Einliegerwohnung / Doppelhaus Vorteile

[Bobby007]

Aber dann sei doch konsequent und mach gleich ein richtiges Mehrfamilienhaus draus mit entsprechendem Grundriss. Keine halben Sachen wie falsche Doppelhäuser und Gartenanteil nur für eine Hälfte

Das war auch mein erster Gedanke und mit Sicherheit auch konsequenter. Da steht mir aktuell nur meine Frau und Kids im Nacken, die langsam mal gerne etwas mehr Freiraum hätten. In Stein gemeißelt ist aber noch nix.....werde berichten, wie es ausgegangen ist:)

 

[Sunshine387]

Danke dir für dein Kommentar!
Ziel ist es nicht Rendite zu erzielen, sondern wie gesagt die monatliche Belastung zu verringern( Das muss nochmal genau durchkalkuliert werden aber da wir das Grundstück ja schon haben, sieht es bisher gut aus, dass die monatliche Abtragung größtenteils von den Einnahmen getragen werden kann). Was die monatliche Mieteinnahme angeht, bleibt eigentlich kein Zweifel, die erhoffte Miete zu generieren. Wir zahlen aktuell selber die 12€ pro qm für ein älteres Objekt in schlechterer Lage und konnten uns nur mit Vitamin B gegen 20 andere Bewerber durchsetzen. Ohne Garten, ohne eigenen Stellplatz!!

Ich kenne natürlich das Mietniveau nicht genau. Aber wenn ihr jetzt bereits den Betrag pro m2 zahlt, dann wird bei einem neuen Haus mit den entsprechenden Vorteilen (Energieeffizienz etc.) ja vielleicht noch mehr Ertrag pro m2 rumkommen. Empfehle mal im Archiv von Mapio.net zu schauen und sich die höchsten Mietangebote für die entsprechende Möglichkeit (Doppelhaushälfte,Einliegerwohnung) anzeigen zu lassen. Gerade im Neubau ist es in den letzten Jahren bei den Preisen doch sehr stark nach oben in gefragten Lagen gegangen. Bei 14,15€ pro m2 ist es natürlich nochmal was anderes. Und wenn man später sowieso das als Zweifamilienhaus vermieten will, da man über kurz oder lang ein weiteres Haus zu verfügung hat ist die Idee natürlich wirklich überlegenswert. Euch viel Erfolg bei eurem Vorhaben, ihr werdet schon die beste Entscheidung für Euch treffen!

 

[Grundaus]

Der Widerspruch in sich. Man kann vieles, wenn die Voraussetzungen geschaffen werden. Vieles ist möglich.

Aber nur bei zwei getrennten Darlehen. Die bekomme mal.. Miete muss man auch versteuern..

wenn es für die Einliegerwohnung eine Teilungserklärung gibt und separate Grundbücher, dann ist es keine Einliegerwohnung mehr, sondern eine Eigentumswohnung. Da ist kein Widerspruch.
Es müssen keine getrennten Darlehen sein, geht auch nach Wohnfläche. besser ist aber getrennte Darlehen die ganz einfach zu bekommen sind, auch mit unterschiedlicher Laufzeit. Man muss nicht die Miete versteuern sondern den fiktiven Gewinn und der ist im Idealfall negativ. d.h man bekommt Geld raus

 

[RomeoZwo]

Da hast du absolut Recht! Wie bereits erwähnt, ging es mir primär erstmal um die Fragestellung, was für Unterschiedliche Vorgaben es bei einem DH oder Zweifamilienhaus für den Eigentümer gibt. Habe nicht damit gerechnet, dass das ganze Projekt in Frage gestellt wird:D

Die Unterscheidung ist leider nicht so eindeutig. Gerichte fällen immer nur Urteile für den einen speziellen Fall. Fakt ist, dass eine Doppelhaushälfte (Feuertrennwand, 2 Heizungsanlagen, eigenständige Hausanschlüsse, unabhängige Abrechnungen) nicht als 2-Familienhaus mit erleichterter Kündigung zählt. Ein Haus mit 2 gleichen Wohnungen übereinander aber schon, d.h. es muss nicht faktisch eine Wohnung der anderen untergeordnet sein (ich hab aktuell sogar mal den Fall gelesen, dass der kündigende Vermieter in der Einliegerwohnung wohnt).
Wie es im Streitfall nun aussieht, wenn es "optisch" ein Doppelhaushälfte ist, aber z.B. mit gemeinsamer Heizungsanlage (d.h. gemeinsamer Nebenkostenabrechnung) ist dann eben vom Richter im Einzelfall abhängig. Gemeinsame Einrichtungen z.B. Trockenraum, Fahrradraum o.ä. helfen da sicher bei der Argumentation.

Eine Doppelhaushälfte bzw. Hausähnliche Wohnung so ganz ohne Garten und Terrasse würde ich übrigens nicht mieten. Nur Terrasse und deine Kinder springen vor der Terrasse im Garten rum auch nicht. Aber - je nach Grundstück - gibt es sicher die Möglichkeit das Gebäude so zu platzieren, dass ein "recht kleiner" und ein "großer" Garten entsteht.

Wenn das Mietrecht weniger die Rolle spielt (weil sowieso Risiko behaftet). Beim Bau einer echten Doppelhaushälfte mit geteiltem Grundstück (egal ob real oder als WEG), könnte auf den zu vermietenden Teil eine 100% Finanzierung aufgenommen werden und auf den eigengenutzten Teil entsprechend weniger (2 getrennte Darlehen). Das würde die Zinsabschreibung optimieren und es wären nicht die rechnerischen % aus Wohn- und Grundfläche.

 

[Bobby007]

Vielen Dank für deine Ausführung!

Wie es im Streitfall nun aussieht, wenn es "optisch" ein Doppelhaushälfte ist, aber z.B. mit gemeinsamer Heizungsanlage (d.h. gemeinsamer Nebenkostenabrechnung) ist dann eben vom Richter im Einzelfall abhängig. Gemeinsame Einrichtungen z.B. Trockenraum, Fahrradraum o.ä. helfen da sicher bei der Argumentation.

Deswegen haben wir uns mittlerweile auch gegen die Doppelhaushälfte-Variante entschieden. Es wird ein ein Einfamilienhaus mit vermietetem Anbau. Die vereinfachte Kündigung spielt zwar eine eher untergeordnete Rolle für uns, somit haben wir aber etwas mehr Rechtssicherheit.

Eine Doppelhaushälfte bzw. Hausähnliche Wohnung so ganz ohne Garten und Terrasse würde ich übrigens nicht mieten. Nur Terrasse und deine Kinder springen vor der Terrasse im Garten rum auch nicht. Aber - je nach Grundstück - gibt es sicher die Möglichkeit das Gebäude so zu platzieren, dass ein "recht kleiner" und ein "großer" Garten entsteht.

Die Mieterzielgruppe wird auch eher das kinderlose Ehepaar sein. Die Herausforderung die wir jetzt mit dem Architekten haben, ist es den Spagat zwischen möglichst hoher Privatsphäre und (wie du es auch beschrieben hast) eines sinnvollen Grundrisses zu machen. Eine Terrasse mit kleinem Grünflächenanteil ist auch noch im Gespräch. Für mich aber nur umzusetzen, wenn dieser nicht direkt an meinem grenzt.

 

[RomeoZwo]

Die Mieterzielgruppe wird auch eher das kinderlose Ehepaar sein. Die Herausforderung die wir jetzt mit dem Architekten haben, ist es den Spagat zwischen möglichst hoher Privatsphäre und (wie du es auch beschrieben hast) eines sinnvollen Grundrisses zu machen. Eine Terrasse mit kleinem Grünflächenanteil ist auch noch im Gespräch. Für mich aber nur umzusetzen, wenn dieser nicht direkt an meinem grenzt.

Ich beschreibe deine Wünsche mal als schwierig und dadurch, dass ich "als Hobby" mittlerweile 5 Wohnungen verwalte, denke ich schon etwas Erfahrung gesammelt zu haben.
Das kinderlose, wohlhabende Ehepaar will ein (4 Zimmer) Penthouse, Stadtnah und trotzdem ruhig. Ein Garten ist da nicht erwünscht, weil den muss man Pflegen. Das geht schlecht wenn man 4 Wochen auf Safari ist. Außerdem ist bei der Zielgruppe Kindergeschrei bei den Nachbarn eher nicht erwünscht (versteh mich nicht falsch, ich hab selbst eine kleine Tochter, es ist die Sicht deiner Zielgruppe).
Alternativ gibt es die Familie mit 2 Gutverdienern und 1, maximal 2 Kindern (an solche hab ich gerade erst vermietet, zu einer Miete weit über meiner Kalkulation). Die wollen aber einen nutzbaren Garten wo auch ein Trampolin und Sandkasten für die Kinder hin passt, nicht nur ein Handtuch zur Straße. In dem Fall sind auch mehrere Etagen mit vernünftiger Trennung (Wohnen/Schlafen evtl. noch Kinder/Eltern) akzeptiert. Das wohlhabende Ehepaar wohnt lieber auf einer Ebene, akzeptiert vielleicht noch Maisonette wenn dadurch die Dachterrasse größer werden kann.
Klar, du bekommst auch was anderes vermietet, aber ob die Auswahl der Mieter beziehungsweise die Miete dann so optimal ist?!