Hauskauf ohne Eigenkapital in recht jungen Jahren

[motorradsilke]

Ein Haus zu kaufen und es zu vermieten macht mit den gestiegenen Zinsen wenig Sinn. Jetzt setzen wir mal ein Investment von 500 Tsd an (also Kaufpreis, Nebenkosten und kleinere Schönheitsreparaturen), dann macht das alleine 20 Tsd Zinskosten (bei 4%) ohne Instandhaltungsrücklage. Damit das cashflowneutral wird, müsste die Kaltmiete locker 2 Tsd Euro betragen. Das müsste der TE zwar auch bei einem Kauf blechen (zzgl Tilgung). Aber da ist er halt bereit einen nicht-rationalen Liebhaberpreis zu bezahlen, um "Eigentum" zu haben.

Eine fremdfinanzierte Immobilieninvestition rechnet sich doch aktuell nur, wenn man mit zukünftigen Preissteigerungen rechnet. Wenn man alleine auf den laufenden Ertrag schaut, begeht man eine reine Dummheit. Dem Eigennutzer bleibt wenigstens der Konsum einer großen Wohnfläche. Und die Spekulation auf Preissteigerung kann der TE nur vereinnahmen, wenn er auch selbst kauft. Sonst kriegt er diesen Ertrag höchstens mal als Alleinerbe, aber davon hätte zumindest seine Frau auch nichts.

Bei 2000 Euro (eher sogar mehr bei Sanierungsstau) Kaltmiete würde der TE wohl schnell dem Haus versagen und doch eine altersangemessene 2-3-Zimmerwohnung bevorzugen.

Jetzt hast du aber vergessen, dass es sich um Familie handelt. So ist es ja quasi auch Eigentum, er erhält es, wenn es abgezahlt ist.

 

[Haus123]

Jetzt hast du aber vergessen, dass es sich um Familie handelt. So ist es ja quasi auch Eigentum, er erhält es, wenn es abgezahlt ist.

Nur wenn er Alleinerbe (keine Geschwister, keine Scheidung mit neuem jüngeren Partner bei den Eltern etc) ist und das im Regelfall auch erst im höheren Alter (50-60). Und die Frau hat im Scheidungsfall gar nichts davon (anders als bei Tilgung), muss aber mit Mietsteigerungen leben.

Wenn die Eltern den Kindern etwas Gutes tun wollen, dann besser per direkter Eigenkapitalspritze oder via Mithaftung bei gutem Verhältnis. Das Mietkonstrukt ist ein Relikt der Nullzinsphase. Heute nicht mehr wirklich sinnvoll.

 

[Haus123]

Mieteinnahmen müssen außerdem versteuert werden, die eingesparte Miete nicht. Klar, solange man Zinskosten und Abschreibungen hat, spielt das keine Rolle. Aber beim aktuell unattraktiven Preis-Zinsverhältnis macht ein Kauf ja eh nur noch Sinn, wenn man mit Inflation und Mietsteigerungen rechnet. Spätestens dann, wirst du irgendwann deine Mieteinnahmen versteuern müssen (außer du regelst das familiär illegal unter der Hand).

 

[Grundaus]

Mieteinnahmen müssen außerdem versteuert werden, die eingesparte Miete nicht. Klar, solange man Zinskosten und Abschreibungen hat, spielt das keine Rolle. Aber beim aktuell unattraktiven Preis-Zinsverhältnis macht ein Kauf ja eh nur noch Sinn, wenn man mit Inflation und Mietsteigerungen rechnet. Spätestens dann, wirst du irgendwann deine Mieteinnahmen versteuern müssen (außer du regelst das familiär illegal unter der Hand).

habe ich ein paar Beiträge vorher schon geschrieben. Nicht Mieteinnahmen müssen versteuert werden, sondern der Gewinn und der sollte negativ sein. wenn man bei den Beispielhaften 500000.-- bleibt, könnten 800.-- Monat vom Finanzamt kommen. Die AfA gibt´s für 50 Jahre und 10 Jahre ohne Tilgung wird auch akzeptiert und nach 10 Jahren sind die Kinder mitte 30 und man kanns ihnen verkaufen/ schenken

 

[Grundaus]

Wenn die Eltern den Kindern etwas Gutes tun wollen, dann besser per direkter Eigenkapitalspritze oder via Mithaftung bei gutem Verhältnis. Das Mietkonstrukt ist ein Relikt der Nullzinsphase. Heute nicht mehr wirklich sinnvoll.

20-30000.-- Eigenkapitalspritze hilft halt bei so jungen Leuten wenig und Mithaftung ist deutlich risikoreicher. Wenn da die Kinder nicht mehr zahlen ist im ersten Fall das Geld weg und im zweiten Fall holt sich die Bank das Geld ohne, dass man selber Zugriff auf die Immobilie hat. Da hat vermieten deutlich weniger Risiko.

 

[Haus123]

Das geht, aber dann muss die Miete auch halbwegs marktüblich sein. Das wird daher nur für ein paar Jahre klappen. Irgendwann will ich ja einen Gewinn erzielen (sonst ist die Rendite meiner Investition ja negativ und damit scheiße). Spätestens bei der Veräußerung der Immobilie muss ich also meinen Gewinn realisieren und diesen muss dann der Sohn bezahlen. Wenn ich das ganze Konstrukt nur als eine in ein paar Jahren geplante staatlich subventionierte Schenkung ansehe, dann kann ich es natürlich so angehen. Der damit verbundene Aufwand ist aber groß (und für Unbedarfte mit erheblichen Zeit und Kosten verbunden). Eine Eigenkapital-Spritze, um den Zins des Sohnes zu senken oder einen ähnlichen Effekt via Bürgschaft zu erzielen, ist sicherlich weniger aufwendig. Ach ja: steuerlich absetzen kann nur wer Steuern zahlt. Also nix mit Früherente bei abbezahltem Haus und ausreichend Kapitalrücklagen.