Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen? Entscheidung in Krisenzeit?

[WilderSueden]

Dann profitierst du doch jetzt doppelt von deiner Wohnung. 1.) Nur deswegen konntest du dir das Haus leisten 2.) Du hast noch vor dem richtig großen Preisanstieg (um 40%) ab 2019/20 gekauft und hast so eine hohe Wertsteigerung. Deswegen bloß nicht verkaufen.

Die Logik erschließt sich mir nicht. Beides ist Vergangenheit, für die Entscheidung sollte nur die Zukunft relevant sein. Und da sieht es eher gemischt aus. Ob Berlin weiter wächst kann ich schwer beurteilen, aber die Zinssituation wird es überall schwer machen die Preise überhaupt zu halten. Die niedrigen Zinsen waren eben einer der großen Preistreiber. Klar wird das junge Immobilien weniger treffen als alte, aber treffen wird es zwangsläufig alle. Dazu sehe ich den geschätzten Multiplikator von 29 nicht als unkritisch. Das entspricht etwa 3,5% oder gerade mal dem aktuellen Zinsniveau. Für eine Vermietung mit Gewinn müssen aber noch Rücklagen und der Gewinn erwirtschaftet werden. Ob sich der Multiplikator über Mietsteigerungen mittelfristig verbessert ist fraglich, gerade in Berlin. Der Blick nach vorne ist deutlich weniger rosig als der in den Rückspiegel.

Letztendlich würde ich vor allem nach der Frage entscheiden was man mit dem Geld macht.

 

[Sunshine387]

Genau, wenn man das Geld nur auf die Bank legen will ist dass bei der Inflation nicht sinnvoll. Und ich bezog mich mit Blick auf den Wert der Wohnung darauf, dass die Wohnung 2019 auf 462k geschätzt wurde und er sie 2016 wohl günstiger gekauft hat (400k?). Da die Preise in den letzten Jahren auch bei Neubauten immer stark gestiegen sind. Deswegen würde er selbst bei einem kleinem Wertverlust kaum was verlieren, da die Wertsteigerung der letzten Jahre überproportional war und wohl nie wieder unter den Kaufpreis der Immo von 2016 sinken wird, da es ja ein heute so angesagter Energieeffizienter Neubau ist, der viel geringere Nebenkosten hat als alte Häuser. Und gerade so etwas wird perspektivisch in den nächsten Jahren gerade gefragt seien, da wir bei den Energiepreisen wohl nie wieder auf das Vor-Krisen Niveau zurückkommen werden und gut gedämmte Häuser da sehr vorteilhaft sind. Und gute Lage in Berlin: Wenn nicht wo werden die Mieten dann in Deutschland steigen? Denn alle Mietendeckel etc. wurden gekippt. Und die Logik ist doch ganz simpel. Hohe Zinsen=>kaum wirtschaftlicher Neubau möglich=>mehr potenzielle Mieter, die nicht kaufen können=>weniger Angebot für jeden Mieter an modernen sparsamen Neubauwohnungen=>höhere Mietpreise=>weiter steigende Inflation=>mehr Kosten für Vermieter=>Weitergabe an den Mietmarkt=>steigendes Mietniveau

 

[Tolentino]

Waren sogar nur 300 TEUR.
Ich glaube auch eher, das Berlin noch eine Weile steigt. Aber eben viel moderater als bisher.

 

[WilderSueden]

Hohe Zinsen=>kaum wirtschaftlicher Neubau möglich=>mehr potenzielle Mieter, die nicht kaufen können=>weniger Angebot für jeden Mieter an modernen sparsamen Neubauwohnungen=>höhere Mietpreise=>weiter steigende Inflation=>mehr Kosten für Vermieter=>Weitergabe an den Mietmarkt=>steigendes Mietniveau

Du hast die Politik vergessen. Die limitiert einfach die Erhöhung auf x% in y Jahren. Haben wir ja schon. Oder auf x% über Mietspiegel, der hängt entsprechend hinterher und soll in Zukunft noch länger in die Vergangenheit schauen. Bei 8% Inflation wirst du nicht einmal ansatzweise 8% im Jahr erhöhen können. Wenn sich die Inflation noch ein paar Jahre verfestigt, kann es auch gut sein, dass du als Vermieter schnell steigende Kosten hast und nur einen Teil davon weitergeben kannst

 

[WilderSueden]

Und versteht mich bitte nicht falsch. Ich bin nicht grundsätzlich gegen Vermietung. Aber ich habe manchmal das Gefühl, dass Immobilien im Hausbauforum etwas zu sehr durch die rosa Brille gesehen werden. Die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland sind Mieter und in der linken Hälfte des politischen Spektrums sind Vermieter nicht gern gesehen. Immobilien sind mäßig liquide und die Preise sind mit großen Unsicherheiten behaftet (ist hier ja auch Teil des Problems, was ist ein Gutachten aus 2019 in 2022 bei deutlich höheren Zinsen wert?). Im Fall von Sonderabgaben sind Immobilien ein einfaches Opfer da sie eben immobil sind. Klar gibt es auch Vorteile wie die Steuerfreiheit nach 10 Jahren (wobei nicht garantiert ist, dass das ewig so bleibt), in diesem Fall einen günstigeren Altkredit und einen guten Mieter sowie neue Bausubstanz

 

[Pinkiponk]

...

Tatsächlich beeinträchtigt das auch ein wenig mein Wohlbefinden und mein "Glück", in einem eigenen Haus zu wohnen. Die Vorzüge überwiegen für mich immer noch, aber ein wichtiger Punkt war für mich, dass mich niemand "vertreiben" kann, ich Einfluss auf die Nebenkosten etc. und "immer" ein Dach über dem Kopf haben werde ... ich habe bis vor kurzem nicht darüber nachgedacht, dass die Politik den Besitz meines Eigenheims fast jederzeit auf verschiedene Weise verunmöglichen kann. Vielleicht ist die Erhöhung (?) der Grundsteuer erst der Anfang. Wobei ich in der Hinsicht noch relativ angstfrei bin, denn mit bisher unter 60 Euro pro Jahr für 567 qm, gehe ich davon aus, dass sie für uns auch nach der Reform noch leicht bezahlbar ist.