneten Grundstück auch ruhig das Bauen versuchen. Denn mit 350k Eigenkapital und eurem Gehalt kann man sich auch ein kleines Haus (150m2) nach seinen Wünschen (Grundriss, Bäder etc.) in einer Gegend mit 350€ Bodenrichtwert leisten. Und beispielsweise mit Viebrockhaus könnt ihr auch euch ganz entspannt den Papierkram und den Baustress abnehmen lassen und wirklich schlüsselfertig einziehen und müsst euch um fast nichts kümmern. Gleiches gilt für Fertighäuser von zum Beispiel Bien-Zenker. Bei den billigen Anbietern (Town & Country, Danwood) habt ihr natürlich jede Menge Kram (Bauleiter suchen, Behördengänge), die euch keiner abnimmt. Aber mit einem gehobenen Anbieter habt ihr bei sehr vielen Sachen Ruhe, auch wenn eine Bauzeit Natürlich immer aufregend und spannend ist. Aber die Schwiegereltern (oder deine Eltern) können doch den Bau beaufsichtigen und den Handwerkern auf die Finger schauen und Kaffe kochen. Machen hier im Baugebiet jedenfalls einige so. Den eine Baustelle muss man mindestens 1x die Woche, am besten jeden Tag kontrollieren. Damit nichts komplett schief läuft. Kleine Probleme gibt es aber bei jedem Bauvorhaben.

Ich würde euch entweder raten ein junges gebrauchtes Haus zu kaufen. Nicht zwingend den Bungalow. Es werden in den nächsten 12 Monaten sicherlich noch einige auch jüngere Häuser zu ähnlichen oder auch günstigeren Preisen reinkommen, die einen Käufer suchen. Da es aktuell sehr wenig Käufer gibt und viele noch schnell verkaufen wollen. Ein älteres Haus könnt ihr auch nehmen, was nach 1977 gebaut wurde und müsst halt nochmal 50-100k reinstecken. Dass muss man dann beim Handeln berücksichtigen. Und das geht heutzutage wieder gut (10-20% sind fast immer drin bei Häusern vor 2000 als Baujahr). Und zu letzt noch ein wichtiger Tipp. Sucht euch einen Steuerberater, damit keine Schenkungssteuer anfällt, wenn du auch mit im Grundbuch stehen sollst. Obwohl ich als Elternteil das nicht zwingend machen würde, da es ja das Erbe des Sohnes ist. Das müsst ihr aber unter euch ausmachen. Aber eure finanzielle Ausgangslage ist sehr gut und deutlich besser als bei den meisten. Ich freue mich mit euch und hoffe, dass mein Text nicht zu lange beziehungsweise noch länger als deiner war und das ich dir helfen konnte.

 

[rick2018]

Da verheiratet fallen bei Schenkung bis 500k€ 8gesamt innerhalb 10 Jahren) keine Schenkungssteuern an.

 

[Sunshine387]

Da verheiratet fallen bei Schenkung bis 500k€ 8gesamt innerhalb 10 Jahren) keine Schenkungssteuern an.

Und genau das war meine Intention. Der Sohn hat diesen Freibetrag. Nicht aber die Schwiegereltern. Ich wollte nämlich davor warnen, dass am Ende die Schwiegereltern den beiden das Grundstück schenken.

 

[rick2018]

Gehe davon aus dass der Sohn das Geld bekommt. Und er dann Haus/Grundstück kauft. Ansonsten wäre es wie von dir hingewiesen Schenkungssteuerpflichtig.

 

[KarstenausNRW]

Wir möchten eher nicht bauen, weil mein Mann beruflich stark eingespannt und handwerklich eher weniger begabt ist. Trotzt großer Familie haben wir, außer einem Dreher und einem Elektriker, keine Handwerker im näheren Bekanntenkreis.

Dafür gibt es ja auch Architekten, Bauzeichner, Bauleiter, Bausachverständige, Bauunternehmen, Hausbauunternehmen, Fertighausbauer, Bauträger usw.
Die meisten lassen einfach bauen und suchen sich nur das aus, was sie im Haus haben möchten.

Wie viel Eigenkapital habt ihr? In Summe ca. 350000,-
Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Da wären wir dankbar für fachkundigen Rat/Ideen/Meinungen

Damit seid Ihr auf Rosen gebettet und braucht Euch zumindest über die Frage, ob Ihr Euch ein Haus leisten könnt, keine Gedanken machen. Für das nötige Darlehen reicht das Einkommen auf jeden Fall sehr entspannt aus.

Mein Schwiegervater ist überzeugt, dass wir uns jetzt ein Forwarddarlehen sichern sollten. Was meint ihr dazu?

Totaler Unsinn. Forwarddarlehen sind Darlehen, die man heute abschließt für eine Auszahlung in bis zu 3 Jahren (in der Regel). Sie dienen i.W. zur Ablösung bestehender Finanzierungen, wenn man sich heute schon die Kondition sichern möchte. Wenn Ihr kein konkretes Objekt zu finanzieren habt, werden Ihr auch von keiner Bank ein Blankodarlehen bekommen. Wie soll die Bank die Konditionen festlegen? Wird das Haus eher 400.000€ Beleihungswert haben oder eher 600.000€? Welche Kredithöhe braucht Ihr überhaupt? Usw.
Die Fragen könnt Ihr ohne konkretes Objekt nicht beantworten und ohne konkretes Objekt gibt eine keinen Kredit.

Nun zur Frage Neubau, Altbau oder neueres Gebrauchthaus.
Im Ruhrgebiet bzw. in der Region, in der Ihr sucht, ist gibt es tatsächlich eine gute Nachfrage. Die Häuser sind aufgrund der moderaten Grundstückspreise - trotz Metropolregion - noch ganz gut bezahlbar. Gefragt sind allerdings neuere Objekte oder Neubauten. Altbauten sollten inzwischen die nötigen Sanierungsarbeiten im Preis verarbeitet haben. Das von Euch o.g. Beispiel würde ich nicht kaufen wollen.
Velbert wäre mir persönlich für den Hausbauer und die Lage zu teuer.
Interessant finde ich tatsächlich den Neubau. Sieh die Nähe zu anderen Parteien nicht so negativ. Kind/Kinder werden sich dort in der Regel wunderbar zuhause fühlen. Neubau in einer Maßnahme mit mehreren Parteien bietet auch die Möglichkeit, direkt eine Gemeinschaft zu bilden (Reihenhäuser sind prädestiniert für Familien mit jungen Kindern). Ist im Bestand manchmal nicht so einfach.
Wenn ich zwischendurch an einer größeren Siedlung von der Dt. Reihenhaus oder Area/Clavis (140 Häuser) vorbeikomme, tobt dort immer das Leben. Egal ob gemeinschaftlich gegrillt wird oder überall Kids rumspringen.

Also entweder Altbau und direkt sanieren - einziehen und sich selbst vorlügen, dass man alles nach und nach machen kann, wenn man drin wohnt, macht keinen Sinn - oder Neubau bis 10 Jahre altes Haus (wobei Du dort schon die ersten sorgenfreien Jahre hinter Dir hast und keine Gewährleistung mehr da ist). Preislich unterscheiden sich Neubau bis 10 Jahre alt allerdings kaum. Ein wenig Baustress mit freier Gartenanlage oder das leicht gebrauchte fertige Nest.