Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl bei Grundstück ohne Bebauungsplan: Wie kalkulieren? Erfahrungen?

[11ant]

Vorhabenbezogene Bebauungspläne sind Bebauungspläne, die privat initiiert werden. Typischerweise will da ein Investor mehrere zusammenhängende Flurstücke entwickeln (z.B. von der Industriebranche zum Seniorenheim). Ob solche für Deine Nachbarbauten erstellt wurden, kannst Du öffentlich einsehen. Für Dein Einzelgrundstück sehe ich derlei nicht - hätte es etwa die vierfache Fläche, sähe das anders aus. Du wartest also, bis der Bezirk (bei Dir steht Bauort: BE) von sich aus einen Bebauungsplan aufstellen will, oder Du nimmst den §34 als Basis.

Auf dem Bauamt Deines Bezirksamtes kannst Du einsehen, welche Bebauungspläne es dort gibt. Meist haben die das heutzutage sogar auf der Website, teils schon während der Beteiligungsverfahren zur Aufstellung. Jeder Bebauungsplan hat eine Nummer und ist verzeichnet, egal ob kommunal oder privat angeregt.

Eine Bauvoranfrage sollte m.E. auch ohne Beteiligung des Eigentümers möglich sein. Andererseits braucht man sich diesem gegenüber auch nicht zu "schämen", das Grundstück ja schließlich ganz unverblümt in Bauabsicht zu erwerben.

 

[Escroda]

Ich gehe mal davon aus, dass es sich um ein Baugrundstück handelt, also dass es an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt und Ver- und Entsorgungsleitungen erreichbar vorhanden sind.

Der Flächennutzungsplan hilft mir auch nicht weiter, weil die Angaben zu Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl in dem Gebietstyp sehr doll schwanken.

Du schreibst doch selber "W2", also Geschossflächenzahl bis 1,5, der Bereich W3 geht bis 0,8, also liegt deine Geschossflächenzahl zwischen 0,8 und 1,5. Das passt zum Bodenrichtwert 1,0. Wenn das jetzt noch +/-10% zu der Bebauung auf den Nachbargrundstücken passt, schwankt es gar nicht mehr so doll.

nahezu verbindlich

s. @Fuchur

einen Bebauungsplan aufstellen zu lassen

Dürfte unter meiner Annahme nicht erforderlich sein.

Worauf beziehen sich die Fachleute vom Bauamt denn?

Auf die vorhandenen Bebauung.

Gibt es hier irgendeine Karte die der Öffentlichkeit nicht zugänglich ist?

Nein.

diese Bauvoranfrage muss ich ja dann aber schon mit dem jetzigen Eigentümer absprechen

Nein.

Und fallen hierbei nicht auch schon Kosten für den Architekten an, welcher die ganze Planung also schon fertig haben muss?

Nein. Du kannst selber ein Kästchen mit einer römischen Ziffer in die Liegenschaftskarte zeichnen, welches die Umrisse und die Geschossigkeit deines Hauses darstellen soll. Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl-Berechnung dazu und Frage nach Zulässigkeit - fertig. Es sei denn, Du willst noch mehr Sicherheit: geschlossene/offene Bauweise, Trauf- und Firsthöhen, Dachgestaltung (Form, Neigung, Gauben) ...

Ist denn irgendwo festgeschrieben ab welcher Grundstücksgröße ein vorhabenbezogener Bebauungsplan genutzt werden kann?

Vergiss den vorhabenbezogenen Bebauungsplan! Der wird nicht nötig sein und wenn doch, kannst Du das Grundstück sowieso vergessen.

 

[Hausbau671]

Guten Tag alle zusammen,


Und ein großes Dankeschön an alle die mir hier weiterhelfen.


@Nordlys, vielen Dank. Ich werde mich dann jetzt mal mit dem Bauamt in Verbindung setzen. Sprechzeiten konnte ich auf der Internetseite ausfindig machen. Eine Frage noch: Bei der Abteilung Stadtplanung steht nahezu ein identischer Text bzgl. Auskunft wie beim Bauamt. Wo ist hier der Unterschied? Oder kann ich mir einfach aussuchen an wen ich mich wende?


@readytorumble, danke.


@Fuchur, gute Idee, danke! Weißt du auch wo ich die ‘genauen’ Kosten für solch eine Bauvoranfrage finde? Ich würde meinen es muss doch irgendeine Verordnung geben, wo detailliert steht was mich diese Bauvoranfrage kostet.


@11ant, danke.


@Escroda, danke und es ist richtig, dass das Grundstück an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt.

Und mit dem W2 stimmt schon, aber eine Schwankung der Geschossflächenzahl zwischen 0,8 und 1,5 ist meines Erachtens nach viel zu groß für eine Kalkulation. Aber ich bin ja auf dem besten Weg näheres herauszufinden.


Als generelle Frage dann noch an alle, wonach richtet es sich denn ob ein Vorhaben nach §34 Baugesetzbuch realisiert wird oder eben ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt wird. Mir ist hier der Unterschied nach wie vor nicht ganz klar und wann welches von beidem zum Einsatz kommt.


Beste Grüße


K. Schulz

 

[Nordlys]

Zur Stadtplanung, sowas haben wir hier nicht. Geh zum Bauamt.
34 ist dann die wahl, wenn das Bauprojekt etwas zu klein für Bebauungsplan ist. Um 1 Haus zu bauen sagen wir mit 6 Wohneinheiten ist ein Bebauungsplan eigentlich zu teuer. Für ne Siedlung mit 4 Häusern und 24 Wohneinheiten sieht das anders aus. Vorteil B Plan ist natürlich, dass man sich, wenn man Zustimmung findet, nicht an die Umgebung zu halten braucht.

 

[Fuchur]

Weißt du auch wo ich die ‘genauen’ Kosten für solch eine Bauvoranfrage finde? Ich würde meinen es muss doch irgendeine Verordnung geben, wo detailliert steht was mich diese Bauvoranfrage kostet.

Im Kostenverzeichnis deines Landes. Hier in Sachsen steht dort sinngemäß: Festlegung nach Prüfungsaufwand der gestellten Fragen. Mindestgebühr: 50€, Höchstgebühr: Gebühren des Bauantrags; folgt der Bauvoranfrage ein Bauantrag werden die Gebühren teilweise angerechnet.

 

[11ant]

wonach richtet es sich denn ob ein Vorhaben nach §34 Baugesetzbuch realisiert wird oder eben ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt wird.

Vereinfacht gesagt, werden Bebauungspläne für Neubaugebiete aufgestellt, schon seit etwa sechzig Jahren ist das üblich. Für Gebiete mit nur vereinzelten Baulücken macht man das nicht; und neue Baugebiete werden typischerweise nur bedarfsorientiert ausgewiesen.

Der Typische Initiator eines Bebauungsplanes ist der Gemeinderat; meist, wenn es die Abwanderung von Bauwilligen in Nachbarorte zu verhindern gilt.

Vorhabenbezogene Bebauungspläne sind der atypische Fall. Sie werden z.B. von einem Investor initiiert, der einen großflächigen Schandfleck entwickeln will, und ein Ingenieurbüro für kreativer hält als die Bauamtler. Zum Beispiel weil er eine Vision von den Gebäuden (und ihren Positionen zueinander) hat, und die Straßen darum herum legen will statt umgekehrt.

Du mit Deinen Sechshundertundnochetwas Quadratmetern bis da ein Kassenpatient, da gilt dann "gegessen wird, was die Kelle kleckt".

Der §34 ist der Lumpensammler, damit die nicht bebauungsbeplanten Flure der Gemeinde kein rechtsfreier Raum sind. Sein Nachteil (weniger Rechtssicherheit als bei regulierten Krümeln hinter´m Komma) wird meist vom Vorteil der größeren Freiheit des dehnbareren Einfügungsgebotes überwogen.

Wenn für Dein Grundstück §34 anzuwenden ist, brauchst du also nicht traurig oder neidisch zu sein und Gebetskerzen anzünden daß Du bald einen Bebauungsplan bekommst, sondern wirst i.d.R. gut damit fahren.

Voranfragen und Genehmigungen haben bei beiden gleich viel Gültigkeit. Eine Genehmigung nach §34, hier und jetzt in der Tasche, ist in fast jedem Fall mehr wert als auf die Rechtskraft eines erst noch anzuregenden Bebauungsplanes zu warten.