Kalkulation Einfamilienhaus mit 175m² Wohnfläche, Keller und Doppelgarage

[Wormser1989]

Hallo Miteinander,

meine Frau und ich planen derzeit den Erwerb eines Grundstückes und die Bebauung ebendieses mit einem Einfamilienhaus. Der erste Kontakt zu Makler und Architekt sind bereits hergestellt. Das Grundstück liegt in einer sehr guten Gegend in Worms (gehört zum Einzugsgebiet Rhein-Main und Rhein-Neckar in Rheinland-Pfalz), ruhig gelegen an einer Spielstraße. Die Umgebung ist bereits vollständig bebaut (ist also kein Neubaugebiet).
Mir ist bewusst das eine Kostenschätzung "pauschal" nur sehr, sehr schwierig ist, da diese u.a. von regionalen Faktoren und Ausstattungswünschen abhängt. Mir geht es nur darum, sicherzustellen, nichts elementares vergessen zu haben und eine grobe Richtung zu haben - Deshalb versuche ich das Ganze mal "grob" zu gliedern und freue mich auf Anregungen.

Grundstück:
640m² Fläche zu je 500 EUR je m², sprich 320.000,00 EUR unverhandelter Kaufpreis
Maklerprovision i.H.v. 5,95% , sprich 19.040,00 EUR
Grunderwerbsteuer 5,00% , sprich 16.000,00 EUR
Notarkosten pauschal 6.400,00 EUR

Die Gesamtkosten für Kaufpreis und Nebenkosten belaufen sich demnach auf 361.440,00 EUR.
Der Quadratmeterpreis liegt tendenziell "etwas" zu hoch. Meine Frau und ich sind uns allerdings einig, dass das Grundstück das dennoch Wert ist - zumindest für uns.
Bauplätze sind hier sehr rar gesät. Ggf. lässt der Besitzer noch ein wenig mit sich handeln.

Baukosten / Herstellungskosten:
Hier ist es eventuell wichtig, vorab ein paar Parameter in den Raum zu werfen:
• Keine Eigenleistungen geplant - Haus soll schlüsselfertig erstellt werden.
• Gemäß Bebauungsplan ist eine Bebauung 1,5 geschossig möglich (mit Satteldach, Pultdach oder Walmdach - Pultdach wird hier favorisiert) - Kniestock 60 cm.
• Avisierte Wohnfläche 175 m² in EG und DG in Summe. Wir planen hier mit Großzügigem Wohn-/Ess-/Küchenbereich und Gäste-WC im EG. Im DG sollen dann Schlafzimmer, Hauptbad, Ankleidezimmer, Kinder-/Gästezimmer und Büro vorhanden sein.
• Massive Bauweise
• Doppelgarage avisiert (Massiv)
• Unterkellerung
• Fußbodenheizung und/mit Wärmepumpe
• Nach Möglichkeit KFW 55-Standard
• Zentrale Belüftungsanlage
• Hauptbad im DG mit Dusche, Badewanne und WC
• Gästebad im EG mit Dusche und WC
• Bodenbelag im EG Parkett zu rd. 70 EUR je m² / Im o.g. Vinyl zu rund 35 EUR ja m²
• Elektrische Rollläden bzw. Raffstores im EG
• Smarthome (optional, wenn das noch in den Preis passt)
• Möglichst viel Glas im EG Wohnzimmer / Essbereich mit großer Glasfront (optional, wenn das noch in den Preis passt)

Ich habe jetzt verschiedene Herangehensweisen ausgearbeitet - Vorab: Mir ist bewusst das die Werte äußert pauschal gewählt sind, aber ich will einfach mal ein "Gefühl" für einen UNGEFÄHREN Preis erhalten - Bzw. Anregrungen erhalten, was noch fehlt:

Herangehensweise 1:
- 175m² Wohnfläche zu je 2.000,00 EUR je m² (Richtwert) ergibt 350.000,00 EUR
- Doppelgarage 20.000,00 EUR (den Wert halt ich derweil für zu gering, würde wohl eher auf 30.000,00 EUR gehen)
- Außenanlagen 35.000,00 EUR (hier bestehen keine großen Ansprüche, das Grundstück ist nach rechts und hinten bereits "umzäunt", hier ging es also vorrangig um eine Grundstücksbegrenzung nach vorne und links hin, sowie vorrangig Rollrasen. Eine Kleine Terrasse [30m²?] zum Garten hin würde ebenfalls ausreichen)
- Unterkellerung 50.000,00 EUR zusätzlich zu den o.g. 350.000,00 EUR Baukosten
- Baunebenkosten 35.000,00 EUR
Macht Herstellungskosten i.H.v. 490.000,00 EUR.

Herangehensweise 2:
- 924m³ umbauter Raum (inkl. Keller) zu 450€ je m³ (Grundfläche circa 10x11 Meter x 3 Stockwerke x Faktor 2,8 = 924m³ grob, tendenziell wohl eher etwas weniger). Die 450 EUR je m³ umbauter Raum bei schlüsselfertiger Bauweise hatte ich online recherchiert) ergibt 415.800,00 EUR (hier inkl. Baunebenkosten)
- Rechne ich hier ebenfalls die Außenanlagen mit 35.000,00 EUR und die Garage mit 20.000,00 EUR komme ich auf 470.800,00 EUR Herstellungskosten

Ich würde also, aus Vorsichtsgründen, mit den 490.000,00 EUR weiterhin kalkulieren.

Sonstiges:
Wir wollen einen Pool. Angebot einen befreundeten Poolbauers liegt bei 28.000,00 EUR, wobei ich hier nochmals 5 TEUR für die "Pool-Außenanlage" (nichts aufwendiges) zusätzlich einkalkulieren würde. Sprich 33.000,00 EUR.
Eine neue Küche haben wir ebenfalls mit 15.000,00 EUR berücksichtigt (wobei wir hier nach erster Sichtung bei diversen Küchenstudios da wohl eher "unter Budget" bleiben)
Weitere 6.000,00 EUR haben wir für "unvorhergesehenes" einkalkuliert.

Gesamt:
Grundstück 362 TEUR
Herstellung Haus 490 TEUR
Sonstiges 54 TEUR
Gesamt: 906.000,00 EUR

 

[face26]

Hallo,

kann zu den regionalen Preisen bei Dir nichts sagen.
Bei dem Grundstrückspreis, nach Deiner Beschreibung der Gegend glaube ich, dass da 2.000/qm schon im normalen Standard bei jetzigem Planungsbeginn sehr schwer sind.
Kurz über deine Wünsche geflogen befinden wir uns da schon im gehobeneren Standard. Rechne mal lieber mit 2500/qm.
450EUR/m3 ist das gleiche in grün. Sehe Euch eher bei 500EUR/m3.

Unterkellerung schwierig. Hängt viel vom Grundstück und dem Boden ab. Bei 50k müsste schon alles perfekt sein. Kein Wasser, Boden keine Probleme etc. und selbst dann. Keller würde ich eher Richtung 70k rechnen. Wenn da noch Zimmer mit Wohnraumqualität rein sollen gerne mehr.
Baunebenkosten könnte reichen.
Pool, kein Plan.
6000EUR Reserve? Soll das Dein Puffer sein? Das ist nicht mal 1% Deines Volumens...häng eine 0 hin!!
Böden? Sollen das "verlegte" Preise sein oder nur Material?

Deine Extrawünsche können im Rahmen bleiben oder Du kannst für große Fensterflächen Bodeneben/Deckenhoch und KNX-Smart Homer jeweils auch 50k extra rechnen. Das hängt schwer von Deinen genauen Vorstellungen ab.

 

[DASI90]

Ich wäre bei dem Projekt eher bei knapp 180.000 € mehr. Sprich 1.058.940 € all in. Ich bin mir sicher, dass du in der Wormser Ecke nicht mitd en 450 €/m³ sondern den 550 €/m³ rechnen solltest. Denn so wie ich es rauslese habt ihr auch einen gewissen Anspruch an die Ausstattung. Wenn ihr eine Kontrollierte-Wohnraumlüftung wollt die dann im Boden verlegt werden soll habt ihr mindestens 15-15 cm Estrich. Wenn man mindestens mit 2,5 m Deckenhöhe ab OK Fußboden rechnet würde ich für die Kalkulation 3,0 - 3,1 m rechnen. Die Doppelgarage liegt wie du schon sagtest eher bei 30.000 €. Das Budget für die Küche passt nicht zu euren sontsigen Ansprüchen (Kontrollierte-Wohnraumlüftung, KNX, viel Glas, Pool etc.). BDas Grundstück haut natürlich rein, aber ja wir haben ähnlich löhnen müssen von daher weiß ich von dem Leid gefragter Grundstücke Bescheid. An deiner Stelle hätte ich so gerechnet:

Grundstück: 362.000 €
Haus: 10 m x 11 m x 3 m x 3 Geschosse = 990 m³ x 550 €/m³ = 544.500 €
Doppelgarage: 30.000 €
Baunebenkosten (inkl. Küche, Möbel und Außenanlage bei flachem Grundstück): 125.000 €
Pool: 28.000 €
Gesamt: 1.089.500 €

Sollten also die 908.000 € (was ja auch schon sehr stattlich ist) die Höchstgrenze sein. Dann muss abgespeckt werden. Da fällt dann wohl die Doppelgarage und der Pool raus. Sowie auch Fläche reduzieren
Also ganz schön ein Brett, dass auch erst mal finanziert werden will ...

 

[Wormser1989]

Danke für die schnellen Rückmeldungen.
Ich werde meine Kalkulation dahingehend überarbeiten, das ich mit den hier erwähnten 500-550 EUR pro m³ umbauten Raum rechne und ggf. die Wohnfläche etwas reduziere. Das war jetzt, nach erster übeschlägiger Kalkulation, ohnehin tendenziell etwas zu hoch gegriffen.

950.000,00 EUR Gesamtkosten würde ich ungern überschreiten. Puffer wäre zwar darüber hinaus noch da, aber das ist einfach eine Kopfsache.

@DASI90 Wie schlüsseln sich die von dir avisierten Nebenkosten i.H.v. 125 TEUR auf?
Wenn ich für eine neue Küche 15 TEUR veranschlage, für die Außenanlage 35 TEUR hätte ich noch 75 TEUR zusätzliche Baunebenkosten.
Danke vorab

6000EUR Reserve? Soll das Dein Puffer sein? Das ist nicht mal 1% Deines Volumens...häng eine 0 hin!!

Nein, nein. Hier geht es wirklich um Dinge wie Deko, mal ein Regal o.ä.

Puffer ist darüber hinaus vorhanden.

 

[DASI90]

Danke für die schnellen Rückmeldungen.
Ich werde meine Kalkulation dahingehend überarbeiten, das ich mit den hier erwähnten 500-550 EUR pro m³ umbauten Raum rechne und ggf. die Wohnfläche etwas reduziere. Das war jetzt, nach erster übeschlägiger Kalkulation, ohnehin tendenziell etwas zu hoch gegriffen.

950.000,00 EUR Gesamtkosten würde ich ungern überschreiten. Puffer wäre zwar darüber hinaus noch da, aber das ist einfach eine Kopfsache.

@DASI90 Wie schlüsseln sich die von dir avisierten Nebenkosten i.H.v. 125 TEUR auf?
Wenn ich für eine neue Küche 15 TEUR veranschlage, für die Außenanlage 35 TEUR hätte ich noch 75 TEUR zusätzliche Baunebenkosten.
Danke vorab


Nein, nein. Hier geht es wirklich um Dinge wie Deko, mal ein Regal o.ä.

Puffer ist darüber hinaus vorhanden.

Wir hatten ganz zu Beginn mal eine sehr gute Baunebenkosten Übersicht von dem roten Hausbauer mit dem V bekommen. Die fand ich echt vernünftig. Die habe ich leider nicht zur Hand. Wenn ihr aber die 550 qm³ ansetzt wird vermutlich schon ein großer Teil davon erschlagen. Unter Umständen kommt man dann auch mit 30.000 - 40.000 € weniger hin. Aber allein die Erdarbeiten insbesondere für den Keller würde ich mit mindestens 35.000 € ansetzen.

 

[K1300S]

Wenn ich für eine neue Küche 15 TEUR veranschlage, für die Außenanlage 35 TEUR hätte ich noch 75 TEUR zusätzliche Baunebenkosten.

Anträge, Anschlüsse, Vermesser, Bemusterung, neue Möbel usw. Das Geld wirst Du schon los. Nur mal als Beispiel: Wir hatten seinerzeit für die Küche ein erstes Angebot von 15.000 EUR erhalten. Sicherlich nicht das Niveau von sozialem Wohnungsbau aber auch wirklich nichts Luxuriöses. Geworden sind es am Ende dann knappe 30.000 EUR mit erweitertem Stauraum, sehr guten Geräten, hochwertigem Dunstabzug usw. usf. Das geht schnell.