Hausbau Doppelhaushälfte trotz niedrigem Eigenkapital mit langer Kredit-Laufzeit sinnvoll?

[Strahleman]

Hallo zusammen,

nachdem ich längere Zeit hier eher der stille Mitleser war, wird es nun auch bei uns (sie, 29; ich, 33) konkreter mit dem Hausbau. Wir haben aktuell ein Grundstück in Aussicht, auf dem wir mit einem Bauunternehmen unserer Wahl ein Doppelhaus bauen könnten.
Wir haben nun die ersten Vermittler und auch unsere Hausbank angefragt, wie es mit einer Finanzierung aussehen würde, v.a. da wir aktuell wenig Eigenkapital einbringen können. Nun hantiert man ja nicht unbedingt jeden Tag mit solchen Zahlen, daher wäre ich um eine (oder zwei) Meinung(en) zu den Angeboten und unserem Vorhaben sehr dankbar!

Zu den Fakten (gerundete Angaben):
Grundstück (erschlossen): 315.000 Euro
Hauskosten inkl. Sonderwünsche: 328.000 Euro
Eigenleistungen (Malerarbeiten, Bodenverlegen): -9.900 Euro
Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer etc.: 17.800 Euro (?)
Baunebenkosten (Erdaushub, Baustrom, Hausanschluss): 40.000 Euro
GESAMT: 691.000 Euro

Unser Eigenkapital beläuft sich aktuell auf 60.000 Euro.

Unser aktuelles Monats-Nettoeinkommen liegt bei ca. 5.500 Euro (sie: 1.300 Euro, ich 4.200 Euro). Da meine Frau noch als Referendarin arbeitet und ab September sehr höchst wahrscheinlich Vollzeit als Lehrer arbeiten wird, wird das Nettoeinkommen tendenziell Ende des Jahres bei ca. 7.000 Euro liegen. Selbst mit geplantem Nachwuchs läge das monatliche Nettoeinkommen durch Elterngeld bei 6.000 Euro. Monatliche Fixkosten belaufen sich aktuell auf ca. 700 Euro.

Nun haben wir vor, dank der geringen Zinsen eine Vollfinanzierung durchzuführen. Wir haben nun zwei Angebote über 20 oder 30 Jahre Zinsbindung. Das Darlehen von 631.000 Euro wird uns aktuell folgendermaßen angeboten:

Option 1:
KFW 153 - 10 Jahre Zinsbindungung und Laufzeit - 0,78% effektiv
Annuitätendarlehen - 20 Jahre Zinsbindung - 1,74% effektiv, 2,1% Tilgung - 5% Sondertilgung
Mischzins 1,59% effektiv
Rate kombiniert (nach bereitstellungsfreiem Jahr der KFW): 2.032 Euro

Option 2:
KFW 153 - 10 Jahre Zinsbindungung und Laufzeit - 0,78% Sollzins
Annuitätendarlehen - 30 Jahre Zinsbindung - 2,02% effektiv, 2,1% Tilgung - 5% Sondertilgung
Mischzins 1,83% effektiv
Rate kombiniert (nach bereitstellungsfreiem Jahr der KFW): 2.157 Euro

Nun klingt Option 2 für uns sehr interessant: Zins über 30 Jahre lang unter 2%. Das KFW-Darlehen möchten wir (so zumindest geplant) nach 10 Jahren direkt ablösen und erst danach Sondertilgungen für das große Darlehen zahlen.
Die KFW 124 Förderung möchten wir nicht mitnehmen, da man sonst nach 10 Jahren Laufzeit entweder ca. 100.000 Euro auslösen (KFW 153 + KFW 124) oder ein Anschlussdarlehen mit Zinssatz X,X% nehmen muss.

Haben wir einen generellen Denkfehler, den wir in aller Blauäugigkeit übersehen? Oder klingt das Vorhaben auch für neutrale Außenstehende schlüssig und machbar? Um Meinungen würde ich mich sehr freuen!

 

[ivenh0]

Grundstück 315.000€ für eine Doppelhaushälfte die meist auf 250-400m2 steht? Wow

 

[Bookstar]

Also da passt leider gar nichts zusammen. Grundstück extrem teuer und Haus viel zu günstig. Garten und Küche fehlt komplett. Das ist nicht plausibel. Nettoeinkommen ist ok, aber nicht rosig. Kredit im Verhältnis viel zu hoch, das ist über dem was ihr euch leisten könnt.

Fazit: Grundstück muss 200.000 günstiger, Haus 100.000 mehr und dann noch etwas mehr Eigenkapital und das Ding fliegt.

So auf keinen Fall.

 

[Strahleman]

Grundstück 315.000€ für eine Doppelhaushälfte die meist auf 250-400m2 steht? Wow

Das Grundstück wäre 430qm groß. Leider ist das bei uns in der Region mittlerweile der Standardpreis für Grundstücke in der Größe und Lage (S-Bahn-Anbindung in der Nähe, Einkaufsmöglichkeiten, nicht irgendwo zu weit draußen).

 

[ivenh0]

Über 700€/qm? Wo baut ihr?

Wie Bookstar schon schreibt, das Grundstück ist zu teuer für euch und beim Haus fehlt noch einiges.
Möbel und Lampen fehlen ebenso. Je nach Anspruch sind da auch schnell 30k weg.

 

[Strahleman]

Danke für die ersten Einschätzungen! Der Hauspreis (übrigens 145qm mit Keller) wurde uns vom Bauunternehmen ausgerechnet (inkl. unserer Sonderwünsche). Wir dachten, dass wir uns daran orientieren können.

Küche und Garten kommen noch dazu, das Ersparte hierfür habe ich nicht in unser Eigenkapital eingerechnet, da dies für mich eher unter Einrichtung gefallen ist. Möbel können wir zu 90% komplett aus unserer jetzigen Wohnung übernehmen. Aber stimmt, ein paar Dinge wie Lampen standen bislang nicht auf der Liste.

Wir planen, in der Region Nürnberg/Fürth/Erlangen zu bauen. Hier sind die Preise leider in solchen Größenordnungen. Aktueller Spitzenreiter Nürnberg mit teilweise über 1000€/qm.