Hausbau ohne Eigenkapital

[LBO1987]

Guten Morgen und herzlichen Dank für eure Antworten.

Das Grundstück wird von einer anderen Firma erworben, es fällt also nur darauf Grundsteuer an.

Steckdosen sind ausreichend vorhanden und schon verplant. Bodenplatte ist natürlich auch dabei. Ich habe noch zusätzlich 2000 Euro für Bewegungsmeldern und LED SPOTS eingeplant.

Der Zins für das Bankdarlehen beträgt 3,1 % und es wird mit nur 1 % getilgt. Nach 30 Jahren hätten wir noch 120.000 Euro Restschulden. Ich würde behaupten das wir die aber durch Sondertilgungen, zumindest zu späterer Zeit sehr gut auffangen können. Mein Gehalt steigt nach Tarif weiter, ich verdiene in 20 Jahren ohne die jährliche Lohnsteigerungen sowieso schon 3000 Euro netto. Ich habe lebenslange Beschäftigungsgarantie. Rechtschreibung benötige ich zum Glück nicht dabei. Das stimmt schon, das ist eine große Schwäche von mir. Wir haben ein kleines Auto was wir so gut wie nie benutzen, auch im Haus müßten wir es nicht oft nutzen da alles fußleufig erreichbar ist.

Die Baunebenkosten sind pauschal, da habe ich nichts mehr mit zu tun. Privatkredit habe ich geschrieben, weil dieser mit 6 % sehr teuer ist. In der Tat ist dies eine andere Bank, weil sie einen besseren Zinssatz bietet als die des Hypothekendarlehen. Die Nebenkosten und Küche kann ich leider nicht günstig finanzieren.

Vergleichbare Immobilien gibt es in der Umgebung nicht. Die die wir bisher angeschaut hatten, waren nach Renovierung viel zu teuer und entsprachen nie unseren Wunsch.

Wenn ich jetzt so meine Rechnung anschaue sehe ich selber ein das dies mit Kind eine Harakiri Aktion werden würde. Das Kind ist uns dann doch wichtiger, es wird langsam Zeit. Uns ärgert nur die jetzige Wohnung so sehr, das wir den Traum von eigenen Haus geträumt hatten. Neue Eigentumswohnungen gehen in Berlin ab 300.000 Euro los, das wäre keine Alternative. Bestandsimmobilien finde ich persönlich auch nichts.

 

[f-pNo]

Nun aber bin ich durch einen Arbeitskollegen auf eine Firma gestoßen die uns sehr gut gefällt und in Brandenburg baut, so gut, das wir uns schon 3 x mit Ihnen getroffen haben, das Grundstück ist ein Traum. Gleich an der Berliner Stadtgrenze, fußleufig zur S Bahn, Schulen, Kita, Einkaufsmöglichkeiten, alles was man braucht.
Die Finanzierer sagen nämlich ja das geht, der Verkäufer sagt sowieso ja das geht, aber was sagt ihr?

Grundstück 550qm 80.000 Euro

Pauschal 20.000 Euro für:
Bauwasser und Baustrom, inkl. Verbrauch
Restleistung Vermessungskosten
Hausanschlusskosten für Abwasser, Wasser, Elt
inkl. Kosten des Prüfstatikers
inkl. Kosten des Bodengutachtens
inkl. Kosten des amtlichen Lageplans
inkl. Abnahmekosten Rohbau durch den Prüfstatiker
inkl. Kosten der Baugenehmigung

110qm Haus inkl. Malerarbeiten und Sonderausstattungen wie elektrische Rollläden, Tondachziegel, Elektromehrpaket und Fußbodenheizung 155.000 Euro
Fliesenarbeiten werden extra vergeben da günstiger, 9000 Euro
Notar, Grundbuch und Grundsteuer 5500 Euro
Außenanlagen die sofort gemacht werden müßten(Carport benötigen wir z.B. erst später) 10.000 Euro
Küche 8000 Euro
Reserve 7500 Euro

Persönlich bin ich etwas verwundert über die Zahlen:
Berlin ist meines Wissens ein sehr teures Pflaster - Berliner Umland ebenfalls - daher wundert mich der (für Berliner Verhältnisse) sehr moderate Preis des Grundstücks, vor allem bei der Lage/Ausstattung der Gegend. Nun gut - es wurde Euch so gesagt, dann sollte es auch stimmen.

Pauschal 20.000 Euro - wird diese Zahl von der Hausbaufirma im Vertrag festgeschrieben (wäre ungewöhnlich) und somit garantiert? Ansonsten geht von einer höheren Summe aus.
110 qm Haus für 155.000 Euro - es würde zwar mit dem Ansatz 1.500 Euro / qm bei niedriger bis mittlerer Ausstattung hinkommen, aber mir erscheint der Preis recht niedrig. Hier können sich aber bestimmt die Experten der Branche äußern.
Fliesenarbeiten inkl. Material 9.000 könnte hinkommen - dann sollten aber die Fliesen nicht teurer werden (oder die geplante Fläche). Das Lohngefüge in Ostdeutschland ist ja ein Stück niedriger. Soll das gesamte Haus gefliest werden? Ansonsten bräuchtet Ihr noch anderen Bodenbelag = Kosten.

Notar, Grundbuch, Grundsteuer - zu niedrig. Obwohl unser Grundstück günstiger war, liegen wir in dieser Kategorie - dabei hat Berliner Gegend meines Wissens einen höheren Grunderwerbssatz. Je nachdem, ob Ihr das Grundstück ebenfalls über die Baufirma bezieht oder ein für das Finanzamt nachvollziehbarer Zusammenhang zwischen Grundstücksverkäufer und Baufirma besteht, müsst Ihr, wie @hbf12 geschrieben habt, auf Grundstück und Haus(preis) die Erwerbsteuer zahlen.
Außenanlagen OK (bei uns wird es ähnlich gemacht)
Küche OK (unsere war im selben Preisrahmen geplant und ist am Ende 1.500 Euro teurer geworden)
Reserve zu niedrig

Insgesamt läuft es also auf eine Finanzierung über 100 % hinaus da wir kein weiteres Kapital haben. Wir benötigen also 295.000 Euro an Schulden(zumindest wenn man der Rechnung des Verkäufers glaubt).
15.000 Euro müßen durch einen teuren Kredit aufgenommen werden,
280.000 Euro können durch einen "billigen" Bankkredit aufgenommen werden. Da mir eine lange Planbarkeit wichtig ist, war mir auch eine lange Zinsbindung wichtig und so habe ich es mit den Banken auch besprochen. Hier also unsere monatliche Ausgaben/Einkommenssituation:


Also 2700 Euro Einkommen gegenüber Ausgaben von:

850 Euro Rate Bankdarlehen 30 Jahre Fest
250 Euro Rate Rate Privatkredit 5 Jahre Fest
400 Euro Nebenkosten Haus
100 Euro Rücklage Haus
500 Euro Lebensmittel
200 Euro Freizeit/Klamotten
200 Euro Auto
200 Euro sonstiges

Komme ich bei +- 0 Raus, zumindest solange, wie meine Frau in Elternzeit ist. Anschaffungen oder Sparen wäre in dieser Zeit nicht drin. Unsere Jobs sind sicher, unser Gehalt steigt nach Tarif jährlich weiter, die Hauptkreditrate ist sehr Klein, die restlichen 120.000 Euro die wir nach 30 Jahren immer noch hätten, könnten wir durch Sondertilgungen bzw. durch Erhöhung der Tilgung ganz wegbekommen.

P.S. Vielleicht noch wichtig, wir sind beide 30 Jahre Alt.

Mal zu euren Ausgaben:
400 Nebenkosten Haus - OK (da Ihr noch mal 100 für Rücklagen vorgesehen habt, könnten die tatsächlichen Nebenkosten niedriger sein - hängt aber auch vom Haus ab)
500 Lebensmittel + 200 Freizeit/Klamotten ist zu niedrig angesetzt - spätestens, wenn ein Kind da ist, wird es schwierig
200 Auto - kommt darauf an, wie viel Ihr es nutzt. 1 oder 2 Autos? Ergeben sich durch die neue Lage längere Fahrstrecken. Ansparung für neues Auto eingerechnet?
200 sonstiges - ein Puffer ist immer gut.

Darlehen
280.000 für 850 Euro bei 30 Jahren Festschreibung ist eine Annuität (Zins + Tilgung) von 3,64 % - da würdet Ihr Max 1 % Tilgung drin haben. Ohne es jetzt gerechnet zu haben, glaube ich, dass mehr als 120.000 am Ende auf dem Ticker stehen werden. - meiner Meinung nach ist die Tilgung zu niedrig angesetzt - auch wenn Ihr am Ende der Laufzeit mit einer offenen Kreditsumme leben könnt / wollt.
15.000 Privatkredit - weshalb?
250 Euro für Zins und Tilgung - da seid Ihr nach 5 Jahren fertig - wenn Ihr diese 250 Euro ab diesem Zeitpunkt in den 280.000er steckt, würdet Ihr nach 30 Jahren bei den angegebenen 120.000 Rest landen.

Bloß woher wollt Ihr dann noch Kapital für Sondertilgungen nehmen.

Unterm Strich aus meiner Sicht eine zu heiße Kiste. Dann lieber Option B.

@Voki1
Sorry - von dem hier geschriebenen auf die Sicherheit des Jobs zu schließen, ist, wie soll ich es ausdrücken, anmaßend. Es muss nicht jeder der baut Ingenieur o.ä. sein. Auch als Handwerker kann man einen sicheren Job haben - soweit die Firma existiert. Früher galt Müllfahrer als einer der sichersten Jobs - OK, jetzt sind sich die meisten deutschen Bürger zu fein dafür.

@milkie
Auch bei uns in der Gegend ist der Preisunterschied zwischen einer Gebraucht(Schrott)Immobilie aus den 60ern und nem Neubau nicht sehr hoch - 20 - 30.000 darauf gelegt und fertig ist der Lack. Allerdings - da hast Du Recht: Ein Neubau sollte immer noch mehr kosten als eine vergleichbare Gebrauchtimmo.

 

[f-pNo]

Steckdosen sind ausreichend vorhanden und schon verplant. Bodenplatte ist natürlich auch dabei. Ich habe noch zusätzlich 2000 Euro für Bewegungsmeldern und LED SPOTS eingeplant.

Der Zins für das Bankdarlehen beträgt 3,1 % und es wird mit nur 1 % getilgt. Nach 30 Jahren hätten wir noch 120.000 Euro Restschulden.

Da haben sich unsere Mails überschnitten.

Daher nur zu diesen beiden Punkten:
2.000 Euro für Bewegungsmelder und LED Spots ist zu wenig - OK: kommt darauf an, wie viele Bewegungsmelder (oder ggf. auch teurere Präsenzmelder) und wie viele Spots.

Zins und Tilgung kann nicht stimmen. Kurze Vergleichsrechnung:
850 Euro x 12 Monate = 10.200 Euro Jahresrate
10.200 Euro x 100 : 280.000 = 3,643 % Annuität (Zins + Tilgung).
Entweder der Zinssatz ist niedriger (bei 2,6%), was ich bei einer 30 Jahre Zinsbindung nicht vermute, oder die Tilgung liegt nur bei geschmeidigen 0,5 %.

 

[Bauexperte]

Hallo f-pNo,

@Voki1
Sorry - von dem hier geschriebenen auf die Sicherheit des Jobs zu schließen, ist, wie soll ich es ausdrücken, anmaßend. Es muss nicht jeder der baut Ingenieur o.ä. sein. Auch als Handwerker kann man einen sicheren Job haben - soweit die Firma existiert.

Ich habe den post von Voki mit ´gefällt mir` markiert, deshalb äußere ich mich hier unter Deinem Einwand dazu.

Ich gebe Dir Recht, daß die Orthographie heute keinen Rückschluß auf die berufliche Situation des Einzelnen zuläßt; hier ist Voki imho über das Ziel hinaus geschossen (leider läßt sich ein "gefällt mir" nicht eingrenzen). Auch mich packt nicht selten das Grausen, wenn ich so manchen Schreibstil vor mir sehe (unabhängig vom HBF); andererseits schreibe ich selbst konsequent nach der alten - erlernten - Rechtschreibung, und bin damit - nach herrschender Meinung - selbst des korrekten Satzbau´s nicht fähig und äußere mich deshalb nicht dazu.

Gleichwohl läßt der Aufbau/Inhalt des ursächlichen post darauf schließen, daß sich eher ein naives Gemüt hinter dem dazugehörigen Nick verbirgt und damit ist mir - ein vlt. über das Ziel hinaus schießender - Kommentar lieber, als Schweigen im Wald. Obschon mir der Preis für das Einfamilienhaus an sich realistisch erscheint (nur einige, wenige Bezirke in Berlin sind recht teuer), passen imho weder der Grundstückspreis noch die Baunebenkosten dazu. Es ist auch nicht richtig, zu behaupten, daß es in Berlin + Umland keine Bestandsimmobilien/ETW gäbe; meine Schwester lebt seit vielen Jahren dort und durch ihren Erwerb von zunächst einer ETW und jüngst einem RH sowie dessen lfd. Instandsetzungsarbeiten, kenne ich den dortigen Markt recht gut.

Was mir stets Sorgen bereitet, ist die Annahme etlicher naiver Gemüter, daß sich ein Projekt wie der Hausbau ohne Eigenkapital stemmen läßt. Insofern kann ich Voki´s Rückschlüsse vor diesem Hintergrund nachvollziehen.

Früher galt Müllfahrer als einer der sichersten Jobs - OK, jetzt sind sich die meisten deutschen Bürger zu fein dafür.

Das hat sich schon lange geändert; heutzutage kannst Du vermeintliche "Ausländer" auf der Müllkutsche suchen ... jedenfalls bei uns.

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Voki1]

@Voki1
Sorry - von dem hier geschriebenen auf die Sicherheit des Jobs zu schließen, ist, wie soll ich es ausdrücken, anmaßend. Es muss nicht jeder der baut Ingenieur o.ä. sein. Auch als Handwerker kann man einen sicheren Job haben - soweit die Firma existiert. Früher galt Müllfahrer als einer der sichersten Jobs - OK, jetzt sind sich die meisten deutschen Bürger zu fein dafür.

Ich will es noch einmal präzisieren, denn nichts liegt mir ferner, als irgendjemanden hier oder woanders anzugreifen oder gar zu beleidigen.

Ich mache seit 30 Jahren in Krediten, davon ca. 15 Jahre eine ordentlich dreistellige Anzahl Baufinanzierungen. Problemkrediterfahrungen habe ich seit vielen Jahren aus meiner - auch juristischen - Tätigkeit.

Rechtschreibfehler, Formulierungsschwächen, merkwürdige Schlussfolgerungen und unplausible Annahmen lassen einfach oft darauf schließen, dass der Verwender sich möglicherweise insgesamt mit den theoretischen Aspekten "der oft auswirkungsträchtigsten Entscheidung seines Lebens" (jedenfalls in monetärer Hinsicht) nur unzureichend auseinandersetzen kann. Diese Personen sind zudem anfällig für die oft salbenden Worte von Hauserstellern, die das Blaue vom Himmel versprechen und dann später jede Verantwortung von sich weisen. Es nützt aber Hausinteressenten gar nichts, wenn das Haus nach ein paar Jahren weg ist, die Familie getrennt ist und noch jede Menge Schulden auf ihr Vergessen im Rahmen des oft folgenden Verbraucherinsolvenzverfahrens warten.

Wenn ich also missverstanden worden sein sollte, so bitte ich um Verzeihung. Ich bemesse den "Wert" eines Menschen nicht an Status, Ansehen oder Einkommen. Auch die Rechtschreibung spielt hier keine Rolle. Allerdings messe ich für meine Anerkennung an der Verantwortung, die jemand für seine Familie und sich wahrnimmt. Genau das ist hier durch die Nachfrage geschehen. Er macht sich kundig und spürt selbst schon, dass es möglicherweise keine ganz so gute Idee ist, sich den Traum vom Eigenheim nun so zu erfüllen.

Auffällig ist allerdings, dass eine nicht unerhebliche Anzahl der Zwangsversteigerungen oder "Scheidungs-/ Trennungsverkäufe" darauf zurückzuführen ist, dass die Betroffenen sich und ihre Leistungsfähigkeit schlicht überschätzt haben und / oder hier den Einflüsterungen der Verkäufer / Ersteller erlegen sind.

 

[Icemann]

Ich sehe in den laufenden Kosten keine Versicherungen?
Auch Handy oder Internet kosten?